القرار عدد 3587، الصادر بغرفتين بتاريخ 15 دجنبر 2004، الملف المدني 2527/1/5/2003
باسم جلالة الملك
إن المجلس الأعلى
وبعد المداولة طبقا للقانون
1) في شأن الدفع المثار من طرف الأستاذ الفلالي:
حيث دفع الأستاذ الفلالي نائب شركة الشعبي بأن بعض أعضاء الهيئة الحالي سبق لهم البت في نفس النازلة من قبل ملتمسا النظر في هذه النقطة.
لكن فإنه أمام عدم وجود أي نص قانوني يمنع الهيئة التي سبق لها النظر في القضية أمام المجلس الأعلى أن تبت فيها من جديد مرة أخرى تقرر رد الدفع المثار لعدم ارتكازه على أساس.
2)في شأن الوسيلة المثارة تلقائيا من طرف المجلس الأعلى المتخذة من خرق الفصل 355 من ق.م.م.
حيث إن الطاعنين لم يوجهوا أية وسيلة في مواجهة في فريق القباج ومن معه والشركة المدنية العقارية بير 1 ضمن أسباب النقض، مما يتعين معه التصريح بعدم قبول الطعن في حقهم عملا بالفصل المذكور.
في الموضوع
حيث يستفاد من أوراق الملف والقرار المطعون فيه الصادر عن محكمة الاستئناف بالرباط بتاريخ 29/1/2003 في الملفين المضمونين عدد 490 و 491/1/6، أن شركة الشعبي وشركاؤه تقدمت بمقال أمام المحكمة الابتدائية ببرشيد بتاريخ 29/3/93 عرضت من خلاله أنها أقامت دعوى سابقة ضد البائعين لها برشيد عبد السلام ومن معه من أجل المطالبة بإبطال البيع الثاني الذي أبرمه الفريق المدعى عليه مع الشركة العقارية بير 1 ومن معها والحكم بإلزام البائعين بإتمام البيع مع المدعي بعد التشطيب على عقد شراء شركة بير 1 من الرسم العقاري عدد 3968/15 انتهت برفض الطلب ونظرا لتواطؤ البائعين والمشتري الثاني الشركة العقارية المذكورة والقباج أحمد ومن معه، فإنها تطلب الحكم عليهم متضامنين بتعويض الضرر بسبب التدليس طبقا للفصل 64 من قانون التحفيظ العقاري المتمثل في حرمانها من استغلال أرض النزاع منذ ما يزيد على عشر سنوات، وفي الفرق بين ثمن شراء المدعية والقيمة التي يتوفر عليها العقار حاليا بعد انتداب ثلاث خبراء في الميدان الفلاحي وحفظ حقها في تحديد مبلغ التعويض المطلوب بعد إنجاز الخبرة وأرفقت مقالها بعقد شراء مؤرخ في 4/2/ وشهادة المحافظ التي تفيد تضمين تقييد احتياطي لفائدتها منذ 25/4/83 وعقد شراء شركة بير 1 المؤرخ في 12/5/83.
وأجاب فريق عبد السلام برشيد أن المدعية لم تف بالتزامها داخل الأجل المتفق عليه في العقد.
كما أجاب فريق القباج أن المدعية لم تودع شراءها بالمحافظة العقارية وبعد تحفيظ الملك اشترته شركة بير 1 من فريق برشيد الذي كان المالك الوحيد حسب بيانات الرسم العقاري ولا مسؤولية عليهم فيما ادعي من تدليس.
وأدلت المدعية لمذكرة تعقيب مع طلب إدخال الغير في الدعوى التمست بموجبه إدخال كل من حليمة ومريم ابنتي عبد السلام برشيد في الدعوى باعتبارهما راشدتين كما تقدم فريق برشيد بمذكرة تعقيب مع مقال أكد من خلاله دفوعه السابقة، وبخصوص الطلب المضاد التمس الحكم على شركة الشعبي بأدائها لفائدته تعويضا مسبقا قدره (3.000.000) درهم بسبب ما كلفته الدعاوي الكيدية للمدعي وبسبب إخلالها بالتزامها المتمثل في إخفائها كون الشقق الممثل من الثمن ليست في ملكها ولم يكن في الإمكان نقل ملكيتها إليهم وقت التعاقد لكونها لم تصبح مالكة لها إلا بتاريخ 1/12/83 وبسبب الخسارة التي تكبدها بيع العقار بأقل من الثمن المنصوص عليه في البيع الأول. ومع الأمر بإجراء خبرة لتحديد قيمة الأضرار الإجمالية التي لحقت به وحفظ الحق في تقديم مستنتجاته بعد إنجازها.
