Mot clé
Trouble de fait

Saisi d'un appel portant sur l'indemnisation du preneur commercial pour trouble de jouissance, la cour d'appel de commerce examine la responsabilité de l'acquéreur d'un immeuble loué. Le tribunal de commerce avait condamné le nouveau propriétaire à réparer le préjudice subi par le preneur du fait de son éviction.

L'appelant, acquéreur du bien, contestait sa responsabilité en invoquant son ignorance du bail préexistant et le caractère dilatoire des actions du preneur, tandis que ce dernier, par appel incident, sollicitait une extension de la période d'indemnisation. La cour retient que la responsabilité de l'acquéreur est engagée non pas au titre du trouble de fait initial causé par un tiers, déjà sanctionné pénalement, mais en raison de sa propre résistance à l'exécution des décisions de justice ordonnant la réintégration du preneur.

Elle relève que la multiplicité des procédures engagées par le preneur pour obtenir l'expulsion de l'acquéreur, l'installation des compteurs et l'autorisation de travaux, caractérise non pas un comportement dilatoire mais une diligence constante face à l'obstruction du nouveau propriétaire. La cour valide l'évaluation du préjudice par l'expert judiciaire, la limitant à la période durant laquelle l'occupation sans droit ni titre de l'acquéreur est formellement établie, et rejette la demande d'indemnisation pour les améliorations dès lors que le preneur a recouvré la jouissance du bien.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé enjoignant à un bailleur de cesser un trouble de jouissance, la cour d'appel de commerce examine les conditions de recevabilité de l'action et les limites de l'exception de chose jugée. Le tribunal de commerce avait ordonné la réouverture de fenêtres et d'accès condamnés dans les locaux commerciaux loués.

L'appelant contestait sa qualité à défendre en raison d'un transfert de propriété du bien et soulevait l'autorité de la chose jugée d'un jugement antérieur. La cour écarte le premier moyen en rappelant que le juge des référés, dont l'office se limite à ordonner des mesures provisoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, n'a pas à statuer sur le fond du droit, notamment sur la propriété.

Elle rejette ensuite l'exception de chose jugée en retenant une double motivation : d'une part, l'objet de la nouvelle demande, portant sur la condamnation de fenêtres, différait de celui de la procédure antérieure, ce qui exclut l'application de l'article 451 du code des obligations et des contrats ; d'autre part, elle rappelle que les ordonnances de référé n'ont pas autorité de la chose jugée au principal. La matérialité du trouble étant établie par un constat d'huissier non utilement contesté, l'ordonnance entreprise est confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant partiellement fait droit à une demande en paiement de loyers et rejeté la demande d'expulsion subséquente, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'obligation de garantie du bailleur. Le tribunal de commerce avait considéré que l'obligation du preneur au paiement des loyers avait cessé à compter de la date à laquelle le bailleur l'avait empêché de jouir des lieux loués.

L'appelant contestait la force probante d'un procès-verbal de constat d'huissier et soutenait que le preneur n'avait pas été privé de la jouissance du local. La cour retient que le procès-verbal de constat, même établi à la seule requête d'une partie, constitue une preuve des faits matériellement constatés par l'officier ministériel.

Elle relève en outre que les auditions menées dans le cadre d'une mesure d'instruction ont non seulement confirmé l'empêchement de jouissance par le bailleur, mais ont également révélé des contradictions dirimantes dans les témoignages produits par ce dernier. Dès lors, la cour considère que le bailleur, en manquant à son obligation de garantie de jouissance paisible prévue aux articles 635 et 643 du code des obligations et des contrats, ne peut se prévaloir du défaut de paiement des loyers postérieurs à sa propre faute pour obtenir la résiliation du bail.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial et en indemnisation pour perte du fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur la hiérarchie des preuves en matière de trouble de jouissance. Le tribunal de commerce avait écarté un procès-verbal de constat d'huissier de justice établissant l'empêchement d'accès au local par le bailleur, pour ne retenir que des témoignages contraires.

La cour rappelle que le procès-verbal de constat, en tant qu'acte officiel, fait foi jusqu'à inscription de faux et prime sur la preuve testimoniale. Elle retient dès lors que le trouble de jouissance imputable au bailleur est établi, ce dernier ayant unilatéralement empêché le preneur d'exploiter les lieux en violation de son obligation de garantie et des dispositions de la loi 49-16 relative aux baux commerciaux.

