Mot clé
Nouveau loyer

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la formation d'un accord contraignant relatif à la déspécialisation d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur tendant à l'exécution forcée de l'autorisation de changement d'activité donnée par le bailleur.

L'appelant soutenait que l'accord était parfait, le désaccord sur la nouvelle somme locative ne pouvant faire obstacle à son exécution. La cour d'appel de commerce, au visa de l'article 27 du dahir des obligations et des contrats, qualifie la réponse du bailleur, subordonnant son autorisation à plusieurs conditions dont un accord sur un nouveau loyer, non pas d'une acceptation mais d'une nouvelle offre.

Elle retient que cette contre-proposition n'a jamais été acceptée dans son intégralité par le preneur, les parties n'étant pas parvenues à un accord sur le montant du loyer, élément essentiel de l'obligation. Faute de rencontre des volontés sur l'ensemble des conditions posées, la cour considère qu'aucun accord contraignant n'a été formé.

Le jugement ayant refusé l'exécution forcée est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce devait se prononcer sur la validité d'un second contrat de bail stipulant un loyer supérieur au premier, contesté par le preneur pour cause de simulation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en retenant l'application du second contrat et en écartant la demande reconventionnelle en nullité.

L'appelant soutenait que le second contrat était un acte simulé destiné à masquer le paiement du prix d'une cession de parts sociales, et que le loyer réel était celui, inférieur, fixé par le contrat initial. La cour retient que la charge de la preuve de la simulation incombe à celui qui l'invoque.

Or, la cour relève que le preneur a lui-même effectué des paiements correspondant au loyer élevé stipulé dans le second contrat, ce qui constitue une reconnaissance de la validité de ce dernier et contredit l'allégation de simulation. La cour ajoute que la conclusion d'un contrat de bail postérieur au premier, avec des parties partiellement différentes et un nouveau loyer, s'analyse comme la conclusion d'un nouveau rapport locatif abrogeant le précédent.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers et ordonnant l'expulsion du preneur, la cour d'appel de commerce examine les conséquences de l'absence de contestation d'une offre de renouvellement formulée sous l'empire du dahir du 24 mai 1955. Le preneur soutenait que la fixation du nouveau loyer, résultant d'un congé avec offre de renouvellement délivré plusieurs années auparavant, était irrégulière et que l'action en résiliation était prescrite.

La cour écarte ces moyens en relevant que la question du nouveau loyer avait été définitivement tranchée par un précédent arrêt de la Cour de cassation, suivi d'un arrêt de la cour d'appel de renvoi. La cour rappelle que faute pour le preneur d'avoir engagé la procédure de conciliation prévue par l'ancien droit pour contester le nouveau loyer proposé dans le congé, le bail s'est trouvé renouvelé de plein droit aux conditions offertes par le bailleur.

Dès lors, la cour considère que la présente action, fondée sur un nouveau commandement de payer visant les loyers impayés sur la base de ce loyer renouvelé, n'est pas soumise à la prescription biennale attachée au congé initial. En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant la réintégration d'un preneur dans des locaux reconstruits après éviction pour démolition, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir du preneur et la portée du pouvoir d'appréciation du juge sur une expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur et fixé le nouveau loyer sur la base du rapport d'expertise.

L'appelant, bailleur, soulevait d'une part le défaut de qualité à agir du preneur, personne physique, au motif que le fonds était exploité sous une enseigne commerciale distincte, et d'autre part le caractère erroné de l'expertise que le premier juge aurait homologuée sans répondre à ses critiques. Après avoir déclaré l'appel recevable, le délai n'ayant pas couru faute de signification du jugement au siège social du bailleur, la cour écarte le premier moyen en retenant que l'enseigne n'est qu'un nom commercial et non une personne morale distincte du preneur.

La cour rejette également le second moyen, rappelant que le juge du fond dispose d'un pouvoir souverain pour apprécier la valeur et la portée d'un rapport d'expertise et n'est pas tenu d'ordonner une contre-expertise. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'indemnisation due au titre de l'occupation d'une surface excédant celle convenue dans un bail commercial, la cour d'appel de commerce était confrontée à des moyens de procédure et de fond. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité au bailleur tout en rejetant ses autres demandes.

En appel, le preneur soulevait l'irrecevabilité de l'action pour défaut de mention de l'identité de tous les bailleurs indivis ainsi que la prescription quinquennale de la créance d'indemnité, qu'il assimilait à des loyers périodiques. La cour écarte ces moyens, retenant d'une part que l'action introduite par un mandataire désigné pour le compte de l'indivision est recevable, et d'autre part que la demande ne portant pas sur des loyers impayés mais sur une indemnité d'occupation pour dépassement de la surface contractuelle, elle échappe à la prescription de l'article 391 du dahir des obligations et des contrats.

Sur le fond, exerçant son pouvoir souverain d'appréciation des rapports d'expertise contradictoires, la cour retient que le dépassement de surface, bien que réel, est limité et que l'indemnité allouée en première instance en constitue une juste réparation. Elle rejette enfin la demande de fixation d'un nouveau loyer, au motif qu'une telle modification relève de l'accord des parties ou des procédures légales spécifiques et non de l'action en indemnisation.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et condamné le preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la preuve de la révision du montant du loyer. Le tribunal de commerce avait liquidé la créance sur la base du loyer stipulé au contrat initial, que le bailleur estimait avoir été réévalué.

