وبعد المداولة طبقا للقانون

بناء على مقال الطعن بالاستئناف والذي تقدم به المستأنف يونس (ح.) بتاريخ 31/01/2019 بواسطة محاميه والمؤدى عنه الرسوم القضائية، يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 31/12/2018 تحت عدد 13407 في الملف التجاري رقم 659/8206/2018 والذي قضى في الشكل بقبول الطلب ، وفي الموضوع بأداء المكتري يونس (ح.) لفائدة المكرين مبلغ 45000,00 درهم عن واجبات الكراء عن المدة من 01/02/2017 الى 30/06/2017 ومن 01/10/2017 الى 31/12/2017 بسومة شهرية 6000,00 درهم مع النفاذ المعجل في حدود الوجيبة الكرائية والمصادقة على الانذار المبلغ للمدعى عليه يونس (ح.) بتاريخ 14/11/2017 والحكم بافراغه هو ومن يقوم مقامه وينوب عنه أو بإذنه من مجموع المحل الكائن بالطابق الأرضي من اقامة [العنوان] بالمحمدية وتحميله الصائر وبرفض باقي الطلبات.

وبناء على مقال الاستئناف الفرعي المقرون بطلب اضافي المدلى به من طرف المستانف عليهما والمؤدى عنه الرسوم القضائية والذي يستأنفان بمقتضاه فرعيا الحكم المشار اليه أعلاه.

في الشكل :

حيث ان الاستئناف الأصلي و مقال الاستئناف الفرعي المقرون بالطلب الإضافي قدمت على الوجه والصفة المتطلبين قانونا ومؤدى عنها الرسوم القضائية وداخل الاجل القانوني فهي مقبولة شكلا.

في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف والحكم المستانف ان المستأنف أن المستأنف عليهما حاليا تقدما بواسطة دفاعهما بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 17/01/2018 يعرضان فيه أنهما يملكان العقار المسمى "بينفوي 9" ذي الرسم العقاري رقم: 8072/26، وكذا الحقوق المشاعة بنسبة 12/1000 من الرسم العقاري رقم 8095/26، وكذا العقار المسمى "بينفوي 10" ذي الرسم العقاري 8073/26 والحقوق المشاعة بنسبة 13/1000 من الرسم العقاري 8095/26، وهو عبارة عن محل تجاري بالطابق الارضي من إقامة [العنوان] بالمحمدية، وهو المحل التجاري الذي اكرياه للمدعى عليه بسومة شهرية قدرها 6000.00 درهم، الا ان المدعى عليه قد تخلف عن الوفاء بالتزاماته التعاقدية وامتنع عن أداء الوجيبات الكرائية منذ شهر يناير 2017 المؤدى جزئيا والمتخلذ برسمه مبلغ 3750 درهم، فضلا عن الوجيبات الكرائية من شهر فبراير 2017 الى غاية شهر اكتوبر 2017، ما وجب فيه مبلغ 57750.00 درهم لا يزال عالقا بذمته، الامر الذي اقتضت معه مصلحة المدعيين توجيه انذار بالأداء والإفراغ الى المدعى عليه، توصل به بتاريخ: 14/11/2017 كما هو ثابت من خلال محضر المفوض القضائي السيدة السعدية (ن.) دونما مبادرة منه الى الوفاء بالتزاماته سواء داخل الاجل المضروب له او خارجه، وان الإنذار الموجه الى المدعى عليه قد منح له اجل 15 يوما من أجل أداء الاكرية المتخلذة بذمته، وهي المدة التي انصرمت دون مبادرة المدعى عليه الى اداء واجبات الكراء المطالب بها، بل إنه قد انضافت المدة اللاحقة عن هذا الانذار الى الواجبات غير المؤداة، ملتمسين الحكم بالمصادقة على الانذار بالأداء والافراغ المبلغ الى المدعى عليه بتاريخ: 14/11/2017 بواسطة المفوض القضائي السيدة السعدية (ن.)، الحكم عليها تبعا لذلك بأدائه لفائدة المدعيين مبلغ: 57750.00 رسم الوجيبة الكرائية عن المدة من شهر يناير 2017 المؤدى جزئيا والمتخلذ برسمه مبلغ 3750.00 درهم فضلا عن الوجيبات الكرائية من شهر فبراير 2017 الى غاية شهر أكتوبر 2017، الحكم عليه بادائه لفائدة المدعيين مبلغ 12000 درهم برسم شهري نونبر 2017 ودجنبر 2017، شمول الحكم بالنفاذ المعجل، الفوائد القانونية من تاريخ استحقاق كل وجيبة كرائية، الحكم بافراغ المدعى عليه السيد يونس (ح.) او من ينوب عنه اويقوم مقامه اوبإذنه من مجموع المحل التجاري الكائن بالطابق الارضي من إقامة [العنوان] بالمحمدية، وذلك تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها: 1000 درهم عن كل يوم تأخير،شمول الحكم بالنفاذ المعجل، وتحميله الصائر. وعزز طلبه بصورة من عقد الكراء، نسخة من رسالة الانذار، اصل محضر التبليغ.