Ce manquement grave justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du bailleur et ouvre droit à une indemnisation pour le preneur au titre de la perte de son fonds de commerce, dont le montant est fixé sur la base du rapport d'expertise judiciaire. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris, prononce la résiliation du bail et condamne le bailleur au paiement de dommages et intérêts.

La cour d'appel de commerce précise l'étendue de l'obligation de garantie du bailleur lorsque l'exploitation du fonds de commerce par le preneur est suspendue par une décision administrative. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en ordonnant au bailleur de lui délivrer les documents nécessaires à l'obtention d'une licence d'exploitation.

L'appelant soutenait que la cessation d'activité résultant d'une décision administrative fondée sur des plaintes de tiers ne lui était pas imputable et que son obligation de garantie, au sens de l'article 643 du dahir formant code des obligations et des contrats, n'incluait pas une obligation de faire consistant à autoriser l'activité. La cour retient que si l'activité du preneur a été suspendue, cette suspension était prononcée à titre temporaire et subordonnée à la régularisation de la situation administrative du local.

Elle juge que l'obligation de garantie de jouissance paisible qui pèse sur le bailleur emporte celle de fournir au preneur les documents, y compris son autorisation expresse, indispensables à l'obtention de la licence administrative requise pour l'exploitation du fonds de commerce conformément à sa destination contractuelle. Le refus du bailleur de délivrer ces pièces constitue dès lors un manquement à ses obligations.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers et à l'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les exceptions d'inexécution soulevées par ce dernier pour justifier son manquement. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande principale du bailleur et rejeté la demande reconventionnelle du preneur en résiliation et en dommages-intérêts. L'appelant soutenait que le non-paiement des loyers était justifié par l'impossibilité de jouir des lieux, du fait de vices, d'une non-conformité de l'immeuble et d'une obstruction par des tiers. La cour écarte ces moyens en retenant que l'obstruction alléguée n'est pas imputable au bailleur. Elle rappelle surtout que l'existence de vices affectant le local loué, à la supposer établie par une expertise non contradictoire, n'autorise pas le preneur à suspendre unilatéralement le paiement des loyers. Le preneur doit en effet mettre en œuvre les procédures légales spécifiques pour contraindre le bailleur à son obligation d'entretien. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'imputabilité au bailleur d'un trouble de jouissance causé par un tiers. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en résiliant le contrat et en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que son manquement était justifié par le trouble commercial subi, à savoir l'obstruction de la visibilité de son local par un autre locataire, ce qui engageait la responsabilité du bailleur pour perte de jouissance. La cour écarte ce moyen en relevant, au vu des attestations produites par le preneur lui-même, que le trouble émanait d'un tiers et n'était nullement imputable au bailleur. Elle retient que le preneur dispose d'une action en réparation contre l'auteur direct du dommage mais ne peut se prévaloir de ce fait pour se soustraire à son obligation essentielle de paiement du loyer. Dès lors, la cour considère que la fermeture du local commercial par le preneur ne constitue pas un motif légitime de suspension des paiements, le contrat de bail continuant de produire ses effets tant qu'il n'a pas été valablement résilié. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce confirme le jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers. Le preneur appelant soulevait l'exception d'inexécution, arguant de l'impossibilité d'exploiter les lieux loués conformément à leur destination en raison d'un trouble de fait et d'un ordre de fermeture administrative. La cour écarte ce moyen en retenant que la fermeture administrative résultait de manquements imputables au seul preneur dans l'aménagement et l'exploitation de son activité, tels que l'absence d'équipements de sécurité ou de ventilation conforme. Elle rappelle que l'obligation de délivrance du bailleur n'emporte pas celle de garantir l'obtention par le preneur des autorisations administratives nécessaires à son activité spécifique, sauf stipulation contraire. Le trouble de fait allégué est également écarté, faute de preuve. La cour déclare en outre irrecevable la demande reconventionnelle en paiement de travaux d'amélioration, comme étant une demande nouvelle en appel. Le jugement est par conséquent intégralement confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'étendue de l'obligation de garantie du bailleur en cas de trouble de fait émanant de tiers empêchant la jouissance du bien loué. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur en résolution du bail et en restitution du dépôt de garantie. L'appelant soutenait que l'interdiction d'exploiter les lieux, opposée par les autres occupants de l'immeuble, ne constituait pas un simple trouble de fait exonératoire de garantie, dès lors que le bailleur avait connaissance de cette situation avant la conclusion du contrat. La cour retient que le bailleur, en application des articles 644 et 647 du dahir des obligations et des contrats, est tenu de garantir le preneur contre tout fait qui le prive de la jouissance de la chose louée. Elle relève que la connaissance par le bailleur de l'opposition ancienne des copropriétaires à toute activité commerciale dans les lieux, et son omission d'en informer le nouveau preneur, caractérisent une faute qui lui est imputable. Dès lors, le trouble de fait ne peut être considéré comme un fait de tiers exonératoire mais engage la responsabilité du bailleur et justifie la résolution du contrat pour inexécution de son obligation de garantie. La cour d'appel de commerce infirme par conséquent le jugement entrepris, prononce la résolution du bail et ordonne la restitution du dépôt de garantie.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'inexécution par un preneur de son obligation de paiement des loyers, justifiée par l'impossibilité d'obtenir l'autorisation administrative nécessaire à l'exploitation convenue. Le tribunal de commerce l'avait condamné au paiement des arriérés locatifs. L'appelant soutenait que son consentement avait été vicié par le dol du bailleur, qui lui aurait dissimulé la destination administrative du local, impropre à l'activité envisagée, ainsi que l'impossibilité d'obtenir l'autorisation d'exploitation, rendant l'objet du contrat impossible et le bail nul. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que le contrat de bail ne subordonnait nullement sa prise d'effet à l'obtention de l'autorisation administrative. Elle retient que le preneur avait visité les lieux et les avait acceptés en l'état, en pleine connaissance de la nécessité d'obtenir l'accord des voisins pour son activité spécifique. Dès lors, en application de l'article 656 du code des obligations et des contrats, la cour considère que la garantie du bailleur n'est pas due pour un trouble de fait que le preneur pouvait prévoir et que l'impossibilité d'exploiter ne lui est pas imputable. La cour juge en outre que la preuve du paiement partiel des loyers n'est pas rapportée, le témoignage invoqué n'étant pas direct mais fondé sur un simple ouï-dire contesté par le bailleur. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La Cour de cassation confirme qu’en matière de bail commercial, un bailleur peut formuler en appel une demande additionnelle de paiement des loyers ayant couru après le jugement de première instance, même s’il n’a pas lui-même interjeté appel de ce jugement. En l’espèce, la société requérante, locataire originelle, avait saisi la cour d’appel d’une demande nouvelle tendant au paiement des loyers de la période postérieure au prononcé du jugement initial. La Cour relève que cette demande est indissociablement liée à la demande principale et qu’elle découle du même contrat de bail, au sens de l’article 143, alinéa 2, du Code de procédure civile, de sorte qu’elle ne constitue pas une remise en cause des points déjà définitivement tranchés.

