وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

حيث تقدم محمد (ل.) بواسطة دفاعه بتاريخ 28/12/2018 بمقال استئنافي ، يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 17/07/2017 تحت عدد 3065 في الملف عدد 3587/8222/2017 و القاضي في الشكل: بقبول الدعوى ، وفي الموضوع : بإفراغ المدعى عليه الأصلي حسن (ر.) هو ومن يقوم مقامه أو بإذنه من المحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] القنيطرة، وذلك بعد إيداع المدعي أصليا محمد (ل.) لفائدته تعويضا كاملا قدره ثلاثمائة ألف درهم ، وتحميل الطرفين الصائر بالنسبة.

كما تقدم حسن (ر.) باستئناف فرعي لنفس الحكم ، مؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 27/03/2019 .

وحيث قدم المقال الاستئنافي مستوفيا للشروط الشكلية المطلوبة قانونا مما يتعين معه التصريح بقبوله شكلا ، وبالتبعية قبول الاستئناف الفرعي الذي قدم وفق مقتضيات الفصل 135 من ق م م.

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن أحمد (رت.) تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالرباط ، مؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 17-10-2017 يعرض فيه انه يملك المحل الكائن بزنقة [العنوان] القنيطرة، و الذي يعتمر منه حسن (ر.) المحل التجاري المستخرج منه على وجه الكراء، بسومة كرائية قدرها 726 درهم، و انه يرغب في استرجاع محله قصد استغلاله شخصيا و أنه قد بادر إلى توجيه إنذار للمدعى عليه قصد الإفراغ توصل به هذا الأخير بتاريخ 06/07/2017 ، و لم يستجب لفحوى الإنذار ، لأجله يلتمس الحكم بتصحيح الإشعار بالإفراغ و الحكم تبعا لذلك بإفراغ المدعى عليه من المحل الكائن بالعنوان أعلاه و الحكم بالنفاذ المعجل و تحميل المدعى عليه الصائر و أرفق مقاله بإنذار و محضر تبلیغ و حكم.

وبناء على المذكرة الجوابية مع مقال مضاد مؤدى عنه المدلى بها من طرف المدعى عليه بتاريخ 16/07/2018 ، و التي جاء فيها أن الإنذار المحتج به جاء خرقا لشكليات المتطلبة قانونا ، ذلك أن الإنذار لا يعتبر إجراء من إجراءات الدعوى ، و إنما تصرف قانوني ، و بالتالي فمتلقيه أي المكتري يجب أن يكون على بينة من صفة باعثه، و إلا لن يرتب أية أثار قانونية، و أنه جاء مخالفا لروح التشريع لما يتضمنه من خروقات ، إذ أن إنذار جاء مباشرا و غیر صادر عن السيد رئيس المحكمة الابتدائية التجارية بالرباط، و أن الإنذار يعد باطلا، و أن السبب الذي بني عليه لم يبق له أساس قانوني وواقعي سليم ،على اعتبار أن المشرع المغربي سن شكليات التي يجب احترامها في الإنذار، ذلك أنه بالإطلاع عليه يتبين أنه لم يعلن بصفة صريحة عن رغبته في إنهاء عقد الكراء، و من جهة أخرى فإن محضر تبليغ الإنذار غير مستوف للشروط المتطلبة قانونا ، و حول الطعن في سبب الإفراغ فان السبب الذي اعتمده المدعي في توجيه الإشعار بالإفراغ ، المتمثل في الرغبة في الاستغلال الشخصي، يبقى غير وجيه من الناحية الواقعية و القانونية ، ذلك أن المدعي لم يدل للمحكمة بما يعزز طلبه من جهة، و أن صفته غير ثابتة في النازلة ، و أن الوثائق المدلى بها، و المرفقة بصحيفة الادعاء لا ترقى حجة في إثبات صفة هذا الأخير، الذي سبق و أن عمد إلى توجيه إنذار يتبنى فيه نفس السبب ، بين نفس الأطراف ، فتح لها ملف بالمحكمة التجارية بالرباط تحت عدد 4006/ 8206 /2016 حكم عدد 1118 بتاريخ 03/27/2017 قضت فيه المحكمة بعدم قبول الدعوى، مما يتعين معه التصريح بعدم قبول الدعوى شكلا لسبقية البت، لأجله يلتمس الحكم ببطلان الإنذار لخرقه الشكليات المتطلبة قانونا، و بصفة احتياطية الحكم بتعويض مسبق قدره 50000 درهم، و الأمر تمهيديا بإجراء خبرة على المحل المطلوب الحكم بإفراغه يعهد بها إلى احد الخبراء في الشؤون التجارية تحدد مهمته في استدعاء الأطراف طبقا للفصل 63 من قانون المسطرة المدنية ، لتحديد التعويض الكامل المستحق له ، مع حفظ حقه في التقديم بمطالبه الختامية على ضوء الخبرة ،و تحميل المدعى عليه الصائر.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 06/ 02 /2018 و القاضي بإجراء خبرة تقويمية يعهد للقيام بها للخبير نجيب اسكير .

