وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدم به عبد الواحد (م.) بواسطة نائبه المسجل و المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 8/11/2018 و الذي يستأنف بمقتضاه الحكم رقم 3247 الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 12/9/2018 في الملف عدد 3189/8206/2017 و الذي قضى في الطلبين الأصلي و المضاد في الشكل بقبول الطلبين الأصلي و المضاد و في الموضوع بإفراغ المدعى عليه من المحل التجاري الكائن بحي [العنوان] تمارة هو و من يقوم مقامه أو بإذنه مقابل تعويض عن الإفراغ يؤديه لفائدة المدعي في مبلغ 132.889,05 درهم و بتحميل كل طرف صائر طلبه و برفض باقي الطلبات .

حيث إن الحكم المستأنف بلغ للطاعن بتاريخ 1/11/2018 حسب الثابت من طي التبليغ و استأنفه بتاريخ 8/11/2018 أي داخل الأجل القانوني .

حيث إن المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .

في الاستئناف الفرعي : حيث إن الاستئناف الفرعي هو ناتج عن الاستئناف الأصلي و تابع له فهو مقبول عملا بمقتضيات الفصل 135 من ق م م .

في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المطعون فيه أن عبد القادر (ك.) تقدم بواسطة نائبه بمقال افتتاحي مسجل و مؤداة عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 21/9/2017 عرض من خلاله أنه يملك العقار ذي الرسم العقاري عدد 107643/03 وقد سبق لمحمد (ع.) أن اگرى منه المحل التجاري الكائن بحي [العنوان] تمارة خصصه لبيع مجوهرات وبناءا على عقد توثيقي بواسطة الموثق عبد الله (ب.) اشترى المدعى عليه حق الكراء من السيد (ع.) بتاريخ 24/11/2016 وأنه وجه اليه انذارا يود من خلاله استرجاع المحل لاستعماله شخصيا توصل به بتاريخ 15/6/2017 ورغم مرور الأجل المضروب له فانه لم يفرغ المحل لأجله يلتمس المصادقة على الانذار بالإفراغ الموجه للمدعى عليه والحكم بفسخ العلاقة الكرائية وبالتالي الحكم بإفراغه من المحل موضوع النزاع هو ومن يقوم مقامه او بإذنه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 150 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميله الصائر. وبجلسة 8/11/2017 ادلى بالوثائق التالية شهادة ملكية، عقد كراء، نسخة من انذار ومحضر تبليغه.

وبناءا على جواب المدعى عليه المدلى به بواسطة نائبته مع طلب مضاد مؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 20/12/2017 والذي جاء فيه أن المدعي لم يثبت قيام السبب المتمسك به في الانذار، وان السبب الذي اعتمده غير جدي وغير صحيح لان المحل مخصص لبيع مجوهرات والمدعي لم يحدد في الانذار وجه الاستعمال الشخصي الذي يزعمه كما لم يثبت حاجته للمحل اضافة الى انه يمتلك محلات تجارية أخرى مكتراة لأشخاص اخرين وفي ظل انعدام الثبات الاحتياج وعدم تحديد وجه الاستعمال ملتمسا التصريح ببطلان الانذار لعدم جدية السبب المضمن به واحتياطيا الأمر بتعيين خبير لتحديد قيمة التعويض المستحق له اعتبارا لقيمة الاصل التجاري والتعويض عن قيمة الاصلاحات التي قام بها بعد شرائه والتحسينات التي زادت في قيمة الأصل التجاري وحفظ حقه في الادلاء بمستنتجاته في ضوء نتيجة الخبرة , وتحميل المدعي الاصلي الصائر. وأرفقت المذكرة بنسخة من حكم .

وبناءا على تعقيب المدعي المدلى به بجلسة 3/1/2018 جاء فيه أن المشرع حدد اسباب افراغ المكتري وحدد التعويضات عن كل حالة ومن بينها استعمال المالك لملکه استعمالا شخصيا ولم يلزم المالك بتحديد شكل استعماله وانه لا يمانع في تمتيع المدعي عليه بالتعويض المستحق قانونا مؤكدا ما جاء مقاله الافتتاحي ورد الطلب المضاد .

وبناءا على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 17/1/2018 تحت رقم 58 باحراء خبرة لتحديد التعويض الكامل عن الإفراغ عهدت مهمة القيام بما للخبير السيد عبد الحق (س.) .

وبناءا على تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير السيد عبد الحق (س.) عن الإفراغ محدد في مبلغ 191.789,55 درهم .

