Mot clé
Transfert de propriété du local

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé enjoignant à un bailleur de cesser un trouble de jouissance, la cour d'appel de commerce examine les conditions de recevabilité de l'action et les limites de l'exception de chose jugée. Le tribunal de commerce avait ordonné la réouverture de fenêtres et d'accès condamnés dans les locaux commerciaux loués.

L'appelant contestait sa qualité à défendre en raison d'un transfert de propriété du bien et soulevait l'autorité de la chose jugée d'un jugement antérieur. La cour écarte le premier moyen en rappelant que le juge des référés, dont l'office se limite à ordonner des mesures provisoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite, n'a pas à statuer sur le fond du droit, notamment sur la propriété.

Elle rejette ensuite l'exception de chose jugée en retenant une double motivation : d'une part, l'objet de la nouvelle demande, portant sur la condamnation de fenêtres, différait de celui de la procédure antérieure, ce qui exclut l'application de l'article 451 du code des obligations et des contrats ; d'autre part, elle rappelle que les ordonnances de référé n'ont pas autorité de la chose jugée au principal. La matérialité du trouble étant établie par un constat d'huissier non utilement contesté, l'ordonnance entreprise est confirmée.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ordonnant la restitution d'un local commercial au preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une cession de l'immeuble loué non notifiée au locataire. Le premier juge avait fait droit à la demande du preneur en ordonnant la remise en l'état antérieur, après que le nouveau bailleur eut obtenu la reprise des lieux pour abandon et défaut de paiement.

L'appelant, acquéreur du local, soutenait que les paiements effectués par le preneur à l'ancien mandataire du bailleur initial étaient non libératoires. La cour écarte ce moyen en retenant que le transfert de propriété du local loué s'analyse en une cession de la créance de loyers.

Elle rappelle qu'en application de l'article 195 du code des obligations et des contrats, une telle cession n'est opposable au débiteur, en l'occurrence le preneur, qu'à compter de sa notification. Faute pour le nouveau bailleur d'avoir procédé à cette formalité, les paiements effectués de bonne foi entre les mains de l'ancien mandataire sont jugés valables et libératoires.

L'ordonnance de référé ayant ordonné la restitution du local au preneur, qui avait agi dans le délai de six mois prévu par l'article 32 de la loi 49-16, est par conséquent confirmée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouveau propriétaire. L'appelant soulevait principalement le défaut de qualité à agir du bailleur et l'inopposabilité de la cession du droit au bail, faute de notification formelle de la cession de créance au visa de l'article 195 du code des obligations et des contrats.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que la notification de la cession n'est soumise à aucune forme particulière et que la connaissance de cette opération par le preneur peut être déduite de faits non équivoques. Elle relève ainsi que l'offre de paiement des loyers faite par le preneur au nouveau bailleur, l'exécution du jugement de première instance et la contestation de certaines charges constituent une reconnaissance implicite mais certaine de la qualité de créancier du nouveau propriétaire, rendant la cession opposable.

La cour écarte également les moyens tirés de la nature prétendument civile de l'activité du preneur, qualifiée d'activité commerciale par nature, et de l'irrégularité de la sommation de payer. Le jugement est par conséquent confirmé, la cour faisant en outre droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance, tout en rejetant la demande relative aux charges de nettoyage prévues comme incluses dans le loyer par le contrat initial.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité d'une mise en demeure délivrée par les héritiers du bailleur initial. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en résolution et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant contestait la qualité à agir des bailleurs, faute de notification formelle du transfert de propriété du local, et invoquait la prescription d'une partie de la dette locative. La cour écarte le moyen tiré du défaut de notification, retenant que la connaissance par le preneur de l'identité de l'ensemble des nouveaux propriétaires était établie par sa participation à une précédente instance judiciaire les ayant opposés.

Elle considère que le preneur est en état de défaillance dès lors que la consignation effectuée après la mise en demeure ne couvrait pas l'intégralité des loyers dus, même après déduction de la part de la créance atteinte par la prescription. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au preneur d'un transfert de propriété du local et sur la régularité formelle du commandement de payer. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouveau bailleur en ordonnant l'expulsion et le paiement des arriérés.

L'appelant contestait la qualité à agir du bailleur, faute de notification du transfert de propriété, ainsi que la validité du commandement délivré à une adresse autre que le domicile élu au contrat. La cour écarte le premier moyen, considérant que l'envoi d'un commandement de payer par le nouveau propriétaire vaut notification de la cession de créance au sens de l'article 195 du code des obligations et des contrats, l'absence d'inscription de l'acte sur le titre foncier étant inopérante dans un litige portant sur un droit personnel.

Elle accueille en revanche le second moyen et retient que le non-respect de la clause d'élection de domicile stipulée au contrat vicie la procédure, privant le commandement de payer de tout effet juridique dès lors qu'il a été délivré à l'adresse du local loué et non au domicile conventionnellement choisi. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, la cour condamne néanmoins le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance, cette obligation n'étant pas affectée par le vice de forme du congé.

Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a prononcé l'expulsion et alloué des dommages-intérêts, mais confirmé pour le surplus et complété par la condamnation au titre des nouveaux loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la qualité à agir du nouveau propriétaire des lieux loués. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en expulsion formée par ce dernier. L'appelante soutenait n'avoir aucune relation contractuelle avec l'intimé, faute de notification formelle de son acquisition de l'immeuble, et arguait d'une discordance d'adresses entre l'acte de propriété et la sommation de payer. La cour retient que la signification personnelle au preneur d'une sommation de payer vaut notification de la subrogation du nouveau propriétaire dans les droits et obligations du bailleur initial, la cession de créance n'étant soumise à aucune forme particulière. Elle considère que la discordance alléguée dans les adresses est sans incidence dès lors que la signification personnelle a atteint son objectif. Faute pour la preneuse de justifier du paiement des loyers réclamés, le manquement contractuel est caractérisé. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'un recours en rétractation fondé sur le dol, la cour d'appel de commerce rappelle que cette voie de recours extraordinaire n'est ouverte, au visa de l'article 402 du code de procédure civile, que si les manœuvres frauduleuses sont découvertes postérieurement à la décision attaquée. Le demandeur à la rétractation soutenait que l'arrêt d'appel, qui avait infirmé un jugement lui reconnaissant un droit sur un local commercial, avait été obtenu par les allégations dolosives de l'intimée relatives à la date d'acquisition dudit local et à son état d'occupation. La cour retient cependant que le demandeur avait non seulement connaissance des faits qu'il qualifie de dolosifs au cours de l'instance initiale, mais qu'il les avait en outre invoqués dans ses écritures. Dès lors que les éléments prétendument constitutifs du dol avaient déjà été soumis au débat contradictoire et à l'appréciation de la juridiction, la condition de découverte postérieure de la fraude fait défaut. La cour considère que le moyen ne peut prospérer, les faits litigieux ne pouvant fonder une demande en rétractation. Le recours est par conséquent rejeté et son auteur condamné à une amende civile.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au preneur d'une cession de bail non formellement notifiée. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers au nouveau bailleur. L'appelant soutenait que la cession ne lui était pas opposable, faute d'une notification régulière, et que les loyers consignés au nom de l'ancien bailleur étaient libératoires. La cour retient que la finalité de la notification de la cession de créance est d'informer le débiteur cédé. Dès lors, elle considère que la connaissance certaine du transfert de propriété par le preneur, établie par sa réponse à un premier courrier et son acceptation ultérieure d'une augmentation de loyer proposée par le nouveau propriétaire, rend la cession de bail opposable nonobstant d'éventuelles irrégularités formelles de la notification. Par conséquent, le paiement effectué entre les mains de l'ancien bailleur n'est pas libératoire et le défaut de paiement au véritable créancier est caractérisé. Le jugement prononçant la résiliation du bail et l'expulsion est donc confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la résiliation pour défaut de paiement au regard du délai légal d'apurement du passif locatif. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, retenant son état de défaillance. L'appelant soutenait, d'une part, que le refus du bailleur d'accepter une offre de paiement, bien que tardive et partielle, caractérisait un état de demeure du créancier, et d'autre part, que le congé n'émanait pas du véritable créancier faute de notification de la cession de propriété du local conformément à l'article 195 du dahir formant code des obligations et des contrats. La cour écarte le premier moyen en retenant que l'offre de paiement, intervenue au-delà du délai de quinze jours imparti par l'article 8 de la loi n° 49-16, ne pouvait purger les effets de la mise en demeure, rendant inopérant l'argument tiré de la bonne foi du débiteur. La cour retient ensuite que les dispositions de l'article 195 du dahir formant code des obligations et des contrats, relatives à la notification de la cession de créance, ne s'appliquent pas au transfert de propriété de l'immeuble loué mais à la seule cession du fonds de commerce par le preneur. Dès lors, les nouveaux propriétaires avaient qualité pour délivrer le congé et réclamer les loyers. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour valider un congé fondé sur un défaut de paiement de loyers, retient que la qualité de bailleresse de la nouvelle propriétaire est suffisamment établie par des décisions de justice définitives ayant statué sur la validité de son titre de propriété. Ayant constaté que le preneur a été dûment informé du transfert de propriété du local loué et de la subrogation de la nouvelle propriétaire dans les droits du bailleur initial, la cour d'appel en déduit à bon droit que le retard pris dans l'inscription de ce transfert sur le titre foncier est sans incidence sur les obligations du preneur, qui ne peut dès lors valablement refuser le paiement des loyers.

En matière de bail commercial, la notification du transfert de propriété du local loué au locataire peut valablement être effectuée conjointement à la mise en demeure de payer les loyers visant à faire jouer la clause résolutoire. L’article 195 du Dahir sur les Obligations et Contrats n’imposant aucun formalisme particulier pour la notification de la cession de créance, l’envoi par le nouveau bailleur d’un avis intitulé « notification de transfert de propriété et mise en demeure de payer » accompagné du certificat de propriété constitue une information suffisante. Le locataire n’a pas qualité pour discuter la cause du transfert de propriété dès lors que celui-ci est établi.

De même, la validité d’une mise en demeure fondée sur l’article 33 de la loi n°49-16, relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, n’est pas affectée par la réclamation de sommes accessoires contestées, telles qu’une augmentation conventionnelle du loyer ou des taxes locatives. La condition essentielle à la mise en œuvre de la clause résolutoire demeure le défaut de paiement d’une somme au moins égale à trois mois de loyer. L’inclusion de montants supplémentaires dans la mise en demeure ne la vicie pas, dès lors que l’obligation principale relative au paiement du loyer de base n’a pas été satisfaite par le locataire dans le délai imparti.

Par ailleurs, la mise en demeure adressée par l’avocat du bailleur et mentionnant son adresse professionnelle est régulière, cette dernière valant élection de domicile pour ses mandants conformément à l’article 33 du Code de procédure civile. En conséquence, la cour d’appel confirme l’ordonnance d’expulsion rendue en première instance.