وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السيد الزين (س.) بواسطة دفاعه بتاريخ 26/11/2018 يستأنف بمقتضاه الحكمين التمهيديين الصادرين بتاريخ 27/11/2017 و 16/04/2018 و الحكم القطعي الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 1/10/2018 تحت عدد 8380 ملف عدد 7161/8206/2017 و القاضي في الشكل بقبول الطلبين الأصلي و المضاد وفي الموضوع في الطلب الأصلي بإفراغ شركة (ف. ب.) في شخص ممثلها القانوني هي و من يقوم مقامها من العين المكتراة الكائنة بزنقة [العنوان] الدار البيضاء، و رفض باقي الطلبات و الصائر مناصفة وفي الطلب المضاد بأداء السيد الزين (س.) أصالة عن نفسه و نيابة عن محمد (ز.) و السعدية (ش.) لفائدة شركة (ف. ب.) في شخص ممثلها القانوني، تعويضا إجماليا عن إفراغ المحل التجاري أعلاه قدره 4.000.000,00 درهم و جعل الصائر مناصفة بين الطرفين مع رد باقي الطلبات.

حيث سبق البت فيه بقبول الاستئناف بمقتضى القرار الاستئنافي التمهيدي عدد 30/19 الصادر بتاريخ 16/1/2019 .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السيد الزين (س.) أصالة عن نفسه و نيابة عن السيد محمد (ز.) و السيدة السعدية (ش.) تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء يعرض فيه أن الشركة المدعى عليها تشغل منه بمقتضى عقد كراء المحل الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء بسومة شهرية قدرها 2.000 درهم و بأنه يرغب في استرجاع المحل للاستغلال الشخصي و بأنه وجه لها إنذارا في إطار المادة 26 من القانون رقم 16-49 يشعرها فيه برغبته في استرجاع العين المكتراة، ملتمسا الحكم على المدعى عليها و من يقوم مقامها بإفراغ المحل موضوع النزاع مع تحميلها الصائر.

و بناء على المذكرة الجوابية مع مقال مضاد الرامي إلى التصريح ببطلان الإنذار المؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 24/10/2017 المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها و التي جاء فيها أن الطرف المدعي لم يقم بتحديد الإنذار موضوع المصادقة و بأنه لم يلتمس المصادقة على الإنذار طبقا للفصل 26 من القانون الجديد للكراء بل طلب الإفراغ مباشرة،كما لم يحترم أجل ثلاثة أشهر المحدد في الفصل المذكور لكونها بلغت بالإنذار يوم 27/04/2017 و المدعى عليهم باشروا دعواهم يوم 26/07/2017 ،مضيفة بأنها قامت بشراء الأصل التجاري بتاريخ 18/05/2015 بمبلغ 1.600.000 درهم و بأنها قامت بعدة إصلاحات بعد حصولها على موافقة المالك التي بلغت قيمتها 1677965,30 درهم و بأن ما يلتمسه المدعون سيؤدي إلى فقدانها لزبائنها و سمعتها التجارية،ملتمسة أساسا الحكم بعدم قبول الطلب لعدم احترام شكليات الدعوى و عدم احترام الآجال و احتياطيا الحكم تمهيديا بإجراء خبرة لتحديد التعويض المستحق لها في حالة إنهاء عقد الكراء مع حفظ حقها في تقديم مستنتجاتها الختامية و حفظ البت في الصائر.

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعين بواسطة نائبهم و التي جاء فيها أن المقال المضاد قدم دون أداء الرسوم القضائية و دون احترام شكليات الفصل 32 من قانون المسطرة المدنية التي أوجبت تضمين هوية الأطراف و موطنهم،إضافة إلى أن تاريخ إيداع المقال بهذه المحكمة هو 31/07/2017 و ليس 26/07/2017 و أن العبرة من بداية الأجل هو تاريخ إيداع المقال بكتابة الضبط،ملتمسين أساسا الحكم بعدم قبول الطلب المضاد و احتياطيا الحكم وفق المقال الافتتاحي.

و بناء على المقال الإصلاحي المؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 24/10/2017 المدلى به من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها و الذي التمس من خلاله تسجيل أدائها للرسوم القضائية عن المقال المضاد و كذا ذكر مقرها الاجتماعي و عنوان الطرف المدعي.

و بناء على الحكم التمهيدي رقم 1484 الصادر بتاريخ 27/11/2017 و القاضي بإجراء خبرة تقويمية للمحل التجاري موضوع النزاع عهدت مهمة القيام بها للسيد عبد المجيد الرايس، الذي خلص في تقريره إلى أن التعويض المستحق لفائدة المدعى عليها هو مبلغ 4.715.658,58 درهم .

