وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم عبد اللطيف (ع.)، بواسطة دفاعه، بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 19/07/2017، يستأنف بمقتضاه الحكم عدد 1467 الصادر بتاريخ 18/4/2017 في الملف عدد 4060/8201/2016 عن المحكمة التجارية بالرباط والقاضي ببطلان عقد الكراء المبرم بين المدعى عليه الأول بوشعيب (م.) والمدعى عليه الثاني عبد اللطيف (ع.) والمصحح التوقيع بتاريخ 21/3/2013 بخصوص المحل التجاري المستخرج من الدار الكائنة بحي [العنوان] الرباط، وبإفراغ المدعى عليه الثاني عبد اللطيف (ع.) من نفس المحل المذكور هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه مع الصائر.

في الشكل:

حيث لا دليل بالملف بما يفيد تبليغ الحكم المطعون فيه للمستأنف مما يكون معه الاستئناف مقدم داخل الاجل القانوني ، واعتبارا لكونه مستوف لباقي الشروط القانونية، فهو مقبول.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المستأنف أن المستأنف عليه الاول عبد الله (ب.) تقدم بتاريخ 27/12/2016 بمقال لتجارية الرباط عرض فيه أنه اشترى من المستأنف عليه الثاني بوشعيب (م.) الأصل التجاري الكائن بمجموعة [العنوان] الرباط بثمن إجمالي قدره 40000 درهم كما ابرم معه عقد كراء لنفس المحل بسومة كرائية قدرها 500 درهم بتاريخ 2 مارس 2001، قام بإبرام عقد كراء آخر مع المستأنف عبد اللطيف (ع.)، بخصوص نفس المحل التجاري بتاريخ 01/03/2013 بسومة كرائية قدرها 1500 درهم، مما حدا به الى تقديم دعوى قضائية لفسخ عقد الكراء الثاني صدر بشأنها حكم بتاريخ 07/07/2015 قضى برفض الطلب . الغته محكمة الاستئناف التجارية، وقضت من جديد بعدم قبول الدعوى بمقتضى قرارها عدد 3588 في الملف عدد 5805/8205/2015، ملتمسا الحكم ببطلان عقد الكراء المبرم بين المدعى عليه الأول بوشعيب (م.) والمدعى عليه الثاني عبد اللطيف (ع.) بخصوص المحل التجاري المستخرج من الدار الكائنة بحي [العنوان] الرباط المحرر بتاريخ 01/03/2013 والمصادق عليه بتاريخ 22/03/2013 مع ترتيب كافة آثاره القانونية، والحكم تبعا لذلك بإفراغ المدعى عليه عبد اللطيف (ع.) من المحل التجاري المذكور أعلاه هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه أو بدون إذنه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليه الصائر، مرفقا مقاله بصورة من قرار استئنافي عدد 3588 بتاريخ 31/05/2016 وصورة من عقد كراء مصحح الإمضاء بتاريخ 21/03/2013 ونسخة مطابقة للأصل من عقد كراء مؤرخ في 02/03/2001 ونسخة مطابقة للأصل من عقد بيع الأصل التجاري مؤرخ في 02/03/2001، وعقد شراء الأصل التجاري وعقد كراء وعقد كراء المدعى عليه الأول والثاني.

وبجلسة 28/02/2017 ادلى المدعى عليه الأول بواسطة نائبه بمذكرة جوابية جاء فيها أن المدعي لم يدل بما يثبت صفته في الادعاء وأنه لم يقدم على كراء المحل التجاري موضوع النزاع للمسمى عبد اللطيف (ع.) إلا بعد انتهاء العلاقة الكرائية التي تربطه بالمدعي، والدليل على ذلك أن المدعي المسمى عبد الله (ب.) حينما سلم له مفاتيح المحل قام مباشرة بالتوجه إلى مصلحة ريضال من اجل إيقاف عدادي الماء والكهرباء وذلك بتاريخ 04/01/2013، وأنه عند فسخ العلاقة الكرائية بين الطرفين شفويا على إثرها قام بكراء المحل للمسمى عبد اللطيف (ع.) الذي بدوره حرر عقد كراء معه وقام بدوره بإدخال عدادي الماء والكهرباء باسمه، ناهيك عن أداء الضريبة باسم المكتري الجديد وذلك بتاريخ 21 مارس 2013، وأنه يتسلم الواجبات الكرائية للمحل من طرف المكتري الجديد، وأن المدعي يدعي أنه لا زال يؤدي الواجبات الكرائية لنفس المحل، وهو ادعاء تدحضه وصولات المكتري الجديد المدلى بها، ملتمسا الحكم بعدم قبول دعوى المدعي على حالتها، وفي الموضوع الحكم برفضها لعدم ارتكازها على أساس وتحميل المدعي الصائر.