S’agissant de l’obligation de garantie incombant au bailleur, la Cour précise que l’article 644 du Dahir des obligations et contrats impose au bailleur de garantir le preneur contre les « troubles de droit », c’est-à-dire l’exigence de droits prétendus par un tiers sur la chose louée. En revanche, cette garantie ne couvre pas les « troubles de fait », résultant d’une opposition matérielle de tiers ne prétendant pas à un droit réel sur le bien. En l’espèce, la locataire, après avoir accédé aux lieux et commencé les installations, s’était heurtée à l’hostilité du voisinage. La Cour rappelle qu’il lui appartenait de faire cesser ces troubles de fait par les voies de droit ou de demander la résiliation du bail conformément aux clauses contractuelles.

La Cour rejette le pourvoi, considérant d’une part que la recevabilité de la demande additionnelle de loyers est fondée en droit et régulièrement motivée et, d’autre part, que le bailleur n’est pas tenu d’une garantie contre des troubles de fait imputables à des tiers. Les motifs adoptés par la cour d’appel sont jugés suffisants et exempts de toute dénaturation. Ainsi, la cassation est écartée et la décision rendue par la cour d’appel est définitivement confirmée.

Viole les articles 498 et 532 du Dahir des obligations et des contrats, la cour d'appel qui, pour rejeter l'action de l'acquéreur d'un immeuble, retient que l'occupation des lieux par des tiers ne constitue qu'un trouble de fait n'ouvrant pas droit à la garantie du vendeur, alors même que ce dernier s'était contractuellement engagé à livrer le bien libre de toute occupation. En statuant ainsi, sans rechercher si le vendeur n'avait pas manqué à son obligation de délivrance, qui lui impose de mettre l'acquéreur en possession matérielle et sans obstacle de la chose vendue, la cour d'appel a violé les textes susvisés.