La cour retient que la production d'un reçu de loyer et d'un chèque émis par le preneur pour un montant supérieur à celui du bail d'origine constitue une preuve suffisante de l'accord des parties sur un nouveau loyer. Elle relève que ces pièces, qui n'ont fait l'objet d'aucune contestation de la part du preneur défaillant, établissent le montant réel de l'obligation.

En conséquence, la cour confirme le jugement sur le principe de la résiliation et de l'expulsion, mais le réforme quant au montant de la condamnation, qu'elle porte au niveau du loyer révisé.

Saisi d'un appel relatif à la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé consécutivement à l'exercice du droit de retour du preneur, la cour d'appel de commerce examine la portée de l'acceptation sans réserve du nouveau local par le locataire. Le tribunal de commerce avait ordonné le renouvellement du bail, fixé le nouveau loyer sur la base d'une expertise et rejeté la demande reconventionnelle du preneur en indemnisation pour non-conformité du nouveau local.

L'appelant contestait la valeur locative retenue et soutenait que le nouveau local, n'étant pas équivalent à l'ancien, le privait de son droit de retour au sens de la loi n° 49-16. Après avoir écarté la critique de l'expertise, la jugeant suffisamment motivée, la cour retient que le preneur a pris possession des nouveaux locaux sans formuler la moindre réserve lors de la remise des clés.

Elle juge que cette acceptation pure et simple du local, intervenue plus de deux ans avant l'introduction de sa contestation, lui interdit de contester ultérieurement sa conformité ou de se prévaloir d'une prétendue privation de son droit de retour. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine l'effet libératoire d'offres de paiement partielles. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, le condamnant au paiement d'un arriéré locatif.

L'appelant soutenait que le nouveau loyer, fixé par un jugement de révision non définitif, ne lui était pas opposable et que ses offres de paiement, fondées sur l'ancien loyer, le libéraient de son obligation. La cour écarte ce moyen en rappelant, au visa de l'article 8 de la loi n° 07-03, que l'appel d'un jugement de révision du loyer n'en suspend pas l'exécution, rendant le nouveau montant immédiatement exigible.

Elle retient que les offres de paiement effectuées par le preneur sur la base de l'ancien loyer, alors qu'il avait connaissance du jugement de révision, constituent un paiement partiel. La cour juge qu'un tel paiement est insuffisant à purger la mise en demeure et ne fait pas disparaître l'état de défaut de paiement du locataire.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant la fixation judiciaire du loyer d'un local commercial reconstruit, la cour d'appel de commerce examine la pertinence d'un rapport d'expertise. Le tribunal de commerce avait ordonné la réintégration du preneur évincé pour cause de délabrement et fixé le nouveau loyer sur la base des conclusions de l'expert désigné.

Les bailleurs appelants soutenaient que la valeur locative retenue était sous-évaluée au regard des améliorations apportées et de la valeur marchande du bien. La cour écarte le moyen d'irrecevabilité tiré du défaut d'appel contre le jugement avant dire droit ordonnant l'expertise, rappelant que les conclusions de l'expert peuvent être discutées lors de l'appel sur le fond.

Elle retient que le rapport d'expertise est objectif et circonstancié, dès lors que l'expert a procédé à une visite des lieux, a tenu compte de la très faible superficie du local et a effectué une analyse comparative avec les loyers pratiqués dans le secteur. La cour considère ainsi que la valeur locative fixée par le premier juge est justifiée par des éléments techniques cohérents.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement allouant une indemnité au preneur pour la durée excessive des travaux de reconstruction d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la responsabilité du bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'indemnisation du preneur évincé, considérant le préjudice né d'un retard de près de dix ans dans la réintégration des lieux.

L'appelant, bailleur, contestait sa responsabilité en invoquant d'une part la faute du preneur qui aurait prolongé le délai par des actions judiciaires relatives au loyer, et d'autre part le fondement juridique de la demande. La cour écarte ces moyens en retenant que l'exercice par le preneur de son droit d'agir en justice concernant le nouveau loyer ne le prive pas de son droit à réparation pour le retard dans la livraison.

Elle précise que la demande est fondée non sur l'indemnité d'éviction totale, mais sur l'indemnité spécifique due au titre de la privation de jouissance pendant la période d'attente, conformément à l'article 9 de la loi 49-16. La cour relève en outre que le bailleur ne démontre pas avoir mis le preneur en demeure de réintégrer les lieux dès l'achèvement des travaux, ce qui suffit à caractériser sa défaillance.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie, après cassation et renvoi, d'un litige relatif à la répétition de loyers commerciaux versés en excédent, la cour d'appel de commerce se prononce sur le point de départ de la prescription de l'action en restitution. Le tribunal de commerce n'avait que partiellement fait droit à la demande du preneur en condamnant le bailleur à la restitution d'une partie des sommes.

L'appelant principal, bailleur, soulevait la prescription quinquennale en soutenant que son délai courait à compter du dernier paiement excédentaire et non de la décision de justice ayant ultérieurement réduit le loyer. La cour écarte ce moyen au visa de l'article 380 du dahir des obligations et des contrats, retenant que le droit à restitution du preneur n'est né qu'au jour de la décision d'appel ayant définitivement fixé le montant du loyer avec effet rétroactif, date à laquelle la créance est devenue certaine.