و بناء على تقرير الخبرة المودع بكتابة ضبط هذه المحكمة بتاريخ 09/05/2018.

و بناء على المستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف المدعى عليه بواسطة نائبه بتاريخ 26/06/ 2018 ، و المؤداة عنها الرسوم القضائية و التي جاء فيها أن تقرير السيد الخبير جاء مخالفا لمقتضيات الأمر التمهيدي و لم يحترم الشكليات المنصوص عليها في قانون المسطرة المدنية الفصل 63 و ما بعده، و كذا مقتضيات الحكم التمهيدي، ذلك أن العارض لم يتم استدعاؤه بشكل قانوني ، مما تكون معه الخبرة غير حضورية بالنسبة له، و يتعين تبعا لذلك استبعادها لإخلالها بالشكليات المتطلبة قانونا ، و الحكم من جديد بإجراء خبرة حسابية جديدة تحفظ للعارض كافة حقوقه، و في الموضوع فان المحل التجاري و حسب الثابت من وثائق الملف مختص في إعداد الوجبات ( مطعم) و بمواصفات حديثة، و بموقع استراتيجي يعرف رواجا تجاريا مهما، و أن الخلاصات التي توصل إليها السيد الخبير لا تنسجم و الوضعية الحقيقية و الراهنة للمحل الذي يعرف رواجا تجاريا مهما، و أن السيد الخبير قد عاين كون المحل في ملتقى شارع رئيسي (الباشا عبد الحميد) و المدارة المؤدية إلى الخبازات و الذي يعرف حركية مستمرة و رواجا مستمرا صحبته (صور) كما أن المحل به تحسينات مهمة تزيد قيمتها عن 97.310,00 درهم ،و أن الثابت انه عمد لشراء الأصل التجاري بتاريخ 04 /08/ 2003 ، و من تم يبقى محقا في المطالبة بتعويض مستقل عن باقي عناصر الأصل التجاري، إعمالا لمقتضيات المادة 25 من القانون 49/16 ، و عليه فان العارض يسجل تحفظه بخصوص تقرير السيد الخبير ، حول ما توصل إليه من خلاصات على اعتبار آن محلات تجارية بنفس المنطقة وصلت قيمة الأصل التجاري بها ( ستة مائة ألف درهم 600.000,00 درهم ) سيما وأن الأمر يتعلق بمحل تجاري به مطعم لإعداد الوجبات بمواصفات حديثة، و باسم تجاري و بسمعة تجارية و زبائن، كلها عناصر لم يتم تقديرها بشكل موضوعي، لأجله يلتمس الحكم باستبعاد الخبرة و الحكم من جديد بإجراء خبرة حسابية جديدة، و بصفة احتياطية فان العارض يجد نفسه محقا في المطالبة بتعويض إجمالي يقدره العارض بكل اعتدال في مبلغ لا يقل عن 600.000,00 درهم مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميل المدعى عليه الصائر.

و أرفق مقاله بشواهد الملكية و 8 صور شمسية للفواتير سبق الإدلاء بها للسيد الخبير وصور فوتوغرافية.