وبعد إجراء خبرة في النزلة وإتمام المناقشة أصدرت المحكمة الابتدائية المذكورة حكمها القاضي على المدعى عليهم الحاج عبد السلام برشيد بصفته الشخصية وبصفته الولي الشرعي عن الولد القاصر محمد والأبناء الرشداء يامسن ولطيفة وحليمة ومريم بأدائها تضامنا بينهم لفائدة المدعية الأصلية شركة الشعبي وشركاءه (شركة العاملون) تعويضا قدره عشرون مليون (20.000.000) درهم ورفض الطلب الأصلي في مواجهة شركة بير 1 وفريق القباج والبحراوي ورفض الطلب المقابل بعدما ردت هذا الطلب بعلة أن الطرفين لم يرتبا عن الإخلال بالبند المتعلق بأداء الثمن جزاءا معينا، بل إنهم علقوا أقساط الثمن على توقيع العقد النهائي ولم يثبت المدعى عليهم أنهم بادروا إلى تحرير العقد النهائي مه المدعية وإمضائه لا داخل الأجل المحدد بالعقد ولا بعد الرسالة التي يقرون بتوصلهم بها بتاريخ 5/5/83 وأنه بصرف النظر عن الطرف الذي أخل بالتزامه فإنه لم يكم من حق فريق برشيد تحفيظ عقار سبق لهم بيعه ولا إعادة بيعه إلى الغير إلا بعد اللجوء إلى القضاء قصد فسخ البيع المبرم بينهم وبين المدعية وأن مسؤوليتهم ناشئة عن أعمال التدليس وكذا عن الإخلال بالتزام تعاقدي منبثق عن عقد البيع ومحمي بالفصل 230 من ق.ل.ع. وأضافت بالنسبة للتدليس بأن البند المتعلق بتسليم الشقق لم يرتب المتعاقدان عن الإخلال به جزاءا معينا كما أنه مرتبط بتحرير العقد النهائي، وبالاطلاع على عقد الاندماج الذي بموجبه تملكت شركة الشعبي وشركاؤه الشقق موضوع العقد الرابط بينها وبين المدعين يتبين أنه نص في أحد بنوده على أن ملكية شركة الشعبي وشركاؤه تنتقل بأثر رجعي يرجع إلى يناير 83 مما لم يبق معد جدال في كون هذه الأخيرة كان بإمكانها تسليم الشقق كجزء من الثمن لو تم العقد النهائي بين الطرفين وأنه إضافة إلى ذلك فإنه يتبين من حيثيات الطلب الأصلي أن فريق برشيد عمد إلى تحفيظ العقار وتملص من البيع وباع العقار مرة ثانية الشيء الذي يدل على رغبة ضمنية في هدره وعدم إعمال آثاره وأن موقفهم هذا يناقض مقالهم الحالي الرامي إلى إعمال مقتضيات العقد إلى آخر تعليلا الحكم الابتدائي.
استأنفت شركة الشعبي الحكم المذكور طالبة إلغاء الحكم الابتدائي في شقه المتعلق برفض الطلب الموجه ضد شركة 1 وفريق القباج والبحراوي والحكم بتجميلهم تضامنا مع فريق الحاج عبد السلام برشيد أداء المبلغ الوارد في تقرير الخبرة وتأييده فيما قضى به من رفض الطلب المضاد.
