وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به شركة (و.) بواسطة دفاعها بتاريخ 21/02/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 24/04/2012 تحت عدد 5963 ملف عدد 9091/15/2009 و القاضي في الشكل بقبول الطلب الأصلي والمضاد وفي الموضوع في الأصلي برفض طلب إبطال الإنذار وفي المضاد بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليها المكترية في 05/05/2009 والحكم بإفراغها ومن يقوم مقامها من المحل التجاري الكائن ممر [العنوان] عين السبع وذلك مقابل حصولها على تعويض عن الإفراغ محدد في مبلغ 5.424.000.00 درهم وإبقاء الصائر على الطرفين مناصفة وبرفض باقي الطلبات .

حيث سبق البت فيه بالقبول بمقتضى القرار الاستئنافي عدد 628/19 الصادر بتاريخ 170/07/2019 .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن شركة (س.) تقدمت بواسطة دفاعها بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 27/10/2009 تعرض فيه أنها تكتري المحل الكائن بعنوانها اعلاه من المدعي عليها بسومة قدرها 1800,00 درهم و أنها توصلت منها بإنذار بالإفراغ للاستعمال الشخصي، فتقدمت بدعوى الصلح انتهت بصدور قرار بعدم نجاحه ملتمسة التصريح بإبطال الإنذار لعدم جدية سببه و احتياطيا إجراء خبرة لتحديد التعويض المستحق في حالة الإفراغ. و أرفقت مقالها بنسخة من الإنذار محضر تبليغه و قرار عدم نجاح الصلح.

وبناء على المذكرة الجوابية المقرونة بمقال مضاد جاء فيها أن الطلب غير مقبول شكلا لعدم التنصيص على الطرف المدعى عليه الذي وجهت الدعوى ضده ،و في الطلب المضاد أن من حقها رفض تجديد العقد مما يبقى معه الإنذار مرتكزا على أساس قانوني ملتمسة التصريح بالمصادقة عليه و الحكم بإفراغ المدعى عليه و من يقوم مقامه من المحل موضوع النزاع . و أرفقت مقالها بنسخة من العقد ومن الإنذار ومحضر التبليغ.

و بناء على مذكرة نائب المدعية المرفقة بصورة مطابقة للأصل من عقد الكراء صورة من ملحق العقد .

وبناء على الحكم التمهيدي عدد 2010/434 الصادر 2010/03/30 القاضي بإجراء خبرة تقويمية.

وبناء على تقرير الخبير السيد عبد الوهاب (ب.) الذي انتهى فيه إلى تحديد التعويض المستحق عن الإفرغ في مبلغ 5600.000.00 درهم.

وبناء على الحكم التمهيدي عدد 11/575 الصادر في 201119/04/2011 القاضي بإجراء خبرة ثانية بواسطة الخبير السيد الطيب (م. س.) ،الذي خلص في تقريره الى تحديد التعويض المستحق عن الإفراغ في مبلغ 5.424.000,00 درهم .

