وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :حيث انه لا يوجد من بين وثائق الملف ما يفيد تبليغ الطاعن بالحكم المستأنف , وان الاستئناف قدم وفق باقي الشروط الشكلية المطلوبة قانونا , صفة وأداء مما يتعين معه التصريح بقبوله شكلا

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن المستأنف تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء مؤدى عنه بتاريخ بتاريخ 25/10/2017 والذي يعرض انه مالك للأصل التجاري الكائن بعنوانه أعلاه يستغله كمحلبة و حلويات تحت الاسم التجاري (ك. ش.) و انه يكتري العقار من المدعى عليهم بمشاهرة قدرها 2.000,00 درهم شاملة لرسم الخدمات الجماعية و ان المحل التجاري المذكور قد ألحقت به عدة أضرار مادية جسيمة و بليغة تتمثل في تصدع و تشقق جدرانه و السقف و كذلك أرضيته و تأكل قنوات الصرف الصحي و انتشار الرطوبة في جميع أجزائه و تساقط الجزء الكبير منها بالإضافة إلى تأكل جميع أنابيب المياه سواء منها العادمة أو العذبة و كذلك خيوط الكهرباء لانتشار المياه و التسربات في كافة أرجائه و الكل نتيجة لعدم الصيانة و الترميم و كذلك إقدام المدعى عليهم على حجب كافة منافذ التهوية عن هذا المحل و إغلاقهم للفضاء ما فوقه و اتخذوه محلا للاستعمال السكني مما ترتب عنه انتشار الروائح الكريهة و الرطوبة حيث أصبح العمل في مثل هذه الظروف مستحيلا مما اضطر معه إلى إيقاف نشاطه بصفة نهائية لكون ظروف العمل الحالية لا تسمح بذلك و خشية انتشار الأوبئة و الجراثيم و الأمراض لكون السلع و البضائع المصنعة توجه خصيصا للمستهلك بصفة يومية، و انه استنفذ كافة المحاولات مع المدعى عليهم قصد القيام بجميع الإصلاحات اللازمة و الضرورية و رفع الأضرار اللاحقة بأصله التجاري و أسبابها و مصادرها إلا أنها باءت بالفشل لأجله يلتمس أساسا برفع و إزالة جميع الأضرار اللاحقة بالأصل التجاري المملوك له و الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء و إزالة جميع مسبباتها و مصادرها و ذلك بإزالة السقف المنشأ مخالفا لقانون البناء و التعمير و بدون رخصة و إرجاع الحالة إلى ما كانت عليها أو ما يتعلق كذلك بترميم السقوف المهترية و الجدران المسقفة و كذلك إصلاح جميع قنوات المياه و قنوات الصرف الصحي و تجديد جميع الأسلاك و غير ذلك و الكل تحت غرامة تهديدية قدرها 10.000 درهم عن كل يوم تأخير ابتداء من تاريخ الامتناع و في حالة ثبوت الامتناع عن القيام بهذه الإصلاحات و إزالة هذه الأضرار الإذن لها بالقيام بكل ذلك مع الإذن له أيضا بخصم قيمة كل ذلك و ما يترتب عنه من مصاريف و تبعات من واجب الكراء مع النفاذ المعجل و الصائر، و احتياطيا الأمر تمهيديا بإجراء خبرة تقنية لتحديد جميع الأضرار اللاحقة به و أسبابها و مصادرها و تحديد القيمة الحقيقية لإصلاحها و ترميمها بشكل تام و نهائي مع حفظ حقه للإدلاء بمستنتجاته على ضوء الخبرة المطلوبة فور انجازها مع حفظ البت في الصائر و عزز المقال بعقد كراء.

و بناء على إدلاء نائبة المدعى عليهم بمذكرة جواب بجلسة 06/12/2017 جاء فيها أن المحل المؤجر للمدعي يستغله كمقهى لتدخين الشيشة مع ما يستتبع ذلك من دخان الفحم و دخان الشيشة و ما يصطحبه من نوعية الزبائن الذين يترددون عن المحل و أنهم يسكنون بالمحل و يتأذون من ذلك و ان المدعي لم يسبق له أن أشعرهم بأي ضرر يكون لحق بالمحل و يكون على كاهلهم إصلاحه لأنه التزم في عقد الكراء بتحمل كافة الإصلاحات اللازمة لاستغلاله المحل المؤجر و أنهم لم يسبق لهم ان ادخلوا أي تغيير على المحل كما لم يسبق لهم أن أقاموا أي بناء يكون نتج عنه إغلاق منافذ تهوية و أنهم حصلوا على اشهادات من ساكني العمارة و كذا من سكان العمارة التي توجد مباشرة خلفها تؤكد جميعها انه لم لم يتم انجاز أية أشغال بالملك منذ نشوء العلاقة الكرائية، مما يستشف منه أن إثبات العلاقة الكرائية ليس وحده كاف لإثبات الضرر المزعوم و مداه و علاقة السببية بينه و بينهم مما يجعل هذه الدعوى غير مقبولة على حالتها لأجله يلتمسون الحكم بعدم قبول الدعوى و بأية صفة برفضها و إبقاء الصائر على رافعها و ارفقت المذكرة ب 7 اشهادات.

