Réf
73281
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
2547
Date de décision
29/05/2019
N° de dossier
2018/8206/5433
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Valeur du droit au bail, Reprise pour usage personnel, Indemnité d'éviction, Fonds de commerce, Expertise judiciaire, Evaluation du préjudice, Éléments matériels et immatériels, Confirmation du jugement, Bail commercial, Améliorations et réparations
Base légale
Article(s) : 7 - 19 - 20 - 26 - Dahir n° 1-16-99 du 13 chaoual 1437 (18 juillet 2016) portant promulgation de la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal
Source
Non publiée
Saisi d'un double appel portant sur la validité d'un congé pour reprise personnelle et sur le montant de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce examine les conditions d'application de la loi n° 49-16. Le tribunal de commerce avait validé le congé et alloué une indemnité au preneur sur la base d'une première expertise. L'appelant principal, preneur évincé, soutenait que la reprise pour usage personnel était limitée par l'article 19 de ladite loi aux seuls locaux d'habitation annexés au fonds de commerce, et contestait subsidiairement le montant de l'indemnité. Le bailleur, par appel incident, sollicitait quant à lui la réduction de cette indemnité. La cour écarte le moyen tiré de l'article 19, jugeant que cette disposition ne s'applique pas à la reprise d'un local à usage exclusivement commercial. Sur le quantum de l'indemnité, la cour constate que la nouvelle expertise qu'elle a ordonnée aboutit à une évaluation très proche de celle retenue en première instance. Elle retient que ce montant, qui prend en compte tous les éléments du fonds de commerce y compris les améliorations avec application d'un coefficient de vétusté, constitue une juste réparation du préjudice. Par ces motifs, la cour rejette les appels principal et incident et confirme le jugement entrepris.
وبعد المداولة طبقا للقانون
بناء على مقال الإستئناف الذي تقدم به المستأنف حسن (ش.) بواسطة محاميه مسجل ومؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 17/10/2018 يستانف بمقتضاه الحكم التمهيدي الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء تحت عدد 505 في الملف التجاري رقم 1870/8206/2018 بتاريخ 10/4/2018 والحكم القطعي رقم 7321 الصادر بتاريخ 24/7/2018 بخصوص نفس الملف والذي قضى في الشكل بقبول الطلبين الأصلي والمضاد وفي الموضوع في الطلب الأصلي الحكم بالمصادقة على الإنذار وافراغ المكتري هو ومن يقوم مقامه من المحل الكائن بمحج [العنوان] الدار البيضاء وتحميل الطرفين الصائر مناصفة.
وفي الطلب المضاد بالحكم على المكري بادائه لفائدة المكتري تعويضا عن الإفراغ قدره 416.412,00 درهم وتحميل الطرفين الصائر مناصفة
وبناء على مقال الإستئناف الفرعي الذي تقدم به المستأنف عليه يستأنف بمقتضاه فرعيا الحكم المشار اليه اعلاه.
في الشكل :
حيث سبق البث فيه بقبول الإستئنافين الأصلي والفرعي بمقتضى القرار التمهيدي عدد 914 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 05/12/2018.
في الموضوع:
يستفاد من وثائق الملف والحكم المستأنف ان حسن (ش.) ( مستأنف عليه حاليا ) تقدم بواسطة دفاعه بمقال امام المحكمة التجارية بالدار البيضاء مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 20/02/2018 يعرض فيه ان المدعى عليه يكتري منه محلا تجاريا بسومة قدرها 1210,00 درهم شهريا, وقد اصبح في حاجة ماسة للمحل قصد استعماله بصفة شخصية مما ادى به الى انذار المدعى عليه من اجل الافراغ. ملتمسا الحكم بإفراغ المدعى عليه هو ومن يقوم مقامه من المحل موضوع الكراء تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 200 درهم عن كل يوم تأخير مع النفاد المعجل والصائر مع استعداد العارض لمنح المدعى عليه جميع الحقوق المخولة له.
مدليا بالانذار ومحضر تبليغه وصورة شهادة ملكية وامر مبني على طلب وصورة شهادة التسليم
وبناء على جواب نائب المدعى عليه مع مقاله المضاد المؤدى عنه بتاريخ 19/03/2018 والذي جاء فيه ان
ان المدعي لم يدل بعقد الكراء . كما ان الافراغ للاستعمال الشخصي غير ممكن الا في حالة حالة افراغ الجزء المتعلق بالسكن الملحق بالمحل التجاري .
