Réf
81402
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
6032
Date de décision
11/12/2019
N° de dossier
2019/8206/1843
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Réformation du jugement, Perte de clientèle, Loi n° 49-16, Indemnité d'éviction, Fonds de commerce, Éviction pour usage personnel, Droit au bail, Déclarations fiscales, Calcul de l'indemnité, Bail commercial
Base légale
Article(s) : 7 - Dahir n° 1-16-99 du 13 chaoual 1437 (18 juillet 2016) portant promulgation de la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal
Source
Non publiée
Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour usage personnel, le tribunal de commerce avait ordonné la libération des lieux moyennant le versement d'une indemnité d'éviction. Le preneur contestait la validité du congé, faute pour la bailleresse de justifier d'un besoin réel, ainsi que le montant de l'indemnité allouée. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré de l'invalidité du congé en rappelant que le droit à l'éviction pour usage personnel n'est pas subordonné à la preuve par le bailleur de son besoin effectif, dès lors que le preneur bénéficie d'une indemnité. En revanche, la cour retient que le refus d'indemniser la perte des éléments incorporels du fonds de commerce, tels que la clientèle et la réputation, au seul motif de l'absence de production des déclarations fiscales, contrevient aux dispositions de l'article 7 de la loi 49-16. Elle considère que l'indemnité doit couvrir l'intégralité du préjudice subi par le preneur, incluant la valeur du droit au bail et des autres éléments du fonds. Procédant à une nouvelle évaluation au vu des éléments du dossier, la cour augmente en conséquence le montant de l'indemnité. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité d'éviction.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
بناء على المقال الإستئنافي الذي تقدم به المستأنف بواسطة نائبه والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 20/03/2019 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 29/10/2018 في الملف عدد 2661/8206/2016 والقاضي:
في الشكل: قبول الطلب الأصلي والمقابل.
في الموضوع: بإفراغ المدعى عليه أصليا امحمد (ك.) من المحل التجاري الكائن بجهة اليسار الطابق السفلي بزنقة [العنوان] سلا مقابل تعويض إجمالي عن الإفراغ للإستغلال الشخصي محدد في مبلغ 31000.00درهم مع تحميل الطرفين الصائر مناصفة ورفض الباقي.
في الشكل:
حيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعن لم يبلغ بالحكم المستأنف وقام بإستئنافه بالتاريخ المذكور أعلاه، أي داخل أجله القانوني، ونظرا لتوفره على باقي الشروط صفة وأداء فهو مقبول شكلا.
وفي الموضوع :
يستفاد من وثائق الملف أن المدعية تقدمت بواسطة نائبها بمقال إفتتاحي للدعوى تعرض من خلاله أنها قامت بكراء المحل التجاري الكائن بجهة اليسار من الطابق السفلي بزنقة [العنوان] سلا بمشاهرة قدرها 550.00درهم للمدعى عليه، وأنها وجهت إنذار لهذا الأخير متوصل به بتاريخ 22/06/2016 من أجل إفراغ المحل المذكور للإستعمال الشخصي.
ملتمسة الحكم بالمصادقة على الإنذار المتوصل به بتاريخ 22/02/2016 وإفراغ المدعى عليه هو أو من يقوم مقامه أو بإذنه من المحل التجاري موضوع النزاع تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 1000.00درهم عن كل يوم إمتناع عن التنفيذ.
وأرفقت مقالها بمحضر استجوابي ومحضر تبليغ إنذار.
وبناء على الطلب المضاد المقدم من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه التمس من خلاله تعويضه عن فقدان أصله التجاري.
وبعد إجراء خبرتين تقويميتين على المحل موضوع النزاع أسندت مهمة الأولى للخبير السيد الحسن المفضل والذي حدد قيمة التعويض في مبلغ 409000.00درهم، فيما أسندت مهمة الخبرة الثانية للخبير السيد محمد ينبوع بناني والذي حدد قيمة التعويض في مبلغ 215000.00درهم وتعقيب طرفي النزاع عليها أصدرت المحكمة الحكم المطعون فيه بالإستئناف.
أسباب الإستئناف.
تمسك الطاعن في إستئنافه للحكم المذكور على كون السبب الذي بني عليه الإنذار يعتبر غير صحيح بإعتبار أن المستأنف عليها تتوفر على محلات أخرى وسبق وأن استصدرت قرارا استئنافيا تحت عدد437 بتاريخ 23/01/2018 قضى لها بالإفراغ للإحتياج، فضلا على كونها تعتبر مقيمة بالديار الفرنسية، وبخصوص التعويض أوضح أن إفراغه سيؤدي به إلى الضياع والتشرد، مما يتعين معه رفع مبلغ التعويض المحكوم به.
ملتمسا إلغاء الحكم المستأنف والتصريح أساسا ببطلان الإنذار لكون المستأنف عليها أفرغت محلا مجاورا لمحله من أجل إستغلاله، وإحتياطيا الحكم وفق طلباته الإبتدائية. .
وأرفق مقاله بنسخة من الحكم المستأنف ونسخة من قرار إستئنافي.
وبناء على إدراج الملف بجلسة 04/12/2019 ألفي بالملف بمذكرة جوابية لنائب المستأنف عليها أوضحت العارضة من خلالها أن الخبرة أثبتت أن المحل موضوع النزاع يتواجد بمنطقة لا تعرف رواجا تجاريا كبيرا ومن تم فإن الخبرة اتسمت بالموضوعية والحيادية وكانت مصادفة للصواب، وأن إستدلال الطاعن بحكم قضائي لا يغير في الموضوع شيئا،ملتمسة تأييد الحكم المستأنف، تسلمت نسخة من المذكرة المذكورة نائبة المستأنف فتقرر إعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 11/12/2019 .