و بعد مناقشة القضية، صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه، استأنفه المدعى عليه الأول محمد (ل.) ، و جاء في أسباب استئنافه بعد ذكر موجز الوقائع ، أن الحكم المستأنف اعتمد في قضائه على تقرير الخبرة المنجزة من طرف الخبير نجيب اسكير ، الذي لا يتضمن من العناصر والبيانات ما يكفي لتبيان الضرر الحاصل للمكتري جراء الإفراغ ، إذ أشار إلى أن المدعى عليه قدم إقرارا ضريبيا عن سنة 2017 ، في حين أن الفصل 7 من القانون رقم 49-16 ينص على أن التعويض يشمل قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من تصريحات الضريبية لأربع سنوات الأخيرة ، مما يؤكد أن المستأنف عليه لم يكن يصرح بأي دخل طيلة مدة استغلاله للمحل ، الشيء الذي دفع العارض إلى تقديم طلب استجواب لمصلحة الضرائب ، فأنجز السيد المفوض القضائي محضرا أثبت فيه أنه وحسب النظام الجزافي ، فإن التصريح السنوي لسنة 2016 هو 47.850,00 درهم ، ولسنة 2017 هو 52.280,00 درهم ، وأما سنة 2015 و 2016 فكان المحل متوقفا عن النشاط ، مما يتبين معه أن المستأنف عليه لم يكتسب بعد الأصل التجاري الذي يستوجب معه الحصول على تعويض، كما أن الفواتير المدلى بها من أجل إثبات القيام بالإصلاحات ، لا تحمل عنوان المحل ، علاوة على ذلك فإن ما حدده الخبير من تعويض يعادل قيمة العقار بأكمله. لأجله يلتمس قبول الاستئناف شكلا لوقوعه داخل الأجل. وفي الموضوع : إلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي : الحكم برفض الطلب ، أو الأمر بإجراء خبرة ، واحتياطيا تعديل الحكم المستأنف ، وتخفيض التعويض المقابل للإخلاء إلى الحد المعقول ، وتحميل المستأنف عليه الصائر . وأرفق مقاله بنسخة من الحكم المستأنف.

و بناء على المذكرة الجوابية المرفقة باستئناف فرعي مؤداة عنه الرسوم القضائية ، والمدلى بهما من طرف نائب المستأنف عليه خلال جلسة 27/03/2019 ، يعرض من خلالهما أن الوثائق المقدمة للخبير وثائق رسمية ، لم يتم الطعن فيها بموجب قانوني، وأن العارض ومنذ ما يزيد عن 20 سنة وهو يستغل المحل ، إذ أنه اشترى الأصل التجاري سنة 2003 ، أي قبل شراء المستأنف عليه للعقار، مما يكون معه نعي المستأنف غير سليم ، وأما محضر الاستجواب المدلى فقد صدر بناء على أمر رئيس المحكمة الابتدائية بالقنيطرة ، وهو أمر يخرج عن اختصاصه مادام النزاع معروضا في الجوهر أمام المحكمة التجارية ، كما أن الأمر يتعلق بمحل تجاري ، فضلا على أن المحضر المنجز يخرج عن اختصاص المفوض القضائي المحدد بمقتضى المادة 15 من القانون رقم 81/03 المتعلق بتنظيم مهنة المفوضين القضائيين ، وفي الاستئناف الفرعي ، فإن السبب الذي سبب به المكري الإنذار بالإفراغ هو الرغبة في الاستعمال الشخصي ، وهو سبب غير ثابت اعتبارا لكل المكري يتوفر على مجموعة من الأملاك العقارية ، مما يتعين معه الحكم ببطلان السبب الذي أسس عليه الإنذار، هذا من جهة ، ومن جهة أخرى فإن الخبير لم يحدد في تقريره عناصر الأصل التجاري بشكل ينسجم ووضعية المحل ، وموقعه الاستراتيجي ، والرواج التجاري الذي يعرفه ، لذلك يلتمس رد الاستئناف الأصلي ، وفي الاستئناف الفرعي الحكم بالرفع من مبلغ التعويض إلى مبلغ 600.000,00 درهم مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل، وتحميل المستأنف عليه فرعيا الصائر ابتدائيا واستئنافيا . وأرفق مذكرته بصور من: رخصة إدارية ، وشهادة بموافقة المالك على ممارسة النشاط، ووصولات كرائية ، وتقرير خبرة.