وان العارض اشترى الاصل التجاري بتاريخ 26/06/2009 بمبلغ 440.000,00 درهم كما انه تكبد عدة مصاريف من اجل اصلاح المحل وتكوين الزبناء والسمعة التجارية ملتمسا رفض الطلب الاصلي والحكم بتعويض مسبق قدره 200.000,00 درهم مع النفاذ المعجل والامر بإجراء خبرة لتحديد الاضرار الناتجة عن الافراغ
مدليا بصورة تفويت حق كراء وصورة شيكين وصورة شهادة بنكية وصورة تصريح بالسجل التجاري وصورة تسجيل في الضريبة المهنية
وبناء على الحكم المؤرخ في 10/04/2018 والقاضي بإجراء خبرة كلف بها الخبير محمد (بن.) والذي انجز تقريرا خلص فيه الى تحديد التعويض في مبلغ 416.412,00 درهم
وبناء على تعقيب نائب الطرف المكتري على الخبرة والمؤدى عنه بتاريخ 10/07/2018 والذي جاء فيه ان المالك غير محق في الافراغ الا في الحالة المنصوص عليها في المادة 19 من القانون رقم 16/49 .
وبخصوص التعقيب على الخبرة فالعارض اشترى الاصل التجاري بتاريخ 26/06/2009 بمبلغ 440.000,00 درهم من مالكيه السابقين ,كما انفق عدة مصاريف من اجل الاصلاح بلغت 309.240,00 درهم, الا ان الخبير لم يأخد هذا المعطى بعبن الاعتبار , كما ان السومة الكرائية بمنطقة تواجد المحل لا تقل عن 8000,00 درهم وان انخفاض سومة المحل راجع الى ارتفاع قيمة حق الكراء الذي دفعه العارض والذي يصل حاليا الى مبلغ مليون درهم , وان العارض محق في استرجاع مبلغ التفويت المحدد في مبلغ 440.000,00 درهم اضافة الى ما انفقه من تحسينات واصلاحات ومصاريف الرحيل , كما ان العارض انفق مبلغ 309.240,00 درهم كإصلاحات الا ان الخبير اعتمد فقط نسبة 30 في المائة منه , كما العارض استغل المحل لمدة عشر سنوات وكون زبناء وسمعة تجارية الا ان الخبير لم يعتمد ذلك في تحديد التعويض, ملتمسا الحكم برفض الطلب الاصلي والحكم بإجراء خبرة مضادة واحتياطيا الحكم للعارض بتعويض اجمالي عن الافراغ قدره 1.600.000,00 درهم والنفاذ المعجل والصائر والاكراه البدني في الادنى والصائر
مدليا بصورة تفويت حق الكراء وصورة التزام وصورة شيكين وصورة كشف وفاتورتين وصورة محضر اخباري وصورة عقد كراء وصورة شهادة ادارية وتقرير خبرة وصورة حكمين ورسالة من رئيس الجماعة وصورة صفحتين من جريدة وصورة شهادة الايداع وصورة لائحة المكترين وصورة شهادة الملكية وتقرير خبرة وشكاية وصورة رسالة ومحضر تبليغ رسالة وصورة رسالة عن ادارة الضرائب وطلب تبليغ انذار ومحضر تبليغ وصورة تصريح بالسجل التجاري وصور اشعارات ضريبية ووصولات ضريبية
وبناء على تعقيب نائب المكري على الخبرة والذي جاء فيه ان الخبير حدد تعويضا يفوق قيمة الاصل التجاري وذلك بتضخيمه لعدة عناصر لا تدخل ضمن نطاق التقويم . فالتعويض عن الفرق في السومة الكرائية لا يمكن اعتباره عنصرا من عناصر الاصل التجاري التي تتأثر بالافراغ , وبخصوص قيمة الاصلاحات فالمحل لا تتعدى مساحته 20 متر مربع وبالتالي فالاصلاحات المنجزة فيه لا يمكن ان تتجاوز مبلغ 30000,00 درهم, الا ان الخبير حددها في مبلغ 92.772,00 درهم اعتمادا على فواتير غير مستوفية للشروط المعمول بها , كما انها صدرت عن شركة يختلف نشاطها تماما عما هو مشار اليه في الفواتير فلا يمكن لشركة نشاطها محدد في الكهرباء ان تنجز اشغال الالومينيوم والزجاج والخشب , كما ان المبلغ المحدد في 30000 درهم والمتعلق بمصاريف الحصول على محل اخر يتسم بالمبالغة علما ان المادة 7 تشير الى مصاريف الانتقال .
وبخصوص تمسك المكتري بكونه اشترى الاصل التجاري بمبلغ 440.000,00 درهم فليس هناك اي عقد كتابي كما ان الشيك هو في اسم عبد الرحيم (ب.) فقط دون الطرف البائع الاخر كما انه لا دليل على انه يتعلق بالتفويت .وان التعويض الاجمالي المستحق لا يجب ان يتجاوز مبلغ 240.000,00 درهم ,
وبخصوص تمسك المكتري بالمادة 19 من القانون رقم 16/49 فلا علاقة لها بالنازلة الحالية
كما ان المكتري لم يدل للخبير بالتصريحات الضريبية للسنوات الاربعة الاخيرة
ملتمسا تحديد التعويض في مبلغ 240.000,00 درهم ثرأال
وبعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار الى منطوقه أعلاه والذي إستأنفه المكتري بناء على الأسباب التالية :
بعد سرد لموجز ملخص الوقائع جاء في أسباب الطعن بالاستئناف ان ما انتهت اليه محكمة البداية من تعليل لمقتضيات الحكم المطعون فيه غير مبني على اساس قانوني.