وبجلسة 28/02/2017 ادلى المدعى عليه الثاني بمذكرة جوابية جاء فيها أن المدعي لم يدل بأصل العقد المطعون فيه بالبطلان مما تكون دعواه غير مقبولة، وأن الحكم الابتدائي القاضي برفض الطلب ناقش الطلب بما فيه الكفاية بعد مرور عدة جلسات بما فيه جلسة البحث التي انتهت بواقعة مغادرة المدعي للمحل موضوع النزاع عن طيب خاطره وبتسليم مفاتيح المحل للمالك بوشعيب (م.)، فضلا عن اللجوء إلى الوكالة المستقلة لتوزيع الماء والكهرباء من اجل إلغاء العقدة المبرمة بين المدعي والوكالة ناهيك عن عدم أداء الواجبات الكرائية قبل تسليم المفاتيح، وان واقعة وضع المبالغ الكرائية منعدمة

ولا يوجد ما يفيد ما يدعيه المدعي وأن تواجده بالمحل هو تواجد قانوني، ملتمسا في الشكل الحكم بعدم قبول طلب المدعي لعدم إدلائه بأصل الوثيقة المطعون فيها بالبطلان وبصفة احتياطية الحكم برفض الطلب لسبقية البت فيه وعدم ارتكازه على أساس صحيح، وارفق مذكرته بنسخة مطابقة للأصل من شهادة التسجيل في الضريبة المهنية ووصولات وكالة ريضال و23 صورة من وصولات كراء. وبعد استيفاء الاجراءات صدر بتاريخ 18/04/2017 الحكم موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث ينعى الطاعن على الحكم نقصان التعليل المعد بمثابة انعدامه وعدم الارتكاز على اساس بدعوى أنه اعتمد في تعليله على انه " لا يمكن للمدعى عليه الأول التعاقد بأي شكل من أشكال التصرف إلا إذا أدلى بما يفيد فسخ عقد البيع وعقد الكراء الأول خاصة وان واقعة تسليم المفاتيح التي يدعيها المدعى عليه الأول غير ثابتة لأن التسليم القانوني يتم بواسطة مفوض قضائي وتحرير محضر بشأن ذلك لوجود عقد" دون مناقشة ماجاء في مذكرة الطاعن بكون عملية الفسخ كانت بإرادة المستأنف عليه بعد غيابه عن المحل لمدة تزيد عن ثلاث سنوات فضلا عن كونه سلم المفاتيح للمالك أمام الشهود الذين سبق للمحكمة أن استمعت لهم بعد أن عمد إلى إلغاء العقدة المبرمة بينه وبين الوكالة المستقلة لتوزيع الماء والكهرباء وان هذه العملية التي قام بها المستأنف عليه كانت على مرأى ومسمع من الجيران والشهود. مما يتعذر معه تسليم المفاتيح بواسطة مفوض قضائي، علما بأنه توقف عن أداء الواجبات الكرائية لمدة طويلة وأن عملية وضع المبالغ الكرائية بصندوق المحكمة منعدمة إلا شهر واحد هو الموضوع بصندوق المحكمة، فيكون بذلككون تعليل المحكمة مصدرة الحكم المطعون فيه غير مرتكز على أساس مما يتعين معه التصريح برده هذا من جهة، ومن جهة ثانية فإن تواجد الطاعن بالمحل موضوع النزاع هو تواجد قانوني وأنه ابرم عقد الكراء مع المالك بصفة قانونية بعدما تأكد من خلو المحل وتقدم بطلب إدخال عدادي الماء والكهرباء باسمه، وهذا دليل على وجود العارض في وضعية صحيحة بالمحل بالإضافة إلى تسجيله بالسجلات التجارية مع أدائه لضريبة التجارة للمحل موضوع النزاع، غير أن الحكم المطعون فيه بالاستئناف لم يعر اهتماما لدفوعاته ولم يكلف نفسه عناء الاطلاع على الوثائق المدلى بها من طرفه والتي تثبت وضعيته القانونية بالمحل موضوع النزاع مما يتعين معه الغاءه وتحميل المستأنف عليه الصائر.

وأرفق المقال بنسخة من الحكم المستأنف عدد 4060/8201/2016، نسخة الحكم السابق عدد 5018/8201/2014 وصورة لعقد الكراء وصورة للسجل التجاري و25 صورة لوصولات الكراء وصورة لأداء الضريبة وصورة عقد التزويد بالكهرباء.

وبجلسة 2/11/2017 ادلى المستأنف عليه بواسطة دفاعه بمذكرة جوابية جاء فيها ان المستأنف اثار في استئنافه نفس الدفوع التي تقدم بها خلال المرحلة الابتدائية، دون ان يوضح نقصان التعليل وعدم الارتكاز على اساس اللذين ينعاهما على الحكم المستأنف، علما ان محكمة الدرجة الاولى اجابت بشكل قانوني وواقعي على مقتضيات الفصلين 2 و 306 من ق.ل.ع، مما تكون معه جميع دفوعه غير مبنية على سند قانوني ويتعين ردها، والقول بتأييد الحكم المستأنف.