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته شركة (و.) و جاء في أسباب استئنافها بخصوص عدم استحقاق التعويض ،أن القانون رقم 16/49 هو المطبق على الدعوى الحالية خلال المرحلة الإستئنافية ، و أنه بناء على التصاريح الضريبية للمستأنف عليها التي أدلت بها المستأنفة للخبير عبد الوهاب (ب.)، يتضح أنها لم تحقق رقم معاملات خلال السنوات السابقة على تاريخ اجراء الخبرة، و أنها في المقابل سجلت خسارة حددتها في مبلغ 165.161.48 درهم و 128.268.70 درهم واستمرت هذه الوضعية بالنسبة للمستأنف عليها خلال سنة 2015 و 2016 و التي يبدو منها أنها متوقفة عن النشاط، كما يتضح من خلال التصريحين الضريبين للمستأنف عليها عن السنتين المذكورتين ، و كذا من خلال تقريري كل من الخبير عبد الوهاب (ب.) و الطيب (م. س.) الذين لم يشيرا من خلال وصفهما للمحل إلى وجود أي نشاط تجاري أو صناعي فيه و بذلك فإن المستأنف عليها و بحكم أنها متوقفة عن مزاولة أي نشاط تكون قد فقدت بقوة القانون عنصر الزبناء و السمعة التجارية و هو ما يجعلها تدخل في حكم الفقرة 7 من المادة 8 من قانون 16-49 و لا تستحق أي تعويض في مقابل الإفراغ ، أو أن الضرر الذي ستتعرض إليه جراء الإفراغ هو أقل بكثير مقارنة بالتعويض المحدد، مما يتعين معه إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في هذا الخصوص، و الحكم بعدم استحقاق المستأنف عليها لأي تعويض ، و بخصوص خبرة عبد الوهاب (ب.) فإن التعويض المحدد من طرفه مبلغ 5.600.000.00 درهم فقد قام بإحتسابه بشكل جزافي، دون الاستناد إلى معطيات دقيقة، و على الخصوص التصريحات الضريبية للمستأنف عليها، التي هي شركة و ملزمة بمسك محاسبة منتظمة وفق المقتضيات القانونية المنظمة للشركات فضلا على المقتضيات المنصوص عليها في المدونة العامة للضرائب وأن الخبير المذكور لم يلزم المستأنف عليها بالإدلاء بمحاسبتها و لم يطلب منها ذلك، و استمر في إنجاز الخبرة على الرغم من عدم توفره على معطيات دقيقة و محاسبة ممسوكة بانتظام للمستأنف عليها، تبين رقم معاملاتها و حجم زبنائها و التحملات التي عليها و مدخولها الصافي، وأن المستأنفة استطاعت الحصول على التصريحات الضريبية للمستأنف عليها، و أدلت بها للخبير و التي اتضح منها أن هذه الأخيرة لم تحقق رقم معاملات، و أنها سجلت خسارة حددتها في 165.161.48 درهم و 128.268.70 درهم حسب ما صرحت بهده الأخيرة و أن التعويض لا يمكن تحديده إلا انطلاقا من النشاط المزاول بالمحل، و حجم الزبناء و رقم المعاملات الذي حققه الطرف المكتري، وهذه العناصر تستشف من التصريحات الضريبية باعتبارها وثائق لها حجيتها تم الإدلاء بها لإدارة الضرائب، خاصة إذا كان الطرف المكتري شخصا معنويا و هو ملزم بمسك محاسبة منتظمة و هو ما عمل المشرع على التأكيد عليه من خلال المادة 7 من القانون 49/16 المتعلق بكراء العقارات او المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي المشار إليها أعلاه المطبق على النازلة و بذلك تكون الخبرة التقويمية المنجزة من طرف الخبير عبد الوهاب (ب.) غير موضوعية، و يتعين استبعادها و بخصوص خبرة الطيب (م. س.) اعتبرتها المحكمة التجارية سليمة، و أن الخبير استدعى الأطراف و استمع إليهم، و أن ما أخدت به المحكمة التجارية يبقى غير مبني على أساس استنادا إلى أن المستأنفة عابت على هذه الخبرة ، عدم استدعائها من الخبير لحضور عملية معاينة المحل التجاري المكرى للمستأنف عليها، على أساس أن المعاينة المذكورة هي جزاء لا يتجزأ من إجراءات الخبرة التي تستلزم حضورية و تواجهية الأطراف، كما تندرج في إطار حق الدفاع وأن الخبير و بعد جلسة الخبرة التي عقدها بمكتبه لم يشعر المستأنفة بأنه سينتقل للمحل التجاري قصد استكمال إجراءاتها و إجراء الوصف و المعاينة له و لم يطلب منها الحضور للمعاينة المذكورة، و هو ما يعد خرقا لمبدأ الحضوربة و التواجهية المطلوبة في الخبرة القضائية بل و خرقا لحق الدفاع و ويترتب عنها بطلانها و هو ما أخد به المجلس الأعلى في قراره عدد530 الصادر بتاريخ 11/06/2012 في الملف الاجتماعي عدد 1141/5/1/2001 منشور في أهم قرارات المجلس الأعلى في المادة الاجتماعية الجزء الأول سنة 2017 صفحة 54 ، ومن جهة أخرى فإن الخبير المذكور هو الآخر تجاوز تصريحات المستأنفة دون مبرر و قام بتحديد التعويض بشكل جزافي دون بيان العناصر التي استند عليها في تحديده لخضوعه في ذلك لراقبة المحكمة، إضافة إلى عدم اطلاعه على محاسبة المستأنف عليها و تصريحاتها الضريبية، التي لم يطلب الاطلاع عليها، ولم تدل بها المستأنف عليها ، و اكتفت بالإدلاء بتصريح غير مدعم بأي وثيقة وأنه في ظل غياب هذه الوثائق يصعب تحديد التعويض لانعدام الوثائق المحاسبية و التصريحات الضريبية المثبتة لرقم المعاملات الذي يحققه الأصل التجاري المطلوب إفراغه، و التكاليف التي يتحمل بها و هامش الربح، و التي على اساسها يتم تكوين فكرة واضحة على عناصر الأصل التجاري المحددة ضمن المادة 80 من مدونة التجارة، و علی الخصوص عنصر الزبناء و السمعة باعتبارها العناصر التي قد تتأثر بالإفراغ وهو ما أخذت به محكمة النقض "المجلس الأعلى سابقا" في قراراتها منها القرار عدد 1306 المؤرخ في 1/12/2004 في الملف التجاري عدد 826/3/2/2004 . وبالتالي فإن التعويضات و العناصر التي استند عليها الخبير الطيب (م. س.) لتحديد التعويض فضلا على أنها لا تدخل ضمن العناصر الواجبة لتحديده، فإنه لم يبين الأساس الذي اعتمده في تحديد التعويض عنها، و انه حدد التعويض بشكل جزافي و تقديري رغم عدم إدلاء المستأنف عليها لمحاسبتها وهو ما يعد مخالفا و خرقا للمادة 7 من القانون 16-49، مما يتعين استبعاد خبرته لخرقها لمبدأ الحضورية و التواجهية و حق الدفاع من جهة، و لعدم موضوعيتها من جهة اخرى ، ملتمسة إلغاء الحكم القطعي المستأنف جزئيا في شقه المتعلق بالتعويض عن الإفراغ وإلغاء الحكم التمهيدي الصادر عن نفس المحكمة و في نفس الملف القاضي بإجراء خبرة تقويمية من طرف الخبير عبد الوهاب (ب.) و كذلك إلغاء الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 19/4/2011 عدد 575 القاضي بإجراء خبرة تقويمية من طرف الخبير الطيب (م. س.) و بعد التصدي الحكم من جديد أساسا بعدم استحقاق المستأنف عليها لأي تعويض عن الإفراغ ورد طلب المستأنف عليها المتعلق بالتعويض عن الإفراغ و احتياطيا في حالة ما إذا ارتأت المحكمة أن هناك موجبا لتعويض المستأنف عليها عن الإفراغ، الحكم تمهیدیا بإجراء خبرة يستدعى لها الأطراف تعهد لخبیر مختص، قصد تحديد التعويض المستحق في مقابل الإفراغ مع تحميل المستأنف عليها الصائر . وارفقت المقال بنسخة من محضر الجمع العام و السجل التجاري و الجريدة الرسمية و نسخة طبق الأصل من الحكم المستأنف وغلاف التبليغ .