Procédant à l'examen des pièces que la Cour de cassation lui avait enjoint d'analyser, elle établit que le trop-perçu correspondait à la totalité de la somme réclamée par le preneur. Elle précise toutefois que les intérêts légaux ne courent qu'à compter de la demande en justice, le bailleur n'étant en demeure de restituer qu'à partir de cette date, et que ces intérêts excluent toute autre indemnisation.

La cour réforme en conséquence le jugement, rejette l'appel du bailleur et accueille celui du preneur sur le quantum de la restitution.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'exercice du droit au retour du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, au regard des dispositions de la loi n° 49-16. Le preneur appelant contestait la régularité de l'offre de relocation, invoquant sa tardiveté et des vices de forme dans la notification.

La cour écarte le moyen tiré de la tardiveté, relevant, après rectification d'une erreur matérielle de date, que la notification a été adressée au preneur dans le délai de trois ans suivant l'éviction et dans le mois suivant l'obtention du certificat de conformité, conformément à l'article 11 de ladite loi. Elle juge également que la notification, en indiquant l'emplacement du nouveau local, valait invitation à le visiter.

Surtout, la cour retient que le désaccord sur le nouveau loyer proposé ne saurait justifier le refus du preneur de réintégrer les lieux. En application de l'article 12 de la même loi, il appartenait en effet au preneur de reprendre possession du local en s'acquittant de l'ancien loyer, à charge de faire fixer judiciairement le nouveau loyer en cas de désaccord persistant.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions de fixation d'un nouveau loyer consécutivement à un changement d'activité par le preneur. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande du bailleur irrecevable, la requalifiant en simple demande de révision soumise au droit commun.

L'appelant soutenait que le changement d'activité, non contesté, ouvrait droit à la fixation d'un nouveau loyer en application des articles 22 et 23 de la loi 49-16, distincte de la révision triennale. La cour écarte cependant ce moyen et retient que le droit pour le bailleur de solliciter la fixation d'un nouveau loyer au titre de ces dispositions est subordonné à l'absence d'augmentations préalables.

Ayant constaté que la somme locative avait déjà fait l'objet de plusieurs majorations conventionnelles successives, la cour considère que la demande du bailleur ne peut s'analyser qu'en une simple demande de révision relevant du cadre légal de la loi 07-03. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur le montant du loyer effectivement dû Le tribunal de commerce avait validé le congé et ordonné l'expulsion, tout en retenant le loyer initial stipulé au contrat pour le calcul des arriérés.

Le bailleur appelant contestait ce montant, soutenant qu'une révision de fait était intervenue, et sollicitait en outre le prononcé d'une astreinte. La cour retient que la production de chèques émis par le preneur pour un montant supérieur au loyer contractuel, corroborée par les relevés bancaires, établit l'existence d'un accord des parties sur un nouveau loyer.

Elle relève que ce montant est d'ailleurs cohérent avec l'application de la clause de révision triennale stipulée au bail. La cour écarte en revanche la demande d'astreinte, au motif que le créancier dispose d'autres voies d'exécution pour assurer la libération des lieux.

Le jugement est donc réformé sur le quantum des condamnations locatives et la cour fait droit à la demande additionnelle en paiement des loyers échus en cours d'instance.

La cour d'appel de commerce se prononce sur l'articulation entre un bail commercial et un protocole d'accord postérieur visant à en modifier les conditions financières. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion fondée sur la clause résolutoire tout en condamnant le preneur au paiement des arriérés locatifs.

En appel, le preneur soutenait que le protocole, prévoyant une expertise pour fixer un nouveau loyer et la signature d'un avenant, opérait novation du bail initial et paralysait l'action du bailleur. La cour retient que le protocole n'emporte pas novation et ne fait pas obstacle à l'action du bailleur, dès lors qu'il prévoyait expressément son droit de réclamer les loyers sur la base du rapport d'expertise en cas d'échec de la signature de l'avenant.

Le défaut de paiement par le preneur, même partiel, de l'arriéré locatif recalculé par l'expert après mise en demeure suffit à caractériser le manquement justifiant la résolution. La cour écarte en outre l'application des dispositions protectrices de la loi 49-16, jugeant que les locaux, bien que non enclos, sont rattachés à un centre commercial au sens de l'article 2 de ladite loi en raison de leur exploitation et gestion unifiées.

Le jugement est donc infirmé en ce qu'il avait rejeté la demande d'expulsion, la cour ordonnant l'expulsion du preneur et confirmant pour le surplus.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé autorisant un preneur à bail commercial à adjoindre une activité connexe, la cour d'appel de commerce se prononce sur la connexité de l'activité et sur la compétence du juge des référés pour réviser le loyer. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande principale du preneur mais rejeté la demande reconventionnelle du bailleur en fixation d'un nouveau loyer.

La cour retient, au visa de l'article 22 de la loi 49-16, que l'activité de vente de vêtements est bien connexe à l'activité de confection, en constituant son prolongement naturel, et confirme l'autorisation faute pour le bailleur de prouver une atteinte à l'immeuble. En revanche, la cour juge que la compétence du juge des référés est strictement limitée par ce même texte à la seule autorisation d'adjoindre une activité, à l'exclusion de la fixation du loyer qui relève du juge du fond.