وبناء على رسالة الادلاء بلوازم البريد المدلى به من طرف نائب المدعي بجلسة: 02/05/2018.

وبناء على رسالة الادلاء بشهادة تسليم المدعى عليه المدلى به من طرف نائب المدعى عليه بجلسة: 07/11/2018.

وبناء على طلب العدول عن إجراءات القيم لسبق مباشرتها المدلى بهم نطرف نائب المدعيين بجلسة: 28/11/2018.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه بجلسة: 26/12/2018، والتي جاء فيها أن عقد الكراء المرفق بالمقال والمحرر من طرف الموثقة إيمان (ث.) يربط المدعى عليه والسعدية (د.) فقط المالكة للرسمين العقاريين موضوع الأصلين التجاريين الذين يستغلهما المكتري في حين أن الإنذار المرفق بمقال الدعوى موجه من طرف السيد مبارك (ب.) والسعدية (د.) مما يكون معه هذا الإنذار باطلا ولا يرتب أي أثر وبصفة احتياطية فيما يخص مبالغ الكراء المطالب بها فإن المدعى عليه غير مدين بها ذلك أن كراء شهر يناير 2017 فإنه مؤدى بكامله وليس فقط نصفه كما هو مزعوم من قبل المدعيان وذلك عن طريق التحويل لحساب السعدية (د.) حسب الثابت من كشف حساب المدعى عليه المرفق طيه وكراء ونفس الشيء بالنسبة لشهر فبراير وأبريل ويوليوز وغشت وشتنبر وبالنسبة لكراء شهري نونبر ودجنبر فإن المدعى عليه مستعد لأدائه للسيدة (د.) وحدها وكراء اشهر مارس وماي فإنه مؤدى نقدا للمدعى عليها وبالنسبة لكراء شهر يونيو وأكتوبر فغنه مؤدى عن طريق المقاصة لكون المدعى عليه ادى مبالغ لإدارة الضرائب عن السعدية (د.) بناء على طلبها لكونها متواجدة خارج المغرب بمقتضى شيكين حسب الثابت من وصول الأداء كما كان يؤدي مبالغ لأولادها او عائلتها بناء على طلبها ايضا نظرا للعلاقة الطيبة التي تربطها بالمدعى عليه وعائلته وأنه يلاحظ من عقد الكراء الرابط بين المدعى عليه والمدعية أنه عقد كراء طويل الامد لكون مدته هي 18 سنة قابلة للتجديد ضمنيا وبذلك تطبق عليه قواعد مدونة الحقوق العينية اي القانون رقم 39.08 وأنه بالرجوع الى هذا القانون وخاصة المادة 124 فإنه لا يفسخ عقد الكراء الطويل الأمد الا إذا تخلف المكتري عن أداء الكراء لمدة سنتين متتابعتين وهو أمر غير متوفر في هذه النازلة بل أكثر من ذلك فإن المحكمة يمكنها أن تمنح أجلا للمكتري من أجل الأداء وبالتالي تكون دعوى الإفراغ المرفوعة على المدعى عليه مرفوضة لعدم توافر الشروط المنصوص عليها في المادة 124 اعلاه ولثبوت اداء المبالغ المطلب بها في الإنذار ملتمسا التصريح بعدم قبول الدعوى وببطلان الإنذار والإشهاد على المدعى عليه باستعداده لأداء كراء شهري نونبر ودجنبر من سنة 2017 والحكم برفض طلب باقي مبالغ الكراء والإفراغ.