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 27/03/2019 جاء فيها أن القانون الواجب التطبيق على ملف النازلة هو ظهیر 24/05/1955 وليس قانون 49/16 وذلك طبقا لمقتضيات المادة 38 منه المستدل بها من طرف المستأنفة والتي تنص وبصفة صريحة على ان هذا القانون لا ينطبق على الأحكام التي صدرت قبل دخوله حيز التنفيذ و هذا ما سار عليه العمل القضائي للمحكمة. وأن المستأنفة وعلى عكس ادعاءاتها حضرت الخبرة المنجزة من طرف الخبير الطيب (م. س.) بواسطة ممثلها السيد سعيد (م.) و الذي اكتفى في تصريحه على أنها ترغب في استرجاع محلها موضوع النزاع ، كما أن ما حدده الخبير من تعويض طبقا لمقتضيات ظهير 24/5/1955 الجاري به العمل وقتها إنما كان انطلاقا من معاينته للعقار الذي هو عبارة عن ارض من مساحة 3300 م م تقريبا متكونة من مجموعة من المرافق المهمة إضافة الى مجموعة من التكاليف التي ستحملها المستأنفة في حالة إفراغها للمحل والخسارة التي ستتكبدها عند تفكيك التجهيزات الضخمة التي جهزتها بها و الموقع الذي يتواجد به المحل المراد استرجاعه وكل ذلك طبقا للنقط المحددة في المهمة الموكولة إليه قضاء وأنه وعلى فرض صحة ما تدعيه من أن القانون المطبق على ملف النازلة هو 49.16 فإن الخبرة المامور بها والتي أنجزت في ظل هذا القانون من طرف الخبير السيد موسى (ج.) وبناء على طلب من المستأنفة في دعوى رامية الى فسخ عقد كراء نفس المحل المراد استرجاعه قد حددت بدورها التعويض المستحق للمستأنف عليها عن فقدان أصلها التجاري في مبلغ 5.260.000 درهم مع أن هذه الخبرة ولا دعواها قد تم رفضها لسبقية البت في الدعوى بمقتضى الحكم المطعون فيه حاليا ، ملتمسة رفض الطعن وتأييد الحكم المستأنف مع ما يترتب على ذلك من آثار قانونية وحفظ حقها في الرد والتعقيب بأوجه دفاع أخرى إن اقتضى الحال . وأرفقت المذكرة بصورة من تصريح السيد سعيد (م.) ونسخة من القرار الاستئنافي عدد 5987 .

و بناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 24/04/2019 جاء فيها أنها تؤكد دفعها بخصوص تطبيق القانون 49/16 على النازلة استنادا لمقتضيات المادة 38 من القانون المذكور ،وأنه خلافا لما تمسكت به المستأنف عليها، فان المحكمة برجوعها إلى تقرير الخبير الطيب (م. س.) ، ستعاين أن الخبير قد حرم المستأنفة من الحضور للمعاينة التي قام بها للمحل موضوع النزاع وأنه مادامت معاينة المحل تدخل في إجراءات الخبرة، فإنها تستلزم هي الأخرى حضور الأطراف لإبداء ملاحظاتهم تحقيقا لمبدأ التواجهية و الحضورية مما يجعل الخبير قد خرق مقتضيات المادة 63 من ق م م، و حرم المستأنفة من حقها في الدفاع و تكون خبرته باطلة يتعين استبعادها. وأن تقرير الخبرة الذي أدلت به المستأنف عليها لا يلزم المحكمة المعروض عليها النزاع، خاصة و أنه صدر في ظل معطيات و ظروف أخري، و أن المستأنفة طعنت في الحكم التمهيدي مع الحكم القطعي بالاستئناف، مما يتعين استبعاد ما جاء فيه ، و ما يؤكد عدم صواب و موضوعية ما جاء في تقرير الخبرة الذي استدلت به المستأنف عليها، أن هذه الأخيرة متوقفة عن النشاط منذ سنوات، كما هو واضح من خلال تصاريحها الضريبية للسنوات الأخيرة ، و هو كذلك ما تضمنه حتى تقرير الخبرة المذكور ضمن صفحته 6. مؤكدة فقدان المستأنف عليها عنصر الزبناء و السمعة التجارية ، وعدم استحقاقها أي تعويض في مقابل الإفراغ ، والتمست رد دفوع المستأنف عليها والحكم وفق استئنافها. وأرفقت المذكرة بصورة من التصاريح الضريبية .

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف الأستاذ عبد الرحمن (ح. ف.) بجلسة 24/04/2019 التمست من خلالها رد ما جاء في المقال الاستئنافي من أسباب وتأیید الحكم المستأنف مع تحميل المستأنفة كامل الصائر ، مع حفظ حقها في تقديم استئناف فرعي.

و بناء على المذكرة التوضيحية المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 22/05/2019 جاء فيها أنه بداية فإن المستأنفة تؤكد ما ورد في مقالها الإستئنافي و كتاباتها السابقة و أن ما أثارته المستانفة في مذكرتها الجوابية لجلسة 24/04/2019 هي تصريحات عامة، لم تتضمن جوابا على ما أثارته الطاعنة من دفوع ضمن مقالها الإستئنافي بخصوص العيوب الموضوعية التي شابت كلا من خبرة الخبير عبد الوهاب (ب.) و الخبير الطيب (م. س.) ملتمسة رد دفوع المستأنف عليها و الحكم وفق استئناف المستأنفة او كتاباتها السابقة .

و بناء على طلب تأخير الدعوى لتسوية النيابة المدلى به من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 22/05/2019 جاء فيها أنها تلتمس تأخير البت في الدعوى الى حين سحب نيابة الأستاذ عبد الرحمان (ح. ف.) عنها بشكل قانوني . وأرفقت الطلب بنسخة من رسالة الموجهة اليه.

و بناء على المذكرة المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 29/05/2019 أكدت فيها دفوها وملتمساتها السابقة . وأرفقها بصورة من قرار استئنافي .