محكمة الإستئناف.
حيث دفع الطاعن بكون السبب الذي بني عليه الإنذار يعتبر غير صحيح بإعتبار أن المستأنف عليها تتوفر على محلات أخرى وسبق وأن استصدرت قرارا استئنافيا تحت عدد437 بتاريخ 23/01/2018 قضى لها بالإفراغ للإحتياج، فضلا على كونها تعتبر مقيمة بالديار الفرنسية.
وحيث ردت المستأنف عليها الدفع المذكور بكون صدور حكم قضائي قضى لها بالإفراغ لا يغير في الموضوع شيئا.
وحيث إن الدفع المذكور يبقى مردودا إذ أن المشرع لم يجعل دعوى الإفراغ من أجل الإحتياج متوقفة على ضرورة إثبات المكري لإحتياجه للمحل موضوع الدعوى المذكورة مادام أن المكتري سيستفيد من تعويض مقابل الإفراغ.
وحيث دفع الطاعن بكون إفراغه من المحل موضوع النزاع سيؤدي به إلى الضياع والتشرد، مما يتعين معه رفع مبلغ التعويض المحكوم به.
وحيث ردت المستأنف عليها الدفع المذكور سندها في ذلك أن الخبرة المنجزة والتي اتسمت بالموضوعية والحيادية وكانت مصادفة للصواب أثبتت أن المحل موضوع النزاع يتواجد بمنطقة لا تعرف رواجا تجاريا كبيرا.
وحيث إن مقتضيات المادة السابعة من القانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للإستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي تنص على كون التعويض يستحق عما لحق المكتري من ضرر ناجم عن الإفراغ، وأن التعويض يشمل قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة إلى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري.
وحيث إن رفض محكمة البداية منح التعويض عن عنصري الزبناء والسمعة التجارية إستنادا إلى عدم إستدلال المستأنف بالتصاريح الضريبية يبقى غير مرتكز على أساس قانوني سليم ومخالفا لمقتضيات المادة السابعة من القانون49.16 المومأ إليها أعلاه والتي جعلت من مشتملات تحديد التعويض المستحق عن الإفراغ ذلك المستحق عما فقده المكتري من عناصر الأصل التجاري ضمنها الحق في الكراء.
وحيث إن المحكمة وبعد إطلاعها على الخبرة المنجزة من طرف الخبير السيد محمد ينبوع بناني، وأخذا منها بعين الإعتبار مساحة المحل موضوع النزاع المقدرة ب 7،5 متر مربع وموقعه بالقرب من شارع محمد الخامس وشارع مولاي عبد الله ونوع النشاط الممارس به والمتمثل في خياطة الملابس التقليدية للرجال والنساء ومدة إستغلاله حوالي 20 سنة، وكذا عنصر الحق في الكراء والذي تم تقويمه بمبلغ 2000.00درهم شهريا، ارتأت تحديد التعويض الإجمالي عن فقد المستأنف لأصله التجاري في مبلغ 80000.00درهم.
وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة.
لهذه الأسباب
فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا.
في الشكل : بقبول الإستئناف.
في الموضوع: بتأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بالرفع من المبلغ المحكوم به عن الإفراغ إلى 80000.00درهم وجعل الصائر بالنسبة.
66420
Indemnité d’éviction : La cour d’appel réduit le montant des frais de déménagement en l’estimant disproportionné au regard de la nature de l’activité artisanale du preneur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66419
Bail commercial : la résiliation du bail est acquise en cas de non-paiement du loyer dans le délai de 15 jours imparti par la sommation de payer (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66418
Calcul de l’indemnité d’éviction : Les déclarations fiscales ne constituent qu’un élément d’appréciation parmi d’autres de la valeur du fonds de commerce (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66416
Indemnité d’éviction : La cour d’appel procède à une nouvelle évaluation des composantes de l’indemnité et l’augmente au-delà du montant fixé en première instance (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Réévaluation de l'indemnité, Indemnité d'éviction, Frais de déménagement, Expertise judiciaire, Contestation de l'expertise, Congé pour usage personnel, Clientèle et réputation commerciale, Calcul du droit au bail, Bail commercial, Appel principal, Appel incident, Améliorations et réparations
66415
Indemnité d’éviction : La cour d’appel confirme l’évaluation de l’expert en l’absence d’éléments probants contraires apportés par les parties (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66414
Bail commercial : Le preneur qui se heurte au refus du bailleur de recevoir les clés n’est libéré de son obligation de payer le loyer qu’après leur dépôt au greffe du tribunal (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66413
La fermeture continue d’un local commercial justifiant la résiliation du bail sans indemnité d’éviction peut être prouvée par un faisceau d’indices concordants (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Résiliation du bail, Procès-verbal de constat, Preuve de la fermeture continue, Perte de la clientèle et de l'achalandage, Loi 49-16, Fermeture du local supérieure à deux ans, Faisceau d'indices, Éviction du preneur, Bail commercial, Attestation administrative, Absence d'indemnité d'éviction
66412
La notification d’un congé au représentant légal d’une société en dehors de son siège social est valable dès lors que la finalité de l’acte est atteinte par sa réception personnelle (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
66410
Indemnité d’éviction : Pouvoir d’appréciation du juge du fond dans l’évaluation des composantes de l’indemnité fixée par l’expert (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