وبناء على مذكرة مستنتجات بعد الخبرة لنائب المدعي المدلى بها جلسة 13/6/2018 جاء فيها أن الخبرة اعتمدت معايير غير منطقية و غير واقعية و أن المدعى عليه لم يقم بأي إصلاح بالمحل بعد شرائه للأصل التجاري وأن الفواتير المدلى بها غير صحيحة و لا تتعلق بالمحل و أن التعويض الذي حدده الخبير عن السمعة التجارية والزبناء مبالغ فيه والتمس الحكم باستبعاد تقرير الخبرة و تحديد التعويض في مبلغ 110.000 درهم واحتياطيا إجراء خبرة مضادة. وقد أرفق مذكرته بنسخة من نتيجة بحث بحري في السجل التجاري المركزي.

وبناءا على مذكرة مستنتجات بعد الخبرة لنائبة المدعى عليه المدلى بها لجلسة 4/7/2018 والمؤدى عنها الرسوم القضائية جاء فيها أن الخبير لم يعتمد التصريحات الضريبية للعارض, وانه بالرجوع لتقرير الخبرة يتضح أنها مرفقة بالبيان الختامي لسنة 2016 و 2017 المشار إليه من طرف الخبير ولم يعتمده الخبير في احتساب الربح السنوي ، والتمس أساسا عدم المصادقة على الخبرة والأمر بتعيين خبير مختص أو إرجاع المهمة إلى الخبير قصد اعتماد التصريحات والإقرارات الضريبية التي أدلى بها وتحميل المدعي الصائر واحتياطيا الحكم على المدعي بأدائه لفائدته مبلغ 191.789,00 درهم وقد أرفق مذكرته بنسخة من توصيلين إيداع خاصين بالضريبة على الدخل.

و بعد انتهاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه استأنفه عبد الواحد (م.) بواسطة نائبه و الذي جاء في أسباب استئنافه أن الاستئناف ينشر الدعوى من جديد أمام محاكم الدرجة الثانية لمناقشتها من الناحيتين الواقعية والقانونية و ينبغي في كل حكم أن يكون معللا تعليلا كافيا وواضحا ومطابقا لمضمون وفحوى ومعطيات ووثائق الملف ويجيب ايجابا أو سلبا عما اثير من دفوعات من قبل الأطراف و إلا كان عرضة للإلغاء و هو ما أقره قضاء محكمة النقض في عدة قرارات صادرة عنه وأن المحكمة المصدرة للحكم المستأنف قضت عليه بافراغه من المحل التجاري المذكور اعلاه هو ومن يقوم مقامه او بإذنه مقابل تعويض عن الإفراغ يؤديه المستأنف عليه في مبلغ 132.889,05 درهم وأن المحكمة المصدرة للحكم المستأنف قد جانيت الصواب فيما انتهت اليه بحيث أنها ليس فقط لم تأخذ بالدفوعات المثارة من قبله بخصوص الخبرة المنجزة من قبل الخبير السيد عبد الحق (س.) بل قضت بتعويض مالي عن فقدان الأصل التجاري أقل بكثير مما حدده السيد الخبير في تقريره ، وأنه سبق أن أثار في مذكرة مستنتجاته بعد الخبرة أن الخبير لم يعتمد التصريحات الضريبية المدلى بها من قبله وكذا البيان الختامي لسنة 2016-2017 لم يعتمد في احتساب الربح السنوي مما جعله يلتمس اساسا عدم المصادقة على الخبرة والأمر بتعيين خبير مختص أو إرجاع المهمة إلى نفس الخبير قصد اعتماد التصريحات والإقرارات الضريبية التي أدلى بها واحتياطيا المصادقة على تقرير السيد الخبير غير أن المحكمة المصدرة للحكم المستأنف لم تأخذ كل هذا بعين الاعتبار وبالأخص أن المحل التجاري موضوع الإفراغ يتواجد بموقع استراتيجي بشارع [العنوان] بتمارة ، ومخصص لبيع المجوهرات و کسب زبناء كثيرين من مزاولته هاته التجارة بالمحل بحيث فقدانه لهذا الأصل التجاري سيؤدي حتما الى فقدان مجموعة من زبنائه إذا ما هو انتقل إلى مكان آخر لفتح محل تجاري بحيث سيبدأ من جديد عمله كمجوهراتی ، و بالتالي فالتعويض المحكوم به من قبل المحكمة المصدرة للحكم المستأنف هو تعويض زهيد جدا ولا يعادل ولو نسبة %20 من القيمة الحقيقية للأصل التجاري المملوك له بل وإن قضاء محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء ومحكمة النقض أصدرت مجموعة من القرارات في هاته المادة تلغي الأحكام الصادرة عن المحاكم التجارية الابتدائية التي لم تحكم بتعويض يعادل الأضرار التي لحقت المالك للأصل التجاري بعدما تقرر افراغه منه لفائدة مالك العقار لاستعماله الشخصي ، وانه والحالة هذه واستنادا لما تم توضيحه أعلاه يلتمس المستأنف الغاء الحكم الابتدائي فيما قضی به لمجانبته الصواب وبعد التصدي الحكم من جديد أساسا بإجراء خبرة جديدة تعهد إلى أحد الخبراء المختصين من أجل تحديد القيمة الحقيقية للأصل التجاري الذي يملكه باعتماده كل الوثائق المدلى بها من قبله والمرفقة بالملف الابتدائي مع حفظ حقه في تقديم مستنتجاته بعد الخبرة واحتياطيا المصادقة على تقرير الخبرة المنجزة من قبل الخبير السيد عبد الحق (س.) ، ملتمسا قبول المقال شكلا و الحكم بأنه مرتكز على اساس صحيح موضوعا وإلغاء الحكم المستأنف رقم 3247 الصادر عن تجارية لرباط يوم 12/9/2018 في الملف التجاري عدد 3189/8206/2017 و بعد التصدي الحكم من جديد أساسا بإجراء خبرة جديدة تعهد إلى أحد الخبراء المختصين من أجل تحديد القيمة الحقيقية للأصل التجاري الذي يملكه باعتماده كل الوثائق المدلى بها من قبله والمرفقة بالملف الابتدائي مع حفظ حقه في تقديم مستنتجاته بعد الخبرة واحتياطيا المصادقة على تقرير الخبرة المنجزة من قبل الخبير السيد عبد الحق (س.) و جعل الصائر على المستأنف عليه ، و أدلى بنسخة تبليغية مؤشر عليها من الحكم رقم 3247 و طي التبليغ .

و بناءا على المذكرة الجوابية مع استئناف فرعي المدلى بهما من طرف المستأنف عليه بواسطة نائبه و الذي أوضح بخصوص الجواب على الاستئناف عبد الواحد (م.) أن المستأنف يعيب على الحكم المستأنف على أنه لم يأخذ بالدفوعات المثارة من طرفه بخصوص تقرير الخبرة و أنها قضت بمبلغ أقل من المبلغ الذي حدده الخبير، وأن الحكم الطعين على قضاءه تعليلا سائغا بما نحاه في منطوقه أعلاه بتخفيض المبلغ المحدد من قبل الخبير على أساس أن التعويض الذي حدده الخبير فيما يخص الزبناء و السمعة التجارية اعتمد على تحديده عنصر المقارنة مع محلات مشابهة و أن الخبير لم يجد تصريحات الضريبية للمحل المكتری ، وأن الاخد بالخبرة أو دحضها يرجع للسلطة التقديرية المحكمة على أن تعلل حكمها تعليلا قانونيا و أن المحكمة حينما صادقت على تقرير الخبرة المنجزة من طرف الخبير عبد الحق (س.) ارتأت أنه سليم من ناحية الشكلية و الموضوعية و لو أنه يختلف مع الخبير في التقويم للحق في الكراء ، وان ما يدعيه المستأنف كون أن افراغه من المحل سيؤدي إلى فقدانه السمعة التجارية و الزيناء هو مردود لان مدة اقتنائه المحل لم تتجاوز سنتين ونصف من تاريخ يومه ، كما أنه يزعم أنه قام بتحسينات بالمحل أي أن المحل كان مغلقا لفترة من اجل الإصلاحات و بالتالي لا يمكن للمستأنف استقبال زبنائه و يستنتج من ذلك أن نشاطه بالمحل ابتدأ سنة 2017 على أقل تقدير ، وحول الاستئناف الفرعي أن المحكمة التجارية حددت تعويضا للمكتري في مبلغ 132889,05 من قبل التعويض عن الحق في الايجار و قيمة العناصر المادية و مصاريف النقل و هو المبلغ الذي قيمه الخبير عن تلك العناصر، وان التعويض الذي حدده الخبير عن فقدان المكتري للحق في الايجار مبالغ فيه بالمقارنة للمبلغ الذي اقتنى به المستأنف الحق في الايجار من سلفه حيث اقتناه بمبلغ 100000 درهم في حين أن المدة ما بين تاريخ الاقتناء و تاریخ انجاز الخبرة سنة ونصف ، وأنه لا يمكن خلال تلك المدة الوجيزة أن ترتفع قيمة الحق في الايجار إلى نسبة 40 % ، و لما كان التعويض عن الإفراغ يقدر بحسب الضرر و مداه فإن قضاء الحكم كان مبالغا فيه بشأن التعويض المحكوم به وأن التعويض المستحق للمكتري عن افراغه وجب تخفيضه إلى مبلغ 112889.05 درهم بالنظر للمدة التي قضاها المكتري بالمحل من تاريخ اقتنائه للحق في الايجار و تاریخ مطالبته استرجاع محله ، وأنه بناءا على ذلك يلتمس قبول استئنافه الفرعي شكلا و في الموضوع بتأييد الحكم المستأنف فيما قضی به مبدئيا مع تعديله بخفض المبلغ المحكوم به إلى 112889.05 درهم ، مع تحميل المستأنف الأصلي مصاريف الدعوى و أدلى بنسخة من المذكرة .