لأن المادة 26 التي اسس عليها المستأنف عليه طلبه في الإفراغ جاءت لاحقة لمقتضيات المادتين 19 و 20 من القانون رقم 16-49، وعليه فاذا كان المشرع قد اشار في المادة 26 من اجل ثلاثة اشهر المضمنة في الإنذار اذا كان الطلب مبنيا على الرغبة في استرجاع المحل للإستعمال الشخصي فان الأمر وارد على اطلاقه بل يتعلق بحالة خاصة تطرق لها القانون 16-49 في المادة 19 منه التي اعطت للمالك حق المطالبة بافراغ الجزء المتعلق بالسكن الملحق بالمحل التجاري او الصناعي او الحرفي ليسكن فيه بنفسه او زوجه او احد اصوله او فروعه المباشرين من الدرجة الأولى او المستفيدين من الوصية الواجبة ان وجدو، وانه ترتيبا على ذلك يعد من حق مالك المحل أي المستأنف المطالبة بافراغ الأصل التجاري من العارض الا في الحالة المنصوص عليها في المادة 19 بدليل ان المادة 20 من نفس القانون لم تجز المطالبة بافراغ الجزء المتعلق بالسكن الملحق بالمحل التجاري اذا كان من شان استرجاع المحل ان يحدث مساسا خطيرا باستغلال الأصل التجاري، وان المحكمة الإبتدائية لم تجب على هذا الدفع الوجيه المبني على خرق المقتضيات المذكورة مكتفية بالقول بان المادة 19 تنظم حالة اخرى غير الحالة المنصوص عليها في المادة 26 الأمر الذي يستوجب والحالة هذه التصريح بالغاء الحكم الإبتدائي فيما قضى به والحكم تصديا برفض الطلب، وان الحكم الإبتدائي جانب الصواب فيما قضى به من تعويض استنادا الى تقرير الخبرة المأمور بها ابتدائيا، ولم يجب على جميع الدفوعات المثارة من لدن العارض بخصوص الخبرة المنجزة مكتفيا بالقول بان السيد الخبير اعتمد في تقريره مختلف العناصر المؤثرة في التعويض من موقع ومقدرا السومة والمساحة والنشاط والإصلاحات المنجزة، ذلك ان السيد الخبير حدد قيمة التعويض عن حق الإيجار في مبلغ 250.000,00 درهم مستندا الى ان حق ايجار المحلات التجارية في هذه المنطقة يتراوح بين 200.000,00 درهم و 300.000,00 درهم فهل ادلى السيد الخبير بما يثبت هذا الإستنتاج ؟ وهل عاين او طلب من المحلات المجاورة ما يثبت هذا الإستنتاج؟، وانه ادلى للمحكمة وللسيد الخبيربعقد تفويت حق الكراء من مالكيه السابقين عبد الرحيم (ب.) وعبد اللطيف (بو.) كما ادلى بشيكين لأداء ثمن التفويت في نفس تاريخ ابرام عقد التفويت وهما حجة كافية لإثبات اداء العارض لثمن التفويت.
وحيث ان السيد الخبير علل تحديد حق الإيجار في مبلغ 250.000,00 درهم بالأزمة الإقتصادية دون مسوغ واقعي او قانوني والغريب ان محكمة البداية تبنت طرح السيد الخبير دون تعليل واقعي او قانوني سليم علما بان قيمة الأصول التجارية في منطقة مرس السلطان المجاورة لالفا 55 في وسط المدينة مرتفعة جدا بالنظر الى الرواج الإقتصادي الكبير اذ لا يقل ايجار المحلات التجارية عن 8.000,00 درهم في المتوسط وكان يتعين على السيد الخبير ان يقوم في اطار مهمته بمعاينة محلات تجارية مماثلة في نفس الحي من اجل وضع اساس واقعي لتحديد حق الإيجار، وانه لا يمكن القول بالأزمة الإقتصادية للوصول الى استنتاج يقول بانخفاض قيمة حق الإيجار اذا علمنا بان العارض انفق على المحل مصاريف باهضة للإصلاح والتجهيز وادلى بفواتيرها بلغت قيمتها 309.240,00 درهم، وان الحكم الإبتدائي جانب الصواب فيما ذهب اليه من تحديد قيمة الإصلاحات حينما تبنى ما جاء في تقرير الخبرة ولم ياخذ بعين الإعتبار ملاحظات العارض الوجيهة المبنية على مقتضيات المادة 7 من القانون 16-49.
ذلك ان المادة 7 المذكورة صريحة في القول بان التعويض عن الإفراغ يشمل قيمة الأصل التجاري بالإضافة الى ما انفق من تحسينات واصلاحات لكن دون ان تنص على اسقاط نسبة معينة من قيمة هذه الإصلاحات.