وبناء على إدراج الملف بعدة جلسات اخرها جلسة: 26/12/2018، حضر نالئب المدعى عليه، وادلى بمذكرة جوابية، وتخلف نائب المدعى عليه رغم الاعلام، فتقرر اعتبار القضية جاهزة، وتمن حجز الملف للمداولة قصد النطق بالحكم بجلسة: 31/12/2018.

وبعد استيفاء الإجراءات المسطرية ، صدر الحكم المشار اليه أعلاه، والذي كان محل طعن بالاستئناف بناء على الاسباب التالية :

بعد سرد لموجز الوقائع، جاء في اسباب الطعن بالاستئناف، أنه حسب عقد الكراء المؤرخ ب 27/05/2018 فالعلاقة الكرائية تربطه بالمسماة السعدية (د.) بعكس ما تم الاشارة اليه بالحكم المستأنف، وبأن الانذار قد تم إرساله من طرف شخص ليس له الصفة في الادعاء حسب العقد المذكور وهو المسمى مبارك (ب.) وبالتالي فالدعوى معيبة شكلا ووجب الغاء الحكم وبعد التصدي الحكم بعدم قبول الدعوى.

وحول القانون الواجب التطبيق فبالنظر لعقد الكراء المبرم ب 08/05/2006 والذي تم اتمامه بالعقد الثاني المؤرخ ب27/5/2008 فهو عقد طويل الامد لأن مدته هي 18 سنة قابلة للتجديد ، وأنه حسب الفقرة 7 من قانون 49.16 فهو لا يطبق على المحلات التجارية الخاضعة لعقود الكراء الطويلة الامد ، وأن الواجب التطبيق هو قانون 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، ويعرض ذلك الحكم للالغاء والحكم بعدم قبول الطلب، واحتياطيا في الموضوع فبالرجوع للوصولات والتحويلات البنكية فالمستأنف عليهما لم ينازعا فيها ، وبذلك تكون المحكمة قد جانبت الصواب عندما لم تأخذ بها بعلة انه ليس بالملف ما يفيد اتفاق الطرفين على اداء الواجبات الضريبية ، لأن عدم المنازعة هو اعتراف بما يدعي، ملتمسا لكل ذلك أساسا في الشكل بالغاء الحكم الابتدائي وبعد التصدي بعدم قبول الدعوى شكلا، واحتياطيا في الموضوع بالغاء الحكم وبعد التصدي برفض الطلب مع ابقاء الصائر على المستأنف عليهما. وأرفق المقال بطي التبليغ ونسخة من الحكم المستانف.

وبناء على جواب المستأنف عليهما بمذكرة مقرونة باستئناف فرعي وطلب إضافي مؤدى عنها الرسوم القضائية جاء فيه كرد على المقال أنه بخصوص الصفة فقد رد الحكم الابتدائي على الدفع المذكور عن صواب، وعموما ان الانذار هو صادر عن مالك لنسبة 100% من العقار المكترى وبالتالي فالانذار صادر عن ذي صفة .

وبخصوص القانون الواجب تطبيقه، فالعقد اصلا لا يشير إلى أنه عقد طويل الأمد ، ولا الى مدونة الحقوق العينية، وقد حدد الالتزامات الشخصية للطرفين وهو لمدة ثلاث سنوات قابلة للتجديد ، وأنه توصل الى 18 سنة بالجمع بين تجديد المدد لكل ثلاث سنوات و6 سنوات وتسع سنوات.

وحول ادعاء الاقرار بالتحويلات البنكية ، فهما لم يعقبا على المذكرة لأنهما تخلفا بالجلسة ولم يطلعا على فحواها، وأن الملف يخلو من أي اثبات للاداء ، وقد اقر ابتدائيا بعدم اداء شهري نونبر ودجنبر، وهو كفيل لاثبات التماطل المبرر لافراغه وأن تعليل الحكم بخصوص الاداء كان سليما، وأكد العقد أنه يتم بالتحويل البنكي في حساب محدد .

