وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدموا ورثة (س.) بواسطة نائبهم بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ05/08/2024يستأنفوابمقتضاهالأمرعدد 1459 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 13/03/2023 في الملف عدد 1353/8101/2023 القاضي بأمرهم بفتح النوافذ الموجودة في واجهة المحل و كذا النافذة الموجودة بالمحل و المطلة على الفناء من الخلف, مع تمكين المدعي من استغلال الفناء la cour تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 500 درهم عن كل يوم تأخير من تاريخ الامتناع عن التنفيذ وشمول الأمر بالنفاذ المعجل وتحميل المدعى عليهم الصائر.

في الشكل :

حيث قدم الاستئناف وفق كافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا أجلا وصفة وأداء، مما يتعين التصريح بقبوله شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن الأمر المطعون فيه أن المدعي بوشعيب (ع.) تقدم بواسطة نائبه بتاريخ 24/02/2023 بمقال للمحكمة التجارية بالدار البيضاء عرض فيه أنه اكترى من ورثة (س.) المتجر الكائن بالطابق تحت الارضي رقم 40 زنقة الأمير مولاي عبد الله بالبيضاء بمشاهرة قدرها 1597.00 درهم وان هذا المتجر يحتوي على مخدع تحت الارضي بالإضافة الى فضاء متواجد خلف المخدع محدد بمساحة متر ونصف من كل جانب وبطول مترين على الساحة الخلفية للمخدع (la cour ) و يتواجد مرحاض مزود بمادتي الماء والكهرباء، وقد تم الاتفاق بالعقد الاصلي على استغلال المتجر بجميع مرافقه في النشاط التجاري والمتمثل في النقش على المعادن والمطاط وذلك انطلاقا من عقد الكراء المذكور الذي كان مبرما بين ورثة (س.) والمكتري بائع الاصل التجاري موضوع النزاع . ومنذ شراء الاصل التجاري من هذا الاخير واصل المدعي استغلال المحل التجاري حسب مقتضيات عقد الكراء السابق دون ابرام عقد كراء جديد بينه وبين ورثة (س.). الا انه قد تعدر عليه استمرار استغلال نشاطه التجاري بفعل تدخل المالكين واغلاق النوافذ التي كانت مطلة من المخدع على ساحة العمارة من الخلف (la cour ) ، واصبح المتجر غير قادر على ممارسة النشاط التجاري المتفق عليه بفعل حجب النور عن المحل التجاري ومنع دخول الهواء وخروجه للمخدع بموقعه تحت الارضي ، وحرمانه من استعمال المرحاض الكائن بالمساحة الممتدة خلف المخدع والموجودة بالمساحة التابعة للمتجر مما اضر به وأدلى إلى توقف نشاطه منذ سنوات، وان المالكين ممتنعين عن القيام باي مبادرة ايجابية في هذا الموضوع رغم التزامهم في عقد الكراء بتحديد مرافق المحل التجاري موضوع النزاع ، وكرائه للمدعي من اجل ممارسة نشاطه التجاري المذكور ، وقد بادر الى انذار ورثة (س.) بالتراجع عن موقفهم وازالة التغييرات المحدثة بالمحل التجاري المذكور ، وذلك بموجب بالإنذار المبعوث لهم بتاريخ 19/10/2022 الذي افاد بان ورثة (س.) قد انتقلوا من العنوان المذكور حسب تصريح حارس السيارات وأحد الجوار كما قام بإجراء معاينة مجردة بعين المكان بواسطة المفوض القضائي بريشة عبد اللطيف والذي افاد في محضره القانوني المؤرخ في 22/11/2022 انه انتقل الى المحل التجاري الكائن بالطابق تحت الارضي رقم 40 زنقة الامير مولاي عبد الله الدار البيضاء وعند وقوفه بعين المكان وجد المدعي الذي عرفه بصفته وموضوع مهمته وبعد دخول المفوض القضائي الى المحل التجاري عاين نوافذه الموجودة في واجهة المحل وعددها اثنان مغلقة بالإسمنت، أما النافدة الموجودة في فناء المحل فقد تعذر عليه معاينتها لكون الباب المؤدي للفناء وجده مغلقا بباب خشبي والاخر حديدي اما المرحاض فعاينه من النافدة المطلة على المساحة الممتدة خلف المخدع مغلق بباب حديدي عبارة عن اعمدة حديدية ، ملتمسا الحكم على المدعى عليهم برفع الضرر الناتج عن تصرفهم الغير القانوني خلافا لمقتضيات العقد وحرمانه من استغلال المحل التجاري ومرافقه بكيفية عادية. وذلك بإلزامهم بفتح النوافذ الموجودة في واجهة المحل وعددها اثنان واعادة فتح النافذة الموجودة بالمحل والمطلة على الفناء من الخلف واستغلال هذا الفناء مع اعادة فتح المرحاض الموجود به والسماح له باستغلاله. مع جعل الامر مشمول بالنفاذ المعجل وذلك تحت طائلة غرامة تهديدية تحددها المحكمة بكيفية عادلة في حدود مبلغ 500.00 درهم يوميا تحسب من تاريخ الامتناع عن التنفيذ مع تحميل المدعى عليهم الصائر

وارفق مقاله بوصل الكراء و صورة من عقد الكراء الاصلي و انذار مع محضر و طلب المعاينة المجردة مع محضر تنفيد المعاينة وصور فوتوغرافية.