و بناء على الحكم التمهيدي رقم 551 الصادر بتاريخ 16/04/2018 القاضي بإجراء خبرة تقويمية ثانية للمحل موضوع الدعوى عهد بها للخبير السيد محمد علي لحلو، الذي خلص في تقريره إلى أن التعويض المستحق لفائدة المدعى عليها هو مبلغ 3.948.209,88 درهم .

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه السيد الزين (س.) و جاء في أسباب استئنافه أن الطرف المستأنف لم يتمكن من الحضور للجلسة قصد التعقيب على الخبرة الثانية وأنه تقدم بطلب إخراج الملف من المداولة يوم 26/6/2018 لكن المحكمة الابتدائية لم تعر أي اهتمام لطلب الدفاع و بالرجوع إلى الحكم الابتدائي يتضح أنه قضى بتحديد التعويض في مبلغ 4.000.000 درهم على أساس رغبة الطرف المستأنف في ممارسة حق مشروع مادام المكتري سيستفيد من التعويض المقرر بمقتضى المادة 7 من القانون 49.16 ، بما للمحكمة من سلطة تقديرية نظرا للمعطيات المتوفرة لديها وهي مساحة المحل المکری طبيعة النشاط التجاري قيمة السومة والموقع الجغرافي. و يتضح أن الحكم الابتدائي خرق مقتضيات المادة 7 من القانون 49.16 ولم يكن معللا تعليلا سليما ذلك أنه بالرجوع إلى المادة المذكورة يتبين أنها حددت عدة معايير للتقويم ومنها التصريحات الضريبية للسنوات الأربعة الأخيرة والتي حددها الحكم التمهيدي ضمن نقط الخبرة ، وأدرجها المشرع ضمن عناصر التقويم لتحديد حيوية النشاط التجاري ولجعل حد للتهرب الضريبي . و بالرجوع إلى الخبرتين يتضح تباین عناصر التقويم فبخصوص الفواتير المدلى بها لإثبات الإصلاح يتضح أنه لا تتجاوز قيمتها مبلغ 10.000 درهم وذلك تهربا للأداء بواسطة الشيك و لم تدرج ضمن لائحة التصريح الضريبي ما دامت أنها تدخل ضمن المصاريف و اختلاف عناصر التقويم بين الخبرتين وبين مقتضيات المادة 7 من القانون 49.16 واختلاف حق الإيجار بين الخبرتین و التعويض عن الأوراق الإدارية و تكاليف البحث عن محل آخر و أنه يتضح أن الخبرتین لم تسايرا مقتضيات المادة 7 من القانون 49.16 والتي تعتبر الإطار القانوني للتقويم . و أن المحكمة الابتدائية استعملت سلطتها التقديرية دون تعليل ودون تحديد تعليلها في الأخذ بالخبرتين إضافة إلى ما استقر عليه الخبير الثاني و أنه وفي إطار التعليل فالخبير محمد علي لحلو حدد التعويض عن قيمة العناصر المادية الغير القابلة للانتقال في مبلغ 794.478,33 درهم في حين أنه يصرح أن المستأنف عليه لا يتوفر على أثاث كبير قابل للنقل ولم يحدد العناصر المادية الغير القابلة للانتقال فهل الصباغة والزليج والأنوار يستحق مبلغ 794.478,33 درهم أما فيما يخص حق الإيجار الذي اعتمده الخبير يتضح أن المستأنف عليه اشتری "الساورت" بمبلغ 1.600.000,00 درهم إلا أن هذا العقد لا يلزم الطرف المستأنف في شيء لأنه لم يكن طرفا فيه ولم يشعر من طرف البائع والمستأنف عليه ولم يدخل ضمن المصاريف المصرح بها لإدارة الضرائب و بالرجوع إلى رقم المعاملات يتضح أنه لا يساير ما تم التصريح به الإدارة الضرائب وهذا مخالف للمادة 7 من القانون49.16 الذي جعل من التصريحات الضريبية أساسا للتقويم شأنه شأن الربح الضائع وكأن المستأنف عليها تبيع مواد استهلاكية قابلة للفساد وبمقارنة التعويض عن تكاليف البحث عن محل جديد والتعويض عن حق الإيجار يتضح مدى تلاعب الخبير بالأرقام وانعدام موضوعيته اعتمادا على أسس لم يشر إليها بالخبرة و يتضح أن الحكم الابتدائي خرق مقتضيات قانونية وجاء منعدم التعليل لاعتماده على خبرتين متناقضتين و دون تعليله لما ذهب إليه ، ملتمسا قبول المقال شكلا و إلغاء الحكم الابتدائي و الحكم من جديد اساسا بإجراء خبرة تقويمية طبقا للمادة 7 من القانون 49.16 و احتياطيا حصر التعويض في مبلغ 178.914 درهم . و أدلى بنسخة من الحكم الابتدائي .