وبخصوص الاستئناف الفرعي: فإنها تطعن بخصوص اسقاط الأشهر يناير ويوليوز غشت وشتنبر 2017 لأنه لم يقع الاداء بخصوصها على خلاف ما علل به الحكم ان الاداء تم بالتحويلات البنكية وأنها تنفي نفيا قاطعا استخلاصها لأن العبرة باداء قيمتها وليس بتاريخ اجراء الحوالة البنكية، وذلك أن المستأنف يؤدى لها مبالغ عن اشهر سابقة بعد انصرام عدة اشهر من تاريخ استحقاقها، و بأن التحويلات تخص مدة سابقة عن شهر يناير 2017 رغم أنها تمت خلال سنة 2017، وأنها تتحداه ان يثبت المدة السابقة للانذار كما أن الاكرية تحتسب يتاريخ استحقاق الاشهر وليس بتاريخ أدائها أو تاريخ اجراء التحويل، وبالاطلاع عليها فهي تخص يناير يوليوز وغشت وشتنبر 2017، وان الاداء يكون بالاشهر المتتابعة وليس اداء شهر بعينه وعدم اداء شهر آخر, ما يناسب معه الغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به من رفض الاكرية عن الشهور المذكورة من سنة 2017 وتصديا الاستجابة للطلب بخصوصها.

وفي الطلب الإضافي: أنها طالبت بالاكرية لحدود سنة 2017 وطلب المدة الموالية عالقة بذمة المستأنف الأصلي وجب فيها 90.000,00 درهم من فاتح يناير 2018 إلى متم مارس 2019 ملتمسا لكل ذلك رد الاستئناف الأصلي، وفي الفرعي بقبوله شكلا وفي الموضوع بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من مبدأ الاداء مع تعديله بالحكم على المستأنف عليه فرعيا بالاكرية برسم الأشهر يناير يوليوز غشت وشتنبر 2017 وتحميل المدعى عليها الصائر، وفي الطلب الإضافي بقبوله وفي الموضوع بأداء مبلغ 90.000,00 درهم عن المدة المذكورة وتحميل المستأنف عليه فرعيا مجموع الصائر.

وبناء على تعقيب المستانف بمذكرة جاء فيها ان السيد مبارك (ب.) اضحى خارج العلاقة الكرائية وليس له أي صلة أو علاقة , والانذار الموجه له لا اثر له ويعتبر كأن لم يكن.

وان الانذار بالاداء والافراغ مبني على العقد الاول الذي حل محل العقد اللاحق، ولا يصح التقاضي إلا ممن له الصفة والاهلية ملتمسا لكل ذلك الغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد بعدم قبول الدعوى ، وفي الاستئناف الفرعي برفض الطلب، وارفق المذكرة بصورة من عقد الكراء.

وبناء على باقي الردود والاجوبة والتي تم من خلالها تأكيد ما سبق.

وبناء على ادراج القضية بالجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 29/05/2019، بحيث اعتبرت المحكمة القضية جاهزة وحجزتها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 12/06/2019 وبها مدد لجلسة 26/06/2019.

محكمة الاستئناف

أولا/ فيما يخص الاستئناف الأصلي :

حيث تمسك المستانف في مقال طعنه بالغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد بعدم قبول الدعوى، بعلة انعدام صفة مبارك (ب.) في الدعوى ، وتوجيه الانذار، متمسكا بشهادتي ملكية العقار وملحق عقد توثيقي بالتفويت تفيد ان العقار بكامله أصبح في ملكية احد باعثي الانذار وهي السعدية (د.) ذون الآخر.

