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Preneur de bonne foi

Saisi d'un appel contre un jugement ayant condamné un preneur au paiement d'une partie seulement des loyers réclamés et rejeté la demande d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de quittances de loyer contestées et sur la validité d'une mise en demeure. L'appelant, bailleur, soutenait d'une part la fausseté des quittances produites par le preneur, en initiant une procédure de faux incident, et d'autre part la validité de la mise en demeure délivrée en mains propres au représentant légal du preneur, bien qu'à une adresse distincte du domicile élu contractuellement.

Sur le premier point, la cour écarte le moyen tiré du faux, retenant que l'aveu par le représentant légal du bailleur de l'authenticité du cachet de sa société apposé sur les quittances litigieuses suffit à leur conférer force probante. La cour précise que la possession et l'usage du cachet officiel emportent une présomption de mandat, le preneur de bonne foi n'étant pas tenu de vérifier l'identité de la personne l'ayant apposé.

Sur le second point, la cour juge que la clause d'élection de domicile stipulée au bail s'impose aux parties en application de l'article 230 du Dahir des obligations et des contrats, rendant irrégulière toute notification faite à une autre adresse. Elle considère que la remise en mains propres au représentant légal ne saurait purger ce vice, dès lors que le respect du domicile contractuellement élu constitue une obligation dont les parties ne peuvent s'affranchir unilatéralement.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers et en résiliation de bail commercial formée par une co-bailleresse, la cour d'appel de commerce examine le caractère libératoire du paiement effectué à l'un seulement des co-bailleurs. L'appelante soutenait que le paiement de l'intégralité des loyers à son co-indivisaire ne valait pas paiement libératoire à son égard, dès lors qu'elle avait notifié au preneur sa volonté de percevoir directement sa quote-part en raison d'un conflit avec son copropriétaire.

La cour écarte ce moyen en retenant que le paiement de la totalité du loyer à l'un des co-bailleurs, en l'occurrence celui qui avait coutume de le percevoir et de délivrer quittance, est pleinement libératoire pour le preneur. Elle juge en outre que le locataire ne peut être contraint de fractionner le paiement du loyer entre les co-indivisaires, une telle modalité n'étant pas prévue au contrat et constituant une aggravation de ses obligations.

Le conflit relatif à la répartition des fruits de l'indivision étant inopposable au preneur de bonne foi qui justifie du paiement, le jugement de première instance est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur, le tribunal de commerce ayant retenu le défaut de paiement des loyers. Le preneur soutenait que la mise en demeure n'était pas caractérisée, l'échec de la procédure d'offres réelles et de consignation résultant d'une erreur matérielle dans l'ordonnance présidentielle autorisant le paiement.

La cour d'appel de commerce relève que le preneur avait bien initié la procédure en indiquant l'adresse exacte du bailleur dans sa requête. Elle retient que l'erreur matérielle sur l'adresse, figurant dans l'ordonnance subséquente et ayant empêché la notification des offres, n'est pas imputable au débiteur.

En l'absence de faute du preneur dans l'exécution de son obligation de paiement, la cour juge que le manquement contractuel n'est pas établi. Par conséquent, la cour infirme le jugement en ce qu'il a prononcé l'expulsion, le confirme pour la condamnation au paiement des loyers échus et fait droit à la demande additionnelle du bailleur pour les termes courus en cours d'instance.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en nullité et expulsion visant un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité aux tiers des règles de gestion de l'indivision. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que la résiliation ne pouvait être sollicitée par un tiers au contrat et en l'absence de manquement du preneur.

L'appelant, copropriétaire indivis, soutenait la nullité du bail consenti par un autre indivisaire ne détenant pas la majorité des trois quarts des parts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats pour les actes d'administration. La cour écarte d'abord le moyen tiré de la prescription, en rappelant qu'en application de l'article 378 du même dahir, la prescription ne court pas entre époux durant le mariage, le bail ayant été conclu entre le co-indivisaire et son épouse.

Sur le fond, la cour retient que les dispositions de l'article 971 régissent exclusivement les rapports entre co-indivisaires et ne sont pas opposables au preneur de bonne foi. Elle ajoute que le silence prolongé des autres copropriétaires a créé une situation apparente protégeant le preneur, qui a contracté avec l'indivisaire se présentant comme l'unique gérant du bien.

