العناصر الأساسية لتحديد الوجيبة الكرائية / دور وأثر الخبرة القضائية:
معاينة المحكمة كون الخبير المنتدب من طرفها ضمن في تقريره مرافق ومشتملات المحل ومساحته وطبيعة استعماله من طرف المكتري مع التعرف على حالة البناء، وصيانته وعلى مواصفات المحل بواسطة الهندسة العقارية وقيامه بتحديد قيمة الاستغلال بناءا على ذلك فإن المحكمة لما عللت ما قضت به أنه  » بعد تصفحها للخبرة المنجزة على الوجه القانوني وما تضمنه من وصف للعين المكراة والتغيرات التي طرأت على خصائصها ومميزاتها واعتبارا للظروف الاقتصادية العامة ومدى تأثيرها على القيمة الكرائية خلال الفترة التي لم تقع فيها المراجعة تكون موافقة للفصل السادس من ظهير 25/12/1980 ويخضع تحديد الوجيبة الكرائية الجديدة لسلطتها التقديرية.

المجلس الأعلى / الغرفة المدنية بتاريخ 17/01/2007، رقم القرار 186- رقم الملف 233/1/6/2005
باسم جلالة الملك
بتاريخ:17/01/2007 إن الغرفة المدنية القسم السادس بالمجلس الأعلى في جلستها العلنية أصدرت القرار الآتي نصه:
بين: الدولة المغربية وزارة الاتصال
الوكيل القضائي للمملكة
الطالب
وبين: (خ.ك) و (خ.ب)………………..
ينوب عنهما الأستاذان عبد الرحيم بن بركة ومحمد الجراري المحاميان بهيئة الرباط والمقبولان للترافع أمام المجلس الأعلى.
المطلوبين
بناء على مقال النقض المودع بتاريخ 29/11/2004 من طرف الطالب المذكور أعلاه والرامية إلى نقض القرار الصادر عن محكمة الاستئناف بالرباط بتاريخ 24/06/2004 تحت رقم 440 في الملف عدد 35/03/7 والقرار التمهيدي عدد 102 بتاريخ 20/11/2003.
وبناء على جواب المطلوب في النقض بتاريخ 14/06/2005 بواسطة نائبيه الأستاذين عبد الرحيم بن بركة ومحمد الجراري المحاميان بالرباط والرامي إلى رفض الطلب.
وبناء على الأوراق المدلى بها في الملف.
وبناء على الأمر بالتخلي الصادر بتاريخ 04/12/2005.
وبناء على الإعلام بتعيين القضية في الجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 17/01/2007.
وبناء على المناداة على الطرفين ومن ينوب عنهما وعدم حضورهم.
وبعد تلاوة التقرير من طرف المستشار المقرر السيد محمد مخليص.
والاستماع إلى ملاحظات المحامي العام السيد عبد الرحمان الفراسي.
وبعد المداولة طبقا للقانون
حيث يستفاد من وثائق الملف أنه بتاريخ 22/02/95 قدم (ك.خ) و (ب.خ) مقالا إلى المحكمة الابتدائية بالرباط عرضا فيه أن الدولة المغربية تكتري منهما المحل الكائن بالرباط تشغله وزارة الاتصال بوجيبة كرائية قدرها 3000 درهم منذ 16/05/86 طالبين رفعها إلى مبلغ 8000 درهم.
ولما لم يقدم المدعى عليهم جوابا وبعد إجراء خبرة، أصدرت المحكمة المذكورة حكمها بتاريخ 01/02/1996 في الملف عدد 13/10/95 برفع السومة الكرائية إلى مبلغ 5000 درهم من تاريخ الطلب.
استأنفه الوكيل القضائي فأيدته محكمة الاستئناف بقرارها بتاريخ 04/01/2001 في الملف عدد 3684/99 الذي نقضه المجلس الأعلى بقراره بتاريخ 08/05/2002 تحت رقم 683 في الملف عدد 1156/1/3/2001 وأحال القضية على نفس المحكمة بعلة عدم احترام القرار لمقتضيات الفصل 62 من قانون المسطرة المدنية لعدم تبليغ القرار التمهيدي بإجراء خبرة إلى الطالب.
وبعد الإحالة وإجراء خبرة أصدرت محكمة الاستئناف قرارها بتأييد الحكم المستأنف مع تعديله بتحديد السومة الكرائية في ملغ 4000 درهم شهريا من مارس 95 حتى فاتح يوليوز 98 وذلك بمقتضى قرارها المطعون فيه بالنقض من طرف الوكيل القضائي بأربع وسائل.
فيما يتعلق بالوسيلة الأولى:
حيث يعيب الطاعن القرارين فيها بعدم الارتكاز على أساس وفساد التعليل الموازي لانعدامه، ذلك أنه يقر بوقوع فسخ عقد الكراء بين الطرفين بتاريخ 21/04/98 ورغم ذلك قضى بمراجعة الوجيبة الكرائية بأثر لاحق عن تاريخ الفسخ ولمدة تزيد عنه بثلاثة أشهر، لكن حيث إن المحكمة في إطار تقييمها للأدلة واستخلاص قضائها منها فإنها لما عللت ما توصلت إليه بأنه وإن  » كان عقد الكراء بشأن محل النزاع قد تم فسخه باتفاق الطرفين حسب ما هو ثابت من الكتاب الموجه من المكترية وزارة الاتصال للطرف المستأنف عليه بتاريخ 21/04/98 والذي أشعرته بعزمها على إنهاء عقد الكراء الرابط بينهما من فاتح يوليوز 98 والالتزام الصادر من طرف المستأنف عليه بنفس التاريخ بتسلم المحل » فإنها تكون بذلك قد عللت ما توصلت إليه من أداء الكراء حتى فاتح يوليوز المذكور على اعتبار أنه تاريخ انتهاء العقد الرابط بينهما تعليلا سليما وبنته على أساس والوسيلة عديمة الاعتبار.