و بتاريخ13/03/2023صدر الحكم موضوع الطعن بالاستئناف

أسباب الاستئناف

حيث ينعى الطاعنون على الحكم المستأنف انعدام التعليل وخرق القانون ، ذلك أن المستأنف عليهقدم دعواه ضدهم في العنوان الكائن بزنقة أميوط رقم 15 الدار البيضاء ،وأنه يعلم بأنهم لم يعودوا مالكين للمحل موضوع الدعوى حيث صار المالك له هو محمد (س.) و سلمى (س.) ومريم (س.) حسب شهادة الملكية العقارية، وأن المستأنف عليه يتوصل من محمد (س.) بوصل الكراء يتضمن اسمه وعنوانه إلى جانب البيانات الأخرى ، وأن هذا الوصل لا يحمل اسم ورثة (س.) وإنما محمد (س.) وهذا يعني أن المستأنف عليه كان عند رفع الدعوى يعرف المالك الحقيقي للمحل وبالتالي المكري، ورغم ذلك وجه الدعوى ضد أشخاص لا صفة لهم ولا مصلحة في القضية، أن المستأنف عليه صرح بأنه وجه للطاعنين إنذارا بتاريخ19/10/2022 و أفيد بأنهم انتقلوا ، وقد وجه لهم هذا الإنذار بعنوانهم السابق زنقة أميوط رقم 15 الدار البيضاء ثم قدم الدعوى ضدهم بنفس العنوان وبرجوع المحكمة إلى وصل الكراء الذي يسلمه محمد (س.) إلى المستأنف عليه ستلاحظ المحكمة بأنه يحمل عنوانه الجديد وهو 17 زنقة زرهون الطابق الأرضي الشقة على اليمين بن الجدية الدار البيضاء ، ورغم ذلك تعمد المستأنف عليه عدم توجيه الإنذار والدعوى ضدهم بعنوانهم الجديد المضمن بوصل الكراء ووجه الدعوى ضدهم بعنوانهم القديم الذي يعلم علم اليقين أنهم رحلوا عنه، وان المستأنف عليه تلاعب بعنوانهم ليفوت عليهم فرصة حضورهم جلسات مناقشة الملف استعجالي والدفاع عن مصالحهم ، ولما حصل على الأمر ولكونه مشمولا بالنفاد المعجل وجه التبليغ إليهم بعنوانهم الجديد الذي انتقلوا إليه ليباشر عليهم عملية تنفيذ أمور لا حق له فيها ، وبالتالي فإن المستأنف عليه قدم دعواه ضد من لا صفة ولا مصلحة لهم ، وبخصوص انعدام التعليل فان المستأنف عليه سبق أن تقدم ضدهم بنفس الدعوى بنيت على نفس السبب والطلب أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء وأن هذه الأخيرة قضت بالحكم عليهم برفع الضرر وذلك بفتح الفناء المحادي للمحل المكتري بعد أن تبين لها عدم صحة وقانونية ما ادعاه في مقال دعواه مثلما قام به أمام قاضي المستعجلات وذلك حسب الحكم الصادر في الملف المدني عدد4744/6/2014 بتاريخ24/07/2014 ، ولما للاستئناف من أثر ناشر فإنهم يدفعوا بمقتضيات الفصل 451 من قانون الالتزامات والعقود وبحيازة الحكم المذكور لقوة الشيء المقضي والحكم برفض الطلب ، وأن محكمة الدرجة أولى قضت في منطوق الأمر بفتح النوافذ الموجودة في واجهة المحل وكذا النافذة الموجودة بالمحل والمطلة على الفناء من الخلف ، وأن الطاعنين لم يقوموا بإغلاق النوافذ وباب الفناء la courوأن المستأنف عليه هو من يختلق ذلك وينسبه لهم بغية حصوله منهم على استعمال المرحاض والفناء بأكمله ، والحال أن الفناء يستفيد منه بقية المحلات التجارية الأخرى والتي قد يكون مكتروها أو بعضهم من قام بإغلاق النوافذ، وستلاحظ المحكمة عدم جدية المستأنف في ادعائه ويطلب الحكم له بما ليس له الحق فيه، فهو يدعي أنهم حرموه من استعمال المرحاض الكائن بالمساحة الممتدة خلف المخدع والموجودة بالمساحة التابعة، وفي نفس الوقت يقر في مقاله الاستعجالي بأنه يكتري المحل تحت أرضي بالإضافة إلى فضاء متواجد خلف المخدع محدد بمساحة متر ونصف من كل جانب وطول مترين على الساحة الخلفية للمخدع ، ويتبين من ذلك ومن عقد الكراء أن المستأنف عليه ليس له الحق سوى في المساحة المحددة في عقد الكراء ولا تمتد إلى المرحاض ولا ذكر للمرحاض في عقد الكراء ، ملتمسون قبول الاستئناف شكلا وموضوعا الحكم بإلغاء الأمر الاستعجالي المستأنف . والحكم برفض الطلب للأسباب المذكورة أعلاه وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميل المستأنف عليه الصائر.