Le premier juge ne pouvait donc rejeter la demande de révision mais aurait dû se déclarer incompétent. Par conséquent, la cour d'appel de commerce réforme l'ordonnance sur ce point, statue à nouveau en se déclarant incompétente pour connaître de la demande de révision du loyer et confirme le surplus de la décision.

Saisi d'un litige relatif à la détermination du loyer d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée d'un aveu judiciaire résultant d'une erreur matérielle. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en paiement d'un arriéré et en résiliation du bail, considérant que le montant du loyer demeurait celui fixé contractuellement.

L'appelant soutenait que la mention par le preneur d'un loyer supérieur dans une procédure d'offre réelle valait aveu judiciaire irrévocable modifiant le montant du loyer, au visa des dispositions du code des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen et rappelle que, si l'aveu judiciaire constitue une preuve parfaite, il peut être révoqué en cas d'erreur de fait matérielle en application de l'article 414 du même code.

Elle retient que le montant erronément indiqué par le preneur ne correspondait ni à l'indexation contractuelle ni à une révision légale, et que le preneur avait immédiatement rectifié cette erreur auprès du bailleur. En l'absence de tout accord postérieur modifiant le bail, la cour juge que cette erreur ne saurait constituer la reconnaissance d'un nouveau loyer et ne peut fonder une action en résiliation pour défaut de paiement.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du défaut de saisine du juge en conciliation par le preneur à bail commercial suite à un congé avec offre de renouvellement à de nouvelles conditions. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'éviction du bailleur irrecevable.

L'appelant soutenait que l'absence de procédure de conciliation engagée par le preneur pour contester le nouveau loyer proposé valait renonciation au droit au renouvellement, le constituant occupant sans droit ni titre. La cour écarte ce moyen et retient, au visa de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955, que le défaut pour le preneur de contester les nouvelles conditions dans le délai légal n'entraîne pas la fin du bail mais vaut acceptation tacite de ces conditions.

La demande d'éviction est donc jugée non fondée, la relation locative s'étant poursuivie au nouveau loyer. Cependant, en application du principe interdisant d'aggraver le sort de l'appelant, la cour ne peut substituer un rejet au fond à l'irrecevabilité prononcée en première instance.

Le jugement est en conséquence confirmé en son dispositif.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les critères de calcul des différents chefs de préjudice. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fixée sur la base d'un premier rapport d'expertise.

Le bailleur, appelant principal, contestait ce montant en invoquant l'absence d'activité commerciale réelle du preneur, tandis que ce dernier, par appel incident, sollicitait une majoration de l'indemnité. Après avoir ordonné une nouvelle expertise, la cour retient que l'indemnisation du droit au bail doit être évaluée indépendamment du chiffre d'affaires de l'entreprise.

Elle considère que la valeur de ce droit découle de critères objectifs tels que la modicité du loyer, l'ancienneté de l'occupation et l'emplacement du local, justifiant ainsi la part principale de l'indemnité. En revanche, la cour écarte toute indemnisation au titre de la perte de clientèle, faute pour le preneur de justifier d'un chiffre d'affaires par la production de documents comptables ou fiscaux probants.

De même, elle rejette le cumul de l'indemnité pour perte du droit au bail avec celle compensant la différence entre l'ancien et le nouveau loyer, au motif qu'il s'agit d'une double réparation du même préjudice. Procédant à une nouvelle liquidation des chefs de préjudice sur ces bases, la cour parvient au même montant que le premier juge et confirme en conséquence le jugement entrepris en rejetant les deux appels.

Saisi d'un litige relatif à la mise en œuvre d'une clause résolutoire pour défaut de paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce examine les effets d'un protocole d'accord postérieur au bail. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés locatifs mais rejeté la demande de constatation de la résolution du bail et d'expulsion.

Le preneur soutenait en appel que ce protocole, en instaurant une procédure d'expertise pour fixer un nouveau loyer, avait suspendu les effets du bail initial, rendant prématurée toute action en résolution. La cour retient que le protocole d'accord ne constitue pas une novation mais un simple cadre pour la modification du bail, lequel demeure le fondement de la relation contractuelle.

Elle relève que ce même protocole rendait exigible une partie des loyers révisés dès la remise du rapport d'expertise, indépendamment de la signature d'un avenant ultérieur. Dès lors, le défaut de paiement par le preneur des sommes devenues exigibles après mise en demeure caractérise un manquement suffisant pour entraîner l'application de la clause résolutoire.