و بناء على ادلاء نائب المدعي بمذكرة تعقيب بجلسة 17/01/2018 جاء فيها انه لم يتجاوز في اية مناسبة اثناء مزاولته لنشاطه الضوابط و المعايير المفروضة قانونا و تنظيما و إداريا و هو حريص على ممارسة نشاطه التجاري بعيدا عن كل الخروقات المزعومة، و ان الأضرار اللاحقة بالمحل و كذا توقف عن مزاوله نشاطه ثابتة من المساطر القضائية القائمة بين الطرفين و التي كان الطرف المدعى عليه طرفا فيها و علمه بمصير الاصل التجاري مما يجعل واقعة الاعلام غير معتبرة، و انه بالرجوع الى العقد يتبين انه كان صريح في جميع بنوده و شروطه اذ تضمن انه لا يمكن اجراء أي اصلاح او تعديل الا بالموافقة الصريحة للمكريين و ان الامر يتعلق باضرار تسبب فيها الطرف المكري نفسه اذ ان ذلك يتجاوز حدود صلاحياته الواردة في العقد، و انه سبق له ان انجز معاينة بواسطة مفوض قضائي الذي عاين مختلف الاضرار المسطرة في الدعوى و ان المدعى عليهم ملزمون باثبات خلاف ذلك و بالتبعية عدم تسببهم في الضرر القائم، مما يتبين منه ان العلاقة السببية قائمة بين الفعل و الضرر لاجله يلتمس رد جميع الدفوعات المثارة و الحكم وفق الطلب جملة و تفصيلا مع تحميل المدعى عليهم الصائر كاملا و ارفقت المذكرة ب 22 صورة فوتوغرافية – محضر معاينة.

و بناء على ادلاء نائبة المدعى عليهم بمذكرة بجلسة 24/01/2018 جاء فيها ان المحل المدعى فيه يتوفر على رخصة للاشتغال به كخباز غير ان المدعي عوضه بانشاء مقهى مغلق لتدخين الشيشة و ان ذلك ثابت من خلال شكاية وقعها عدد من الجيران سواء بالعمارة المستخرج منها المحل او من العمارات المجاورة، و انه في غياب الاشعار المنصوص عليه تعاقديا و قانونا لا يمكن الاستجابة الى طلبات المدعي مع العلم ان الاضرار موضوع الاشعار يجب ان تكون من الجسامة بحيث قد تؤثر على سلامة العمارة أما الاضرار البسيطة الثابتة و ما قد يلحق بتجهيزات الماء و الكهرباء فقد تحملها المدعي بصريح العقد البند 2 منه و ان هذا الاخير لو كان هناك بناء عشوائي لما امسك عن التدخل لإيقافه أو إعلام السلطات به و هو الحريص على اختلاق مساطر يشنها و يتابعها ضدهم من اجل إرغامهم على بيع عقارهم اليه بأبخس الاثمان و انه عليه اثبات قيامهم بالتخريب المشتكى منه و هو امر لن يتأتى له اذ كان يقوم بتكسير جدران المحل المؤجر له في الثلث الاخير من الليل مما كان يؤدي الى استيقاظ السكان مما اضطرهم الى تقديم شكاية ضده لدى السلطات المختصة و انه من شان اجراء بحث يتم الاستماع خلاله الى الجيران تاكيد ارتكاز دفوعهم على سند عدم وجاهة مطالب المدعي لاجله يلتمسون الحكم وفق أقصى الدفوع المثارة في سائر مذكراتهم و أرفقت المذكرة بعقد ايجار.

و بناء على ادلاء نائبة المدعى عليهم بمذكرة مع طلب اجراء بحث بجلسة 14/02/2018 جاء فيها انه بالاطلاع على محضر اثبات حال الذي قام باعداده المدعي تبين لهم انه كان يقوم باشغال التخريب و يعد العدة لتقديم ادلة مفبركة في اطار الدعوى الحالية و انه هو من قام بالمساس بسلامة البناء و اعمال تخريب خطيرة لها عواقب وخيمة على العمارة و على ساكنيها و انهم قاموا الدليل على ان المدعي احدث بعقارهم تخريبات مست بسقف البناية و تجهيزاتها شهرين قبل اجراء معاينته المجردة لاجله يلتمس أساسا الحكم برفض مطالب المدعي و احتياطيا الأمر بإجراء بحث يتم خلاله الاستماع الى سكان العمارة المستخرج منها المحل التجاري المؤجر للمدعي مع حفظ حقهم في تقديم ما يرونه من طلبات على ضوء البحث و ارفقت المذكرة بشكاية موقعة من الجيران.