وفيما يخص الوسيلة الثانية:
حيث يعيب الطاعن القرارين فيها بخرق الفصل 62 من قانون المسطرة المدنية وفساد التعليل المنزل منزلة انعدامه، ذلك أن الاحتجاج بتبليغه القرار التمهيدي بتاريخ 04/05/2004 هي له لا عليه لأن الخبرة أنجزت قبل ذلك بشهرين ولما كان الهدف هو الاطلاع على النقط موضوع الخبرة واسم الخبير حتى تتمكن من ممارسة التجريح وذلك يدخل في حقوق الدفاع وأنه يترتب  عن عدم تبليغ القرار التمهيدي في إبانه بطلان جميع الإجراءات اللاحقة للحكم المذكور وأن المحكمة لما عللت ما قضت به بأنه  » بالرجوع إلى وثائق الملف يلفى بأن الطرف المستأنف قد توصل بالقرار التمهيدي يوم 04/05/2004″ مما تكون معه غير خارقة للقاعدة المنسوب إليها خرقها وعللت ما قضت به تعليلا سليما وما بالوسيلة غير مؤثر.
وفيما يرجع للوسيلتين الثالثة والرابعة:
حيث يعيب الطاعن القرارين في الوسيلة الثالثة بانعدام التعليل وعدم الارتكاز على أساس وعدم تعليل الزيادة المحكوم بها ذلك أن المحكمة لم تقم بمراعاة العناصر التي حددها الفصل 6 من ظهير 25/12/1980 فلم تحدد خصائص ومميزات المحل ولا الظروف الاقتصادية ولم تبين ما إذا كانت التغيرات من شأنها أن تبرر الزيادة ولا تأثيرها على الحياة الاقتصادية العامة إضافة إلى أن الخبرة كانت باطلة ولم تكن موضوعية أو محايدة وفيها تناقض لما صرح الخبير أنه تعذر عليه دخول المحل ثم قام بوصفه وأنها أنجزت سنة 2004 لتحديد سومة مناسبة لسنة 1998 وكان على المحكمة أن تستعين بخبير يطلع على الظروف الاقتصادية لسنة 98 وليس سنة 2004.
ويعيبهما في الوسيلة الرابعة بانعدام التعليل وعدم الرد على وسائل واسباب الاستئناف يعتبر نقصانا في التعليل الموازي لانعدمه، ذلك انه لم يجب على الدفع بعدم تبليغ الحكم التمهيدي أبان المرحلة الابتدائية وكذا خرق الفصل 63 من قانون المسطرة المدنية والعيوب التي شابت الخبرة.
لكن ردا على الوسيلتين معا لتداخلهما فإن المحكمة لما أمرت بإجراء خبرة في المرحلة الاستئنافية تكون قد أخذت بعين الاعتبار ما أثاره الطاعن في استئنافه حول عدم تبليغه بالحكم الابتدائي التمهيدي وكذا خرق الخبير للفصل 63 من قانون المسطرة المدنية، وانه يتجلى من خبرة محمد معروف المنجزة استئنافيا بتاريخ 5/2/2004 أن الوكيل القضائي حضرها بصفته هذه ونائبا عن الدولة المغربية، وان الخبير ضمن في تقريره بان المحل يتوفر على سرداب ومرآب على مساحة100م مكاتب على مساحة إجمالية هي 500 م م كانت تستعمله وزارة الاتصال كمطبعة وذلك بمعاينته من الخارج بحكم أن الأبواب الخارجية كلها من الزجاج فتم التعرف على حالة البناء وشكله وصيانته كما تم الاطلاع على مواصفات المحل بواسطة الهندسة العقارية وقام بتحديد قيمة الاستغلال عن الفترة من 22/2/95 وحتى 21/4/98 والمحكمة لما اعتمدت الخبرة المذكورة الموافقة للفصل السادس المذكور وعللت ما قضت به بأنه » بعد تصفحها للخبرة المنجزة على الوجه القانوني وما تضمنه من وصف للعين المكراة والتغيرات التي طرأت على خصائصها ومميراتها واعتبارا للظروف الاقتصادية العامة ومدى تأثيرها على القيمة الكرائية خلال الفترة التي لم تقع فيها المخارجة وتبين لها بأن الوجيبة الكرائية المحكوم بها مبالغ فيها مما يقتضي تخفيضها إلى 4000.00 درهم شهريا » تكون قد عللت ما توصلت إليه تعليلا كافيا ورفضت الدفوع المثارة فكان بذلك قرارها مرتكزا على أساس والوسيلتان عديمتا الاعتبار.

لهذه الأسباب

قضى المجلس الأعلى برفض الطلب وتحميل الطالب الصائر.
وبه صدر القرار وتلي بالجلسة العلنية المنعقدة بالتاريخ المذكور أعلاه بقاعة الجلسات العادية بالمجلس الأعلى بالرباط.
وكانت الهيئة الحاكمة متركبة من:
السيد رئيس الغرفة  محمد العيادي …………………………. رئيسا.
والمستشارين السادة:
محمد مخليص ………………………………. عضوا مقررا.
وأحمد بلبكري وميمون حاجي ومصطفى لزرق ……أعضاءا.
وبمحضر المحامي العام السيد الرحمان الفراسي وبمساعدة كاتب الضبط السيد بناصر معزوز.