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 03/04/2019 تخلف عنها نائب الطاعن رغم تبليغه بكتابة ضبط هذه المحكمة، وحضر نائب المستأنف عليه ، فتقرر اعتبار القضية جاهزة، فتم حجزها للمداولة لجلسة 17/04/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث عاب المستأنفان أصليا وفرعيا على الحكم المستأنف ما سطر بمقاليهما.

وحيث إنه من الثابت أن صفة الطاعن أصليا كمالك للعقار ، وكمؤجر للعين موضوع طلب الإفراغ ، قائمة سواء من خلال الحكم السابق الصادر بين الطرفين ، أو من خلال شهادة الموافقة الصادرة عن المالك، والتي أدلى بها المكتري للسلطات الإدارية من أجل الحصول على الرخصة لمزاولة النشاط ، علما أن من أدلى بحجة فهو قائل بما فيها ، هذا من جهة ، ومن جهة أخرى فإن تمسك المستأنف عليه بسبقية البت في الطلب ، بصدور حكم قضى بعدم قبول الطلب ، فليس في الملف ما يثبت صدور هذا الحكم ، فضلا على أن سبقية البت تثبت للأحكام الفاصلة في موضوع النزاع ، دون تلك القاضية بعدم القبول .

وحيث إنه وخلافا لما تمسك به الطاعنان ، فإن الحكم المستأنف علل قضاءه تعليلا قانونيا سليما ، ذلك أنه بالاطلاع على تقرير الخبرة ، يتبين بأن الخبير أخذ بعين الاعتبار كون المحل المكترى كان متوقفا عن النشاط خلال السنتين السابقتين عن سنة 2016 و2017 ، وذلك من أجل الإصلاح ، واعتمد في احتساب قيمة النشاط التجاري على التصريحين الضريبيين المدلى بهما ، ليحدد فقط متوسط الدخل عن السنتين المصرح بهما دون غيرهما ، كما أن المستأنف أصليا لم يثبت أن التوقف عن النشاط كان نهائيا أو ترتب عليه فقدان الزبناء وضياع السمعة التجارية ، وأما بشأن سبب الاستئناف المتعلق بكون الخبير حدد التعويض عن التحسينات على الرغم من كون الفواتير المقدمة لا تشير لرقم المحل، فإنه من المعلوم أن بيان عنوان المحل المعني بالإصلاح لا يعد شرطا لازما لقبول الفاتورة ، ولصحة الاحتجاج بها في مثل هذه الأحوال، طالما أن هذه الفواتير تشير إلى اسم المستأنف عليه أصليا ، وتحدد قيمة الإصلاح ، وتاريخ صدورها ، وأنه على من يدعي أن الفواتير تتعلق بمعاملة أخرى غير أشغال الإصلاح التي خضع لها المحل المدعى فيه ، فعليه إثبات ذلك، مما يبقى معه هذا السبب من أسباب النعي على الخبرة هو الآخر غير مؤسس.

وحيث إن تقرير الخبير جاء موضوعيا اعتمد فيه محرره على المعاينة الميدانية للمحل ومحيطه، وعلى نوع النشاط الممارس به ، وأن الطاعنين لم يدليا من جانبهما بما يفيد مخالفة التحديد المشار إليه ، للسومة الجاري بها العمل بنفس المنطقة ، وبخصوص نفس الامتيازات التي يحظى بها المحل المطلوب إفراغه ، مما يكون معه الاستئنافين الأصلي والفرعي غير مرتكزين على أساس قانوني ، ويتعين ردهما ، مع تأييد الحكم المستأنف وتحميل كل طاعن صائر طعنه .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا وعلنيا وحضوريا.

في الشكل : قبول الاستئنافين الأصلي والفرعي .

في الموضوع: بتأييد الحكم المستأنف وتحميل كل مستأنف صائر استئنافه.