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 9/1/2019 جاء فيها أن أن الحكم الابتدائي وعلى خلاف ما جاء في الاستئناف صادف الصواب لما اعتمد الخبرتين في تقدير التعويض المستحق لفائدة المستأنف عليها في مبلغ 4.000.000 درهم ذلك أن الخبرتين كانتا موضوعيتين ووفرت المعطيات الأساسية للمحكمة الابتدائية لتبني على أساسها حكمها موضوع الطعن اذ ربطت التعويض بالضرر الذي لحق بها عن الافراغ انطلاقا من قيمة الأصل التجاري و عناصره المادية والمعنوية مع مراعاة رقم المعاملات المحقق من طرفها خلال الأربع سنوات الأخيرة وطبيعة النشاط المزاول بالمحل ومدی أهمية الأصل التجاري وعناصره المتمثلة في الزبائن والسمعة التجارية و المساحة والموقع وفقا للعناصر المحددة قانونا في المادة 7 من ق 49.16 ،و بالرجوع إلى تقرير الخبرتين يتبين أنها كانت موضوعية في كل النقاط التي تناولتها كالتعويض عن فقدان الأصل التجاري الذي حددته في مبلغ 212.838 درهم ذلك أن الخبرتين ربطته بالموقع المهم الذي يصعب تعويضه لتواجده بمنطقة تجارية تعرف رواجا مهما ورقم معاملات يفوق 1.957.388,00 درهم ، كما أنها معرضة لفقدان أكثر من 70% من زبائنها وهي كلها معطيات مهمة ولا يمكن تجاهلها كما أن المعطيات المتعلقة بقيمة الاصلاحات التي أنجزتها تبقى موضوعية باعتبار أن الفواتير المدلى بها تؤكد فعلا القيمة الحقيقية للإصلاحات المنجزة منذ 2015 بدون أي لبس والأمر ذاته ينطبق على التعويض المستحق عن الحق في الايجار التي كانت بدورها منطقية لانخفاض كلفة الايجار (2000 درهم ) . لكل هذه الاعتبارات والتعويضات المقترحة تبقی منطقية ومعقولة ومؤسسة على معطيات موضوعية مما تكون معه الدفوع المثارة في المقال الاستئنافي غير مؤسسة وغير مرتكزة على أساس ويتعين استبعادها. كما أن طلب المستأنفين استبعاد جميع هذه العناصر والاكتفاء بالتصريحات الضريبية للسنوات الأخيرة ، يبقى طلب غير جدير بالاعتبار لأن المادة 7 من القانون 16 . 49. كانت واضحة في وجوب أداء تعويض منصف للمكتري يعادل ما لحقه من ضرر ناجم عن الافراغ يأخذ بعين الاعتبار جميع هذه المعطيات ملتمسة الحكم برد الاستئناف الحالي لعدم ارتكازه على أساس و بعد التصدي الحكم بتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به و تحميل المستأنفين صائر الدعوى .

و بناء على القرار التمهيدي عدد 30 الصادر بتاريخ 16/01/2019 القاضي بإجراء خبرة بواسطة الخبير السيد محمد المنوني الذي خلص في تقريره الى تحديد التعويض المستحق في مبلغ 3138888.79

و بناء على المذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنفين بواسطة نائبهم بجلسة 02/10/2019 جاء فيها أنه يلتمس تسجيل خرق الخبير لمقتضيات المادة 63 من ق م م وأن التقرير الحالي جاء بعيدا عن الموضوعية وعلى ما تضمنه القرار التمهيدي ومقتضيات مدونة التجارة ذلك أن الخبير لم يعلل تقريره تعليلا تقنيا واكتفى بوضع مبالغ دون سند محاسباتي فبالرجوع إلى العناصر المادية يشير إلى التحسينات والتجهيزات وحددها في مبلغ 782.126.80 در هم دون تحديد ماهية هذه التحسينات علما أنه في الصفحة 4 فقرة الملاحظات الأولية يشير فيما يخص الفواتير المدلى بها ... ليس هناك ما يثبت أداءها وكيف وصل إلى هذا المبلغ الأمر الذي يتعين معه استبعاده ، أما بخصوص العناصر المعنوية فمبلغ 1.600.000.00 درهم ينبغي استبعاده لأنه غير مضمن بالفواتير والتصريحات الضريبية و لايلزم المستأنفين في شيء لأنهم لم يبلغوا بالعقد. اما بخصوص الفقرة المتعلقة بتحديد التعويض فالخبير ضمنها مبلغ 15.000.00 درهم عن الاتعاب دون تحديد ماهيتها وكذلك الشأن بالنسبة للتعويض عن ارصاء بمحل جديد علما أنه سبق وأن حدد التعويض عن حق الكراء ، ملتمسين ترتيب الآثار القانونية عن ذلك شكلا وموضوعا وحصر التعويض في مبلغ 641.762.00 درهم .

