Réf
61073
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
3320
Date de décision
17/05/2023
N° de dossier
2023/8206/1035
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Validité du congé, Revenus professionnels déclarés, Pouvoir souverain d'appréciation du juge, Perte de la clientèle, Notification aux héritiers, Indemnité d'éviction, Expertise judiciaire, Confirmation du jugement, Calcul de l'indemnité, Bail commercial
Source
Non publiée
En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, le tribunal de commerce avait fixé le montant de la réparation sur la base d'un rapport d'expertise qu'il avait partiellement amendé. L'appel portait principalement sur la méthode de calcul de l'indemnité, le bailleur contestant la fiabilité du rapport d'expertise et l'absence de comptabilité régulière du preneur, tandis que ce dernier contestait la validité du congé et l'insuffisance de l'indemnité allouée.
La cour d'appel de commerce rappelle d'abord qu'elle n'est pas liée par les conclusions de l'expert et dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation pour fixer le montant de l'indemnité. Elle retient ensuite que, face à l'absence de justification par l'expert du calcul des éléments incorporels tels que la clientèle et l'achalandage, c'est à bon droit que le premier juge a fondé son évaluation sur les déclarations de revenus annuels du preneur.
La cour écarte par ailleurs la demande d'indemnisation pour les améliorations, faute de preuve, ainsi que pour les éléments matériels, en l'absence de fondement juridique. Le moyen tiré de la nullité du congé, prétendument délivré à une personne décédée, est également écarté, la cour constatant qu'il avait été valablement notifié aux héritiers du preneur initial.
Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
محكمة الاستئناف
من حيث الإستئناف الأصلي والفرعي معا:
حيبث عاب الطاعن اصليا على الحكم المستأنف سوء التعليل الموازي لإنعدامه على اعتبار ان الخبير المنتدب ابتدائيا اعتمد على اجتهاداته الشخصية في تقرير العناصر المكونة للأصل التجاري دون الإدلاء بعناصر المقارنة من قبيل نمادج لعقود الحق في الكراء لمحلات تجارية متواجدة في السوق وان المستأنف عليه لا يمسك محاسبة منتظمة واكتفى بالإدلاء بثلاث وصولات أداء الضريبة على الدخل لسنوات 2019 و 2020 و 2021 مما يخالف مقتضيات المادة 7 من قانون 16-49 مما يفقد الموضوعية المطلوب توفرها في المهام التقنية المسندة للخبراء في حين تمسك المستأنفون فرعيا بانعدام صفة باعث الإنذار وان الخبير عاين المزايا التي يمتاز بها المحل من حيث الموقع وضآلة السومة الكرائية ومع ذلك اقتصر على اقتراح تعويض ينحصر في 303.000 درهم.
وحيث تبين للمحكمة بالإطلاع على تقرير الخبير المنتدب ابتدائيا السيد عبد الحق ابن الزيات ان الأمر يتعلق بمحل تجاري يتواجد بسوق معروف عند ساكنة قرية الجماعة سباتة وعين الشق ان عدد كبير من الزبناء يتوافدون على هذا السوق بحثا عن حاجياتهم وان هذا المحل مكرى منذ سنة 1963 بمساحة 12 متر مربع وبسومة الشهرية بلغت حاليا 240 درهم شاملة للنظافة وهو يستغل لممارسة بيع الملابس التقليدية للنساء وإصلاح الملابس وقد خلص الخبير المنتدب الى اقتراح تعويض عن حق الإيجار بمبلغ 200.000 درهم بالنظر للموقع الجغرافي ومدة الكراء وهزالة السومة الكرائية كما اقترح بخصوص باقي العناصر الموجبة للتعويض بما مجموعه 103.000 درهم وطالما ان المحكمة غير ملزمة بنتائج الخبراء وبامكانها تعديل المبالغ المقترحة اعمالا لسلطتها التقديرية فان الخبير المعين لم يوضح طريقة احتساب التعويض عن عنصري الزبناء والسمعة التجارية مما جعل محكمة البداية وعن صواب تحتسب التعويض المذكور استنادا لما ورد بشواهد الدخل السنوي المدلى بها من طرف المكتري والمصرح فيها بمبلغ 32520 درهم كدخل مهني صافي لثلاث سنوات 2019 و 2020 و 2021 باعتماد نسبة 25% منه ليكون التعويض المقترح المستحق عن كل عنصر هو 8130 درهم يضاف اليها مبلغ 8000 درهم عن مصاريف التنقل المقترح من الخبير ولا شيء عن عنصر التحسينات لغياب ما يثبتها حسب معاينة الخبير فيكون مجموع التعويضات المستحقة عن نزع اليد محددا في 224.260 درهم بعد استبعاد التعويض عن العناصر المادية لعدم ارتكازه على أساس قانوني سليم
حيث انه يتعين تبعا لذلك باستبعاد الأسباب المثارة للطعن لعدم وجاهتها و تأييد الحكم المستأنف لمصادفته للصواب فيما انتهى اليه.
حيث انه من جهة اخرى وبخصوص ما أثاره المستأنف فرعيا حول توجيه الإنذار لشخص متوفى وتعذر تصحيحه فان الثابت بالرجوع الى وثائق الملف ان الإنذار موضوع الدعوى وجه الى ورثة امبارك (ا.) وهم خديجة (ب.) واميمة (ا.) واحمد (ا.) وتعرابت (ا.) ولم يوجه لشخص متوفى مما يتعين معه رد الدفع المثار اعتبار الإنذار صحيحا ومنتجا لكافة أثاره القانونية.
حيث انه يتعين إبقاء صائر كل استئناف على رافعه.
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا.
في الشكل : قبول الاستئنافين الاصلي و الفرعي
في الموضوع : تأييد الحكم المستأنف و ابقاء صائر كل استئناف على رافعه
65975
Indemnité d’éviction : en l’absence de déclarations fiscales, son évaluation peut se fonder sur la valeur locative du marché et une estimation forfaitaire de la clientèle (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/11/2025
82916
La preuve du paiement des loyers commerciaux par témoignage est écartée en cas de déclarations contradictoires et non concordantes (CAC Marrakech 2025)
Cour d'appel de commerce
Marrakech
14/05/2025
65967
Viole le principe de bonne foi et rend sa demande irrecevable le bailleur qui sollicite la récupération des locaux pour abandon alors qu’il en a déjà repris la possession suite à l’exécution d’une décision de justice ultérieurement annulée (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/11/2025
65963
Indemnité d’éviction : Le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour en fixer le montant sans être lié par les conclusions du rapport d’expertise (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/11/2025
Rapport d'expertise, Pouvoir souverain d'appréciation du juge, Indemnité d'éviction, Force probante de l'expertise, Évaluation de l'indemnité, Elements du fonds de commerce, Droit au bail, Confirmation du jugement, Clientèle et réputation commerciale, Bail commercial, Absence de déclarations fiscales
65960
Le congé délivré après l’expiration du terme d’un bail à durée déterminée entraîne son renouvellement tacite (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
25/09/2025
82889
L’illégalité de constructions au regard du droit de l’urbanisme est sans incidence sur le calcul de l’indemnité d’éviction dès lors qu’elles génèrent un chiffre d’affaires déclaré (CAC Marrakech 2025)
Cour d'appel de commerce
Marrakech
30/10/2025
65951
L’impossibilité d’exploiter un bien à usage commercial en raison de sa destination résidentielle constitue un motif de résiliation du bail et fait obstacle à toute indemnisation en présence d’une clause d’exclusion (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/11/2025
82896
L’obligation du bailleur de garantir l’usage du bien loué selon sa destination l’oblige à réaliser les réparations essentielles à son exploitation, y compris la construction d’une cheminée indispensable à un four (CAC Marrakech 2025)
Cour d'appel de commerce
Marrakech
19/06/2025
65939
Obligation de paiement du loyer : il incombe au preneur qui allègue un défaut de jouissance des lieux d’en rapporter la preuve pour être dispensé de son obligation (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/11/2025