En l'absence de tout manquement contractuel imputable à ce dernier, le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la nullité d'un bail commercial pour défaut de pouvoir du bailleur co-indivisaire, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de l'acte aux autres propriétaires indivis. Le tribunal de commerce avait annulé le contrat au motif que le bailleur ne détenait pas la majorité des trois quarts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats pour les actes d'administration du bien commun.

La cour relève toutefois que le bail litigieux avait été précédé d'un premier contrat, portant sur le même local, valablement conclu par un mandataire de l'indivision et jamais résilié. Elle retient que ce premier bail, toujours en vigueur et réputé renouvelé, demeure opposable à tous les co-indivisaires.

La cour ajoute que le second bail, bien que conclu par un indivisaire seul, l'a été dans des circonstances créant une apparence de mandat de nature à protéger le preneur de bonne foi, notamment en raison du silence prolongé des autres indivisaires et de l'existence d'un projet de partage. Le jugement est en conséquence infirmé et la demande d'annulation et d'expulsion rejetée.

La cour d'appel de commerce, statuant sur renvoi après cassation, se prononce sur les conséquences de l'annulation d'une ordonnance d'expulsion sur le sort d'un bail commercial consenti ultérieurement à un tiers. Le tribunal de commerce avait ordonné la réintégration du preneur évincé et l'expulsion du bailleur ainsi que du nouveau preneur.

Les appelants, bailleur et nouveau preneur, soutenaient l'impossibilité matérielle de la réintégration après de nombreuses années et l'inopposabilité du bail initial au nouveau preneur de bonne foi ayant constitué son propre fonds de commerce. Se conformant à la doctrine de l'arrêt de cassation, la cour rappelle que l'annulation du titre ayant fondé l'expulsion maintient en vigueur le bail commercial initial.

Dès lors, le contrat de bail subséquent, bien que conclu avec un tiers, est inefficace à l'égard du preneur initial dont le droit au bail n'a jamais été éteint. La cour écarte l'offre du bailleur de fournir un local de remplacement, cette proposition ne pouvant se substituer au droit du preneur à la réintégration dans les lieux loués.

Le jugement ordonnant la restitution des lieux est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un second bail commercial consenti par un bailleur sur un local déjà loué. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité de ce second bail et ordonné l'expulsion du preneur au motif que le premier contrat n'avait pas été résilié.

La question était de savoir si l'obligation préexistante du bailleur envers le premier preneur affectait la validité du contrat conclu avec le second. La cour retient que le second bail, conclu avec un tiers de bonne foi qui occupe effectivement les lieux, est un contrat valablement formé et ne saurait être annulé du seul fait du manquement du bailleur à ses obligations antérieures.

Elle juge que l'inexécution par le bailleur de ses engagements envers le premier locataire se résout par une action en responsabilité contractuelle et non par la nullité du contrat subséquent. Partant, la cour d'appel de commerce infirme le jugement et rejette la demande en nullité et en expulsion.

Saisi d'un litige relatif à la restitution de locaux commerciaux, la cour d'appel de commerce examine la compétence du juge des référés au regard de la procédure spéciale de l'article 32 de la loi 49-16. Le juge de première instance avait ordonné la restitution des lieux au preneur initialement évincé et rejeté l'intervention volontaire d'un nouveau locataire.

Ce dernier soutenait en appel l'existence d'une contestation sérieuse et l'application du principe de préférence au profit du preneur de bonne foi en possession des lieux. La cour retient que l'article 32 de la loi 49-16 institue une procédure dérogatoire conférant expressément compétence au juge des référés pour ordonner la restitution, dès lors que le preneur initial agit dans le délai de six mois et justifie du paiement des loyers.

Elle en déduit que le caractère spécial de ce texte exclut l'examen des moyens tirés du droit commun, tels que la bonne foi du second preneur ou l'existence d'une contestation sérieuse, le bail originel n'ayant jamais été judiciairement ou conventionnellement résilié. L'ordonnance entreprise est en conséquence intégralement confirmée.

Saisi d'une action en nullité d'un bail commercial et en expulsion du preneur, intentée par une co-indivisaire à l'encontre du contrat conclu par son époux, également co-indivisaire, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité de l'acte. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande.

L'appelante soutenait que le bail, conclu sans son consentement, lui était inopposable, arguant de son ignorance des faits en raison de sa résidence à l'étranger. La cour écarte ce moyen en faisant application de la théorie du mandat apparent.