و بناء على ادلاء نائب المدعي بمذكرة تعقيب بجلسة 14/02/2018 جاء فيها ان الأضرار ليست باضرار بسيطة و ثانوية التي يمكن له القيام بها لانها تتجاوز حدود محله التجاري و هي التي نشأت من جراء مخالفتهم لضوابط البناء و التعمير و للتصاميم المصادق عليها و انه غير ملزم باشعار المكرين عن خرقهم للقانون كما ان الوثائق المستدل بها لم يستطع المدعى عليهم ان يأتوا بحجة تخالفها بل اكتفوا بمجرد الكلام و لم ينازعوا في الحجة القائمة ضدهم منازعة جدية و وجيهة لاجله يلتمس رد كافة الدفوعات المثارة و الحكم وفق الطلب جملة و تفصيلا مع تحميل المدعى عليهم الصائر.

و بناء على الحكم التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 21/02/2018 تحت عدد 228 القاضي باجراء خبرة اسندت مهمة القيام بها للخبير عبد السلام ازبيطو.

و بناء على تقرير الخبرة المنجزة المودع لدى كتابة ضبط هذه المحكمة و الذي خلص فيه الخبير الى ان القيمة المالية للاصلاحاتالواجب انجازها على المحل التجاري موضوع النزاع يستوجب الامر اقتسامها بين الطرفين على الشكل التالي :

- مبلغ 1.281870,00 درهم عن واجب ورثة (ر.) من معه.

- مبلغ 294.000,00 درهم عن واجب عمر (س.).

و بناء على ادلاء نائب المدعي بمذكرة بعد الخبرة بجلسة 31/10/2018 جاء فيها ان الخبير لم يحدد طبيعة الاصلاحات الواجب انجازها بخصوص هذا الشق و التي لا يمكن ان تكون الا بازالة البنايات العلوية المشيدة فوق الجزء المخصص للتهوية و الضوء و لا يمكن الحديث عن الترميم او الاصلاح في هذا الجانب كما ان الخبرة جاءت مجحفة في حقه، لذلك يلتمس اساسا ارجاع المهمة المنجزة للسيد الخبير و ذلك قصد تحديد الوسائل العملية و التقنية الكفيلة بازالة هذه الاضرار البليغة و الوسائل الكفيلة كذلك بارجاع الحالة لما كانت عليها تبعا للتصاميم الهندسية و الطبوغرافية المنجزة عند انشاء العمارة التي استخرج منها الاصل التجاري موضوع النزاع مع حفظ حقه للتعقيب على ذلك وفر الانجاز، و احتياطيا المصادقة على الخبرة المنجزة على علتها مع الإشهاد له بتمسكه بالحكم على المدعى عليهم بازالة جميع البنايات و المنشآت المشيدة فوق الأجزاء المخصصة للتهوية و الضوء و ارجاع الحالة الى ما كانت عليه طبقا للتصاميم الهندسية و الطبوغرافية الاصلية مع تحميل المدعى عليهم الصائر كاملا.

و بناء على ادلاء نائب المدعي بمقال اصلاحي بجلسة 12/12/2018 التمس من خلالهم الاشهاد بمواصلة دعواه في مواجهة ورثة المرحومين بلقاسم (ي.) و عبد الرحمن (ر.). و الحكم عليهم بالتضامن وفق المقال الافتتاحي جملة و تفصيلا و تحميلهم الصائر.

و بناء على ادلاء الاستاذة سعيدة (ب.) بكتاب مفاده ان ورثة كل من عبد الرحمان (ر.) و بلقاسم (ي.) لم يكلفونها بالدفاع عن مصالحهم في هذه المسطرة.

وبناء على الامر التمهيدي الصادر بتاريخ 12/6/2019 والقاضي باجراء خبرة حسابية عهد لقيام بها للخبير احمد ابو الفضل

وبناء على الامر التمهيدي الصادر بتاريخ 09/10/2019 والقاضي باستبدال الخبير اعلاه بالخبير جبران البزي.

