وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت شركة (ك. ا. ض.) بواسطة محاميها بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 03/08/2021 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء عدد 8552 بتاريخ 03/10/2019 في الملف عدد 9246/8201/2018 ، القاضي في الشكل بقبول طلب إتمام الأشغال و بعدم قبول الباقي وفي الموضوع بالحكم على المدعى عليها شركة (ك. ا. ض.) بإتمام الأشغال بالفيلا الكائنة بـ [العنوان] الدار البيضاء و تحميل المدعى عليها الصائر و رفض باقي الطلبات.

كما تقدم دفاع المستأنف عليه الحسن (م.) باستئناف فرعي مؤدى عنه بتاريخ 01/11/2021 يستأنف بمقتضاه فرعيا الحكم المذكور .

في الشكل :

حيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعنة بلغت بالحكم المستأنف بتاريخ 19/07/2021 وبادرت إلى إستئنافه بتاريخ 03/08/2021 أي داخل أجله القانوني ، ونظرا لتوفر المقال الإستئنافي على باقي الشروط صفة وأداء فهو مقبول شكلا.

وحيث ان الإستئناف الفرعي المقدم من طرف حسن (م.) جاء تابعا للإستئناف الأصلي ومستوفيا لباقي الشروط الشكلية المطلوبة ، مما يتعين معه التصريح بقبوله شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن حسن (م.) تقدم بواسطة محاميه بمقال افتتاحي لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 27/09/2018 عرض فيه أنه اقتنى عقارا من المدعى عليها ،و الكائن بإقامة [العنوان]، و أنه أدى مبلغها كاملا 4.955.000,00 درهم قبل إمضاء العقد ، و أن الفصل 6 من العقد يبين أن ذمة المدعي خالية من كل دين و أنه تسلم إبراء الذمة ، و أنه رغم الأداء و مرور ثلاث سنوات و منذ إمضاء عقد البيع النهائي لم يتمتع بالفيلا لأن المدعى عليها لم تتم الأشغال ، و يلزمه أموالا لكي تصبح صالحة للسكنى ، و هو غير ملزم بما أن المدعى عليها التزمت بموجب كتاب بتاريخ 28/10/2015 أن تتم الأشغال وتعمل على التشطيب النهائي ، و بتاريخ 5/2/2016 كان جواب المدعى عليها بأنها ستعمل على إتمام الأشغال، وأن المدعي راسلها عدة مرات بعد هذا التاريخ لكن دون جدوى ، و أنه لم يتسلم الفيلا ، وأن المفوض القضائي لم يعاين وجود المفاتيح عند السنديك ، الشيء الذي شكل ضررا للمدعي ، ملتمسا الحكم على المدعى عليها بإتمام الأشغال المتعلقة بالفيلا أعلاه و تعويض مسبق 10.000 درهم مع تعيين خبير لتحديد القيمة الحقيقية للعقار وتقويم الضرر الفعلي والربح الذي لم يكتسبه مع إعفائه من واجبات السنديك من تاريخ إمضاء العقد إلى حين تسلم المفاتيح مع غرامة تهديدية عن كل يوم تأخير و شمول الحكم بالنفاذ المعجل و الصائر، وأرفق المقال بنسخة من العقد النهائي و شهادة الملكية و نسخ الشيكات و التزام الشركة بإزالة الأشغال العالقة وجواب المدعى عليها ومجموعة من المراسلات و إنذار ومحضر معاينة و صور.

و بناء على المذكرة الجوابية لنائب المدعى عليها والتي يدفع من خلالها بعدم الإختصاص النوعي للمحكمة للبت في الطلب طبقا لمقتضيات المادة 5 من قانون إحداث المحاكم التجارية ، و بأن المقال لم يذكر نوع الشركة المدعى عليها خلافا لما هو منصوص عليه في الفصل 32 من قانون المسطرة المدنية ، ودون تقديم الدعوى في شخص الممثل القانوني للمدعى عليها طبقا للفصل 516 من نفس القانون، ملتمسا الحكم بعدم الاختصاص النوعي للمحكمة واحتياطيا عدم قبول الطلب و حفظ الحق للجواب في الموضوع.

و بناء على المقال الإصلاحي لنائب المدعي و المؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 28/11/2018 والذي يلتمس من خلاله الإشهاد له بإصلاح مقاله و استدعاء شركة (ك. ا. ض.) شركة مساهمة في شخص ممثلها القانوني ، و فيما يخص التعقيب على الدفع بعدم الاختصاص النوعي، فإنه يحق للمدعي إذا كان المدعي طرفا مدنيا، فإنه يحق له اختيار المحكمة لمقاضاة المدعى عليه ملتمسا رد الدفع و الحكم وفق الطلب.

و بناء على تعقيب نائب المدعى علية و التي التمس من خلالها الحكم وفق ساب محرراته.

وبناء على المذكرة الجوابية لنائبة المدعي و التي أدلت من خلالها بوثيقة تسليم المفاتيح و التي لم يوقعها المدعي لأنه غير مقتنع بما تتضمنه ، مرفقا المقال بالوثيقة المذكورة.

و بناء على الحكم العارض عدد 56 الصادر بهذا الملف و القاضي بالاختصاص النوعي لهذه المحكمة للبت في الطلب و المؤيد استئنافيا بمقتضى القرار عدد 1560.

و بناء على مذكرة جواب نائب المدعى عليها و التي جاء فيها بأن المقال الافتتاحي يتضمن خرقا للفصل 32 من ق م م بعدم ذكر نوع الشركة المدعى عليها، و بخرق الفصل 516 من نفس القانون بعدم توجيه الدعوى في اسم ممثلها القانوني، و في الموضوع فإن البند 4 من العقد النهائي ينص على أن المدعي زار العقار و قبله على الحالة التي كانت عليه، كما أن البند 5 ينص على أن المشتري يلتزم بأخذ البضاعة على الحالة التي توجد عليها. ملتمسا عدم قبول الطلب و احتياطا رفضه.

و بناء على المذكرة التعقيبية لنائب المدعي و التي جاء فيه بأنه سبق و أن أدلى بمقال إصلاحي للدعوى, وبخصوص الرد على الدفع بخصوص البند 4 و 5 من العقد فإن المدعي قد زار العقار النموذجي و الذي لا صلة له بالعقار الذي قام البائع بتسليمه. و أنه أدى ثمن العقار قبل إمضاء العقد. ملتمسا الحكم وفق الطلب.

وحيث أصدرت المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 03/10/2019 الحكم موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف:

حيث تعيب الطاعنة الحكم نقصان التعليل وعدم الإرتكاز على أساس قانوني سليم ، لأن الفاتورة التي أسس عليها المستأنف عليه مطالبته تفتقر للحجية القانونية ، وان البند الرابع من العقد ينص على أنه زار افيلا وعاينها عدة مرات ويقر بأن العقار موجود ويتصرف فيه بكل سهولة وتوابعه وجميع الحقوق المرتبطة به دون استثناء أو تحفظ ، كما ان البند الخامس ينص على أن عملية البيع تتم بموجب الرسوم العادية وشروط الوقائع والقانون ولا سيما بموجب الأحكام التي يتعهد المشتري بأدائها وتنفيذها ، أي أخذ البضائع المباعة على الحالة التي توجد عليها أثناء إبرام العقد دون أن يكون له الحق في الحصول على أي تعويض أو تخفيض للسعر المحدد لأي سبب من الأسباب ، وكان من الواجب على المستأنف عليه احترام مقتضيات العقد المبرم بين الطرفين استنادا للفصل 230 من ق.ل.ع. والتمس إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض الطلب وتحميل المستأنف عليه الصائر . وأرفق المقال بنسخة حكم وطي التبليغ .

وبتاريخ 04/11/2021 تقدم دفاع المستأنف عليه بمذكرة جوابية مع استئناف فرعي جاء فيهما انه يؤكد ما ورد بمقاله الإفتتاحي والمذكرات المدلى بها خلال المرحلة الإبتدائية ، وفي الإستئناف الفرعي، فإنه ينعى على الحكم عدم الإرتكاز على أساس قانوني سليم ، وان المستأنف عليها فرعيا تقر بأنه لم يستغل الفيلا وان التوقف عن استغلالها هو في حد ذاته ضررا ماديا، لأنه لم يجد مقابل ل 5 ملايين درهم التي دفعها ،لأن قيمة العقار في تصاعد وان الضرر ثابت لا يمكن تحديده إلا بواسطة خبير مختص وان المستأنف عليه لم يستغل العقار قط ولم يتم إتمام الأشغال، مما منعه من الولوج إلى العقار ولم تسلم له المفاتيح ، والتمس الحكم بتعديل الحكم المستأنف فيما قضى به برفض الطلب في الشق المتعلق بإجراء خبرة والتعويض ورفض الإعفاء من واجبات السنديك والحكم من جديد باداء تعويض مسبق قدره 1.000,00 درهم وإجراء خبرة تعهد إلى خبير عقاري مختص في تقويم الضرر المادي للربح المفقود والقيمة الكرائية للعقار منذ سنة 2015 إلى غاية تاريخه وحفظ الحق في المطالبة بالتعويض المادي والإعفاء من واجبات السانديك منذ سنة 2015 وتسليمه المفاتيح بعد إتمام الأشغال مع الصائر والنفاذ ، وأرفق المقال بمراسلة وصور من معاينة .

وبناء على إدراج القضية بجلسة 02/12/2021 تقدم خلالها دفاع المستأنفة بمذكرة تعقيبية عرضت فيها ان العقد النهائي ابرم بتاريخ 15/01/2018 وهو تاريخ لاحق عن التاريخ الذي وقع فيه المدير العام للعارضة الإلتزام بإزالة التحفظات بتاريخ 28/10/2015 وان المستأنف عليه وقع العقد بدون تحفظ وصرح بأنه يقبل العقار على الحالة التي كان عليها ولا عبرة بالالتزام الذي وقعه مع مدير المؤسسة ، وحول الإستئناف الفرعي فإن المستأنف فرعيا لم يبين أين يتجلى انعدام تعليل الحكم وان المحكمة لا يمكن ان تصنع الأدلة عن طريق إجراء خبرة وان الإعفاء من واجبات السنديك لا سبيل إليها طالما انه المالك الحقيقي للعقار وان العارضة لم تمتنع عن تسليمه المفاتيح والتمس الحكم وفق المقال الإستئنافي ورد الإستئناف الفرعي وتحميل رافعه الصائر ، فتقرر حجز القضية للمداولة والنطق بالقرار لجلسة 16/12/2021 .

محكمة الإستئناف

في الإستئناف الأصلي :

حيث تعيب الطاعنة الحكم عدم الإرتكاز على أساس قانوني سليم ، لأن البند الرابع من العقد ينص على أن المستأنف عليه زار الفيلا وعاينها عدة مرات، ويقر بأن الفيلا توجد تحت تصرفه دون أي تحفظ، كما تعهد بأخذ العقار على الحالة التي توجد عليه أثناء إبرام العقد، واستنادا للفصل 230 من ق.ل.ع، فإن طلب المستأنف عليه يبقى على غير أساس .

لكن ، حيث ان الثابت من وثائق الملف ان المستأنف عليه اقتنى فيلا من المستأنفة من أجل الإستعمال الشخصي واستنادا للمادة 65 من قانون حماية المستهلك، فإنه تطبق على عقود بيع السلع أو المنتوجات المبرمة بين المورد والمستهلك الأحكام المتعلقة بالضمان القانوني لعيوب الشيء المبيع ، وطبقا لأحكام الفصل 549 من ق.ل.ع يضمن البائع عيوب الشيء المبيع التي تنقص من قيمته نقصا محسوسا أو تجعله غير صالح للإستعمال فيما أعد له بحسب طبيعته أو بمقتضى العقد ...ويضمن أيضا وجود الصفات التي صرح بها أو اشترطها المشتري ، والثابت من محضر المعاينة المنجز من قبل المفوض القضائي عبد السلام (م.) بتاريخ 13/08/2018 ، انه عاين وجود شقق بصباغة الجدران وان زليج أرضية الحمام لم يتم تنظيفه من البؤر والباب الخشبي لا يغلق ووجود رطوبة على البيت التقني والصدأ على أبوابه وزليج الأرضية لم يتم تنظيفها من البؤر.... إلى غير ذلك مما هو مضمن بالمحضر المذكور ، واستنادا للمادة 67 من القانون المنظم لحماية المستهلك، فإنه لا يجوز للمورد ان يقترح ضمانه التعاقدي على المستهلك دون الإشارة بوضوح إلى الضمان القانوني الذي يتحمله المورد عن العيوب والعيوب الخفية للشيئ المبيع والذي يطبق في جميع الأحوال ، وبالتالي فإن تمسك الطاعنة بأن بنود العقد تنص على أن المستأنف عليه زار الفيلا وعاينها عدة مرات ويقر بان العقار يوجد تحت تصرفه دون أي تحفظ وتعهد بأخذ البضاعة على الحالة التي توجد عليها أثناء إبرام العقد ، لا يعفيه من ضرورة التنصيص أيضا ببنود العقد على الضمان القانوني الذي يتحمله والذي لا يمكنه التنصل منه ، ومادام ان العيوب اللاحقة بالفيلا تبقى ثابتة ، فإن الدفوع المثارة بمقتضى الإستئناف الأصلي تبقى غير مرتكزة على أساس سليم ويتعين ردها ورد الإستئناف المثار بشأنها وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه .

في الإستئناف الفرعي :

حيث يتمسك المستأنف فرعيا بإعفائه من واجبات السنديك وبإجراء خبرة لتقويم الضرر الذي لحق به .

لكن حيث إن واجبات السنديك تبقى مرتبطة بالتكاليف المتعلقة بالمحافظة على الملكية المشتركة وصيانتها وإدارتها ويتم تحديدها وفقا لقانون 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية ولا علاقة لها بالمستأنف عليها فرعيا ، أو بالعقد المبرم بينهما، سيما وان المستأنف فرعيا ابرم العقد النهائي مع المستأنفة وأضحى العقار في ملكه حسب ما هو ثابت من شهادة المحافظة العقارية ، وبذلك أصبحت التزاماته التعاقدية اتجاه السنديك قائمة من تاريخ إبرام العقد النهائي، مما يتعين معه رد الدفع المثار بخصوص الإعفاء من واجبات السنديك .

وحيث انه بخصوص ما يتمسك به المستأنف فرعيا من الحكم بإجراء خبرة لتقويم الضرر المادي للربح المفقود، فإنه إذا كان استخلاص الخطأ والعلاقة السببية بينه وبين الضرر يدخل في السلطة التقديرية للمحكمة ، فإن المستأنف فرعيا يبقى مدعو لتبيان أوجه الضرر الذي أصابه ويطالب بجبره ، لأن التعويض لا يحكم به إلا إذا اثبت المطالب به حجم الضرر الذي أصابه وقيمة الخسارة التي تسبب له فيها والكسب الذي فاته جراء ذلك، والحال ان المستأنف فرعيا لم يحدد عناصر الضرر الذي لحق به أو الإدلاء بما يفيد ما لحقه من خسارة وما فاته من كسب ، وهي العناصر الضرورية التي يتأتى من خلالها توجيه المحكمة للخبير من خلال إعمال إجراءات تحقيق الدعوى ، استنادا للتوجه الصادر عن محكمة النقض من خلال قرارها عدد 13/1 بتاريخ 12/01/2017 ملف تجاري عدد 928/3/1/2016 ،والذي جاء فيه: " والمحكمة مصدرة الحكم المطعون فيه التي ثبت لها من واقع الملف ان الطالبة لم تبين الضرر الذي تطالب بجبره بقولها ان الطاعنة لم تحدد عناصر الضرر الذي لحقها ولا ادلت بما يفيد ذلك وما فاتها من كسب تكون قد أبرزت عن صواب ان التعويض لا يحكم به إلا إذا أثبت المطالب حجم الضرر الذي أصابه وقيمة الخسارة التي تسبب له فيها والكسب الذي فاته من جراء ذلك فجاء بذلك قرارها غير خارق لأي مقتضى ومعللا تعليلا سليما ومبني على أساس قانوني والوسيلة على غير أساس " ، مما يتعين معه رد الإستئناف الفرعي مع إبقاء الصائر على رافعه

لهذه الأسباب

تصرح وهي تبت انتهائيا ،علنيا وحضوريا

- في الشكل : .

- في الموضوع : بردهما وتأييد الحكم المستأنف ، مع إبقاء صائر كل استئناف على رافعه .