و بناء على إشعار مرفق بشكاية المدلى به من طرف نائب المستأنف عليها بجلسة 19/06/2019 جاء فيه أن موكلته قد أعلمت السید نقیب هيئة المحامين بأن الزميل الأستاذ عبد الرحمان (ح. ف.) لا ينوب عنها ملتمسة منه اتخاذ الإجراءات القانونية في مواجهته ، ملتمسة تأخير البت في ملف القضية المشار إلى مراجعها بالهامش إلى تاريخ لاحق حتى يبت السيد النقيب في الموضوع . وأرفقته بصورة من الشكاية .

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف الأستاذ عبد الرحمان (ح. ف.) بجلسة 10/07/2019 جاء فيها فيما يخص الادعاء بان الرد على الاستئناف جاء عاما ولم يتضمن جوابا على ما أثير فيه أن المستأنف عليها أجابت بكل تدقيق على أسباب الاستئناف وعلى الادعاءات التي تعتبر أن المصادقة على الخبرة الثانية لم يكن في محله وغير مصادف للصواب ، وأن المستأنفة سواء من خلال استئنافها او من خلال تعقیبها لم تأت بأي عنصر جديد يبرر استبعاد الخبرتين المنجزتين في الملف في المرحلة الابتدائية وقد أعادت نفس الدفوعات التي أجاب عنها الحكم المستأنف و فيما يخص طعن المستأنفة في الخبرتين المنجزتين في المرحلة الابتدائية فإنها هي التي طالبت في المرحلة الابتدائية بخبرة مضادة استجابت لها المحكمة والتمس رد دفوعات المستأنفة وما جاء في مقالها الاستئنافي ، ومذكرتها التوضيحية وتأييد الحكم المستأنف ، مع تحميلها کامل الصائر .

وبناء على القرار التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 17/09/2019 تحت عدد 628 و القاضي بإجراء خبرة بواسطة الخبير السيد عبد الوهاب (ا. ز.) .

و بناء على تقرير الخبير المذكور الذي خلص فيه الى تحديد التعويض في مبلغ 5.757.800 درهم.

و بناء على مذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها بجلسة 11/12/2019 جاء فيها أن المحكمة كلفت الخبير عبد الوهاب (ا. ز.) بإجراء خبرة قصد تحديد التعويض المنصوص عليه ضمن المادة 7 من القانون 49/16 و هو خبير غير محدد مجال اختصاصه و ليس خبيرا مختصا في الشؤون العقارية أو الأصول التجارية حتى يمكن له تحديد التعويض ، كما أن المهمة المسندة إليه تتعلق بتحديد التعويض المستحق على اساس التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة للمحل المذكور كما هو منصوص عليه في المادة 7 من القانون المذكور أعلاه ،و بناء على التصاريح الضريبية المدلى بها عن السنوات الأخيرة للمستأنف عليها و المرفقة بتقرير الخبرة يتبين أن هذه الأخيرة كانت متوقفة عن مزاولة أي نشاط على الأقل بالنسبة لسنة 2015 و 2016 وهو ما أشار إليه الخبير في تقريره ضمن الصفحة 10 وبذلك فإن المستأنف عليها وبحكم أنها متوقفة عن مزاولة أي نشاط، تكون قد فقدت بقوة القانون عنصر الزبناء و السمعة التجارية وهو ما يجعلها تدخل في حكم الفقرة 7 من المادة 8 من قانون 16-49 ولا تستحق أي تعويض في مقابل الإفراغ وأن السيد الخبير حدد التعويض عن الحق في الكراء في مبلغ 5.000.000,00 درهم انطلاقا من المعاينة التي أجراها، ومن عملية حسابية ليس لها أي أساس محاسبتي معروف و أن مبلغ التعويض الذي حدده بهذا الخصوص يفوق القيمة الشرائية لعقار مماثل بنفس المنطقة و ليس القيمة الكرائية كما ان ما خلص إليه الخبير يبقى بعيدا عن الواقع لكون الحق في الكراء يتم تحديده انطلاقا من خلال القيمة الكرائية لنفس المحل بالسوق حاليا، مع الأخذ بعين الاعتبار الكراء الحالي و معامل القوة الذي يقدم يتم تحديده انطلاقا من موقع العقار، و الذي جرت العادة في تحديده باعتماد العامل الجغرافي ،وأن الخبير اعتمد معيارا غير مبني على أساس و غير معتمد من طرف الخبراء في هذا المجال ، و التعويض المقترح عن الحق في الكراء جد مبالغ فيه ،و بالنسبة للقيمة العقارية للمحلات فقد تم ضبطها و تحديد أثمانها المرجعية من لدن إدارة الضرائب في كل منطقة بل بالنسبة لكل حي و أن هذه الأثمنة المرجعية للعقار المحددة سلفا من طرف إدارة الضرائب حسب المناطق تغني عن القيام بأي تقدير للأثمان خارج إطارها، وان السيد الخبير بعدم استناده على لوائح ادارة الضرائب بخصوص أثمان العقار و المحلات بمكان تواجد المحل المطلوب إفراغه يجعل ما خلص إليه هو تقدير و استنتاج غير صحيح ولا يستند على أي أساس سليم مما يتعين استبعاد ما خلص إليه بهذا الخصوص ، وحدد كذلك الخبير التعويض عن مصاريف الانتقال في مبلغ 757,800,00 درهم، و احتسب ضمنها عنصر الفرق بين السومتين الكرائیتین و حدد التعويض عنه لوحده في ملغ 592.800,00 درهم رغم أن هذا العنصر أشار إليه في تحديد التعويض عن الحق في الكراء، بالاضافة الى أن الفرق بين السومتين الكرائيتين ليس له أي أساس قانوني سليم لاعتماده كعنصر من عناصر التعويض المتعلقة بمصاريف الانتقال إلى محل آخر وأن هذا العنصر الغريب الذي أضافه الخبير في تحديد التعويض عن مصاريف الانتقال يعطي صورة شاملة على الخبرة التي تم انجازها من طرف الخبير عبد الوهاب (ا. ز.) الذي تبقى بعيدة كل البعد عن الخبرة الموضوعية ويتعين بالتالي استبعادها و أن المحكمة و إن أمرت بإجراء خبرة في الأمور التقنية، فلها سلطة مراقبة الخبرة والنتائج التي خلص إليها من خلال الأسس والمعايير المعتمدة من طرفه للوصول إلى النتيجة التي خلص إليها في خبرته، و الثابت ان الخبير فضلا على عدم موضوعيته، فإنه لم يوضح الأساس المعتمد في تحديد التعويضات المذكورة أعلاه مما يتعين استبعاد ما جاء في تقريره، ملتمسة التصريح باستبعاد الخبرة المنجزة في الملف و الحكم اساسا بعدم استحقاق المستأنف عليها لاي تعويض عن الافراغ و الحكم وفق استئنافها و احتياطيا الحكم تمهيديا باجراء خبرة مضادة تعهد لخبير مختص في الشؤون العقارية و الاصول التجارية.