لكن، حيث إنه لا خلاف بان موضوع الدعوى هو أداء واجبات كراء بناء على عقد كراء انجز بين اطراف الخصومة معا، وبالتالي فلا محل للتمسك بالملكية لأن موضوع الدعوى لا ينصب على المنازعة في استحقاق عقار أو ادعاء حقوق عينية عليه، وإنما يهم دعوى بخصوص حق شخصي بأداء مستحقات ناتجة عن قد كراء لم يقع فسخة، وبالتالي فالعلة غير جديرة بالاعتبار ووجب ردها إذ يبقى المكترى ملزم بالاداء في مواجهة من أكرى له المحل ولو لم يكن مالكا له.

وحيث تمسك المستانف بعلته الثانية بسوء تطبيق القانون، على اعتبار ان المحل هو غير خاضع لقانون 49.16 ، وإنما لمدونة الحقوق العينية بالنظر لطبيعة الكراء الطويل الأمد ب18 سنة، والحال أنه بالرجوع لعقد الكراء وملحقه، فلا ذليل مطلقا ضمن صفحاته على كون الموضوع يخص كراء طويل الامد بمفهوم مدونة الحقوق العينية ، وإنما هو بثلاث سنوات قابلة للتجديد لمدة مماثلة، وبالتالي فالعلة كذلك غير جديرة بالاعتبار ولا أساس لها واقعا وقانونا ووجب ردها.

وحيث إنه بخصوص العلة الثالثة وهي المجادلة في المبلغ المحكوم به بالنظر لوصولات الايداع البنكية المستدل بها، فإن الحكم المستأنف وإن كان صائبا فيما قضى به من استبعاد وصولات اداء الضرائب كمقابل الاكرية لعدم وجود اتفاق بذلك , ولكونها تعود لسنة 2016 أي قبل المدة المطالب بها سنة 2017، إلا أنه اخطأ في احتساب المدة الواجب الحكم بها بالنظر لكشوفات الحساب البنكية المدلى بها بالملف, إذ تبت من خلالها اداء الشهور التالية وهي يناير وفبراير وابريل ويوليوز وغشت وشتنبر من سنة 2017 ، وبالتالي تكون المدة المستحقة هي عن الشهور مارس وماي ويونيو واكتوبر ونوبر ودجنبر من نفس السنة والتي لا ذليل على ادائها ، وقد وجب فيها ما مجموعه 36.000,00 درهم فقط ، وبالتالي وجب تعديل الحكم المستأنف بحصر المبلغ الواجب الحكم به في 36.000,00 درهم عن الشهور الست المذكورة وبمشاهرة 6000,00 درهم.

وحيث بناء عليه يكون ما علل به الاستئناف الفرعي بالمجادلة في الشهور التي تم اسقاطها المتمثلة في يناير ويوليوز وغشت وشتنبر من سنة 2017 لا ينبني على أساس ما دامت كشوف الحساب المستدل بها بناء على التحويل البنكي المتفق عليه تعاقدا, اشارت لاسماء الشهور المؤداة بحساب المكترية السعدية (د.) بتحديد الشهر المؤدى وتاريخ استحقاقه وكلها بسنة 2017 وبالتالي فما علل به الاستئناف الفرعي لا اساس له ووجب رده.

ثانيا/ فيما يخص الطلب الإضافي:

حيث تروم مطالب المستانف عليهما بطلبهما الاضافي الى الحكم على المستأنف الاصلي بأدائه لهما مبلغ 90.000,00 درهم عن المدة الممتدة من يناير 2018 الى متم مارس 2019 بمشاهرة 6000,00 درهم.

وحيث إنه لا ذليل بالملف على اداء المدة موضوع الطلب الاضافي وبالتالي يكون وجيها الاستجابة للطلب باعتبار ان الاداء هو مقابل الانتفاع مع تحميل المستأنف الاصلي المحكوم عليه بالاداء الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح وهي تبت علنيا انتهائيا وحضوريا

في الشكل:

في الموضوع: بتأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله بحصر المبلغ المحكوم به في 36.000,00 درهم و مع جعل الصائر بالنسبة.

و في الطلب الإضافي: بأداء المستأنف يونس (ح.) للمستأنف عليهما مبلغ 90.000,00 درهم واجب كراء المدة من فاتح يناير 2018 الى متم مارس 2019 بسومة قدرها 6000,00 درهم وتحميل المستأنف أصليا الصائر