Mot clé
Preuve des améliorations

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation prévus par la loi n°49-16. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité sur la base d'un rapport d'expertise.

Le bailleur, appelant principal, contestait cette évaluation, notamment l'indemnisation de la clientèle en l'absence des quatre déclarations fiscales requises et celle des améliorations faute de preuve, tandis que le preneur, par appel incident, sollicitait l'octroi de l'intégralité du montant préconisé par l'expert. La cour retient que le preneur ne peut prétendre à une indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale faute de produire les quatre dernières déclarations fiscales exigées par l'article 7 de la loi précitée.

Elle écarte également l'indemnisation des améliorations, le preneur ne rapportant pas la preuve de leur réalité et de leur coût en application de l'article 399 du code des obligations et des contrats. Toutefois, la cour réévalue d'office le préjudice lié à la perte du droit au bail, considérant que l'ancienneté de la relation contractuelle, près de cinquante ans, justifie l'application d'un coefficient multiplicateur supérieur à celui retenu par l'expert.

Statuant dans les limites des conclusions des parties conformément à l'article 3 du code de procédure civile, la cour ne peut cependant allouer un montant supérieur à celui réclamé par le preneur dans son appel incident. Le jugement est donc confirmé mais réformé sur le quantum, l'indemnité d'éviction étant portée au montant total initialement fixé par l'expert.

Saisi d'un appel contre un jugement ordonnant l'éviction d'un preneur pour reprise personnelle moyennant une indemnité, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'évaluation de cette dernière. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise.

L'appelant contestait tant la régularité formelle du congé que le montant de l'indemnité allouée. Après avoir ordonné une nouvelle expertise en cause d'appel, la cour procède à une appréciation souveraine des conclusions des deux rapports successifs.

Elle écarte ainsi le poste relatif aux améliorations et réparations retenu par le second expert, faute pour le preneur de produire des justificatifs probants quant à la réalité et à la localisation des travaux. La cour retient cependant les montants proposés par ce même expert pour le droit au bail et les frais de déménagement, et y ajoute l'évaluation de la perte de clientèle issue du premier rapport d'expertise, le second expert n'ayant pas statué sur ce point.

En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement entrepris en rehaussant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères de fixation de ses différentes composantes. Le tribunal de commerce, tout en validant le congé pour reprise, avait substantiellement réduit le montant de l'indemnité proposée par l'expert judiciaire, en minorant notamment la valeur du droit au bail et la compensation pour perte de clientèle.

Le preneur appelant contestait cette minoration, soutenant que le premier juge avait arbitrairement écarté les conclusions motivées de l'expertise. La cour d'appel de commerce retient que l'expert a correctement appliqué les critères légaux, notamment ceux prévus par l'article 7 de la loi 49-16, pour évaluer les différents éléments du fonds de commerce.

Elle juge que pour un bail d'une durée supérieure à quarante ans, l'évaluation du droit au bail doit tenir compte de la valeur locative réelle et d'un coefficient multiplicateur adéquat, et que la compensation pour perte de clientèle ne saurait être limitée à une seule année de bénéfices. La cour ajoute que la preuve des améliorations apportées au local peut résulter de la seule constatation visuelle de l'expert, sans qu'il soit nécessaire de produire des factures.

En conséquence, la cour réforme le jugement entrepris en rehaussant le montant de l'indemnité d'éviction pour le porter au niveau de l'évaluation expertale et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un appel contestant l'évaluation de l'indemnité due au preneur pour les améliorations apportées au local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante du rapport d'expertise et les limites de l'office du juge. Le tribunal de commerce avait fixé le montant de cette indemnité après avoir été saisi d'une demande reconventionnelle du preneur à cette fin.

L'appelant soutenait que le premier juge avait statué ultra petita et que l'évaluation des améliorations était infondée en l'absence de production des factures correspondantes. La cour écarte le premier moyen, relevant que le tribunal avait été valablement saisi par la demande reconventionnelle du preneur tendant à la désignation d'un expert.

Sur le fond, la cour retient que les constatations matérielles de l'expert judiciaire suffisent à établir l'existence et la consistance des améliorations, la production de factures n'étant pas une condition de leur indemnisation. Elle ajoute que le juge dispose d'un pouvoir souverain pour, au vu du rapport, ajuster le montant de l'indemnité afin de tenir compte de la dépréciation des aménagements due à leur ancienneté.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce examine les composantes de cette indemnité en cas de cessation prolongée d'exploitation du fonds. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour usage personnel et alloué au preneur une indemnité calculée sur la base d'une expertise.

L'appel principal du bailleur soulevait la question de l'existence même du fonds de commerce et du droit à indemnisation pour la perte de clientèle, tandis que l'appel incident du preneur visait la réévaluation des améliorations. La cour retient que, au visa de l'article 7 de la loi 49-16, le preneur ne peut prétendre à une indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale faute de produire ses déclarations fiscales des quatre dernières années.

Elle écarte également une partie des factures de travaux, jugeant inopérantes celles antérieures à un constat d'huissier décrivant des lieux dénués d'aménagements et considérant que celles postérieures au congé relèvent de la constitution de preuve à soi-même. La cour fixe néanmoins l'indemnité en considération de la valeur du droit au bail, appréciée au regard de l'ancienneté de l'occupation et de la situation de l'immeuble, ainsi que des frais de déménagement et des seules améliorations justifiées.