Elle retient que la gestion de fait de l'immeuble par le co-indivisaire contractant sur une très longue période, sans opposition de l'appelante, a créé une apparence de mandat aux yeux du preneur de bonne foi. La cour considère que le silence prolongé de la propriétaire a contribué à forger une croyance légitime et commune dans l'existence d'un pouvoir de gestion au profit de son époux.

Dès lors, l'acte est jugé opposable à la co-indivisaire qui n'y a pas formellement consenti, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en nullité de bail commercial et en expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un acte frauduleux à un preneur de bonne foi. Le tribunal de commerce avait écarté la demande au motif que les demandeurs, co-indivisaires, ne détenaient pas la majorité requise pour l'administration du bien. Les appelants contestaient l'application de cette règle aux tiers et invoquaient la nullité du bail, consenti par un tiers sur la base d'un titre de propriété ultérieurement annulé pour faux. La cour retient que l'occupation du preneur repose sur un titre légitime, la relation locative ayant été établie antérieurement à l'acte frauduleux. Elle fonde sa décision sur une attestation non contestée de l'autre co-indivisaire reconnaissant le bail, ainsi que sur des documents administratifs et commerciaux antérieurs à l'acte annulé. La cour juge par conséquent que les faits de faux, postérieurs à la naissance de la relation locative, sont inopposables au preneur, dont le droit au bail n'a jamais été valablement remis en cause. Le jugement entrepris est confirmé.

Saisie d'une action en paiement de loyers et en expulsion initiée par des bailleurs en indivision successorale, la cour d'appel de commerce examine le caractère libératoire des paiements effectués par le preneur entre les mains d'un seul cohéritier. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, considérant le preneur de bonne foi. Les appelants soutenaient que le paiement à un cohéritier non mandaté et ne détenant pas la majorité qualifiée pour la gestion du bien commun n'était pas libératoire. La cour retient cependant que le paiement fait de bonne foi au créancier apparent, en l'occurrence l'héritier qui percevait historiquement les loyers du vivant même du bailleur initial, est pleinement valable pour le preneur en application de l'article 240 du code des obligations et des contrats. Elle souligne qu'une simple sommation de payer adressée au preneur par les autres héritiers ne saurait valoir notification formelle lui interdisant de continuer à se libérer entre les mains de ce créancier apparent. En l'absence d'une telle notification expresse de cesser les paiements, aucune faute contractuelle justifiant la résolution du bail ne peut être imputée au preneur. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère libératoire du paiement des loyers commerciaux effectué par le preneur entre les mains d'un associé de la société bailleresse, dans un contexte de conflit sur la gérance de cette dernière. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en résolution du bail et en paiement, considérant le preneur libéré de son obligation. L'appelante soutenait que le paiement avait été fait à un non-ayant qualité, dès lors que le preneur avait été informé de la désignation d'une nouvelle gérante par une assemblée générale et aurait dû lui verser les loyers. La cour relève, au vu d'une expertise judiciaire, que la société bailleresse n'a jamais disposé d'un compte bancaire propre et que les loyers ont toujours été versés sur les comptes personnels de ses gérants successifs. Elle retient que le preneur, en continuant de payer selon cette modalité à l'associé désigné par la gérante historique avant son décès, et en l'absence de notification d'une décision judiciaire invalidant la transmission des parts sociales ou la gérance de fait de cet associé, a effectué un paiement valable et libératoire. Le conflit interne entre associés de la société bailleresse quant à la légitimité du gérant est jugé inopposable au preneur de bonne foi qui s'est acquitté de son obligation. En l'absence de tout manquement imputable au preneur, le jugement de première instance est confirmé.

Constitue une cause grave et légitime de résiliation du bail commercial, au sens de l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, le défaut de paiement par le preneur, dans le délai imparti par la mise en demeure, du différentiel de loyer résultant d'une décision de révision judiciaire. Ce différentiel étant partie intégrante des obligations locatives, le simple constat du retard de paiement suffit à caractériser le manquement justifiant l'expulsion, sans qu'il soit nécessaire pour les juges du fond de rechercher si le preneur était de bonne ou de mauvaise foi.

Ayant constaté que le contrat de bail commercial avait été conclu par le mandataire du bailleur, créant ainsi une apparence de mandat durable, une cour d’appel en déduit à bon droit que le paiement des loyers effectué de bonne foi par le preneur entre les mains de ce mandataire est libératoire. Il importe peu que le mandat ait pris fin, dès lors que le preneur n’a pas été informé de sa révocation et n’était pas tenu de vérifier la persistance des pouvoirs du mandataire.