وبناء على تقرير الخبير اعلاه والمؤشر عليه بتاريخ 16/12/2019 من طرف شعبة الخبرة والذي خلص فيه الخبير جبران البزي بان موضوع الدعوى مساحته 278 متر مربع يتكون من فضاء امامي مستعمل كقاعة شاي وتدخين الشيشا وفوقها سدة لتخزين الفحم الذي يستعمل كوقود للشيشا وانه يوجد في حالة جيدة لا يحتاج الى اصلاحات وخلف هذا الفضاء هناك محل به سدة وفرن قديم غير مشغل ومدخنتان مساحته تناهز 135 متر مربع فهو في حاجة الى اصلاحات وان هذه الاضرار ناتجة عن اهمال المحل وعدم صيانته وانه ليكون صالحا للغرض المخصص له كمخبزة يجب تنظيف سقفه وارضيته تدعيم بعض اجزائه هدم الجزء المضاف من السدة ، اعادة وضع المرطوب ، وضع الصباغة ، وضع التكسية الارضية ، اصلاح الكهرباء ، اصلاح انابيب الماء ، اصلاح المدخنتان، اصلاح الجزء المتبقي من السدة والذي تناهز مساحته 44 متر مربع وبالتالي فان المساحة المغطاة التي يجب اصلاحها هي 179 متر مربع وان الاصلاحات تقدر بحوالي 1000 درهم للمتر مربع لتكون مجموع قيمة الاصلاحات اللازمة هي 179.000 درهم .

وبناء على المذكرة المدلى بها من طرف ذة/ سعيدة (ب.) بجلسة بجلسة 25/12/2019 والتي جاء فيها بان الخبير خلص في تقريره بان المدعي اهمل اصلاح الجزء الخلفي مما ادى الى حصول اضرار خفيفة به .ملتمسا اساسا المصادقة على تقرير الخبرة واحتياطيا الامر بالوقوف على المكان من طرف المحكمة .

وبناء على المذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف نائب المدعي بجلسة 25/12/2019 والتي جاء فيها بان الخبير جبران البزي قد اسس تقريره على معطيات خاطئة وخاصة فيما يتعلق بالمساحة الاجمالية لموضوع النزاع والذي يغطي مساحة 525 كلها اصبحت مهترية وغير صالحة للاستعمال نتيجة البنايات العشوائية، المنشأة في الجزء الخاص بالتهوية والانارة وعدم استفادتها من اشعة الشمس وذلك حسب ما يقضي به التصميم الهندسي الاصلي وانه رغم ذلك جعل المدعي هو المسؤول عن تلك الاضرار دون ان يتحقق من الاسباب الحقيقة التي احدثث تلك الاضرار وان التقرير المنجز يفتقد للمصداقية ، لكونه لم يحدد المصادر الرئيسية لتلك الاضرار ولم يحدد الوسائل الناجعة لمعالجتها ولم يحدد المساحة المتضررة ، وبالتالي فان قيمة الاصلاح بنيت على معطيات خاطئة ، لان القيمة الحقيقية للاصلاح تتجاوز 1000 درهم بالنظر للوضعية المعمارية والمواد المستعمل في الترميم والاصلاح ، كما ان الخبير لم يحدد الكيفية اللازمة لازالة الضرر، وبالتالي فان الخبرة لم تبى على اساس سليم لما شابها من قصور وانعدام المصداقية ملتمسا اساسا بارجاع المهمة لنفس الخبير قصد التقيد بالجوانب التي اغفلها واحتياطيا الامر باجراء خبرة مضادة ينتدب لها خبير مختص قصد معاينة العقار موضوع النزاع معاينة شاملة ودقيقة ، وتحديد الاضرار الحقيقية اللاحقة به من جميع الجوانب مع تحديد الوسائل الكفيلة بانهاء هذه الاضرار بصفة نهائية وشاملة وكل ما يتطلب ذلك من مصاريف ونفقات واعادة البناء والترميم رفقته صورة من شهادة الملكية .

اسباب الاستئناف

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه المستأنف وجاء في أسباب استئنافه ان الحكم المطعون فيه لم يصادف الصواب ولم يعلل تعليلا قانونيا وسليما, ذلك ان المحكمة برفض طلبات العارض بعلة ان الاضرار اللاحقة بالمحل يرجع سببها الى الإهمال وعدم الصيانة وان إصلاحها يبقى على عاتق المكتري بحسب العقد الرابط بين الطرفين وأيضا بما خلص اليه الخبير جبران البزي. وان هذا التعليل يعتبر تعليلا ناقصا وموازيا لانعدام التعليل, اذ ان العارض سبق له ان التمس من المحكمة الحكم لفائدته بإزالة جميع الاضرار اللاحقة باصله التجاري وإزالة جميع مسبباتها, وادلى بمجموعة من الوثائق التي توضح ان المستأنف عليهم هم المتسببون في الاضرار, وبأن هذه الاضرار تسببت في توقف نشاطه التجاري. وانه بالرجوع الى وثائق العارض والى تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير عبد السلام ازبيطو, فإنه يتبين بأن هذه الاضرار اللاحقة بالمحل ترجع الى اغلاق منافد التهوية وإقامة بناء عشوائي بطريقة غير قانونية فوق الجزء الخلفي لمحل العارض وان هذ البناء تسبب في اغلاق منافد التهوية وتسبب كذلك في احداث شقوق وتصدعات على مستوى سقف المحل وفي تخريب قنوات صرف المياه.