وعليه كان يتعين على السيد الخبير تطبيقا للمادة 7 احتساب هذا التعويض وتحديده فيما انفقه العارض أي مبلغ 309.240,00 درهم لكن السيد الخبير خفض هذا التعويض الى نسبة 30% وحصره في مبلغ 92.772,00 درهم وتبنته المحكمة الإبتدائية بالرغم من مخالفتها لنص المادة السابعة المذكورة، وان الحكم الإبتدائي تبنى ايضا تقرير الخبرة في تحديد التعويض عن الفرق في السومة الكرائية والذي حدده هذا الأخير بين 1.500,00 درهم و 2.000,00 درهم يعد مخالفة للواقع الذي يعيشه كل التجار في هذه المنطقة التي تعتبر قلب العاصمة الإقتصادية وتعرف رواجا اقتصاديا منقطع النظير اذ لا يقل كراء محل تجاري وسط مدينة الدار البيضاء وفي محج مرس السلطان عن مبلغ 8.000,00 درهم ان لم يكن اكثر وانه انما يؤدي وجيبة كرائية شهرية قدرها 1.210,00 درهم لإرتفاع قيمة حق الكراء الذي دفع مقابله 440.000,00 درهم ، وانه ينضاف الى الملاحظات السابقة ما انبرى اليه السيد الخبير وتبناه الحكم الإبتدائي في تحديد التعويض عن السمعة والزبناء على اساس نسبة 25% من الربح السنوي معتمدا في احتسابه على اساس مبلغ 132.000,00 درهم والحال ان هذا الإستنتاج الذي تبناه الحكم المطعون فيه دون تعليل سليم يتعارض مع المجهود الذي بذله العارض في تكوين هذا الأصل التجاري لمدة 10 سنوات وهي مدة كون فيها قاعدة مهمة من الزبناء وسمعة تجارية مهمة داخل السوق وهذا ما أثبته العارض بالرجوع الى الوثائق المدلى بها للمحكمة وكذا السيد الخبير بواسطة كتاب تضمن فاتورتي الإصلاحات وشيكين لأداء ثمن التفويت ومحضر معاينة الإصلاحات مؤرخ في 02/06/2011 وما عاناه من مشاكل مع ادارة الضرائب بعدما وجد المحل مثقلا بتحملات ضريبية وما استتبع ذلك من توجيه العارض لرسائل تظلم الى الإدارة الجهوية للضرائب فضلا وهذا هو الأهم ان العارض ادلى للسيد الخبير بتقرير خبرة تقويمية حرة منجزة بتاريخ 03/04/20136 على العقار الذي يوجد به المحل موضوع النزاع وهي خبرة انجزت بعد رفع دعوى الإفراغ من طرف المستأنف عليه ضد معتمري العقار من اجل الهدم واعادة البناء.
والغريب ان السيد الخبير محمد (بن.) عند احتسابه للتعويض عن السمعة التجارية والزبناء قرر تحديد هذا التعويض في نسبة 25% من الربح السنوي الذي قدره سلفا في 132.000,00 درهم، لكن عند احتساب لهذه التعويض حدده على اساس 10% أي 13.200,00 درهم.
وان المحكمة الإبتدائية عللت قضائها بعدم اثبات العارض لدفوعاته وطلباته والحال ان تقرير الخبرة الحرة المدلى به انتهى فيه السيد الخبير خدير (غ.) الى تحديد قيمة الأرض والبناء في مبلغ 11.466.000,00 درهم وتطرق فيه السيد الخبير خدير (غ.) الى المحل موضوع هذه النازلة هذا التقرير وغيره من الوثائق التي ادلى بها العارض للمحكمة والسيد الخبير محمد (بن.) كاف للقول باستحقاق العارض لتعويض يقدره بكل اعتدال في مبلغ 1.600.000,0 درهم ملتمسا لكل ذلك في الشكل التصريح بقبول هذا الإستئناف شكلا لوقوع داخل الأجل القانوني واستيفائه جميع الشروط الشكلية المتطلبة قانونا وفي الموضوع التصريح بالغاء الحكم الإبتدائي فيما قضى به وبعد التصدي الحكم برفض طب الإفراغ.
واحتياطيا، التصريح بتأييد الحكم الإبتدائي مع تعديله برفع التعويض المستحق عن الإفراغ الى مبلغ 1.600.000,00 درهم وفق ما جاء في مطكرة العارض بعد الخبرة المدلى بها ابتدائيا.احتياطيا جدا ، واستنادا الى الوثائق المدلى بها والأمر تمهيديا باجراء خبرة مضادة تقويمية للأصل التجاري لتحديد التعويض الذي يستحقه العارض في حالة الإفراغ من المحل التجاري موضوع النزاع ومعاينته ووصفه وتحديد مشتملاته وموقعه والنشاط المزاول فيه وتحديد التعويض المستحق للعارض بكل حياد وموضوعية مع مراعاة قيمته الحقيقية وسمعته التجارية وما ادخله العارض على المحل من تحسينات واصلاحات وكذا المصاريف التي سيتكبدها في حالة الحكم بالإفراغ ومصاريف الإنتقال الى محل اخر بنفس المواصفات مع حفظ حق العارض في الإدلاء بمطالبة النهائية بعد الخبرة المضادة.وتحميل المستأنف عليه الصائر.وأرفق مقاله بنسخة الحكم الإبتدائي التبليغية رقم 7321 وظرف التبليغ.