وأرفقوا المقال بنسخة تبليغية للأمر و طي التبليغ و شهادة الملكية العقارية ووصل كراء ونسخة حكم ابتدائي .

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف دفاع المستأنف عليه بجلسة 19/09/2024 التي جاء فيها بخصوص بأن التغيير في ملكية المحل التجاري من طرف ورثة (س.) ببقاء بعضهم مالكا لنصيبه والبعض الاخر لم يعد كذلك لا يغير في واقع العلاقة الكرائية بين الطرفين وذلك باحترام مقتضيات الفصل 694 من قانون الالتزامات والعقود الذي ينص على أنه '' لا يفسخ عقد الكراء بالتفويت الاختياري او الجبري للعين المكتراة ويحل المالك الجديد محل من تلقى الملك عنه في كل حقوقه والتزاماته الناتجة من الكراء القائم ....." ولذلك فان حلول مالك محل لمحل التجاري لايؤثر على استمرار العلاقة الكرائية التي تمتد بين الطرفين انطلاقا من عقد الكراء الأصلي وشروطه، ولذلك فان ادعاء المستأنفين وادلائهم بشهادة الملكية او وصل الكراء لن يؤثر على مضمون الحكم الصادر لفائدته انطلاقا من تطبيق مقتضيات الفصل المذكور ، وبخصوص الدفع بتغيير العنوان ، فإنه غير مبرر من الناحية الواقعية لكون وصل الكراء المسلم له لا يحمل العنوان المدعى فيه من طرف المستأنفين ، بالإضافة الى ذلك فإن طلبه موضوع الدعوى وهو رفع الضرر قد قدم بملف سابق ولكن ليس بنفس الموضوع من حيث الضرر، ذلك ان ورثة (س.) بتصرفاتهم غير القانونية كانت لهم الرغبة في افراغه من المحل التجاري بواسطة الدعوى التي تقدموا بها امام المحكمة التجارية وقضت ضدهم بإبطال الانذار الرامي الى افراغه ، وبعد ان فشلت جهودهم من الناحية القانونية لجأوا الى التضييق عليه اولا بإغلاق الفناء الموجود خلف المحل التجاري المشتمل على المرحاض مزود بمادة الماء وحرمانه من مساحة الفناء واهمال هذا الفناء وملئه بالازبال والتجهيزات المعطلة مما دفعه الى تقديم طلب برفع الضرر بالأمر عدد 13782 الصادر بتاريخ 2014/07/27 في الملف عدد 2014/06/4744 وان هذا الضرر يختلف عن الضرر اللاحق والذي شكل موقفا متماديا بسوء نية والرغبة في التضييق عليه لإفراغه من المحل بل ولحرمانه من ممارسة نشاطه التجاري منذ اكتر من 15 سنة وان هذا الضرر الجديد تمثل في قيام المالكين بإغلاق نوافذ المحل التجاري الموجودة بواجهة المحل بواسطة المحل بالاسمنت بالإضافة الى النافذة الموجودة بالمحل والمطلة على الفناء من الخلف واغلاق الباب المؤدي الى هذا الفناء بباب خشبي واخر حديدي بالإضافة الى ان المرحاض الموجود بالفناء والمطل على مساحته مغلق بباب حديدي فهذه التصرفات التي اقبل عليها المستأنفين تؤكد اعتدائهم على حقه في استغلال المحل التجاري وحرمانه منه وان هذا الضرر الصادر بشأنه الأمر المستأنف هو ضرر مخالف للضرر السابق وامتداد له في اثاره السلبية على استغلال المحل التجاري بناء على عقد الكراء المبرم بين الطرفين ، ولذلك يتضح بان مقتضيات الفصل 451 من قانون الالتزامات والعقود لا يمكن الاستدلال بها للادعاء بوجود قوة الشيء المقضي به ، كما اثار المستأنفين بانهم لم يقوموا بإغلاق النوافذ وباب الفناء ، والحال ان واقعة الإغلاق ثابتة من خلال المعاينة، ولا يمكن للمستأنف عليه ان يلجا الى اغلاق هذه النوافذ او باب الفناء ضد مصلحته ، وأن الادعاء بان الامر يتعلق باستغلال مكترين اخرين لهذا الفناء هو ادعاء باطل لعدم وجوداي معاينة واستجواب في الموضوع ، والقول بان هؤلاء المكترين هم من قاموا بإغلاق تلك النوافذ ادعاء مردود لعدم اثباته ، ملتمسا الحكم بعدم قبول الاستئناف شكلا وموضوعا التصريح برده مع إبقاء الصائر على رافعه