وانه بالرجوع الى تقرير الخبرة المذكور يتضح من خلال الصورة رقم 5 المرفقة بالتقرير , بأن منافد التوية تم اغلاقها وكذلك الصورة رقم 7 التي توضح بأن البناء الذي تم احداته بطريقة غير قانونية هو الذي تسبب في تآكل الاسمنت.

وانه بغض النظر على من تقع تكاليف صيانة وإصلاح المحل , هل العارض ام المستأنف عليهم, فإن المحكمة كان ييجب عليها قبل ذلك التأكد من مصدر الضرر ومن هو المتسبب فيه, وان العارض لو قام بإصلاح محله التجاري بإعادة صباغته وتبليطه فإن ذلك لم يصمد طويلا الا اذا تمت إزالة مسببات الضرر التي ترجع الى فعل المستأنف عليهم , وان العارض لايمكنه استغلال محله كمخبزة والحال انم نافد التهوية مغلقة, اذ ان الفرن الذي يستغل في طهي الخبز والحلويات يشتغل الفيول والكازوال , وان ذلك لا بد من ان تكون له منافد للتهوية.

وان الفصل 644 من قلع ينص على ما يلي:" الالتزام بالضمان , يقتضي , بالنسبة الى المكري , التزامه بالامتناع عن كل ما يؤدي الى تعكير صفو حيازة المكري, او الى حرمانه من المزايا التي كان من حقه ان يعول عليها بحسب ما اعد له الشيء المكرى والحالة التي كان عليها عند العقد.

وفي هذا المجال يسأل المكري ليس فقط عن فعله وفعل اتباعه بل أيضا عن أفعال الانتفاع التي يجريها المكترون الاخرون او غيرهم ممن تلقوا الحق عنه."

كما ان الفصل 640 من قلع ينص على ما يلي: "لا يتحمل المكري أي شيءمن إصلاحات الصيانة المعتبرة بسيطة اذا تسبب عن القدم او القوة القاهرة او خطأ في البناء او عن فعل المكري."

وانه طبقا للفصول أعلاه فإن المكري وهو الذي يتحمل الصيانة عندما يكون هو المتسبب فيها , كما ان القانون يلزمه الامتناع عن كل ما يؤدي الى تعكير صفو حيازة المكتري او حرمانه من الانتفاع من العين المكراة. وان الثابت من خلال وثائق الملف ان الضرر المطلوب ازالته كان بفعل من المكري .

وبخصوص تعليل المحكمة للحكم بكون الاضرار اللاحقة بالمحل تقع على المكتري استنادا الى عقد الكراء , فإنه وخلافا لذلك وبالرجوع الى عقد بيع الأصل التجاري المحرر من طرف الموثق فؤاد (ع. ح.) بتاريخ 30/04/1997 والمبرم بين العارض والمستأنف عليهم فإنه يتبين هذا العقد لم يحدد على من تقع تكاليف اصلاح العين المكراة. الا ان المحكمة اعتمدت عقد سبق للعارض ابرامه مع المالكين سنة 1994 وهو العقد الذي الغي ضمنيا بعد تحرير العقد الثاني سنة 1997 , وتطبيقا لمبدأ اللاحق يلغي السابق, فالعلاقة الكرائية أصبحت منظمة بمقتضى العقد الأخير. ومادام هذا العقد لم يحدد من يتحمل الإصلاحات يتعين الرجوع الى القانون لتحديد ذلك. وبالرجوع الى الفصل 637 وما يليه من قلع فإنه يتبين ان المكري هو الذي يلتزم بصيانة العين اثناء مدة الايجار , في حالة تصلح معها لاداء الغرض الذي خصصت له. وبذلك فالحكم لم يصادف الصواب لما اعتبر بأن العارض هو الذي تقع على عاتقه تكاليف الإصلاح.

وبخصوص الخبرة المنجزة من طرف الخبير جبران البزي, فقد بنيت على معطيات خاطئة وخاصة فيما يخص المساحة الاجمالية للمحل موضوع النزاع, والذي يغطي مساحة 525 كلها أصبحت مهترئة وغير صالحة للاستعمال نتيجة البنايات العشوائية , المنشأة في الجزء الخاص بالتهوية والانارة وعدم استفادتها من اشعة الشمس وذلك حسب ما يقضي به التصميم الهندسي الأصلي, وانه رغم ذلك جعل المدعي هو المسؤول عن تلك الاضرار دون ان يتحقق من الأسباب الحقيقية التي احدتث تلك الاضرار , وان التقرير يفتقد للمصداقية لأنه لم يحدد المصادر الرئيسية لتلك الاضرار ولم يحدد الوسائل الناجعة لمعالجتها ولم يحدد المساحة المتضررة , وبالتالي فإن قيمة الإصلاح بنيت على معطيات خاطئة , لأن القيمة الحقيقية للإصلاح تتجاوز 1.000.000,00 درهم, بالنظر للوضعية المعمارية والمواد المستعملة في الترميم والإصلاح, كما ان الخبير لم يحدد الكيفية اللازمة لإزالة الضرر.