وبناء على جواب المستأنف عليه مع استئناف فرعي مؤدى عنه الرسوم القضائية يوم 14/11/2018 جاء فيه انه فيما يخص الإستئناف الأصلي يسند النظر للبت في الشكل وفي الموضوع فان الطلب مبني على المادة 7 و 26 من قانون 16-49 ولا مجال للتمسك بالمادة 19 من نفس القانون لأنه لا علاقة للفصل المذكور بالنازلة وكان عليه ان لا يثير هذا الدفع وقد علل الحكم بما يكفي بهذا الخصوص ووجب عدم اعتبار هذا الدفع.
وان الخبرة يؤخذ بها فقط على سبيل الإستئناس وكل الطعون يجب ان تبقى على اثباتات وحجج مادية تفيد عكس ما جاء بالخبرة، وانه اصلا يؤدي 1210,00 درهم كسومة كرائية ولا مجال للقول بان الجوار به سومة 8000,00 درهم شهريا.
وحول ادعاء شراء الأصل التجاري ب 440.000,00 درهم بتاريخ 26-6-2009 والإصلاحات بلغت ل 309.240,00 درهم فلا وجود بالملف لعقد تام للأركان بخصوص البيع وصورة الشيك لا يفيد اداء قيمة للأصل التجاري، وبخصوص فواتير الإصلاحات فهي تضمنت بيانات كاذبة لتضخيم التعويض وهي صادرة عن شركة مختصة في اعمال الكهرباء وترجع لسنة 2010 ونشاطها ليس هو تجارة الألمنيوم.
كما انه لم يدل بالتصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة وان اغلب الوثائق المدلى بها بالملف هي زائدة ولا علاقة لها بالدعوى، ويجب عدم الإستجابة لطلب خبرة مضادة .
وانه يتمسك بتعويض قدره 1.600.000,00 درهم دون الإدلاء بالتصريحات الضريبية للتعرف على حجج المبيعات ورقم المعاملات والأرباح السنوية وغيرها وبالتالي يكون الطلب عديم الأساس وغير جدير بالإعتبار.
وبالنسبة للإستئناف الفرعي: التصريح بقبوله شكلا.
وحول الموضوع، ان الخبير حدد تعويضا اجماليا يفوق الأصل التجاري موضوع النزاع المخصص لبيع مواد التجميل والعطور ضعفي قيمته الحقيقية بتضخيمه لقيمة عدة عناصر اعتمدها وباقحامه لعدد من العناصر التي لا تدخل ضمن نطاق تحديد التعويض في حالة الإفراغ ذلك ان التعويض عن رفض تجديد العقد رهين بوجود عناصر الأصل التجاري التي تتأثر بالإفراغ دون سواها كما اشارت الى ذلك عدة قرارات صادرة عن محكمة النقض في هذا المجال، فجاء في تقريره:
التعويض عن حق الإيجار ......................250.000.00 درهم.
التعويض عن الفرق في السومة الكرائية ......... 19440.00 درهم
العناصر عن الإصلاحات والتحسينات .......... 92772.00 درهم.
التعويض عن مصاريف الحصول على محل اخر ..... 30.000.00 درهم.
التعويض عن فوات الأرباح خلال فترة الرحيل ........11.000.00 درهم.
التعويض عن السمعة والزبناء ...........................13.200.00 درهم.
المجموع 416.412.00 درهم.
فالتعويض عن الفرق في السومة الكرائية لا يمكن اعتباره عنصرا من عناصر الأصل التجاري التي تتاثر بالإفراغ.
اما بالنسبة للإصلاحات والتحسينات فالمحل المطلوب افراغه لا تتعدى مساحته 20 متر مربع أي هو عبارة عن محل تجاري صغير جدا لا يمكن ان تصل الإصلاحات والتحسينات المنجزة فيه حدا يصل الى مبلغ 30.000.00 درهم ومع ذلك حددها السيد الخبير في مبلغ 97.772.00 درهم بالإعتماد على فواتير ادلى بها المكتري وبعد الإطلاع على تلك الفواتير ثبت للعارض انها عبارة عن فواتير يتم تداولها في السوق بمقابل لأغراض تجارية وغير تجارية وبطبيعة الحال تلك الفواتير لا تكون ذات قيمة من حيث الإثبات اذا لم تذكر في حسابات الميزانية لمن صدرت عنه وفي التصريحات الضريبية وفي الدفتر الأستاذ وفي المحاسبة السنوية.
وقد صدرت تلك الفواتير عن شركة نشاطها يختلف تماما عن تلك المذكورة في الفواتير فلا يمكن لشركة نشاطها محدد في كل ما يتعلق بالكهرباء ان تنجز اشغال الألمنيوم والزجاج والخشب وغيرها.
لذلك فان العارض يطعن في البيانات الواردة في كل الفواتير التي ادلى بها المكتري للسيد الخبير لأنه كان الهدف من ورائها هو رفع التعويض عن الإصلاحات والتحسينات الى اقصى حد ممكن رغم صغر مساحة المحل الذي لا يمكن ان تنجز فيه كل تلك الإصلاحات والتحسينات التي انجزت سنة 2010 بعد تقادم حق المطالبة بها قانونا.
اما التعويض عن مصاريف الحصول على محل اخر والذي حدده السيد الخبير محمد (بن.) في مبلغ 30.000.00 درهم فقد اتسم بالمغالات في التحديد علما ان نص الفصل 7 من الظهير يشير الى مصاريف الإنتقال من المحل وليس مصاريف الحصول على محل اخر اما باقي التعويضات فلا طعن للعارض فيها.
وبخصوص شراء الأصل التجاري، ليس هناك أي عقد كتابي تام الأركان والشروط ابرم بينه وبين من يدعي انهما البائعان له مصادق على توقيعه كما جاء على لسان الدفاع، ان الشيك الذي يدعي انه حصل به الأداء حرر في اسم السيد عبد الرحيم (ب.) فقط ويحمل مبلغ 420.000.00 درهم ولا دليل أن له صلة بالتفويت، وان جميع الوثائق المدلى بها بخصوص التفويت لا تثبت صحة هذا البيع في غياب وجود عقد بيع محرر كتابة تام الأركان والشروط، وان التعويض المستحق للمكتري في مقابل الإفراغ لا ينبغي ان يتجاوز او يتعدى مبلغ 240.000.00 درهم كحد اقصى اذا ما اخذنا بعين الإعتبار عدم الإدلاء بالتصريحات الضريبية عن السنوات الأربع الأخيرة التي لم يستطع المستأنف عليه فرعيا الإدلاء بها لكي نتمكن من الإطلاع على ارباحه التجارية وحجم مبيعاته ورقم معاملاته كما لا يتوفر على محاسبة دقيقة حتى نقول بان ما توصل اليه الخبير السيد محمد (بن.) صحيح الى حد ما، ملتمسا لكل ذلك
بالنسبة للإستئناف الأصلي شكلا: الحكم وفق ما يقتضيه القانون.موضوعا: الحكم برده مع تحميل رافعه الصائر.
بالنسبة للإستئناف الفرعي:من حيث الشكل التصريح بقبوله.من حيث الموضوع الحكم بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به مع تعديله بتحديد التعويض المستحق للمكتري السيد حسن (ش.) في مبلغ 240.000.00 درهم مقابل افراغه للمحل المكرى له والكائن بمحج [العنوان] الدار البيضاء مع تحميل المستأنف عليه فرعيا كافة الصوائر.وارفق المقال ب بنسخة حكم عادية واصل نموذج ج المتعلق بالشركة الصادرة عنها الفاتورات المدلى بها.
وبناء على تعقيب المستأنف اصليا بمذكرة أكد فيها مقاله واضاف بانه اتبت الإصلاحات ليس فقط بفواتير الأداء التي كانت صريحة بانها تتعلق باشغال تتبث مواد الكهرباء والألمنيوم وليس هناك ما يمنع الشركة التي قامت بهذه الأشغال من ان تقوم بها ولو من الباطن وبالتالي فلا يمكن الإحتجاج بنموذج ج الخاص بهذه الشركة للقول بان هذه الفواتير تضمنت بيانات كاذبة فقط من اجل الطعن في مستنتجات الخبرة الهزيلة ومن اجل ان يلتمس المستأنف عيله تعويضا مقابل الإفراغ قدره 240.000,00 درهم.
اما عن الدفع القائل بان التعويض عن الفرق في السومة الكرائية لا يعد احد عناصر الأصل التجاري والذي حدده الخبير بين 1.500,00 درهم و 2.000,00 درهم فهو دفع مردود لأنه في حالة الحكم على العارض بالإفراغ مقابل التعويض فانه سيجد نفسه مضطرا لكراء محل تجاري اخر لنقل اصله التجاري وحينها لن يتمكن من ايجاد محل اخر الا بسومة كرائية كبيرة خصوصا وسط مدينة الدار البيضاء.
ملتمسا لكل ذلك الحكم وفق مقال استئنافه الأصلي وفي الإستئناف الفرعي برده لعدم ارتكازه على أي اساس وتحميل المستأنف فرعيا صائر الإستئنافين الأصلي والفرعي، وارفق مذكرته بصورة لتقرير خبرة تقويمية.
وبناء على ادراج القضية بالجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 28/11/2018 بحيث اعتبرت المحكمة القضية جاهزة، وحجزها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 05/12/2018.