La demande de rétractation conditionnelle du congé par le bailleur est rejetée, un tel désistement devant être pur et simple. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit.

Saisi d'un appel principal et d'un appel incident portant exclusivement sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'appréciation de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour démolition et reconstruction et fixé, sur la base d'un rapport d'expertise, le montant de l'indemnité due au preneur en cas de privation de son droit au retour.

Le preneur appelant principal sollicitait la majoration de cette indemnité en contestant les conclusions de l'expert, tandis que le bailleur, par un appel incident, en demandait la réduction en invoquant l'insuffisance de motivation du jugement. La cour d'appel de commerce retient que le premier juge a souverainement apprécié la valeur de l'indemnité en se fondant sur les éléments concrets du dossier, tels que la superficie du local, la nature de l'activité et le rapport d'expertise.

Elle écarte les griefs du preneur relatifs à la sous-évaluation du fonds de commerce, relevant que ce dernier n'apporte aucune preuve des améliorations prétendument réalisées ni d'un revenu supérieur à celui retenu par l'expert. La cour rejette également le moyen du bailleur tiré du défaut de motivation, considérant que le jugement était suffisamment fondé sur les données de l'expertise et les pièces versées aux débats.

En conséquence, les deux appels étant jugés non fondés, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour reprise à usage personnel moyennant le paiement d'une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la contestation du motif du congé et du montant de l'indemnité. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande d'éviction tout en minorant l'indemnité proposée par l'expert judiciaire.

L'appelant soutenait que le motif de reprise était fallacieux et que l'indemnité allouée était insuffisante. La cour écarte le moyen tiré de la validité du congé en retenant que le motif d'usage personnel, dès lors qu'il ouvre droit à une indemnité d'éviction complète, ne peut être contesté par le preneur.

Elle juge que seules les causes privatives de l'indemnité peuvent faire l'objet d'un débat judiciaire. Concernant le montant de l'indemnité, la cour considère que c'est à bon droit que le premier juge a écarté la facture relative aux travaux d'amélioration, dès lors que celle-ci a été établie postérieurement à la notification du congé et apparaît ainsi comme un document de circonstance dénué de force probante.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial dont le congé avait été délivré pour reprise personnelle. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction, subordonnée au versement d'une indemnité fixée sur la base d'une expertise judiciaire. L'appelant principal, le bailleur, contestait le montant de l'indemnité en arguant de l'interruption d'activité du preneur et de l'irrégularité des factures de travaux, tandis que l'appelant incident, le preneur, en sollicitait la majoration en critiquant la méthode d'évaluation de l'expert. La cour d'appel de commerce écarte les deux moyens en validant le rapport d'expertise. Elle retient que l'expert a correctement tenu compte de la fermeture temporaire du fonds pour travaux en se fondant sur les deux dernières déclarations fiscales disponibles, faute pour le bailleur de prouver une perte définitive de la clientèle. La cour juge également que l'absence d'adresse sur les factures de travaux ne les prive pas de leur force probante dès lors qu'elles identifient le preneur et que leur lien avec les améliorations du local n'est pas sérieusement contesté. En l'absence d'éléments probants contraires apportés par les parties pour contester l'évaluation objective du fonds de commerce, la cour considère que le montant fixé par le premier juge est justifié. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'appréciation de la valeur du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur une première expertise. Le bailleur contestait ce montant en invoquant la méconnaissance par l'expert des critères légaux d'évaluation, notamment la prise en compte des déclarations fiscales des quatre dernières années, tandis que le preneur sollicitait une majoration en se prévalant du prix d'acquisition du fonds et du coût des améliorations. La cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise, retient que l'évaluation de l'indemnité doit reposer sur les éléments prévus par l'article 7 de la loi 49-16. Elle écarte les documents produits par le preneur, considérant que l'acte de cession initial ne mentionnait aucun prix et qu'une reconnaissance de dette ultérieure, émanant d'un seul héritier, est dépourvue de force probante. De même, la facture relative aux travaux d'amélioration est jugée non pertinente dès lors qu'elle ne concerne pas le local litigieux. La cour estime par conséquent que le montant proposé par le second expert, qui s'est fondé sur les déclarations fiscales disponibles pour déterminer le chiffre d'affaires, reflète une juste réparation du préjudice subi. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est réduit conformément aux conclusions de la seconde expertise.

Saisi d'un double appel portant sur la fixation d'une indemnité d'éviction pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce précise les composantes de l'indemnisation due au preneur évincé. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité sur la base d'un rapport d'expertise, dont le montant était contesté tant par le bailleur que par le preneur. La cour écarte la demande du preneur visant à inclure le coût des améliorations, faute de preuve probante de leur réalité et de leur imputation au local. Elle retient également que les frais de réparation et d'aménagement d'un nouveau local ne figurent pas parmi les éléments de l'indemnité d'éviction légalement définis. La cour censure cependant le calcul de première instance en ce qu'il indemnisait doublement la perte de bénéfices sous deux qualifications distinctes, ce qui la conduit à réduire le montant alloué à ce titre. Elle ajoute en revanche au calcul les frais de déménagement, qui avaient été omis par le premier juge. Le recours en inscription de faux visant une pièce déjà écartée des débats est rejeté comme étant devenu sans objet. Le jugement est en conséquence confirmé dans son principe mais réformé sur le quantum de l'indemnité, qui se trouve réduit.