و بناء على مذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 11/12/2019 جاء فيها أنه وكما سبق للمستأنف عليها أن أوضحت في محرراتها السابقة وأكدته كذلك الخبرات السابقة الثلاثة المنجزة في ملف النازلة الحالي فإن مجموع المساحة المستغلة من طرفها تقدر ب 3250 م.م وهو ما أكده كذلك الخبير من خلال معاينته للمحل موضوع النزاع وتشمل المرافق المفصلة في الصفحة 5 من تقريره وهي أنها ورشة كانت تستعمل لإصلاح السيارات الفاخرة بوسائل متطورة وقد كتب على الواجهة MECANIQUE بمساحة تقدر بحوالي : 616 م2 وأنها مخصصة لإصلاح هياكل السيارات وصباغتها وكانت تتوفر على أجهزة متكاملة كتب عليها CARROSSERIE بمساحة تقدر بحوالي 306 م2 الورشتان معا مبنیتان بالصفيح مدعم بالحديد ، مكتب الاستقبال وباحة مع بداية تتكون من طابق سفلي وطابق علوي بهما 6 مكاتب إضافة إلى محل عند المدخل ومراحيض المساحة المبنية والمغطاة تقدر بحوالي 168 م2 ، مساحة عارية كانت تستعمل لوقوف السيارات سواء الذي انتهى العمال من إصلاحها أو التي تنتظر دورها للدخول إلى ورشة الإصلاح أو ورشة الصباغة إضافة إلى مرآبين مسقفین بالصفيح لإيواء السيارات و محل الحارس ، محزن لتخزين قطاع الغيار والعجلات والأدوات ، المساحة الإجمالية للمحل تقدر بحوالي 3250 م2 كما هو وارد في نسخة عقد الكراء المدلى بها من طرف ممثل شركة (و.) وهو ما يثبت أن المحل ذو أهمية بالغة من كل النواحي وخاصة من حيث الموقع والمساحة والنشاط المزوال به سابقا قبل تهديد المستأنف عليها باسترجاعه منها من طرف المستأنفة أي منذ تاريخ توصلها بالإنذار الأول خلال سنة 2009 وصدور حكم بافراغها مقابل التعويض وتوجيه إنذار جدید يرمي إلى نفس الغاية بتاريخ 15/05/2017 وجريان عدة مساطر بناء عليهما وهو ما شوش وأثر على ممارسة نشاطها سلبا إلى حد التوقف عن مزاولته وتسريح عمالها وتلف معداتها وبالتالي أداء كراء المحل بدون الإستفادة من أي مدخول ،وأن السيد الخبير وبالنظر لأهمية موقع محل المستأنف عليها كما هو مفصل أعلاه خلص في تقريره بعد المعاينة والبحث والإستشارة مع السماسرة والوكالات العقارية بعين المكان و بحكم تخصصه وخبرته ودراساته العلمية والدقيقة وطنيا ودوليا إلى أن السومة الكرائية لمحل بنفس المواصفات تصل حاليا إلى مبلغ 150.000,00 درهم وهو ما يشكل ضررا بليغا للمستأنف عليها في حالة إفراغها منه والانتقال والبحث عن محل آخر مشابه بالمنطقة جراء الكراء بسومة كرائية باهضة حسب الظروف الاقتصادية المعاشة في الوقت الذي تكترى فيه محلها بمجرد 1800,00 درهم للشهر حسب وصل الكراء المدلى به للخبیر وأنه بالإضافة إلى ذلك، فإن إفراغها من محلها الحالي سيحملها مصاريف جد مهمة وباهظة لتجهيز محلها الجديد سواء من حيث الرخص الإدارية أو الربط بشبكتي الماء والكهرباء تم مصاريف اقتناء تجهيزات حديثة تتلاءم ونشاطها المشتهرة به على صعيد الدار البيضاء والمتمثل في إصلاح وصياغة وترميم السيارات الفاخرة وبذلك يتبين أن ما حدده السيد الخبير وأسلافه الثلاثة المعينين قبله في ملف النازلة جد موضوعي وقانوني وواقعي ويتماشى مع المقتضيات القانونية ذات الصلة سواء في القانون القديم أو الجديد المتعلق بالإفراغ للاستعمال الشخصي والتي تعطي الحق للمكتري في تعويض يراعى في تقديره ما لحق المكتري من خسارة حقيقية وأن هذا ما سار عليه العمل القضائي لدى مختلف المحاكم بما فيها محكمة الإستئناف التجارية بالدار البيضاء ، ملتمسة المصادقة على تقرير الخبرة و تحميل المستأنفة جميع الصوائر و الحكم وفق محرراتها السابقة ، وأدلت بصورة قرار .