و بناءا على إدراج الملف بعدة جلسات كانت آخرها جلسة 06/02/2019 بلغ نائب المستأنف بواسطة كتابة الضبط فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 13/02/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث عرض كل من المستأنف أصليا و المستأنف فرعيا أوجه استئنافهما تبعا لما سطر أعلاه.

وحيث نازع المستأنف أصليا و المستأنف فرعيا في التعويض المحكوم به و طالبا بتعديله زيادة بالنسبة للأول و نقصا بالنسبة للثاني إلا أنه يراعي في تقدير التعويض في حالة رغبة المكري في إفراغ المكتري من العين المؤجرة عملا بمقتضيات المادة 7 من القانون رقم 49.16 قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة الى ما أنفقه المكتري من تحسينات و إصلاحات و ما فقده من عناصر الأصل التجاري كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل ، وأن المحكمة مصدرة الحكم أمرت بإجراء خبرة تقويمية أنجزها الخبير السيد عبد الحق (س.) الذي خلص في تقريره فيما يتعلق بتحديد عنصر الزبناء و السمعة التجارية بأن الطرف المستأنف أصليا لم يدل ببيان ختامي مؤشر عليه من طرف إدارة الضرائب مطابق للأصل و هو ما جعله لم يأخذ به لتحديد الربح السنوي ، لذا فإن المحكمة مصدرة الحكم صادفت الصواب لما لم تقم باحتساب التعويض عن عنصري الزبناء و السمعة التجارية مادام أن الخبير قد وقف على عدم وجود تصريحات ضريبية و التي تعتمد أساسا في الوقوف على حقيقة الربح الذي يحققه المحل ، كما أنه و من جهة أخرى فإن ما خلص إليه الخبير من تحديد قيمة الحق في الكراء في مبلغ 130889,00 درهم كان بالنظر الى قيمة الكراء و لمعاينته للمحل و لموقعه و كذا حسب عقد شراء الحق في الكراء و مدة الكراء التي بدأت أواخر سنة 2000 و من تم فالمدة التي تم التعويض عنها هي تسع سنوات و هو مبلغ حسب ما جاء في تقرير الخبرة شمل كذلك كل التزيينات التي أنجزها المكتري مع إضافة مبلغ 2000 درهم الذي يمثل مصاريف نقل المنقولات الموجودة بالمحل ، لذا يبقى تبعا لذلك و بالنظر الى المعطيات أعلاه ما قضى به الحكم المستأنف من تعويض جاء مناسبا لعناصر التقدير المقررة قانونا و تعويضا مناسبا وعادلا عن نزع اليد للمحل المكترى و أنه لا مبرر لإجراء خبرة جديدة طالما أن الخبرة المنجزة ابتدائيا جاءت مستوفية لجميع الشروط المتطلبة قانونا و متضمنة للبيانات الكافية للوقوف على قيمة عناصر الأصل التجاري الواجب التعويض عنها بكل دقة ، لذا وجب تأييد الحكم المتخذ ورد الاستئنافين لعدم ارتكازهما على أساس .

وحيث يتعين تحميل كل مستأنف صائر استئنافه .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا :

في الشكل : قبول الاستئنافين الأصلي و الفرعي .

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف و تحميل كل مستأنف صائر استئنافه .