وبعد تعقيب المستأنف، أصدرت محكمة الاستئناف التجارية القرار عدد 5965 بتاريخ 23/11/2017 في الملف عدد 4410/8232/2017 قضى برد الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف، نقضته محكمة النقض بموجب قرارها عدد 355/1 بتاريخ 11/07/2019 في الملف عدد 826/3/1/2018 بعلة ان المحكمة مصدرته لم تبرز الاساس القانوني الذي استندت اليه للقول بأن العقد الثاني المتعلق بالطالب عبد اللطيف (ع.) باطلا، فيكون بذلك قرارها الذي جاء على النحو المذكور، ناقص التعليل المعد بمثابة انعدامه ، عرضة للنقض".

وبعد الاحالة، ادلى المستأنف بجلسة 12/12/2019 بواسطة دفاعه بمذكرة بعد النقض يعرض فيها انه بالرجوع الى قرار محكمة النقض يتجلى واضحا ان محكمة ثاني درجة لم تبين الاساس القانوني الذي استندت اليه للقول بأن العقد المبرم بين العارض و(م.) بوشعيب باطلا، وان ما عابته محكمة النقض يجد مجالا للتطبيق في نازلة الحال، علما ان مالك العقار سبق وان سلم تصريحا واشهادا يشهد بمقتضاه بأن عبد الله (ب.) تمكن من العودة الى استغلال المحل موضوع الدعوى فوق ارادة مالك المحل" رفقته صورة من هذا التصريح" ، مما يتعين معه الحكم بصحة العقد المبرم بين عبد اللطيف (ع.) ومالك العقار بوشعيب (م.) وتحميل الصائر من يجب، وادلى رفقته مذكرته بصورة اشهاد .

وبجلسة 02/01/2020 أدلى المستأنف عليه الاول بمذكرة بعد النقض يعرض فيها ان النقطة القانونية التي بتت فيها المحكمة تتمحور حول عدم ابراز المحكمة الاساس الذي استندت اليه للقول ببطلان العقد الثاني، وان الثابت من القرار الاستئنافي المنقوض المؤيد للحكم الابتدائي انه اعتمد للقول ببطلان عقد الكراء المبرم بين المستأنف والمستأنف عليه الثاني بوشعيب (م.) وبالافراغ على مقتضيات الفصلين 2 و 306 من ق.ل.ع، اذ انه بمقتضى الفصل 2 المذكور ، فإن الإلتزامات التعاقدية المنشآة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة الى منشئيها ولا يجوز الغاؤها إلا برضاهما معا، وان العارض اشترى من المستأنف عليه الثاني الاصل التجاري موضوع النزاع" بثمن اجمالي قدره 40.000 درهم وابرم معه عقد كراء على نفس المحل بسومة كرائية قدرها 500 درهم وذلك منذ تاريخ 2 مارس 2001، وان الاصل التجاري وعقد الكراء مازالا ساريا المفعول، اذ انه لم يقم بفسخ عقد الكراء وعقد بيع الاصل التجاري او التنازل عنه لفائدة المستأنف عليه الثاني، وان ادعاء هذا الاخير ان العلاقة الكرائية والاصل التجاري الذي يربط العارض بمحله التجاري تم فسخه شفاهيا وتسلم منه مفاتح المحل عن طيب خاطره، غير مبني على أساس، لانه لم يدل بما يثبت فسخ عقد البيع الاصل التجاري وعقد الكراء الذي يربطه بالعارض سواء رضائيا او قضائيا كما ان واقعة تسليم المفاتيح التي يدعيها المكري ليس بالملف ما يثبتها هذا من جهة، ومن جهة ثانية فإن كراء وبيع الاصل التجاري ثابت التاريخ، كما ان تسليم مفاتح المحل التي يدعيها المكري غير ثابت لان التسليم القانوني يتم بواسطة مفوض قضائي وتحرير محضر بذلك لوجود عقد كراء وبيع ثابت التاريخ، علما ان المستأنف عليه الثاني كان يعلم بوجود علاقة كرائية بين العارض والمكري سارية المفعول لم يفسخ قضائيا او رضائيا بخصوص المحل التجاري موضوع النزاع ورغم ذلك أقدم على إبرام عقد كراء جديد على نفس المحل التجاري للمكتري الثاني " المستأنف" فيكون بذلك الكراء الثاني معدوما فإن ارادة احد اطرافه لا يخوله الى شيء موجود ويترتب عن ذلك كون عقد الكراء الثاني المؤرخ في 21/3/2013 المبرم بتاريخ لاحق عن العقدين الكراء والبيع المؤرخين في 2/3/2001 يفتقر لأحد أركان الإلتزام الأساسي وهو " ركن المحل" ، وان محل الإلتزام يؤثر بالغ التأثير على قيام العملية التعاقدية من حيث ان العقد لا ينعقد إلا اذا كانت الإلتزامات التي تنشأ عنه محل تتوفر فيه الشروط القانونية وبانتفاء وجود محل الإلتزام يقع الإلتزام باطلا وبطلان الإلتزام يقضي بالضرورة الى بطلان العقد، طبقا لمقتضيات الفصل 306 المومأ له .

