وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على مقال الطعن بالاستئناف والذي تقدمت به المستأنفة السيدة فاطمة (م.) بتاريخ 11/12/2019 بواسطة محاميها والمؤدى عنه الرسوم القضائية تستأنف بمقتضاه الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 30/04/2019 والقاضي باجراء خبرة قضائية وكذا الحكم البت في الموضوع الصادر بتاريخ 22/10/2019 عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء في الملف التجاري رقم 2904/8206/2019 والذي قضى في الطلب الأصلي من حيث الشكل بقبول الطلب ومن حيث الموضوع بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليها فاطمة (م.) بتاريخ 25/10/2018 والحكم بإفراغها هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها من المحل التجاري بالطابق السفلي بالعقار المسمى "سيدي واصل" ذي الرسم العقاري عدد Z /1757 الكائن بزنقة [العنوان] آسفي، مقابل حصولها على تعويض مؤقت يعادل كراء ثلاث سنوات يحسب بالسومة المعمول بها وقت الإفراغ، وتحميلها الصائر، ورفض باقي الطلبات، وفي الطلب المضاد من حيث الشكل بقبول الطلب ومن حيث الموضوع بتحديد التعويض الاحتمالي المستحق في حالة الحرمان من الحق في الرجوع للمحل التجاري في مبلغ مائة وواحد وثلاثون ألف درهم،وبتحميل المدعى عليها فرعيا الصائر.

وبناء على الاستئناف الفرعي المقدم من طرف المستأنف عليها شركة (ت.) بواسطة نائبها والمؤدى عنه الرسم القضائية بتاريخ 05/02/2020

و حيث إن الطاعن بلغ بالحكم المستأنف بتاريخ19/11/2019 حسب الثابت من غلاف التبليغ المرفق بالمقال و استأنفه بتاريخ 02/12/2019أي داخل الأجل القانوني.

و حيث قدم المقال الاستئنافي وكذا المقال الإضافي مستوفيين لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهما مقبولين شكلا.

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف والحكم المستأنف أن شركة (ت.) تقدمت بمقال افتتاحي لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 27/02/2019 والذي تعرض فيه أنها مالكة منفردة للعقار المسمى '' سيدي واصل '' موضوع الرسم العقاري عدد z/1757 و هو عبارة عن بناية متهالكة بشارع سيدي واصل تستغل منه المدعى عليها محلا تجاريا لبيع الحلويات بالطابق السفلي على سبيل الكراء يحمل زنقة [العنوان] بسومة محددة في 250 درهم وأنها باشرت الإجراءات الضرورية للحصول على الرخصة الإدارية من أجل بناء منزل من سفلي و ثلاثة طوابق بعد هدم البناية ككل "رخصة رقم 232" صادرة عن رئيس الجماعة الحضرية بآسفي بتاریخ 22/5/2015 قصد الشروع في عملية الهدم و إعادة البناء كما أنجزت التصميم الهندسي للمشروع. وبادرت إلى تجديد الرخصة بتاريخ 12/9/2018 لعدم تمكنها من مباشرة الأشغال، كما أمهلت المدعى عليها بإنذارها في الموضوع مع منحها الأجل المنصوص عليه قانونا قصد الإفراغ دون جدوى و يتعين و الحالة هاته المصادقة على الإنذار بالإفراغ للهدم و إعادة بالبناء والحكم على المدعى عليها بإفراغ المحل التجاري المكرى لها لتمكينها من الشروع في الأشغال تحت طائلة الغرامة، ملتمسة قبول الطلب شكلا وموضوعا التصريح بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ للهدم و إعادة البناء المبلغ للمدعى عليها بتاريخ 25/10/2018 و الحكم بإفراغها هي و من يقوم مقامها أو بإذنها من المحل التجاري بالطابق السفلي بالعقار المسمى '' سيدي واصل '' ذي الرسم عدد z/1757 الكائن بزنقة [العنوان] اسفي بجميع مرافقه تحت طائلة غرامة تهديدية لا تقل عن 3000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ وشمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميل المدعى عليها الصائر.وأرفقت المقال بالوثائق التالية: نسخة من شهادة الملكية، نسخة طبق الأصل من التصميم الهندسي، نسخة طبق الأصل من رخصة البناء، نسخة طبق الأصل من قرار تجديد الرخصة، نسخة طبق الأصل من رخصة شغل الأملاك العامة ونسخة من الإنذار مع محضر تبليغه.