La cour écarte par ailleurs l'application des dispositions protectrices de la loi 49-16, au motif que les locaux, bien que non situés dans l'enceinte principale, sont considérés comme faisant partie du centre commercial au sens de l'article 2 de ladite loi dès lors qu'ils sont exploités et gérés de manière unifiée avec celui-ci. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme partiellement le jugement entrepris, prononce la résolution du bail et ordonne l'expulsion du preneur, tout en confirmant sa condamnation au paiement des loyers.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le loyer d'un local commercial reconstruit après éviction pour démolition, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'étendue du droit au retour du preneur et sur l'évaluation du nouveau loyer. Le tribunal de commerce avait fixé le loyer d'un unique local commercial, en se fondant sur une expertise judiciaire. L'appelant soutenait, d'une part, que son droit au retour portait sur deux locaux distincts et non un seul, et d'autre part, que l'expertise ayant servi de base à la fixation du loyer était viciée et le montant retenu excessif. La cour écarte le premier moyen en retenant l'autorité de la chose jugée attachée à la décision d'éviction antérieure, laquelle, bien que mentionnant deux numéros de porte, visait un seul et même local commercial, sans que le preneur n'ait contesté cette qualification lors de la procédure initiale. Sur le second moyen, la cour considère que l'expertise judiciaire a été menée contradictoirement et a tenu compte des caractéristiques pertinentes du bien, telles que sa superficie et son emplacement. Elle ajoute que les éléments de comparaison produits par l'appelant ne sont pas probants car relatifs à des locaux différents, et que l'éventuel dépassement de mission par l'expert sur un point non retenu par le premier juge ne justifie ni la nullité du rapport ni le recours à une contre-expertise. En conséquence, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur l'application successive des lois relatives au bail commercial et sur les conséquences du défaut de saisine du juge par le preneur après réception d'un congé avec offre de renouvellement à un loyer majoré. Le tribunal de commerce avait partiellement fait droit à la demande en paiement des loyers au montant ancien, mais rejeté la demande d'éviction et de révision du loyer. L'appelant, bailleur, soutenait que le silence du preneur suite à un congé délivré sous l'empire de l'ancienne loi valait acceptation irrévocable du nouveau loyer, rendant inapplicable le délai de forclusion de six mois institué par la nouvelle loi pour agir en validation du congé. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que, nonobstant le régime applicable au congé, le bailleur ne justifiait d'aucune décision judiciaire définitive ayant consacré la majoration du loyer. Elle ajoute que le défaut pour le bailleur d'introduire une demande en validation du congé dans le délai de six mois entraîne la déchéance de son droit, conformément aux nouvelles dispositions applicables aux instances en cours. La cour relève en outre que le bailleur avait continué à percevoir l'ancien loyer, ce qui contredisait l'existence d'un accord sur un nouveau prix. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'éviction du preneur pour défaut de paiement, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur. L'appelant soulevait, d'une part, la nullité de la sommation de payer pour avoir été délivrée par un commissaire de justice sans ordonnance présidentielle préalable, et d'autre part, l'inexistence du défaut de paiement au motif que le montant du loyer, fixé par une précédente décision d'appel, faisait l'objet d'un pourvoi en cassation. La cour d'appel de commerce écarte le moyen de procédure en retenant que la délivrance d'une sommation à la demande directe d'une partie est régulière et ne requiert pas d'autorisation judiciaire. Sur le fond, la cour rappelle que le pourvoi en cassation n'a pas d'effet suspensif, rendant la décision fixant le nouveau loyer immédiatement exécutoire. Elle retient en outre que le preneur, en s'étant acquitté de ce nouveau loyer lors d'une précédente procédure d'exécution, est réputé avoir acquiescé à son montant. Dès lors, le défaut de paiement est caractérisé et justifie la résiliation du bail, le jugement entrepris étant par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la fixation des conditions du nouveau bail commercial consenti au preneur évincé pour cause de reconstruction, le tribunal de commerce avait, sur la base d'une expertise judiciaire, fixé le montant du nouveau loyer. L'appel portait principalement sur la contestation de cette expertise et, à titre incident, sur la déchéance du preneur de son droit de priorité pour avoir refusé les conditions financières proposées par le bailleur. La cour d'appel de commerce écarte la critique de l'expertise, la jugeant suffisamment motivée au regard des caractéristiques du local reconstruit et de sa situation géographique. La cour retient que le refus par le preneur des conditions financières proposées, notamment l'exigence d'un pas-de-porte, ne vaut pas renonciation à son droit de priorité. Elle rappelle qu'en application des dispositions de la loi n° 49-16, le preneur est en droit de réintégrer les lieux en s'acquittant du loyer ancien en attendant la fixation judiciaire des nouvelles conditions du bail. La cour déclare par ailleurs irrecevables les demandes nouvelles formées en appel, tant par le preneur concernant la restitution d'un second local que par le bailleur visant à faire constater la déchéance du droit de priorité. En conséquence, les appels principal et incident sont rejetés et le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le loyer d'un local commercial après exercice par le preneur de son droit de priorité consécutif à une éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation de la valeur locative. Le tribunal de commerce avait fixé le nouveau loyer sur la base d'une expertise judiciaire. L'appelant contestait le montant retenu, qu'il jugeait excessif, et critiquait la méthodologie de l'expert, sollicitant une contre-expertise. La cour retient que l'expertise est régulière et suffisamment motivée, l'expert ayant fondé son évaluation sur des éléments objectifs tels que l'augmentation de la superficie, l'emplacement du bien et le caractère neuf de la construction, tout en tenant compte de son état d'inachèvement. Elle écarte en outre le grief relatif à l'évaluation par l'expert d'un pas-de-porte comme étant inopérant, dès lors que le premier juge n'avait statué que sur le montant du loyer. La demande de contre-expertise étant jugée sans fondement au regard de la pertinence du rapport initial, le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la fixation des conditions d'un nouveau bail commercial après éviction pour démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'exercice du droit de priorité du preneur. Le tribunal de commerce avait fixé le nouveau loyer en se fondant sur une expertise judiciaire. En appel, le preneur contestait le montant retenu tandis que le bailleur soutenait que le refus par le preneur de ses conditions financières initiales valait renonciation à son droit de priorité. La cour écarte la critique de l'expertise, qu'elle estime suffisamment motivée par les caractéristiques objectives du nouveau local, notamment sa superficie accrue et son emplacement. Elle retient que le preneur qui, en réponse à l'offre du bailleur, accepte le principe d'un nouveau bail tout en contestant les conditions financières proposées, exerce valablement son droit de priorité. La cour rappelle qu'en application de la loi 49.16, le désaccord sur les conditions du nouveau bail se résout par une fixation judiciaire, sans que le refus des conditions initiales du bailleur puisse être interprété comme une renonciation du preneur à son droit. La demande du bailleur visant à faire constater la déchéance de ce droit est en outre déclarée irrecevable comme nouvelle en appel. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la fixation des conditions d'un nouveau bail commercial après éviction du preneur pour reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la portée du droit de priorité. Le tribunal de commerce avait fixé le nouveau loyer sur la base d'un rapport d'expertise. L'appel du preneur portait sur le montant de ce loyer, tandis que le bailleur soutenait dans un appel incident que le refus par le preneur de ses conditions financières emportait déchéance de son droit de retour. La cour retient que le désaccord sur les conditions du nouveau bail ne saurait être interprété comme une renonciation du preneur à son droit de priorité, dès lors que ce dernier a manifesté sans équivoque sa volonté de réintégrer les lieux. Elle rappelle que le preneur est en droit de solliciter la fixation judiciaire des conditions locatives sans que cela n'affecte son droit au renouvellement. La cour écarte par ailleurs la critique de l'expertise, la jugeant suffisamment motivée, et déclare irrecevable comme nouvelle en appel la demande du bailleur tendant à faire constater la déchéance du droit de priorité. Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à l'exercice du droit de priorité du preneur commercial évincé pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de fixation judiciaire des conditions du nouveau bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en fixant le loyer du local reconstruit sur la base d'un rapport d'expertise. L'appel principal du preneur contestait le montant du loyer fixé, sollicitant une contre-expertise, tandis que l'appel incident du bailleur soutenait que le preneur était déchu de son droit pour avoir refusé les nouvelles conditions financières et présentait, pour la première fois en appel, une demande tendant à faire constater son refus de contracter. La cour écarte la demande de contre-expertise, jugeant le rapport initial suffisamment motivé quant aux éléments pris en compte pour l'évaluation, tels que la localisation, la superficie et l'état d'inachèvement du local. Elle retient ensuite que le désaccord du preneur sur les conditions financières proposées par le bailleur ne vaut pas renonciation à son droit de priorité. La cour rappelle que le preneur est en droit de réintégrer les lieux en s'acquittant provisoirement de l'ancien loyer, dans l'attente d'une fixation amiable ou judiciaire des conditions du nouveau bail, conformément aux dispositions applicables. La cour déclare par ailleurs irrecevable la demande du bailleur visant à faire constater son refus de contracter, au motif qu'il s'agit d'une demande nouvelle présentée pour la première fois en appel. En conséquence, les deux appels sont rejetés et le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant annulé un congé visant le paiement d'arriérés locatifs et une augmentation du loyer, la cour d'appel de commerce examine les conditions de mise en œuvre de la révision du loyer commercial. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande reconventionnelle du preneur en déclarant le congé nul. L'appelant, bailleur, soutenait qu'en l'absence de procédure de conciliation initiée par le preneur, ce dernier était réputé, en application de l'article 27 du dahir de 1955, avoir accepté le nouveau loyer et se trouvait par conséquent en situation de défaut de paiement partiel. La cour écarte ce moyen en relevant que le preneur avait réglé les arriérés sur la base du loyer ancien. Elle retient surtout que la révision du loyer est désormais régie par la procédure spécifique prévue par la loi n° 07-03, qui attribue une compétence exclusive au tribunal de première instance pour statuer sur de telles demandes. Dès lors, la cour juge que la jurisprudence antérieure à cette loi, invoquée par le bailleur et fondée sur une acceptation tacite du nouveau loyer faute de procédure de conciliation, n'est plus applicable. Faute pour le bailleur d'avoir suivi la procédure légale de révision, le paiement effectué par le preneur est jugé libératoire, justifiant la confirmation du jugement entrepris, sous la seule réserve de la rectification d'une erreur matérielle.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'indemnisation pour privation du droit de priorité, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'application dans le temps de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le preneur ne rapportait pas la preuve du refus du bailleur de lui accorder ce droit. L'appelant soutenait que le défaut de réponse du bailleur à une mise en demeure de livrer les nouveaux locaux, conjugué à un désaccord sur le loyer, caractérisait un manquement justifiant une indemnisation au visa de la nouvelle loi. La cour écarte ce moyen en relevant que le bailleur avait bien invité le preneur à exercer son droit de priorité. Elle retient qu'un simple désaccord sur le montant du nouveau loyer ne saurait constituer un refus de la part du bailleur de renouveler le bail. La cour juge surtout que les dispositions de la loi n° 49-16 ne sauraient s'appliquer, dès lors que l'ensemble des formalités relatives au droit de priorité, y compris l'invitation faite au preneur, avaient été accomplies sous l'empire du dahir du 24 mai 1955. En application de l'article 38 de la nouvelle loi, celle-ci ne peut conduire à remettre en cause les actes et procédures valablement accomplis avant son entrée en vigueur. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la loi applicable à une demande d'indemnité d'éviction et sur les modalités de son calcul. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué une indemnité au preneur. L'appelant, bailleur, contestait le droit à indemnité en invoquant l'application de la loi nouvelle n°49-16 et la cessation d'activité du preneur, qui aurait entraîné la perte de son fonds de commerce. La cour écarte ce moyen en rappelant que la loi applicable est celle en vigueur à la date du jugement de première instance, soit le dahir du 24 mai 1955, conformément aux dispositions transitoires de la loi nouvelle. Elle retient que, sous l'empire de ce texte, la cessation d'activité n'est pas privative du droit à indemnité dès lors que le preneur a continué à s'acquitter des loyers. Procédant à une nouvelle évaluation, la cour censure le rapport d'expertise en ce qu'il indemnise distinctement le droit au bail et la différence entre l'ancien et le nouveau loyer, considérant que ce second élément est déjà inclus dans le premier et ne peut faire l'objet d'une réparation distincte. Le jugement est donc confirmé en son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant validé un congé pour reprise personnelle et déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la sanction du défaut de paiement des taxes judiciaires et les composantes de ladite indemnité. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur au motif que les taxes afférentes n'avaient pas été intégralement acquittées. La cour retient qu'il incombait au premier juge, avant de statuer, d'enjoindre à la partie demanderesse de compléter le paiement des taxes et que la régularisation effectuée en cause d'appel purge le vice de procédure. Évoquant le fond en vertu de l'effet dévolutif, elle examine les critères d'évaluation de l'indemnité d'éviction. La cour juge que la différence entre le loyer et la valeur locative de marché, de même que les frais de recherche d'un nouveau local par un intermédiaire, ne sauraient être inclus dans le calcul de l'indemnité. Elle rappelle en effet que ces postes ne figurent pas parmi les éléments limitativement énumérés par l'article 7 de la loi n° 49-16, ni dans la définition du fonds de commerce de l'article 80 du code de commerce. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a déclaré la demande irrecevable, la cour statuant à nouveau, fixant le montant de l'indemnité due au preneur et confirmant le jugement pour le surplus.