كما استأنفه فريق عبد السلام برشيد مركزين استئنافهم على الدفع بالتقادم طبقا للفصل 106 من ق.ل.ع. الذي ينص على تقادم الدعاوى الناشئة عن الجرم أو شبه الجرم بمضي خمس سنوات من الوقت الذي علم فيه المضرور بالضرر والمسؤول عنه وأن دعوى التدليس يبدأ تقادمها من تاريخ العلم الخاص الفعلي بالضرر والمسؤول عنه عملا بالفصل الآنف الذكر ملتمسين إلغاء الحكم الابتدائي والحكم بسقوط الطلب الأصلي للتقادم والحكم في الطلب المضاد على شركة الشعبي بأداء التعويض المؤقت المحدد في مبلغ 3.000.000 درهم والأمر بإجراء خبرة حسابية لتحديد حجم الخسارة اللاحقة بالطاعنين.
وأدلى نائب الشركة المدنية العقارية بير 1 وفريق البحراوي والباج بمذكرة جواب مع استئناف فرعي طالبا إلغاء الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 27/2/96 وتعديل الحكم في مواجهتهم بإخراجهم من الدعوى.
وبعد المناقشة أمام محكمة الاستئناف بسطات قضت بإلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به من رفض الطلب الأصلي في مواجهة شركة بير 1 وفريقي القباج والبحراوي وبعد التصدي الحكم باعتبارهم مسؤولين تضامنا مع فريق برشيد في الأداء في الباقي مع تعديله برفع التعويض إلى مبلغ ثلاثين مليون 30.000.000 درهم بقرار نقضه المجلس الأعلى بمقتضى القرارين الصادرين بغرفتين مجتمعتين الأول تحت عدد 2915 بتاريخ 25/7/2001 في الملف المدني عدد 620/1/2001 والثاني تحت عدد 2916 بنفس التاريخ في الملف المدني عدد 621/2001 بعلة أن الاتفاق الابتدائي المبرم بين المشترية الأولى شركة الشعبي والبائع برشيد بتاريخ 4/2/83 تضمن أنه سينفذ داخل أجل شهر من تحريره ويتم أداء مبالغ المليوني درهم عند التوقيع على العقد النهائي والمليون درهم في شكل ضمانة بنكية لمدة تسعة أشهر وسبعة ملايين درهم في شكل شقق تسلم داخل أجل أقصاه متم أبريل 83 مما يفيد أن الأجل الأول يهم تحرير العقد النهائي وما يصاحبه والأجل الثاني يهم تسليم الشقق وبالتالي فلا تضارب بين الأجلين وبذلك يكون القرار الذي رد دفع الطالبين المذكور بالعلة الواردة فيه المخالفة لاتفاقية الطرفين المؤرخ في 4/2/83 متسما بفساد التعليل الموازي لانعدامه.
وبعد إحالة القضية من جديد على محكمة الاستئناف بالرباط قضت في لشكل بقبول الاستئنافين الأصليين وعدم قبول الاستئناف الفرعي.
وفي الموضوع: ألغت الحكمين المستأنفين التمهيدي والفاصل في النزاع فيما قضيا به في الدعوى الأصلية وبعد التصدي الحكم بسقوط الدعوى في مواجهة فريق برشيد وشركة بير 1 ومن معها للتقاعد الخمسي وتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به في الدعوى المضادة في مواجهة فريق الشعبي بانية قضاءها على أن دعوى التعويض من جريمة أو شبه جرم حسب الفصل 106 من ق.ل.ع. تتقادم بمضي خمس سنوات من الوقت الذي بلغ فيه إلى علم المتضرر الضرر ومن هو المسؤول عنه كما أن الفصل 381 من نفس القانون ينص على أن التقادم لا ينقطع إلا بكل مطالبة قضائية أو غير قضائية يكون لها تاريخ ثابت من شأنها أن تجعل المدين في حالة مطل لتنفيذ التزامه أو بكل إجراء تحفظي أو تنفيذي يباشر على أموال المدين، وبالرجوع إلى قرار المجلس الأعلى بتاريخ 28/10/92 الذي أكد على تطبيق مقتضيات الفصل 64 من القانون العقاري على النازلة يتجلى أن حق فريق الشعبي المشتري في إقامة دعوى المطالبة بملكية العقار المبيع (إتمام البيع) قد سقط تأسيس رسم عقاري لهذا العقار بتاريخ 14/4/83 ومن هذا التاريخ نفسه نشأ حقه لإقامة دعوى التعويض بسبب التحفيظ ونشأ أيضا الالتزام بأداء هذا التعويض ضد مرتكب التدليس المؤدي للتحفيظ وهو في النازلة فريق برشيد وشركة بير 1 ومن معها، وما دام التدليس يدخل في إطار شبه الجرم فدعوى التعويض المبني عليه تخضع للتقادم الخمسي المنظمة بالفصل 106 من ق.ل.ع. وليس من شأن إقامة دعوى إتمام البيع بعد تطهير العقار المبيع بالتحفيظ التي تعتبر إقامتها زائدة وليس من شأنها قطع التقادم في دعوى التعويض.