و بناء على إدلاء المدعى عليها بمذكرة جوابية بواسطة نائبها بجلسة 09/04/2019 جاء فيها أن المدعية اسست طلبها على واقعة الهدم من اجل اعادة البناء و انها لم تدل بما يفيد انها تملك المحل المدعي فيه لمدة تزيد عن سنة من تاريخ الانذار وأنه من جهة اخرى و خلافا لما ورد بصحيفة الدعوى فان المحل المدعي فيه يقع ببناية جيدة، وحول المقال المضاد أن طلب المدعي يرمي الى افراغ المدعى عليها من المحل المدعى فيه وانه واثباتا لطلبها ادلی برخصة البناء وأن المحكمة وبعد أن تكلف نفسها عناء الاطلاع على الرخصة ستلاحظ عن حق ان المدعية عازمة على هدم المحل من اجل بناء منزل متكون من سفلي وثلاثة طوابق الشيء الذي يؤكد على ان البناية الجديدة لن تشمل محلات تجارية مما تكون معه العارضة محقة في المطالبة بالتعويض وفقا للمادة السابعة من القانون رقم 16-49 المتعلق بكراء العقارات والمحلات المخصصة للاستعمال التجاري والصناعي والحرفي وأنه لهذا السبب فان المدعى عليها تكون محقة في المطالبة بتعويض يعادل ما سيلحقها من ضرر ناجم عن الافراغ ذلك أنها تتواجد بالمحل لمدة تزيد عن 15 سنة بعد ان اشترت الأصل التجاري بمبلغ 80.000 درهم، وأنها اضافت تحسينات على المحل وتمارس فيه صناعة الحلويات واعادة بيعها وانها معروفة بهذا النشاط التجاري وجودته على مستوى المدينة وأسست أصلا تجاريا وتؤدي مستحقات الضريبة وأنه ولمعرفة ما سيلحق المدعية من ضرر فإنها تتقدم بهذا الطلب الرامي الى الأمر بتعيين خبير قصد تحديد الأضرار التي ستلحقها، ملتمسة أساسا بعدم قبول الطلب الأصلي شكلا واحتياطيا تطبيق القانون وفي المقال المضاد الحكم على المدعى عليها بآدائها لفائدة المدعى عليها تعويضا مسبقا قدره 5000 درهم والأمر بإجراء خبرة قضائية قصد تحديد قيمة الأصل التجاري وحفظ حقها في تحديد طلباتها النهائية حين انجاز الخبرة.وأرفقت المذكرة بالوثائق التالية: عقد شراء الأصل التجاري، رخصة استغلال المدعية لبيع الماكولات الخفية، محضر إثبات وشهادة الحرفة ووصولات أداء الضريبة على الدخل ووصولات أداء الضريبة لفائدة الجماعة الحضرية.