Une cour d'appel distingue à bon droit la procédure de révision périodique du loyer en cours de bail, soumise à l'écoulement d'un délai de trois ans depuis la dernière fixation, de celle relative à un congé avec offre de renouvellement à de nouvelles conditions, incluant une augmentation du loyer. Par conséquent, elle en déduit exactement que l'exigence d'un délai de trois ans, prévue par le dahir du 5 janvier 1953 pour la révision périodique, n'est pas applicable à l'offre de renouvellement du bail commercial émise dans le cadre du dahir du 24 mai 1955.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, exerçant son pouvoir souverain d'appréciation des éléments de preuve, se fonde sur un rapport d'expertise judiciaire pour retenir que les aménagements réalisés par le preneur, notamment l'installation d'une mezzanine démontable, ne constituent pas une modification substantielle des caractéristiques du local loué, et rejette en conséquence la demande de validation du congé donné pour ce motif. Est par ailleurs irrecevable le moyen nouveau, mélangé de fait et de droit, soulevé pour la première fois devant la Cour de cassation.

Ayant constaté que le bailleur, qui avait évincé le preneur pour cause de démolition et de reconstruction de l'immeuble, ne lui avait proposé de le réintégrer dans les lieux qu'après que ce dernier eut engagé une action en indemnisation pour violation de son droit de priorité, une cour d'appel en déduit exactement que cette offre tardive est sans effet sur le droit à réparation du preneur. En effet, un tel moyen, soulevé postérieurement à l'introduction de l'instance, est inopérant et ne saurait décharger le bailleur du respect des procédures impératives prévues par les articles 13 et 14 du dahir du 24 mai 1955.

Viole les dispositions du dahir du 24 mai 1955 la cour d'appel qui, pour écarter les effets d'un congé, retient le caractère contradictoire de ses motifs, l'un visant le défaut de paiement des loyers et l'autre une offre de renouvellement du bail à de nouvelles conditions financières. Le paiement des arriérés par le preneur, s'il fait obstacle à la résiliation pour ce premier motif, ne le dispense pas d'engager une procédure de conciliation pour contester le nouveau loyer proposé, faute de quoi il est réputé avoir acquiescé aux conséquences du congé relatives au renouvellement.

Justifie légalement sa décision la cour d’appel qui, pour écarter le moyen tiré de la forclusion de l’action du bailleur, retient que le délai de six mois prévu par l’article 26 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, pour introduire l’action en validation de la mise en demeure, ne court qu’à compter de la date d’entrée en vigueur de cette loi lorsque la mise en demeure a été délivrée sous l’empire du Dahir du 24 mai 1955. En application du principe de non-rétroactivité, le point de départ du nouveau délai de forclusion ne peut être fixé à une date antérieure à celle de l’entrée en vigueur de la loi qui l’institue.

En matière de bail commercial, la fixation du loyer consécutive à la démolition et à la reconstruction de l’immeuble loué obéit à des règles distinctes de la simple révision du loyer en cours de bail.