ملتمسا الحكم وفق المقال الافتتاحي والامر بإجراء خبرة تسند الى خبير مختص قصد معاينة العقار موضوع النزاع معاينة شاملة ودقيقة لتحديد الاضرار الحقيقية اللاحقة بمحل العارض من جميع الجوانب ومصدر هذه الاضرار مع تحديد الوسائل الكفيلة بإنهاء هذه الاضرار وتحديد المبلغ اللازم لاصلاحها وتحديد كذلك هل تمت بناءات عشوائية وغير قانونية فوق محل العارض واغلاق منافد التهوية ام لا. وتحميل المستأنف عليهم الصائر.

مدليا بنسخة من الحكم

وبناء على جواب نائب المستأنف عليهم والذي جاء ان المستأنف يستغل المحل المؤجر له كمقهى لتدخين الشيشة مع ما يستتبع ذلك من دخان الفحم ودخان الشيشة وما يصطحبه من نوعية الزبائن الذين يترددون على المحل , بحيث ان استغلاله كمخبزة قد انقطع مند سنة 1998 , وان العارضين يسكنون بالعقار ويتأذون من نوعية النشاط الممارس بالمحل ويتابعون دعاوى للمطالبة برفع الضرر عنهم.

وان المستأنف لم يسبق له ان اشعر العارضين بأي ضرر يكون لحق بالمحل ويكون على كاهلهماصلاحه, لأنه التزم في عقد الكراء بتحمل الإصلاحات اللازمة لاستغلاله في أوجه النشاط التجاري التي يراها.

وان ما تمسك به المستأنف من اغلاق منافد التهوية لا ينبني على أي أساس , لكونهم لم يسبق لهم ان ادخلوا أي تغيير على المحل المؤجر , كما لم يسبق لهم ان قاموا بأي بناء يكون نتج عنه اغلاق منافد التهوية , مع التدكير ان الخبراء المنتدبين ابتدائيا لاحظوا وجود منافد التهوية , وان المستأنف يطالب بإصلاح اضرار يدعيها ولم يقم الدليل على وجودها ولا على التزام العارضين بإصلاحها متناسيا بنود عقد الايجار. وان العارضين حصلوا على اشهادات من ساكني العمارة حيث يوجد المحل المؤجر , يؤكد محرروها ان اية اشغال لم يتم إنجازها بالملك مند نشوء العلاقة الكرائية . كما ان المستأنف لم يسبق له ان ابلغ العارضين بالاضرار التي يشتكي منها يقينا منه بأن مسؤولية إصلاحها تقع على عاتقه طبقا للمادة 2 من عقد الايجار, والتي جاء فيها : " يسري هذا الايجار حسب الشروط والتحملات الاتي ذكرها التي يلتزم المكتري بتنفيذها تحت طائلة الفسخ بقوة القانون ودون تعويض.

" الحفاط على المحل في حالة جيدة والقيام بمتطلبات الإصلاح على نفقة المكتري .

"اخبار المكري بأي ضرر او إصلاحات كبيرة يمكنها الحاق الضرر بالمحل

"تحمل نفقات الإصلاحات الكبرى مهما كانت مدتها دون مطالبة المكري بأي تعويض عن ذلك.

وان المستأنف اخل بمقتضيات المادة 10 من القانون رقم 12-67 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكترين والمكرين والتي جاء فيها:"اذا تم اشعار المكري بالطرق المنصوص عليها قانونا بالقيام بالإصلاحات التي تقع على عاتقه ولم ينجزها في اجل شهر, جاز للمكتري ان يستصدر امرا من رئيس المحكمة الابتدائية الموجود محل الكراء بدائرتها , يحدد قيمة الإصلاحات المطلوبة ويأدن له بإجرائها وخصمها من وجيبة الكراء. وانه في غياب الاشعار لايمكن الاستجابة الى طلباته, مع التدكير ان الاضرار موضوع الاشعار يجب ان تكون من الجسامة بحيث تؤثر على سلامة العمارة , اما الاضرار البسيطة وما قد يلحق بتجهيزات الماء والكهرباء فقد تحملها المستأنف بصريح العقد.