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 11/12/2019 التي حضرها نائبا الطرفين وأدلى كل منهما بتعقيبه المشار الى مضمونه أعلاه فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 18/12/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث عرضت الطاعنة أسباب استئنافها وفق ما سطر أعلاه .

حيث إنه بالنسبة لما جاء في الاستئناف بخصوص عدم استحقاق التعويض استنادا للقانون رقم 49/16 باعتباره المطبق على النازلة فإن الثابت بالإطلاع على الحكم المستأنف أنه صدر بتاريخ 24/04/2012 استنادا لمقتضيات ظهير 24 ماي 1955 الذي يعتبر القانون المطبق على النازلة استنادا لما جاء في المادة 38 من القانون أعلاه المتمسك به من الطاعنة والتي تنص في آخر الفقرة الأولى على عدم تجديد التصرفات و الإجراءات والأحكام التي صدرت قبل دخوله حيز التنفيذ و الذي يصادف 12/02/2017 مما يتعين معه رد ما أثير بشأن عدم استحقاق المستأنف عليها لأي تعويض استنادا لمقتضيات المادة 8 منه وخاصة الحالة 7 المتعلقة بفقدان الأصل التجاري عنصر الزبناء و السمعة التجارية بإغلاق المحل لمدة سنتين على الأقل .

وحيث أمرت هذه المحكمة بعد منازعة الطاعنة في الخبرتين المنجزتين ابتدائيا وفي التعويض المحكوم به بإجراء خبرة جديدة بواسطة السيد عبد الوهاب (ا. ز.) الذي أنجز تقريرا يتبين بالرجوع إليه أنه احترم الشروط الشكلية المطلوبة قانونا .