و بناء على إدلاء المدعية بمذكرة تعقيب بواسطة نائبها بجلسة 23/04/2019 جاء فيها أن المدعى عليها تمسكت بعدم قبول الطلب لعدم بيان تاريخ التملك إلى غيره من المزاعم المجردة وخلافا لمزاعمها فإن المدعية مالكة منفردة للعقار المستخرج منه المحل موضوع الدعوى لمدة تناهز 10 سنوات وسبق لها إجراء معاينة له ولجميع المحلات المستخرجة منه ومن بينها محل النزاع الذي صرح المدعى عليها شخصيا أنها تكتريه من المالك السابق للعقار الذي فوته للمدعية وخلافا لمزاعم المدعى عليها فالمدعية حصلت على الرخصة الإدارية من أجل البناء وباشرت مسطرة الإفراغ سابقا إلا أنه تبين لها وأن الرخصة تقادمت بسبب عدم رغبة المكترين في مغادرة العقار ومن ضمنهم المدعى عليها فاضطرت إلى تجديدها حسب الثابت منها وباشرت الدعوى الحالية وأن العقار وحسب الثابت من التصميم المدلی به بالملف سوف يتكون بعد بنائه من محلات تجارية، وأن الرسم العقاري عدد zl1757 وحسما لكل جدال المشار إليه بشهادة الملكية هو نفسه الوارد بالرخصة والتصميم ومحضر المعاينة والإستجواب وجميع الوثائق والإجراءات التي تمت مباشرتها من أجل الإفراغ للهدم وإعادة البناء مما يتعين معه رد جميع مزاعم المدعى عليهم لعدم جديتها والحكم وفق الطلب، وفي المقال المضاد أن الدعوى مؤسسة على الإفراغ من أجل الهدم وإعادة البناء وأن المدعية لا تمانع في رجوع المدعى عليها للعقار بعد إعادة بنائه وفق ما يقضي به القانون، ملتمسة برد كافة مزاعم المدعى عليها لعدم جديتها والحكم وفق الطلب و في المقال المضاد برده شكلا ورفضه موضوعا. وأرفقت المذكرة بصورة شهادة ملكية ترجع إلى سنة 2015، صورة محضر معاينة واستجواب وصورة من الرخصة القديمة للبناء.

و بناء على الأمر التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 11/06/2019 تحت رقم 1042 والقاضي بإجراء خبرة عهد بها للخبير سعيد (ف.) الذي كلف بتحديد التعويض الاحتياطي المستحق للمكترية في حالة الحرمان من الحق في الرجوع.

و بناء على تقرير الخبرة المودع بكتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 20/09/2019 و الذي خلص من خلاله الخبير إلى تحديد التعويض المستحق في مبلغ 475.000,00 درهم، و ذلك استنادا للعناصر التالية:

التعويض عن الحق في الكراء: 341.760,00 درهم.

التعويض عن الزبناء و السمعة التجارية: 62.688,00 درهم.

التعويض مقابل مصاريف الانتقال: 21.544,00 درهم.

التعويض عن التحسينات: 50.000,00 درهم.

و بناء على إدلاء المدعية بمذكرة تعقيب بواسطة نائبها بجلسة 15/10/2019 جاء فيها أن الخبير لم يتقيد بالحكم التمهيدي وبالغ في تقدير التعويض الاحتياطي عن إفراغ المحل موضوع النزاع خاصة فيما يتعلق بالتعويض عن حق الايجار والزبناء والسمعة التجارية ، وأن المعايير التي استند عليها لاتعكس حقيقة التعويض الذي خلص إليه بالنظر الى حالة المحل التجاري ودخله السنوي المصرح به لإدارة الضرائب مما يكون معه التقرير مشوب بعدم الموضوعية ويتعين خفض التعويض الاحتمالي المقترح من طرف الخبير الى الحد الذي يعكس القيمة الحقيقية الراهنة للمحل، ملتمسة رد كافة مزاعم المدعى عليهم والحكم وفق الطلب .