وبناء على القرار التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 05/12/2018 تحت عدد 914 والذي قضى بقبول الإستئنافين الأصلي والفرعي شكلا وتمهيديا باجراء خبرة اسندت للسيد مصطفى (أ.) والذي كلف بمهمة الإنتقال للمحل موضوع الدعوى، ووصفه وصفا دقيقا من حيث المساحة والموقع والنشاط الممارس فيه وطريقة استعماله وتحديد عناصره المعنوية والمادية وتلك التي تتأثر بعملية نقل النشاط التجاري انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة الى ما انفقه المكتري من تحسينات واصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري وكذا مصاريف الإنتقال من المحل لمحل شبيه.
وبناء على تقرير الخبرة المنجز والذي اسفر على تحديد التعويض الكامل فيما قدره 400.000,00 درهم يتضمن ما يلي:
التعويض عن العناصر المادية في مبلغ 201.848,00 درهم.
التعويض عن العناصر المعنوية في مبلغ 183.800,00 درهم.
التعويض عن مصاريف الإنتقال لمحل شبيه في مبلغ 1500,00 درهم.
وبناء على تعقيب المستأنف بمذكرة بعد الخبرة مع طلب يرمي لإجراء خبرة مضادة مؤدى عنه الرسوم القضائية جاء فيه ان الخبرة ناقصة ومجحفة في حقه لأنه تكبد مصاريف باهضة لتكوين أصله التجاري تطلب منه بداية مبلغ 440.000,00 درهم من مالكيه السابقين، ومن اجل اصلاحه مبلغ 309.240,00 درهم وانه رغم اثباتها تحاشى الخبير التطرق لها، وحدد التعويض بناء على التصريحات الضريبية في 66.000,00 درهم وكان عليه الأخذ بالسعر المرجعي لإدارة الضرائب بخصوص الأصول التجارية بوسط المدينة وحدد التحسينات في 20% بمبلغ 61.848,00 درهم.
وبأن الفصل 7 من ق 16-49 يحدد هذا التعويض استنادا لما انفقه مالك الأصل التجاري ولم يحدد نسبة معينة من قيمة الإصلاحات وسبق للخبير بنسعيد أن حدده في 30% بمبلغ 309.240,00 درهم وباقي التعويضات عن مصاريف محل مماثل وتجهيزه وفوات الربح تتناقض مع خصائص الاصل التجاري ومميزاته وموقعه وحركيته الإقتصادية ومداخيله الشهرية، وحددها بطرق جزافية ودون القيام بمعاينة ميدانية لمحلات مماثلة ، ويقال نفس الشيء عن العناصر المعنوية ب 163.800,00 درهم وسبق وحددها الخبير ابتدائيا في 250.000,00 درهم ويقال نفس الشيء عن الزبناء والرواج ومصاريف التنقل وأنه قضى 10 سنوات بالمحل, و له زبناء, وحدده الخبير في 20 الف درهم وبه اجحاف في حقه وسبق و حدده الخبير السابق في 132000 درهم.
ملتمسا لكل ذلك اساسا الحكم على المستأنف عليه بأدائه له مبلغ 1.600.000,00 درهم كتعويض اجمالي عن الإفراغ وفق مقاله الإستئنافي، واحتياطيا اجراء خبرة مضادة وفي الإستئناف الفرعي برده لعدم ارتكازه على أي اساس.
وبناء على تعقيب المستأنف عليه بعد الخبرة بمذكرته جاء فيها ان التعويض يفوق القيمة الحقيقية للأصل التجاري وقد تم تضخيم المبلغ واقحام عدد من العناصر لا علاقة لها بتحديد التعويض وقد جاء بالتقرير بأنه لم يتوصل بضريبة الدخل لسنة 2013 ولم يدل كذلك بالتصريحات عن اربع سنوات ليتم التوصل على حجم المبيعات ورقم المعاملات والأرباح السنوية وغيرها . وأخطأ باعتماده على ضريبة الدخل لسنة 2013 وقد جاء بالخبرة بان المحل خاضع للنظام الضريبي الجزافي ولا يمسك محاسبة ولا يتوفر على دفاتر تجارية ممسوكة بانتظام وبخصوص الإصلاحات والتحسينات فالمحل مساحته 23 مترا مربعا ولا يمكن ان تصل لمبلغ 30 الف درهم وحددها رغم ذلك في مبلغ 61.848,00 درهم مقابل فواتير لا قيمة لها وانه يطعن فيها لأنها صادرة عن شركة بنشاط مختلف عما قامت به ويقال نفس الشيء عن مصاريف الإنتقال ب 20 الف درهم وتجهيز المحل ب 30 الف درهم وفوات الربح ب 24 الف درهم ..وبخصوص الحق في الكراء فقد اعتمد على سدة والحال ان المحل اكتراه بدون سدة ووجب خصم ذلك المبلغ ملتمسا لكل ذلك الأخذ بالخبرة على سبيل الإستئناس والحكم وفق استئنافه الفرعي وتحميل المستأنف اصليا كافة الصوائر.