وبخصوص الدعوى المقابلة فإن فريق برشيد حصر أوجه استئنافه في مناقشة مسألة عدم توصله بالعربون ولم يناقش ما اعتمد عليه الحكم عمليا من أسباب فيما قضى، به فضلا على أن اللجوء إلى القضاء حق مكفول لكل الأشخاص بشرط ممارسته بحسن نية وأن فريق الشعبي عندما باشر دعوى إتمام البيع لم يفعل ذلك بقصد إلحاق الضرر بفريق برشيد وإنما اعتقادا منه بأنها ستحمي حقه في العقار المبيع وهو حق مشروع ولم يكن سيء النية بإقامة تلك الدعوى وهو القرار المطلوب نقضه.
حيث يعيب الطاعنون على القرار في الوسيلة الفريدة المتكونة من فرعين: خرق القانون وخاصة مقتضيات الفصول 255 و 259 و 263 و 264 و 577 من ق.ل.ع.، و 345 و 369 من .ق.م.م. وانعدام التعليل وعدم الجواب على المستنتجات المقدمة بصفة قانونية وعدم الارتكاز على أساس قانوني وعدم التقيد بالنقط التي بت فيها المجلس الأعلى بدعوى أن المدين يكون في حال مطل إذا تأخر عن تنفيذ التزامه كليا أو جزئيا من غير سبب مقبول، وأنه إذا كان المدين في حال مطل كان للدائن الحق في التعويض في الحالتين وأن التعويض يستحق إما بسبب عدم الوفاء بالالتزام وإما بسبب التأخير في الوفاء وذلك ما لم يكن هناك أي سوء نية من جانب المدين وأن الضرر هو ما لحق الدائن من خسارة حقيقية وما فاته من كسب متى كانا ناتجين مباشرة عن عدم الوفاء بالالتزام، كما أنه على المشتري دفع الثمن في التاريخ و بالطريقة المحددين في العقد، في حين أن القرار المطعون فيه اعتمد في تأييد الحكم الابتدائي القاضي برفض طلب التعويض عن الأضرار اللاحقة بالطاعنين من جراء عدم تنفيذ شركة الشعبي التزامها على أن اللجوء للقضاء حق مكفول لكل الأشخاص بشرط ممارسته بغير قصد الإضرار بالخصم وأن فريق الشعبي عندما باشر دعوى إتمام البيع لم يفعل ذلك بقصد الضرر بفريق بشريد وإنما اعتقادا منه بأنها ستحمي حقه في العقار المبيع وهو حق مشروع وبذلك لم يكن سيء النية بإقامة تلك الدعوى ولم يرتكب أي تدليس حسبما التزم به في العقد، غير أن الطلب المقابل المقدم من طرف فريق برشيد الرامي إلى تعويض الأضرار اللاحقة به لم يكن مبنيا فقط على الدعوى الكيدية المقدمة في مواجهته من طرف فريق الشعبي ولكن على التدليس أيضا المرتكب من طرف الفريق المذكور وخاصة من جراء عدم تنفيذ شركة الشعبي لالتزاماتها المتقابلة في الأجل المتفق عليه بين الطرفين، وأن القرار المطعون فيه اعتمد فقط جزءا من الضرر دون باقي المطالب بنواحي أخرى.