و بناء على إدلاء المدعى عليها بمذكرة تعقيب بعد الخبرة بواسطة نائبها بجلسة 15/10/2019 جاء فيها أساسا أن السيد الخبير اقترح تحديد قيمة التعويض عن فقدان الأصل التجاري في مبلغ 130.678 درهم وأن المبلغ المقترح لا يتناسب وقيمة الأصل التجاري من حيث الموقع والمساحة والنشاط التجاري والسمعة التجارية الى غير ذلك وأنه يستحيل عيها العثور على محل تجاري مماثل خاصة اذا اخذنا بعين الاعتبار موقعه والسومة الكرائية للمحل وأنه لهذا السبب فانها تلتمس من المحكمة الأمر بإجراء خبرة قضائية مضادة واحتياطيا اقترح السيد الخبير تحديد قيمة الأصل التجاري في مبلغ 130.678 درهم وأن نتيجة الخبرة غير ملزمة للمحكمة وأن تقرير التعويض يخضع لسلطة المحكمة التقديرية ، ملتمسة أساسا اجراء خبرة قضائية مضادة واحتياطيا الحكم على المدعى عليها بأدائها لفائدة المدعى عليها تعويضا اجماليا وقدره 200.000 درهم وتحميلها الصائر

وبعد استيفاء الإجراءات المسطرية ، صدر الحكم المشار اليه اعلاه، استأنفته الطاعنة وجاء في اسباب استئنافها حول الخبرة أن المحكمة الابتدائية قضت بالمصادقة على تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير السيد سعيد (ف.) و أنه و خلافا لما ذهبت إليه المحكمة الابتدائية فإن تقرير السيد الخبير لا يتسم نهائيا بالموضوعية ذلك أنه حين تحديده لقيمة التعويض عن حق الكراء افترض كون السومة الكرائية الحالية لمحل مماثل للمدعى فيه هي 1000 درهم و أن الطاعنة تستغرب فعلا لموقف السيد الخبير الذي سمح لنفسه أن يدعي مثل هذه السومة الكرائية و الحال أنه يعلم أكثر من غيره أن محل مماثل لا يمكن أن تقل السومة الكرائية عن مبلغ 3000 درهم كما أن السيد الخبير حين احتسابه للتعويض عن الزبناء و السمعة التجارية اقترح تحديد الدخل السنوي في مبلغ 30.000 درهم و الحال أن المحل المدعى فيه مخصص لصناعة الحلوى و إعادة بيعها و ان مدخوله يفوق 120.000 درهما سنويا و أنه من جهة أخرى و خلافا لرأي السيد الخبير فإنه يستحيل على العارضة أن تتخذ محلا مماثلا داخل سنة فبالأحرى أن تقوم بتعويض الزبناء و السمعة التجارية داخل الأجل المذكور كما أن السيد الخبير لم يقترح نهائيا تعويضا عن مصاريف الإصلاحات و التحسينات و الحال أنه لا يعقل أن تستغل العارضة المحل لمدة تزيد عن 15 سنة و لا تقوم بإصلاحات كما أن طبيعة النشاط الذي تمارسه العارضة يتطلب منها و بشكل اعتيادي بالقيام بإصلاحات و إضافة تحسينات وبخصوص التعويض ذلك أن المحكمة الابتدائية حددت التعويض عن الحرمان من الأصل التجاري مبلغ 131.000 درهم و أن تقدير التعويض يخضع لسلطة المحكمة التقديرية و يلاحظ أن التعويض المحدد من طرف المحكمة الابتدائية لا يتناسب وقيمة الأصل التجاري مما يتعين رفعه إلى مبلغ 200.000 درهم لذلك تلتمس الطاعنة تأييد الحكم الابتدائي مبدئيا مع تعديله و ذلك بالرفع من التعويض إلى مبلغ 200.000 درهم واحتياطيا الأمر بإجراء خبرة قضائية و تحميل المستأنف عليها الصائر.

وعزز المقال بنسخة حكم .