وحيث إن المحكمة غير ملزمة بإجراء خبرة مضادة كلما طلبها الأطراف خاصة إذا كانت تتوفر على العناصر الكافية للبت في النزاع كما هو الحال في هذه النازلة مع الإشارة الى أن الخبير المعين من طرف هذه المحكمة يعتبر مختصا في الشؤون التجارية ، ولا مبرر تبعا لذلك لطلب الطاعنة بإجراء خبرة بواسطة خبير مختص في الشؤون العقارية و الأصول التجارية.

وحيث يتعلق الأمر حسب الخبرة المنجزة من طرف السيد عبد الوهاب (ا. ز.) بمحل تتحدد مساحته في 3250 متر مربع يتكون من عدة مرافق عبارة عن ورشتين ومكتب الاشغال مع بناية تتكون من طابق سفلي وطابق علوي ومساحة عارية بالإضافة لمخزن ، مكرى منذ 01 يونيو 1972 بسومة حالية تتحدد في 1800 درهم حسب وصل الكراء لشهر يونيو 2019 ، يوجد في موقع جد ممتاز، كان يستغل في إصلاح وترميم وصباغة السيارات واستيراد الآلات والمعدات وقطاع الغيار و الأجهزة المفصلة المستعملة في السيارات و العجلات ، وأنه بالنظر لشساعة المساحة و ضآلة السومة الكرائية وموقع المحل الممتاز وطول مدة الاستغلال وهو ما يعكس الأهمية البالغة التي يتوفر عليها الحق في الايجار فإن التعويض المحدد من طرف الخبير عن هذا العنصر يعتبر مبررا لاستحالة الحصول على محل مماثل في ظل الظروف الراهنة التي ارتفعت فيها قيمة المحلات التجارية الصغيرة أو المتوسطة المساحة فبالأحرى المحلات ذات المساحة الشاسعة كما هو الحال في هذه النازلة .

وحيث إذا كان الخبير صائبا فيما حدده من تعويض عن الحق في الايجار في مبلغ 5.000.000 درهم لأهمية هذا الحق وفق ما تم بيانه ،فإنه لم يكن كذلك لما حدد بالإضافة لذلك تعويضا عن الفرق بين السومتين فيما قدره 592800 درهم وفق ما تتمسك به الطاعنة في تعقيبها عن صواب ، لأن هذا العنصر يؤخذ بعين الاعتبار أثناء تقويم الحق في الايجار ولايمكن التعويض عن نفس الضرر مرتين مما يتعين معه استبعاد التعويض عن الفرق بين السومتين .

وحيث إن المحكمة غير ملزمة بنتائج الخبراء و تأخذ من الخبرة ما تراه مناسبا للواقع و القانون وأنه بعد الأخذ بعين الاعتبار ما جاءت به الخبرة من عناصر ومعطيات و التي من ضمنها توقف المستأنف عليها عن مزاولة نشاطها منذ سنة 2015 ارتأت تحديد التعويض عن الإفراغ في مبلغ 5.165.000 درهم بما في ذلك مصاريف الانتقال و الاستقرار في محل جديد مع الاشارة الى أن ظهير 24 ماي 1955 المطبق على النازلة كان يعطي للمكتري الحق في الحصول على التعويض عن الحق في الايجار حتى في حالة التوقف عن النشاط خاصة وأن المستأنف عليها لم تتوقف عن أداء الكراء وفق ما صرحت به للخبير وحسب وصل الكراء المرفق بالخبرة عن شهر يونيو 2019 والصادر عن المستأنفة بتاريخ 08/07/2019 .

وحيث إن ما جاء في تعقيب المستأنف عليها بخصوص التماس المصادقة على الخبرة المنجزة خلال هذه المرحلة من طرف السيد عبد الوهاب (ا. ز.) مع ما يستتبع ذلك من آثار قانونية يعتبر غير جدير بالاعتبار استنادا لما أشير إليه أعلاه بخصوص نتائج الخبرة من جهة ، ولأنه لم يسبق للمستأنف عليها أن تقدمت بأي طعن في الحكم المستأنف .

وحيث تقرر استنادا لكل ما ذكر تاييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بالتخفيض من التعويض المحكوم به عن الإفراغ الى مبلغ 5.165.000 درهم .

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : سبق البت فيه بالقبول بمقتضى القرار الاستئنافي التمهيدي عدد 628 الصادر بتاريخ 17/07/2019.

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بالتخفيض من التعويض المحكوم به عن الإفراغ الى مبلغ 5.165.000 درهم وجعل الصائر بالنسبة .