و بناء على المذكرة التعقيبية على الخبرة المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 09/10/2019 جاء فيها أن الخبرة كانت بحضور الطرفين الذين أدليا بتصريحاتهما وببطاقتهما الوطنية وبالتالي لا مجال للحديث عن خرق مقتضيات الفصل 63 من ق م م كما سبق الأمر بإجراء خبرة في المرحلة الابتدائية أوكلت للخبير السيد عبد المجيد الرايس خلص فيها الى أن المبلغ المستحق كتعويض عن الأصل التجاري هو 4.715.658.58 والتمس إجراء خبرة مضادة فاستجابت المحكمة لطلبه فعين الخبير السيد محمد علي لحلو الذي خلص بدوره إلى أن التعويض المستحق عن الأصل التجاري هو 3.948.209.88 فصدر الحكم الابتدائي القاضي بالإفراغ للاستعمال الشخصي مقابل تعویض حددته المحكمة بما لها من سلطة تقديرية في مبلغ 4.000.000.00 درهم ليستأنف الحكم من طرف السيد الزين (س.) أصالة عن نفسه ونيابة عن محمد (ز.) والسعدية (ش.) وارتأت المحكمة الأمر تمهيديا بإجراء خبرة ثالثة أوكلت للخبير السيد محمد المنوني الذي خلص بدوره إلى أن قيمة الأصل التجاري هي3.138.888.79 درهم وستلاحظ المحكمة أن المستأنف عليه لم يطلب أي من هذه الخبرات بل أدلى بكافة الوثائق التي تؤكد استحقاقه للتعويضات المحددة في الخبرات الثلاث على الرغم من كون الخبرة الثالثة والحالية قد أغفلت مجموعة من العناصر المنصوص عليها بالمادة 7 من القانون 49/16 ومن بينها مصاريف التفكيك والنقل وكذا ما صرف على المحل من اصلاح وتجهيز، وكذا اغفال حجم المعاملات التي تحققه شركة (ف. ب.) والموضح من خلال الفواتير المدلى بها للمحكمة وكذا للخبراء الثلاثة . وهو ما أدى إلى انخفاض التعويض في الخبرة الثالثة مقارنة مع الخبرتين التين أجريتا في المرحلة الابتدائية والتين جاءتا متقاربتين إلى حد كبير و المستأنف عليه يرغب في البقاء بمحله، وأن المستأنف أراد حرمانه من المحل نظرا لموقعه التجاري والاستراتيجي ولما يحققه من أرباح سبق الإدلاء بما يفيدها ، ملتمسة تأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به من تعويض .

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 09/10/2019 حضرها الأستاذ (ن.) عن نائب المستأنف عليها وأكد مذكرته التعقبية المدعى بها في الملف المشار إليها أعلاه فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 16/10/2019

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطاعن أسباب استئنافه وفق ما سطر أعلاه.

وحيث أمرت هذه المحكمة بعد منازعته في الخبرتين المنجزتين ابتدائيا وفي التعويض المحكوم به الأمر بإجراء خبرة جديدة بواسطة خبير مختص في الشؤون التجارية عهد القيام بها للسيد محمد المنوني الذي أنجز تقريرا يتبين بالإطلاع إليه أنه احترم الشروط المطلوبة قانونا وخاصة مقتضيات الفصل 63 من ق م م لاستدعائه طرفي النزاع ودفاعهما بما في ذلك الأستاذ عبد الحق (ب.) و فوزية (ب.) دفاع الطرف المستأنف على عكس ما جاء في تعقيبيه على الخبرة كما يتبين من الاستدعاء لجلسة الخبرة ليوم 31/5/2019 و الاشعارين بتوصل الأستاذين المذكورين بتاريخ 14/5/2019 المؤشر عليهما من قبلهما ( انظر الوثائق المذكورة ضمن مرفقات الخبرة ).

وحيث يتعلق الأمر حسب الخبرة المنجزة في الملف بمحل يوجد بحي المعاريف في موقع جيد يستغل من المستأنف عليها في بيع الأحذية و المنتجات الجلدية و الحقائب استنادا لعقد شراء الحق في الكراء بتاريخ 18 ماي 2015 تتحدد سومته الكرائية في مبلغ 2000 درهم ومساحته في 89 متر مربع تقريبا .