وبخصوص تمسك المستأنف بمجموعة من الوثائق التي تكون دالة على مسؤولية العارضين عما يشتكي منه من اضرار , لا تعدو ان تكون مجرد صورة من عقد الايجار ومحضر معاينة منجز من طرف مفوض قضائي في غيبة العارضين. بحيث لا يوجد ضمن وثائق الملف ما يفيد غلق منافد التهوية او إضافة بناء. اما التمسك بتقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير عبد السلام ازبيطو فلا يستقيم قانونا , طالما ان المحكمة استبعدته . كما ان المستأنف يستغل المحل المؤجر كمقهى مغلق لتدخين الشيشة, وان استغلاله كمخبزة قد توقف بإرادته المنفردة مند سنة 1998 , مما أدى الى الاضرار التي عاينها الخبير جبران البزي, في الساحة المتواجدة وراء الفضاء الذي خصصه المستأنف لتدخين الشيشة وهو النشاط الوحيد الممارس حاليا بالمحل. وان المالكين لم يتدخلوا بأية صفة من الصفات من اجل حمله على تغيير نشاطه التجاري ولم تكن لهم يد في الاضرار الناتجة عن توقفهعن استغلاله كمخبزة. وبذلك فالتعليل الذي اعتمدته المحكمة تعليل منسجم مع الوقائع. وان المستأنف ومن اجل التهرب من من اثار العقد الذي يربطه بالعارضين اصبح يدعي ان عقد شرائه للاصل التجاري يكون قد ابطل عقد الايجار , متناسيا انه لازال مكتريا للمحل وان العقد هو الوثيقة الوحيدة التي زود بها الخبراء .

ملتمسا تأييد الحكم المستأنف.

مدليا بصورة من عقد الايجار وصورة تقرير خبرة

وبناء على تعقيب نائب المستأنف والذي جاء فيه ان أساس وموضوع دعوى العارض هو رفع الضرر الذي لحق بأصله التجاري وتسبب في اغلاقه, وهو الامر الذي كان على المحكمة ان تبحت فيه , وان البنايات والمنشئات المشيدة فوق الأجزاء المخصصة للتهوية هي مصدر الاضرار اللاحقة بالمحل التجاري المملوك للعارض , اذ انها تبقى هي السبب المباشر في تصدع الجدران وتآكل السقف وانتشار الرطوبة . وانه بالرجوع الى تقرير الخبير جبران البزي نجده تضمن في الصفحة 6 (هدم الجزء المضاف من السدة) وكذا تقرير الخبير عبد السلام ازبيطو في الصفحة 5 (لم تعد التهوية كافية لهذا الغرض نظرا للبناء الذي أقيم فوق السدة) , فإنه يتبين ان هناك اجماع من طرف الخبيرين ان هناك بناء تمت اضافته فوق سدة المحل التجاري المملوك للعارض. وانه بالرجوع الى تقرير الخبير عبد السلام ازبيطو فإنه يتبين من خلال الصورة رقم 5 المرفقة بالتقرير بأن منافد التهوية تم اغلاقها , وكذلك الصورة رقم 7 التي توضح ان البناء الذي تم احداثه بطريقة غير قانونية هو الذي تسبب في تآكل الاسمنت.

وان عقد بيع الأصل التجاري المؤرخ في سنة 1997 لم يحدد على من تقع تكاليف اصلاح العين المكراة , وان المحكمة اعتمدت على عقد سبق ابرامه مع المالكين سنة 1997. وانه بالرجوع الى الفصل 638 من قلع يتبين ان المكري هو الذي يتحمل مصاريف صيانة العين بشكل تصلح معه لاداء الغرض الذي خصصت له.

مدليا بصورة من عقد بيع اصل تجاري.

وبناء على تعقيب نائبة المستأنف عليهم والذي جاء فيه ان المستأنف اخرج ما جاء في تقرير الخبير جبران البزي عن سياقه ,حيث كتب ذلك الخبير في اطار تحديد الإصلاحات الواجب إدخالها على المحل لكي يصير قابلا للاستعمال كمخبزة "هدم الجزء المضاف من السدة.." , لكن هدم الجزء المضاف من السدة الذي اضافه المستأنف بداخل المحل المؤجر في غياب موافقة العارضين , اصبح في جوابه هو هدم المنشآت التي لم يثبت وجودها ولا تشييد العارضين لها. اما بخصوص خبرة عبد السلام ازبيطو فقد تم استبعادها من طرف المحكمة. وان المستأنف وقبل شراء الأصل التجاري من مورثي العارضين , كان مكتريا بواسطة عقد كراء , ثم بعد ذلك اشترى باقي عناصر الأصل التجاري , وبذلك فعقد الكراء لازال مستمرا.

ملتمسا تأييد الحكم المستأنف

محكمة الاستئناف

حيث بسط الطاعن اوجه استئنافه المعروضة أعلاه.