وبناء على مذكرة جواب مع استئناف فرعي المدلى بهما من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 05/02/2020 جاء في الجواب على الاستئناف الأصلي أنه جاء مخالفا لمقتضيات المادة 142 من ق.م.م مما يتعين عدم قبوله شكلا وفي الموضوع أن الطاعنة اسست اوجه استئنافها على سبب وحيد وهو اعتماد خبرة غير موضوعية وغير مناسبة وأن ما نعته المستأنفة لا وجود له ذلك ان الحكم اسس تعليله لوجه ما قضى به على احترام الخبير لمقتضيات المادة 63 وأن تقريره المطعون فيه وقف على جميع عناصر الاصل التجاري مقارنة بغيره مؤكدا غياب اصلاحات او تحسينات مما يؤكد احترام بعض الشروط الموضوعية من طرف الخبير والحكم الصادر بالمصادقة عليه صحيح ومؤسس قانونا من حيث المبدأ يتعين تاييده بعد خفض التعويض المحكوم به في هذا الشق وحول الاستئناف الفرعي أن العارضة تعيب على الحكم المطعون فيه في الشق المتعلق بالتعويض الصادر في مقال المطعون ضدها المضاد و القاضي بمبلغ 131.000.00 درهم بانعدام التعليل الأساس لكون الحكم لم يبين سنده القانوني و الواقعي في تقدير التعويض المذكور و لكون الخبرة لم تحدده المعايير المنصوص عليها قانونا و مع ذلك صادق عليها الحكم فكان غير معلل مما يتعين إلغاؤه في هذا الشق و حفظ التعويض المقترح إلى الحد المناسب لذلك تلتمس العارضة في الاستئناف الأصلي التصريح بعدم قبوله شكلا و برفضه موضوعا و في الاستئناف الفرعي الحكم بإلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به في المقال المضاد من تعويض إحتمالي و بعد التصدي خفضه إلى الحد المناسب للقيمة الراهنة لعناصر الأصل التجاري في حالة الحرمان من حق الرجوع مع ما يترتب على ذلك قانونا.

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 12/02/2020.فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة19/02/2020.

محكمة الاستئناف

حيث عرض كل من المستأنفتين الاصلية والفرعية أسباب استئنافهما وفق ما سطر اعلاه.

وحيث يتعلق الامر حسب الخبرة المنجزة ابتدائيا بمحل يوجد بمدينة اسفي يستغل في بيع الحلويات سومته الكرائية 250 درهم

وحيت ان الثابت من الحكم المطعون فيه ان محكمة الدرجة الاولى اعتمدت في تحديد التعويض المستحق للمكترية (المستأنفة اصليا) جراء الافراغ على المعطيات التي توفرت لديها من مساحة المحل المكرى ، و طبيعة النشاط التجاري الممارس فيه، و كذا قيمة السومة الكرائية و القيمة المحددة للأصل التجاري و بالتالي يكون التعويض المحدد من طرفها عن فقدان المستأنفة لأصلها التجاري قد جاء مناسبا، لا سيما وأنه و خلافا لما تمسكت به المستانفة اصليا فانها لم تدل بما يفيد قيامها بإصلاحات او تحسينات على المحل ذلك ان التعويض عن التحسينات رهين باثباته, كما انها لم تثبت تحقيقها دخلا ماديا يفوق ما توصل اليه الخبيرو انه و خلاف لما تمسكت به المستانفة فرعيا فان الحكم الابتدائي كان صائبا لما حدد التعويض اعتمادا على الخبرة المنجزة و كذا ما توفر لديه من معطيات خاصة بالاصل التجاري موضوع دعوى الافراغ.

وحيث انه بذلك يكون ما تمسكت به كل من المستأنفة اصليا او المستانفة فرعيا على غير اساس ، و الحكم المطعون فيه في محله و يتعين تأييده.

وحيث يتبين من خلال ما ذكر عدم جدية الاستئنافين الاصلي والفرعي مما يتعين معه ردهما وتأييد الحكم المستأنف

وحيث يتعين تحميل كل مستأنف صائر استئنافه

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستئنافين الأصلي و الفرعي .

في الموضوع :بتأييد الحكم المستانف مع تحميل كل مستأنفة صائر استئنافها .