ومن جهة ثانية فإن المجلس الأعلى إذا بت في نقطة قانونية تعين على محكمة الإحالة التقيد بتلك النقطة، بينما القرار المطعون فيه علل رفض طلب الطاعنين بكون فريق الشعبي عندما باشر دعوى إتمام البيع لم يفعل ذلك بقصد إلحاق الضرر بفريق برشيد الطاعن بالرغم من أن المجلس الأعلى بمقتضى قراره الصادر بتاريخ 25/7/2001 أثبت أن الاتفاق الابتدائي تضمن أنه سينفذ داخل أجل من تحريره ويتم أداء مبلغ مليوني درهم عند توقيع العقد النهائي والمليون درهم داخل أجل شهر من تحريره في شكل ضمانة بنكية لمدة تسعة أشهر وسبعة ملايين درهم في شكل شقق وبالتالي لا تضارب بين الأجلين، يكون قد حدد الالتزامات المترتبة على أطراف العقد الابتدائي المشار إليها أعلاه وأنه قد ثبت لقضاة الموضوع أن فريق الشعبي لم يقم بتنفيذ أي من الالتزامين المكورين آنفا، وبالتالي فإن مسؤوليته عن عدم التنفيذ واستحقاق الطالبين للتعويض عن الضرر اللاحق بهم من جراء ذلك ثابتة وبالرغم من ذلك لم يرتبوا النتيجة القانونية ولم يتقيدوا بالقرار الصادر عن المجلس الأعلى مما كان معه القرار منعدم التعليل وغير مرتكز على أساس وخارقا للمقتضيات المحتج بها ويتعين نقضه.
لكن، فإن المحكمة ردت وعن صواب بأن النقض كان كليا وبالتالي يتعين إعادة الأطراف إلى الحالة التي كانوا عليها قبل النقض مع التقيد بالنقطة القانونية التي بت فيها المجلس الأعلى مما يكون ما أثير بهذا الشأن خلاف الواقع.
كما أنها صرحت بأن فريق برشيد أسس دعواه في مواجهة فريق الشعبي على أن دعوى إتمام البيع التي رفعها هذا الأخير كانت كيدية وأنه بتدليسه له في بيع العقار بثمن أثل من الثمن لذي اشتراه منه، وأن الحكم الابتدائي علل رفضه هذا الدعوى بكون فريق برشيد لم يثبت سوء نية خصمه فريق الشعبي الذي يخوله القانون حق اللجوء للقضاء ما لم يرتكب خطأ جسيما يضر بالغير وهو الشيء غير الثابت في النازلة، وأن الطاعنين حصروا أوجه استئنافهم في مناقشة مسألة عدم توصلهم بالعربون والحال أن فريق الشعبي لم يطالب به أصلا في مقاله الافتتاحي ولم يناقشوا ما اعتمد عليه الحكم عمليا من أسباب فيما قضى به من رفض دعواهم في المقال المقابل وأيدت الحكم المستأنف تكون قد ردت على ما أثاره الطاعن فكان قرارها معللا ومرتكزا على أساس ولم يخرق أي مقتضى قانوني، ويبقى ما بالوسيلة بفرعيها على غير أساس.
لهذه الأسباب
قضى المجلس الأعلى بعدم قبول الطلب في مواجهة الشركة المدنية العقارية بير 1 ومن معها والرفض في مواجهة الباقي وتحميل الطالبين الصائر.
وبه صدر وتلي في الجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط. وكانت الهيئة الحاكمة متركبة رئيس الغرفة المدنية السيدة بديعة ونيش رئيسا، و رئيس الغرفة التجارية السيدة الباتول الناصري والأعضاء السادة والسيدات محمد فهيم مقررا وعائشة القادري ومحمد أوغريس ورضوان المياوي وزبيدة التكلانتي والطاهرة سليم وعبد الرحمان المصباحي وعبد الرحمان مزور وبمحضر المحامية العامة السيدة سعيدة بومزراك وبمساعدة كاتب الضبط السيد عبد اللطيف رزقي.
الرئيس المستشارة المقررة الكاتب