وحيث انه بخصوص تمسك المستأنف بكون المستأنف عليهم هم المتسببون في الاضرار اللاحقة بالمحل, نظرا لقيامهم بإغلاق منافد التهوية فإنه بالاطلاع على تقرير الخبرة المنجزة خلال المرحلة الابتدائية من طرف الخبير عبد السلام ازبيطو , يتضح انه انتهى الى كون الجهة الخارجية للمحل التي تبلغ مساحتها 110 متر مربع حالتها جيدة وهي تستغل في شرب القهوة والشاي. اما الجهة الداخلية للمحل فهي جد مخربة خاصة على مستوى السقف (تكاشف قضبان الحديد وتآكلها بفعل تسرب المياه وضعف جودة البناء) وتصدع في الجدران والزليج وهذا راجع للرطوبة وتسرب المياه من السقف. وبذلك فالخبرة المذكورة حددت أسباب الاضرار اللاحقة بالمحل في ضعف جودة البناء والرطوبة وتسرب المياه , وبالتالي فالامر يتعلق بإصلاحات يجب القيام بها من طرف المستأنف اعتبارا لكون عقد الكراء المدلى به يحمله القيام بجميع أنواع الإصلاحات , وان تمسكه بكون عقد شراء الأصل التجاري الذي جاء لاحقا لعقد الكراء لا يتضمن تحديد الطرف الذي يتحمل الإصلاحات, فإنه يعتبر مردودا على اعتبار ان عقد الكراء ينصب على شراء مال منقول معنوي وهو الأصل التجاري ومن الطبيعي الا يتضمن أي تحديد بخصوص الجهة التي تتحمل الإصلاحات المتعلقة بالعقار, لكونه لا ينصب عليه, وان العبرة في تحديد الجهة التي تتحمل الإصلاحات التي يجب القيام بها بخصوص العقار الذي يستغل به الأصل التجاري , انما تكون لعقد الكراء الذي يتعلق به , وانه بالرجوع الى عقد الكراء يتضح ان المستأنف يتحمل جميع أنواع الإصلاحات , وبالتالي يقع على عاتقه واجب القيام بها حتى تكون العين المكتراة صالحة لاداء الغرض الذي اعدت له. وان ما تمسك به المستأنف من كون سبب الاضرار اللاحقة بالمحل يعود الى ضعف التهوية , فالواضح من تقريري الخبرة المنجزين ابتدائيا انهما لم يرجعا الاضرار الى ضعف التهوية , اذ بالاطلاع على تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير جبران البزي, يتضح انه أشار في خلاصة تقريره ان ما تعرض له الجزء الخلفي للمحل من اضرار هي ناتجة عن اهمال وعدم صيانة من طرف المدعي (المستأنف) الذي لم يعد يستعمل المحل لغرض المخبزة وصنع الحلويات كما هو مبين في جميع الوثائق.

وحيث انه بخصوص تمسك المستأنف بكون المستأنف عليهم اغلقوا منافد التهوية وهو ما كان السبب في الضرر , فإن المستأنف وفضلا عن عدم ادلائه بما يفيد ان الاضرار التي تمت الإشارة اليها في تقريري الخبرة المنجزين ابتدائيا ناتجة عن اغلاق منافد التهوية, فالثابت من عقد الكراء انه تضمن الإشارة الى كون المستأنف عاين المحل وقبله على حالته , وبذلك فالمستأنف ملزم بإثبات أي تغيير لاحق طال المحل واثبات ان المستأنف عليهم هم من قام بإحداث السدة التي منعت التهوية , والحال انه بمطالعة وثائق الملف يتضح ان المستأنف لم يدل بما يفيد انهم قاموا بذلك, كما لم يدل بأية معاينة من طرف الجهات الإدارية المختصة ولم يدل كذلك بأية معاينة تثبت تاريخ احداث السدة , اما ما أشار اليه تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير عبد السلام ازبيطو من كون منافد التهوية غير كافية لانتاج الخبز والحلويات , فإنه لا يوجد من بين وثائق الملف ما يثبت ان هذه المنافد قد طالها أي تغيير لاحق لابرام عقد الكراء وان المستأنف عليهم هم من قام بذلك ,سيما وانه في مثل هذه الحالات يتعين اثبات تاريخ التغييرات المذكورة خاصة وان المستأنف يتواجد بالمحل وبالتالي فهو على معرفة كافية بما يجري حول محله, وفضلا عن ذلك فإن المستأنف لم يدل بما يفيد شروعه في اصلاح الاضرار التي يعاني منها المحل , كما انه لم يدل بما يفيد ان المستأنف عليهم قد منعوه من القيام بها, الامر الذي يكون معه الاستئناف غير مؤسس قانونا ويتعين رده وتأييد الحكم المستأنف

وحيث ان الصائر يتحمله المستأنف

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا ، علنيا وحضوريا.

في الشكل: قبول الاستئناف

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف وإبقاء الصائر على المستأنف.