وحيث إنه بالإضافة للترخيص للمستأنف عليها بإنجاز إصلاحات بالمحل من طرف المكرين كما يتبين من صورة الاذن و الموافقة باصلاح المحل التجاري موضوع الدعوى المؤرخ في 18 ماي 2015 المستدل بصورة منه والغير منازع فيه من طرفهم ، فإن المستأنف عليها أدلت إثباتا لمصاريف الاصلاحات بفواتير في المرحلة الابتدائية تبين ماهيتها ، و أن الخبير لم يعتمد إلا قيمتها الصافية بعد خصم الاستخمادات استنادا للقوائم التركيبية مما يتعين معه اعتبار ما توصل إليه من تحديد لقيمتها في مبلغ 782.126.80 درهم ورد ملتمس الطاعنين باستبعادها مع الاشارة الى ان ما جاء في الملاحظة الأولية إنما يتعلق بتوضيح سبب عدم إثبات أداء قيمة الفواتير وهو أن جلها تحت سقف 10000 درهم المسموح أداؤه نقدا كما أن ما جاء في الخبرة بخصوص وصفه المحل من كون حالته جد جيدة من جميع النواحي والصور الفوتوغرافية المستدل بها للخبير تؤكد وقوع الاصلاحات و التحسينات .

وحيث إن شراء المستأنف عليها الحق في الكراء بما قدرها 1.600.000 درهم ثابت بمقتضى عقد التفويت الرابط بينها وبين المكترين السابقين المنجز بتاريخ 18/5/2015 بواسطة الموثق حفيظ (أ.) وأن الخبير كان صائبا عند اعتباره هذا المبلغ أثناء تقويم الحق في الكراء باعتباره عنصرا من عناصر الأصل التجاري التي ستتأثر نتيجة الإفراغ والواجب مراعاتها قانونا بمقتضى المادة 7 القانون رقم 49/16 مما يجعل دفع المستأنف بأن عقد الشراء غير ملزم لهم لعدم تبليغهم به وأن قيمته غير مضمنة بالفواتير والتصريحات غير جدير بالاعتبار .

وحيث إذا كان الخبير صائبا فيما توصل إليه من نتائج بالنسبة لتقويم بعض العناصر من ضمنها ما اشير إليه أعلاه فإنه وكما جاء في تعقيب الطاعنين لم يكن كذلك بالنسبة للبعض الآخر، ولكن ليس لدرجة اعتبار التعويض محصورا في مبلغ 641.762 درهم الذي لا يمثل حتى نصف قيمة شراء الحق في الكراء المشار إليه أعلاه .

وحيث إنه رغم ما لحق الخبرة المنجزة حاليا من مبالغة بخصوص بعض التعويضات - وهو ما ستقوم هذه المحكمة بتعديله باعتبارها غير ملزمة بخلاصة الخبرة ولا تأخذ منها الا ما يطابق الواقع والقانون - فإنه يتبين أن التعويض المحكوم 4.000.000 درهم يعتبر فعلا غير مناسب لأن الخبير الحالي حدد مجموع التعويض في مبلغ 3.138.888.79 درهم .

وحيث إنه استنادا لما ذكر، وبعد الأخذ بعين الاعتبار ما جاءت به الخبرة من عناصر ومعطيات بخصوص موقع المحل الجيد و كبر مساحته وضآلة سومته الكرائية وقيمة شراء الحق في الكراء وقصر مدة الاستغلال، وبعد مراعاة الأضرار اللآحقة بالمكتري بسبب الإفراغ وفق ما يقتضيه القانون ، واعتبار ما توصل إليه الخبير بخصوص التعويض عن عنصري الزبناء والسمعة التجارية وكذا مصاريف التحسينات والإصلاحات ومصاريف الانتقال واستبعاد ما جاء في الخبرة بخصوص قيمة الاتعاب والارصاء بمحل جديد ومصاريف مختلفة وكذا التعويض عن فوات الربح لتعلقه بنفس الضرر الناتج عن فقدان الزبناء او صعوبة الاتصال بهم ، ارتأت هذه المحكمة تحديد التعويض عن الإفراغ في مبلغ 2.600.000 درهم .

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : سبق البت فيه بقبول الاستئناف بمقتضى القرار التمهيدي عدد 30 الصادر بتاريخ 16/01/2019 .

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بالتخفيض من التعويض المحكوم به عن الإفراغ الى مبلغ 2.600.000 درهم وجعل الصائر بالنسبة .