وبخصوص الاستدلال بالقاعدة الفقهية التي تقضى بأنه في حالة تزاحم مكترين كل واحد فالعبرة بالمكترى الحائز فعليا للمحل، فإنه لتطبيق القاعدة المذكورة على نازلة فإنه يشترط لانعقادها وتطبيقها" ان تكون نية المتعاقد الاخر حسن " بمعنى ان يكون واضح اليد غير عالم بأن هناك علاقة كرائية سابقة لعقده، في حين انه باطلاع المحكمة على معطيات النازلة ووقائعها فإن كلا من المستأنف عبد اللطيف (ع.) وكذا المستأنف عليه الثاني " بوشعيب (م.)" على علم تام بوجود عقد كراء وبيع اصل تجاري سابق ساري المفعول بخصوص المحل التجاري موضوع النزاع، ورغم ذلك اقدم المستأنف عليه الثاني بتواطئ وبسوء نية مع المستأنف الذي كان في السابق مجرد اجير لدى العارض على عقد كراء المطلوب ابطاله هذا من جهة، ومن جهة اخرى، فإن ركون المستأنف عليه " بوشعيب (م.)" الى التراخي في الدفاع وعدم ممارسة اي طعن سواء بالاستئناف او بالنقض" بخصوص هذه القضية " دليل على سوء نيته" وشعوره ان عقد الكراء الذي ابرمه مع المستأنف تحت تأثير هذا الاخير بقصد الاضرار بالعارض " لذلك ترك المستأنف لوحده في مواجهة العارض، مما يكون معه الحكم المستأنف مصادفا للصواب ويتعين التصريح بتأييده.

وحيث ادرج الملف بجلسة 23/01/2020، تخلف خلالها دفاع المستأنف رغم التوصل وكذا دفاع المستأنف عليه الاول مما تقرر معه حجز القضية للمداولة لجلسة 06/02/2020.

محكمة الاستئناف

حيث ان محكمة النقض نقضت القرار الاستئنافي السابق بعلة ان المحكمة مصدرته لم تبرز الاساس القانوني الذي استندت اليه للقول بأن عقد الكراء الثاني باطل.

وحيث ان الثابت من المقال الافتتاحي للمستأنف عليه الاول انه رام من خلاله الحكم ببطلان عقد الكراء الثاني المحرر بتاريخ 01/03/2013، والمبرم مع المكتري الثاني من المحل موضوع النزاع .

وحيث انه فضلا عن ان السبب الذي اسس عليه الطاعن دعواه وهو البطلان ، والذي يتحقق اذ لم يتوفر العقد على ركن من أركان انعقاده او اذا قرر القانون بطلانه وهو الامر الغير متوفر في العقد موضوع الدعوى، فإنه لئن كان المستأنف قام بابرام عقد كراء ثاني مع بوشعيب (م.) ( بتاريخ فاتح مارس 2013) رغم ان عقد الكراء المبرم مع عبد الله (ب.) بتاريخ 02/03/2001 لازال قائما، علما ان هذا الاخير يعد مالكا للأصل التجاري، فإن الثابت من وثائق الملف ان المكتري الثاني هو المتواجد بالمحل بناء على عقد صحيح مبرم بينه وبين المستأنف.

وحيث انه مادام عقد الكراء المطلوب الحكم ببطلانه تام الأركان والشروط ، تبقى دعوى المستأنف عليه الاول لا ترتكز على اساس لانه لا يمكن لإخلال المتعاقد معه بالتزاماته ان تؤثر على صحة العقد الذي ابرمه مع الغير حسن النية، سيما وان المشرع خول للمتضرر في مثل حالته حماية لمصالحه مسطرة يتعين عليه سلوكها في مواجهة المكري، مما تبقى معه دعوى البطلان المرفوعة من طرفه لا تسعفه، فيكون الحكم المستأنف قد جانب الصواب فيما قضى به ويتعين الغاءه والحكم من جديد برفض الطلب بشأنه.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا، علنيا وحضوريا.

بناء على قرار محكمة النقض عدد 355/1 بتاريخ 11/07/2019.

في الشكل: قبول الاستئناف.

في الموضوع : باعتباره والغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض الطلب وتحميل المستأنف عليه الاول الصائر.