Saisie d’un pourvoi formé par un locataire commercial contestant le montant du nouveau loyer fixé par la cour d’appel après la reconstruction du local, la Cour de cassation précise le cadre juridique applicable. Le locataire invoquait notamment une violation des articles 34 et 35 de la loi n° 67.12 relative aux baux d’habitation ou à usage professionnel, estimant l’augmentation excessive.

La Cour écarte l’application des dispositions de la loi n° 67.12, considérant que la demande ne portait pas sur une révision de loyer mais sur la détermination des conditions d’un nouveau bail commercial suite à une reconstruction. Dans ce contexte, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pour fixer le nouveau loyer.

Dès lors, la cour d’appel qui, pour déterminer le nouveau loyer, se fonde sur les conclusions d’une expertise judiciaire ainsi que sur les caractéristiques objectives du local reconstruit, telles que sa superficie, son emplacement et l’activité commerciale environnante, motive suffisamment sa décision. Le pourvoi fondé sur l’inapplicabilité de la loi n° 67.12 et sur un prétendu défaut de motivation est donc rejeté.

La Cour de Cassation s’est prononcée sur la validité d’une mise en demeure dans le cadre d’un litige locatif, opposant un bailleur à une société locataire qui ne s’était pas conformée à une décision judiciaire antérieure fixant le montant du loyer. La Cour d’appel avait validé la mise en demeure, préalable à une action en expulsion et en paiement de la différence de loyer, délivrée par le clerc d’huissier de justice.

Le bailleur soutenait que cette notification était irrégulière, au regard des dispositions de l’article 15 de la loi n° 81.03 relative aux huissiers de justice et de l’article 34 de la loi n° 49.16 relative aux baux commerciaux. Elle estimait que ces textes imposaient une notification par l’huissier de justice en personne, excluant ainsi toute possibilité de délégation à un clerc d’huissier assermenté, notamment dans le cadre spécifique des baux commerciaux.

La Cour de cassation a confirmé l’interprétation selon laquelle, bien que l’article 15 de la loi n° 81.03 exige en principe une notification des mises en demeure par l’huissier de justice en personne, l’article 34 de la loi n° 49.16 introduit une exception pour les baux commerciaux. Cette exception permet de se référer aux modalités de notification du Code de procédure civile, élargissant ainsi les options de réalisation de ces mises en demeure.

En l’espèce, la Cour a jugé que la mise en demeure, bien que délivrée par le clerc d’huissier assermenté, était valable car elle portait la signature et le visa de l’huissier de justice, conformément aux articles 41 et 44 de la loi n° 81.03 qui autorisent la délégation des opérations de notification aux clercs d’huissiers assermentés.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel, saisie d'un litige relatif à la révision d'un loyer, remédie aux irrégularités affectant une expertise ordonnée en première instance en prescrivant une nouvelle mesure d'instruction. Ayant ordonné une nouvelle expertise à laquelle les parties ont été conviées et participé, et constaté que le rapport décrivait le bien loué et tenait compte des facteurs pertinents pour l'évaluation de sa valeur locative, la cour d'appel apprécie souverainement la valeur et la portée des conclusions de l'expert pour fixer le nouveau loyer.

Elle détermine par ailleurs la période d'application de l'augmentation jusqu'à la date d'effet de la résiliation du bail convenue entre les parties, et non jusqu'à la date de notification du congé.

Il résulte de l'article 27 du dahir du 24 mai 1955 que le preneur qui, ayant reçu une offre de renouvellement du bail à de nouvelles conditions, n'a pas contesté celles-ci dans le délai légal, est réputé les avoir acceptées, formant ainsi un nouveau contrat aux conditions proposées. Encourt par conséquent la cassation l'arrêt qui, pour déclarer irrecevable la demande du bailleur en paiement du nouveau loyer, exige de ce dernier qu'il obtienne au préalable un jugement de validation de son offre.

Statuant en chambres réunies sur la portée de l’article 27 du Dahir du 24 mai 1955, la Cour Suprême juge que le preneur, destinataire d’un congé avec offre de renouvellement à un loyer majoré, qui omet d’engager la procédure de conciliation dans le délai légal, est seulement déchu de son droit de contester les nouvelles conditions proposées.

Cette déchéance n’entraîne pas la résiliation du bail mais a pour unique conséquence de réputer le preneur comme ayant accepté le nouveau loyer. Dès lors, le bail se trouve renouvelé de plein droit aux conditions de l’offre et le preneur ne peut être qualifié d’occupant sans droit ni titre, rendant la demande d’expulsion du bailleur infondée.

Ayant souverainement constaté, au vu des pièces du dossier, que le preneur avait accepté le nouveau loyer proposé par le bailleur dans le congé qui lui avait été délivré, une cour d'appel en déduit à bon droit que le bail commercial s'est trouvé renouvelé aux nouvelles conditions. Par conséquent, elle justifie légalement sa décision de rejeter la demande d'expulsion du preneur pour occupation sans droit ni titre.

Encourt la cassation pour défaut de motivation, l'arrêt d'une cour d'appel qui, saisie de la fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé, omet de répondre au moyen du preneur l'informant de la cassation de la décision judiciaire ayant fixé le loyer antérieur qui a servi de base de calcul au nouveau loyer. En ne se prononçant pas sur un tel moyen, de nature à avoir une influence sur la solution du litige, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision.