Mot clé
Clause d'acceptation en l'état

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au titre d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine plusieurs moyens de défense soulevés par ce dernier. Le débat portait principalement sur la possibilité pour le preneur d'opposer en compensation le dépôt de garantie aux loyers impayés et sur la régularité de la signification de l'acte introductif d'instance.

La cour écarte la demande de compensation en retenant que la créance de restitution du dépôt de garantie ne devient exigible qu'à l'expiration du contrat, ce qui, au visa des articles 361 et 362 du dahir des obligations et des contrats, fait obstacle à toute compensation avec une dette de loyers exigible mensuellement. Elle juge par ailleurs régulière la signification effectuée au local commercial à un parent du destinataire, un tel acte excluant toute ignorance de la procédure.

Le moyen tiré du dol relatif à la superficie du local est également rejeté, le preneur ayant déclaré dans le contrat accepter les lieux en l'état sans rapporter la preuve d'une manœuvre frauduleuse. L'ensemble des moyens étant jugés non fondés, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une mise en demeure en cas de pluralité de preneurs. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en résiliation et expulsion, estimant que la notification à l'un des copreneurs suffisait.

L'appelant contestait la validité de cette mise en demeure, faute de notification à l'ensemble des preneurs, et sollicitait reconventionnellement une indemnisation pour des travaux de réparation. La cour retient que la mise en demeure adressée à plusieurs preneurs mais dont la réception n'est établie qu'à l'égard d'un seul, sans preuve d'un mandat de représentation, est entachée d'une irrégularité de forme qui l'empêche de constater valablement la défaillance.

En revanche, la cour écarte la demande d'indemnisation pour travaux, relevant que le preneur avait, aux termes du contrat, accepté les lieux en l'état, renonçant ainsi à se prévaloir des dispositions des articles 638 et 639 du dahir des obligations et des contrats. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et l'expulsion, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'indemnisation formée par la cessionnaire d'un droit au bail, la cour d'appel de commerce examine la responsabilité du bailleur pour privation de jouissance et dégradation du local commercial. L'appelante soutenait que le bailleur avait commis une faute en obtenant la reprise du local sur le fondement d'une procédure engagée de mauvaise foi et qu'il était responsable des dégradations survenues durant son occupation.

La cour écarte le moyen tiré de l'abus de droit, retenant que le bailleur, en se prévalant d'une ordonnance de référé pour reprendre possession du bien avant d'être notifié de la cession, n'a fait qu'exercer les voies de droit qui lui étaient ouvertes. Elle relève en outre que la demande en réparation des dégradations ne peut prospérer dès lors que la cessionnaire n'établit pas l'état du local au moment de la cession.

La cour souligne que la cessionnaire avait, aux termes de l'acte de cession, accepté de prendre le bien en l'état, clause faisant obstacle à toute réclamation ultérieure pour des désordres non imputables de manière certaine au bailleur. En l'absence de preuve d'une faute, d'un préjudice certain et d'un lien de causalité, le jugement de première instance est confirmé.

Saisi d'un litige relatif au recouvrement de redevances d'occupation du domaine public, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'effet interruptif de prescription d'une mise en demeure et sur l'opposabilité d'une résiliation unilatérale du contrat d'occupation. Le tribunal de commerce avait partiellement fait droit à la demande en paiement, après avoir écarté une partie de la créance comme étant prescrite.

L'appelant principal contestait l'étendue de la prescription retenue, tandis que l'appelant incident soulevait la prescription totale de la créance, faute de notification d'un acte interruptif valable, ainsi que l'extinction de l'obligation de paiement suite à la résiliation unilatérale du contrat par le créancier. La cour retient que la mise en demeure, régulièrement délivrée au siège social du débiteur, a valablement interrompu la prescription quinquennale en application de l'article 381 du dahir des obligations et des contrats.

Elle écarte ensuite le moyen tiré de la résiliation du contrat, au motif que cette résiliation unilatérale par le créancier est restée sans effet dès lors que le débiteur n'a pas rapporté la preuve de la cessation de son occupation effective des lieux. La cour juge également que les travaux d'aménagement invoqués par le débiteur ne peuvent être opposés au créancier, le contrat stipulant une acceptation des lieux en l'état et soumettant toute modification à une autorisation écrite préalable.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme le jugement entrepris uniquement sur le quantum de la condamnation, en recalculant la part de la créance effectivement atteinte par la prescription, et rejette l'appel incident.

En matière de vente d'immeuble à un consommateur, la cour d'appel de commerce rappelle la primauté de la garantie légale des vices sur les clauses contractuelles d'acceptation du bien en l'état. Le tribunal de commerce avait condamné la société venderesse à l'achèvement des travaux de finition, tout en rejetant les demandes indemnitaires de l'acquéreur.

La venderesse soutenait en appel que les clauses du contrat, par lesquelles l'acquéreur reconnaissait avoir visité le bien et l'acceptait en l'état, devaient faire échec à toute réclamation ultérieure en application de l'article 230 du dahir des obligations et des contrats. Par un appel incident, l'acquéreur sollicitait l'indemnisation de son préjudice de jouissance et son exonération des charges de copropriété.

La cour écarte le moyen principal en qualifiant la vente de contrat de consommation et retient que, au visa des dispositions de la loi sur la protection du consommateur, la garantie légale des vices de la chose vendue est d'ordre public et ne peut être éludée par une clause d'acceptation en l'état. Dès lors que les malfaçons étaient matériellement établies par constat d'huissier, la condamnation à l'achèvement des travaux était justifiée.

Concernant l'appel incident, la cour juge que l'obligation au paiement des charges de copropriété naît du statut de propriétaire et est étrangère au rapport contractuel avec le vendeur. Elle rejette également la demande d'expertise indemnitaire, faute pour l'acquéreur d'avoir préalablement allégué et précisé les éléments constitutifs de son préjudice, à savoir la perte subie et le gain manqué.

En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité d'une clause d'acceptation en l'état et de l'exception de prescription soulevées par un vendeur-promoteur dans le cadre d'une action en garantie des vices cachés. Le tribunal de commerce avait condamné le vendeur à indemniser l'acquéreur pour une malfaçon affectant le conduit de cheminée d'un appartement.

L'appelant soutenait principalement que l'action était prescrite en application de l'article 573 du dahir des obligations et des contrats et que l'acquéreur avait renoncé à toute réclamation en acceptant le bien en l'état. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en retenant la mauvaise foi du vendeur.

Au visa de l'article 574 du même dahir, elle considère que le vendeur, en sa qualité de promoteur professionnel ayant lui-même édifié l'immeuble, ne pouvait ignorer le vice de construction affectant la cheminée, ce qui l'empêche de se prévaloir du bref délai de l'action en garantie. La cour juge en outre que la clause d'acceptation en l'état ne saurait couvrir les vices cachés et la qualifie de clause abusive au sens de la loi n° 31-08 sur la protection du consommateur, dès lors qu'elle a pour effet de limiter indûment les droits de l'acquéreur.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce examine la validité et la qualification d'un contrat de gérance libre ne respectant pas les formalités de publicité légale. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en résolution du contrat formée par le gérant et l'avait condamné au paiement des redevances, retenant qu'il avait accepté le fonds en l'état. L'appelant soulevait, d'une part, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un fonds pourvu de ses éléments essentiels et, d'autre part, la nullité du contrat pour défaut d'inscription du gérant au registre du commerce et d'accomplissement des formalités de publication. La cour écarte le premier moyen en relevant que le gérant avait contractuellement reconnu prendre le fonds en l'état et renoncé à tout recours de ce chef. Surtout, la cour retient que le défaut des formalités prévues par le code de commerce n'entraîne pas la nullité du contrat entre les parties. En application de la théorie de la conversion de l'acte nul prévue à l'article 309 du code des obligations et des contrats, elle requalifie la convention en contrat de location de meuble, valable entre les signataires et soumis aux règles du droit commun. Elle ajoute qu'une mise en demeure unilatérale ne peut suffire à opérer la résolution du contrat, laquelle doit être judiciaire ou consensuelle. Dès lors, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la résiliation d'un bail commercial pour manquement du preneur à son obligation de conserver les lieux loués en l'état. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en validation de congé pour cause de transformations non autorisées. L'appelant soutenait que des modifications substantielles, notamment la construction d'une mezzanine et le changement de la porte d'entrée, constituaient des manquements graves justifiant l'éviction, et contestait la force probante du témoignage d'un ancien propriétaire. La cour écarte ce moyen en retenant que les éléments du dossier ne permettent pas d'imputer les transformations litigieuses au preneur. Elle relève que le témoignage de l'ancien propriétaire, corroboré par une clause du contrat de vente par laquelle le bailleur déclarait avoir inspecté les lieux et les accepter en l'état, établit l'antériorité de la plupart des aménagements. La cour considère en outre que le remplacement d'un rideau métallique par une porte constitue une modification mineure n'emportant pas un préjudice suffisant pour justifier la résiliation. La cour souligne qu'en l'absence d'un état des lieux d'entrée, le bailleur ne rapporte pas la preuve que l'état du local a été altéré par le fait du preneur. En conséquence, la cour d'appel de commerce rejette le recours et confirme le jugement entrepris.

En matière de garantie des vices cachés dans une vente immobilière, la cour d'appel de commerce précise les conditions d'application de la prescription annale au vendeur professionnel. Le tribunal de commerce avait condamné le promoteur immobilier à indemniser l'acquéreur pour les défauts affectant le bien. L'appelant soulevait principalement la prescription de l'action, fondée sur l'article 573 du dahir des obligations et des contrats, et subsidiairement l'effet exonératoire d'une clause d'acceptation du bien en l'état. La cour écarte le moyen tiré de la prescription en retenant la mauvaise foi présumée du vendeur professionnel. Au visa de l'article 574 du même code, elle rappelle que le vendeur, en sa qualité de constructeur, est réputé connaître les vices de la chose vendue et ne peut dès lors se prévaloir du délai de prescription abrégé. La cour qualifie en outre la clause d'acceptation en l'état de clause abusive au sens des articles 15 et 18 de la loi 31-08 sur la protection du consommateur, dès lors qu'elle crée un déséquilibre significatif au détriment de l'acquéreur. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour rejeter une demande d'indemnisation pour retard de livraison, retient que l'acquéreur a renoncé à la clause pénale stipulée dans la promesse de vente en signant l'acte de vente définitif contenant une clause selon laquelle il accepte le bien « en l'état » et renonce à toute indemnité. En statuant ainsi, alors que la renonciation à un droit ne se présume pas et doit être expresse, et que la clause de l'acte définitif, claire et non équivoque, ne se rapportait qu'à l'état matériel du bien et non au préjudice né du retard de livraison, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs de ladite clause et a fondé sa décision sur une motivation insuffisante.

Est irrecevable, comme nouveau, le moyen fondé sur la garantie des vices apparents prévue par l'article 569 du Dahir des obligations et des contrats, dès lors qu'il est présenté pour la première fois devant la Cour de cassation et n'a pas été préalablement soumis à l'appréciation des juges du fond.