وبناء على ادراج القضية بالجلسة العلنية المنعقدة بتاريخ 22/5/2019 بحيث اعتبرت المحكمة القضية جاهزة وحجزتها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 29-5-2019
محكمة الاستئناف
حيث تروم مطالب المستأنفين الاصلي و الفرعي الى ما هو مومأ اليه اعلاه كل حسب مقاله طعنه.
وحيث تمسك المستأنف الأصلي بداية بعلة عدم اعمال محكمة البداية بمقتضيات المادة 19 من قانون 16-49 والحال انه لا محل للإعمال بالفصل المذكور بالنظر لطبيعة النازلة وهي الإفراغ من أجل الإستعمال الشخصي لمحل تجاري ، وبالتالي فالعلة لا اساس لها ووجب ردها.
وحيث أنه من بين ما تمسك به المستأنفان معا الأصلي والفرعي , هو المجادلة حول مبلغ التعويض الواجب الحكم به، اذ تمسك المكتري برفع التعويض المحكوم به الى مبلغ 1.600.000,00 درهما، بينما تمسك المكري المستأنف فرعيا بانزال المبلغ المحكوم به الى ما قدره 240.000,00 درهم.
وحيث ان المحكمة احقاقا للحق ورفعا لكل لبس قضت تمهيديا باجراء خبرة قام بانجازها السيد مصطفى (أ.) والذي كلف بالمهمة المشار اليها اعلاه وقد خلص في تقريره على تحديد التعويض الكامل المستحق عن الإفراغ فيما قدره 400.648,00 درهم يشمل العناصر المادية بمبلغ 201.840,00 درهم , والعناصر المعنوية بمبلغ 183.800,00 درهم , ومصاريف الإنتقال لمحل آخر فيما قدره 15.000,00 درهم .
وأكد على ان المحل انما هو خاضع للنظام الضريبي الجزافي وقد اخذ في الإعتبار عند تحديد العناصر المعوض عنها لمساحة المحل وموقعه ونوع النشاط الممارس به وقيمة الأصل التجاري وكذا فواتير الإصلاح والتحسينات مع مراعاة نسبة الإستهلاك الزمني بالنظر لتاريخ القيام بتلك التحسينات والتي تعود لسنة 2010.
وحيث ان الخبرة بخلاصتها قد جاءت متقاربة لحد كبير مع الخبرة المصادق عليها ابتدائيا مع فرق بسيط من خلال نسبة الإستهلاك الزمني لقدم التحسينات ومبلغ التعويض عنها, وبالتالي يكون و جيها القول بتأييد الحكم المستأنف في جميع ما قضى به لكون التعويض المحكوم به فعلا يشمل كل الأضرار الناتجة عن الإفراغ مع رد الإستئنافين معا لعدم جدواهما في النازلة، وتحميل كل مستأنف صائر استئنافه.
لهذه الأسباب
تصرح وهي تبت علنيا انتهائيا وحضوريا
في الشكل:
في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف و تحميل كل مستانف صائر استئنافه.
66420
Indemnité d’éviction : La cour d’appel réduit le montant des frais de déménagement en l’estimant disproportionné au regard de la nature de l’activité artisanale du preneur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66419
Bail commercial : la résiliation du bail est acquise en cas de non-paiement du loyer dans le délai de 15 jours imparti par la sommation de payer (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66418
Calcul de l’indemnité d’éviction : Les déclarations fiscales ne constituent qu’un élément d’appréciation parmi d’autres de la valeur du fonds de commerce (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66416
Indemnité d’éviction : La cour d’appel procède à une nouvelle évaluation des composantes de l’indemnité et l’augmente au-delà du montant fixé en première instance (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Réévaluation de l'indemnité, Indemnité d'éviction, Frais de déménagement, Expertise judiciaire, Contestation de l'expertise, Congé pour usage personnel, Clientèle et réputation commerciale, Calcul du droit au bail, Bail commercial, Appel principal, Appel incident, Améliorations et réparations
66415
Indemnité d’éviction : La cour d’appel confirme l’évaluation de l’expert en l’absence d’éléments probants contraires apportés par les parties (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66414
Bail commercial : Le preneur qui se heurte au refus du bailleur de recevoir les clés n’est libéré de son obligation de payer le loyer qu’après leur dépôt au greffe du tribunal (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66413
La fermeture continue d’un local commercial justifiant la résiliation du bail sans indemnité d’éviction peut être prouvée par un faisceau d’indices concordants (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Résiliation du bail, Procès-verbal de constat, Preuve de la fermeture continue, Perte de la clientèle et de l'achalandage, Loi 49-16, Fermeture du local supérieure à deux ans, Faisceau d'indices, Éviction du preneur, Bail commercial, Attestation administrative, Absence d'indemnité d'éviction
66412
La notification d’un congé au représentant légal d’une société en dehors de son siège social est valable dès lors que la finalité de l’acte est atteinte par sa réception personnelle (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
66410
Indemnité d’éviction : Pouvoir d’appréciation du juge du fond dans l’évaluation des composantes de l’indemnité fixée par l’expert (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