أرفق مذكرته بصورة من وصل الكراء وصورة من الامر الاستعجالي .

وبناء على إدراج الملف بجلسة 03/10/2024 حضر خلالها دفاع المستأنف عليه وتخلف دفاع المستأنفة رغم التوصل ،فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 10/10/2024

محكمة الاستئناف

حيث يتمسك الطاعنون بأوجه الاستئناف المبسوطة أعلاه .

وحيث إنه بخصوص الدفع المتعلق بكون المستأنف عليهوجه للطاعنين الإنذار وقدم ودعواه ضدهم في العنوان الكائن بزنقة أميوط رقم 15 الدار البيضاء وليس بعنوانهم الجديد المضمن بوصل الكراء ،كما أنه يعلم بأنهم لم يعودوا مالكين للمحل موضوع الدعوى الذي انتقلت ملكيته إلى محمد (س.) و سلمى (س.) ومريم (س.) حسب شهادة الملكية العقارية المدلى بها ، فإن الظاهر من خلال المقال الاستئنافي بأنه تضمن العنوان الكائن بزنقة أميوط رقم 15 الدار البيضاء، مما يستفاد معه أن الطاعنين وخلافا لمزاعمهم يقطون بهذا العنوان ، كما أن المستأنف محمد (س.) يعتبر أحد المالكين للمحل موضوع النزاع أن الدعوى الحالية استعجالية لها طابع وقتي تهدف إلى رفع الضرر، وبالتالي فإن قاضي الأمور المستعجلة لا يبت في الملكية لما في ذلك من مساس للجوهر الذي يخرج عن اختصاص القضاء الاستعجالي مما يكون معه هذا الدفع غير مرتكز على أي أساس قانوني سليم ويتعين رده

وحيث إنه بخصوص الدفع المتعلق بكون المستأنف عليه سبق أن تقدم ضد الطاعنين بنفس الدعوى بنيت على نفس السبب والطلب أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء التي قضت بالحكم عليهم برفع الضرر وذلك بفتح الفناء المحادي للمحل المكتري، وأن هذا الحكم قد حاز قوة الشيء المقضي به طبقا للفصل 451 من قانون الالتزامات والعقود ، فإن الظاهر من خلال الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 24/07/2014 والمتمسك به من طرف الطاعنين بأنه قضى بفتح الفناء المحادي للمحل المكترى في حين أن الدعوى الاستعجالية الحالية تتعلق بفتح النوافذ الموجودة في واجهة المحل وكذا النافذة الموجودة بالمحل والمطلة على الفناء من الخلف ، بالتالي فإن موضوع الدعويين مختلف، وبذلك فإن شرط وحدة الموضوع المنصوص عليه في الفصل 451 المذكور يعتبر منتفيا في النازلة ، فضلا عن ذلك فإن القرارات الاستعجالية لا تتعلق إلا بإجراءات وقتية ولا تكتسي قوة الشيء المقضي به مما يكون معه هذا الدفع غير مؤسس قانونا ويتعين استبعاده

وحيث إنه بخصوص الدفع المتعلق بكون الطاعنين لم يقوموا بإغلاق النوافذ وباب الفناء la courوأن المستأنف عليه هو من يختلق ذلك وينسبه لهم بغية حصوله منهم على استعمال المرحاض والفناء بأكمله ، فإن الواضح من خلال محضر المعاينة الملفى به بالملف بأن واقعة إغلاق النوافذ ثابتة وأن الطاعنين لم يدلوا بما يفيد خلاف ذلك مما يكون معه هذا الدفع غير مرتكز على أي مسوغ قانوني ويتعين رده

وحيث يتعين القول واستنادا إلى العلل أعلاه بأن دفوع المستأنفين غير مرتكزة على أي أساس قانوني سليم ويتعين ردها والحكم تبعا لذلك بتأييد الأمر المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت انتهائيا، علنيا وحضوريا :

في الشكل : قبول الاستئناف

وفي الموضوع : برده وتأييد الأمر المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه