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Charge des réparations

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un bailleur à réaliser des travaux et à indemniser son preneur, la cour d'appel de commerce examine la charge des réparations et la validité d'une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait ordonné au bailleur, sous astreinte, de procéder aux réparations majeures du local et de dédommager le preneur pour la perte d'exploitation consécutive à une fermeture administrative.

L'appelant contestait la validité du rapport d'expertise pour vices de forme et incompétence de l'expert, et soutenait que les réparations incombaient au preneur, sollicitant reconventionnellement la résiliation du bail pour péril de l'immeuble. La cour écarte les moyens de nullité, retenant que les erreurs matérielles dans les convocations sont sans incidence et que la mission d'évaluation d'un préjudice économique justifiait le recours à un expert-comptable.

Elle juge que les désordres affectant la structure de l'immeuble constituent des réparations majeures incombant au bailleur en application de l'article 639 du dahir des obligations et des contrats. La carence fautive du bailleur étant la cause directe de la dégradation et de la fermeture administrative, sa demande reconventionnelle en résiliation est logiquement rejetée.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'imputabilité des dégradations affectant les lieux loués et sur la charge des réparations. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur tendant à voir condamner le bailleur à effectuer des travaux, retenant que les désordres résultaient de l'incurie du locataire et que le contrat mettait à sa charge l'ensemble des réparations.

L'appelant soutenait d'une part que les dégradations provenaient d'un fait du bailleur, à savoir l'édification d'une construction illicite obstruant la ventilation, et d'autre part que le contrat de bail initial avait été tacitement abrogé par un acte de cession de fonds de commerce postérieur ne stipulant rien sur la charge des réparations. La cour écarte ce second moyen en rappelant que l'acte de cession d'un fonds de commerce, portant sur un meuble incorporel, ne saurait modifier les stipulations du contrat de bail régissant l'immeuble, lequel demeure la loi des parties.

La cour relève ensuite que si les expertises judiciaires constatent des désordres liés à l'humidité et à la vétusté, elles n'établissent pas de lien de causalité certain entre ces derniers et un fait imputable au bailleur. Faute pour le preneur, qui avait accepté les lieux en l'état, de rapporter la preuve d'une modification ultérieure des lieux par le bailleur à l'origine des dommages, sa demande ne pouvait prospérer.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'identification du véritable vendeur dans une cession de véhicule affecté de vices cachés, et sur l'opposabilité du contrat à une société non signataire mais présentée comme le donneur d'ordre. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution de la vente et condamné le vendeur signataire, tout en mettant hors de cause la société dont le nom figurait sur le contrat type, la considérant comme tierce à l'opération. L'acquéreur appelant soutenait que la société mise hors de cause était en réalité le vendeur principal, arguant de l'utilisation de ses formulaires contractuels, de son intervention pour la réparation du bien et des déclarations de son concessionnaire. La cour d'appel de commerce fait droit à ce moyen, retenant que la combinaison de plusieurs éléments, à savoir l'usage d'un contrat type au nom de cette société, la clause subordonnant la validité de la vente à son approbation, son intervention directe pour la prise en charge des réparations et les déclarations du signataire se présentant comme son concessionnaire, établit sa qualité de partie principale au contrat. En revanche, la cour estime que l'indemnité allouée en première instance pour le préjudice subi par l'acquéreur, privé de l'usage du véhicule, constitue une juste réparation. Le jugement est donc réformé en ce qu'il avait mis hors de cause le vendeur principal, lequel est condamné solidairement avec son concessionnaire, et confirmé pour le surplus.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la répartition contractuelle de la charge des réparations dans un bail commercial. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à indemniser le preneur pour le coût des travaux nécessaires à la jouissance du local. Après avoir écarté l'exception d'irrecevabilité de l'appel formé par les héritiers du bailleur désignés collectivement, au motif que l'absence de mention de leurs identités individuelles ne cause aucun grief à l'intimé, la cour examine le fond du litige. Elle retient que la clause du bail mettant à la charge du preneur l'ensemble des réparations, y compris les grosses réparations, est parfaitement valide. Faisant application du principe de la force obligatoire des contrats au visa de l'article 230 du code des obligations et des contrats, la cour juge que le preneur ne peut se soustraire à ses engagements et réclamer au bailleur le coût de travaux qu'il s'était obligé à supporter. Le jugement de première instance est en conséquence infirmé et la demande du preneur intégralement rejetée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'étendue de l'obligation d'entretien du bailleur et les sanctions de son inaction. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à réaliser certains travaux nécessaires, mais avait rejeté la demande subsidiaire du preneur tendant à être autorisé à les exécuter lui-même aux frais du bailleur. L'appel principal du bailleur soulevait la question de savoir si l'obligation d'entretien s'étendait au-delà de la simple délivrance d'un local conforme, tandis que l'appel incident du preneur contestait le refus de l'autoriser à se substituer au bailleur défaillant. La cour d'appel de commerce rappelle que l'obligation d'entretien du bailleur, au visa de l'article 638 du dahir des obligations et des contrats, est continue et ne se limite pas à la délivrance initiale, imposant la prise en charge des réparations rendues nécessaires par la vétusté. Elle écarte ainsi le moyen du bailleur tiré de la distinction entre réparations et améliorations, en validant les conclusions de l'expertise qui qualifiaient les travaux litigieux de réparations nécessaires incombant au propriétaire. Faisant droit à l'appel incident, la cour retient que le manquement du bailleur, constaté par une mise en demeure restée sans effet, justifie d'autoriser le preneur à effectuer les travaux et à en imputer le coût sur les loyers. Le jugement est par conséquent réformé sur ce point, la cour rejetant l'appel principal et accueillant partiellement l'appel incident du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure et l'exception d'inexécution soulevée par le locataire. Le preneur contestait la régularité de la sommation de payer, soutenait que le bailleur détenait une garantie locative suffisante pour compenser les arriérés, et invoquait l'inexécution par ce dernier de son obligation de délivrer un local conforme à sa destination contractuelle. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la notification, retenant que la remise de l'acte à une employée au siège social du preneur constitue une signification valable. Elle relève ensuite que le contrat de bail stipulait expressément que la garantie ne pouvait être imputée sur les loyers courants et que les travaux d'aménagement incombaient exclusivement au preneur. La cour ajoute que l'acceptation des lieux sans réserve et l'absence de toute diligence ultérieure pour contraindre le bailleur à effectuer des réparations prétendument nécessaires emportent renonciation du preneur à se prévaloir d'un tel manquement. Dès lors, le manquement du preneur à son obligation de paiement étant caractérisé, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant le gérant libre au paiement de redevances, de charges et de frais de réparation, la cour d'appel de commerce examine la portée d'un aveu judiciaire et d'un accord conclu par un mandataire apparent. Le tribunal de commerce avait intégralement fait droit aux demandes du bailleur du fonds. L'appelant contestait sa condamnation en soutenant s'être acquitté des redevances, en invoquant un accord d'apurement des charges conclu avec la fille du bailleur et en imputant la charge des réparations à ce dernier. La cour relève que l'aveu judiciaire du bailleur, reconnaissant en cours d'instance avoir perçu les redevances, a un effet extinctif sur la créance initialement réclamée. Elle retient ensuite l'opposabilité de l'accord conclu par la fille du bailleur, qualifiée de mandataire apparent, dès lors que le bailleur a ratifié une partie de l'acte, à savoir la restitution des clés, et ne peut en répudier la contrepartie consistant en une dation en paiement pour les charges. En revanche, la cour rappelle qu'en l'absence de réserve émise lors de la prise de possession, le matériel est présumé avoir été délivré en bon état de fonctionnement en application de l'article 677 du dahir des obligations et des contrats, justifiant la condamnation du gérant au titre de son obligation d'entretien. Le jugement est par conséquent réformé, les demandes en paiement des redevances et des charges étant rejetées, mais la condamnation au titre des frais de réparation est confirmée.

En matière de bail commercial, c'est à bon droit qu'une cour d'appel, saisie d'une contestation d'un congé pour démolition et reconstruction, juge prématurée la demande du preneur en indemnisation pour la perte de son fonds de commerce. Une telle indemnité n'est due par le bailleur qu'en cas de manquement ultérieur à ses obligations légales après l'éviction et la reconstruction.

Justifie également sa décision la cour d'appel qui refuse d'indemniser les frais de réparation mis à la charge du preneur par le contrat de bail et dont la réalisation n'est pas prouvée.

La Cour suprême censure pour contradiction de motifs la décision d’une cour d’appel qui, dans une action en réparation de dégradations locatives au terme d’un bail de plus de vingt-cinq ans, a condamné le preneur à une indemnisation intégrale. La juridiction du fond avait pourtant elle-même distingué les dommages relevant de la vétusté, à la charge du bailleur, de ceux issus d’un usage abusif imputable au locataire.

La Haute Juridiction retient qu’après une telle durée d’occupation, la présomption de restitution des lieux en bon état, posée par les articles 676 et 677 du Dahir des Obligations et Contrats, ne saurait suffire. Il incombait aux juges du fond de chiffrer de manière distincte les réparations relevant de l’obligation d’entretien du bailleur (art. 638, 639 et 640) et celles imputables à la faute du preneur (art. 663). En omettant cette ventilation pour déterminer le montant de la condamnation, la cour d’appel a privé sa décision de base légale.