وبعد المداولة طبقا للقانون.

بناء على المقال الإستئنافي الذي تقدم به المستأنف بواسطة نائبه،والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 05/03/2021 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاءبتاريخ26/11/2020 في الملف عدد 1212/8219/2020 والقاضي في الشكل بقبول الطلبات الأصلية والمضادة، في الموضوع في الطلب الأصلي والإضافي بأداء المدعى عليه للمدعية مبلغ 53900.00درهم عن واجبات الكراء عن المدة من 01/07/2014 إلى متم نونبر 2020 وتعويض عن التماطل 2500.00درهم وشمول الحكم بالنفاذ المعجل في حدود واجبات الكراء وبإفراغ المدعى عليه هو ومن يقوم مقامه من المحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء وتحميل المدعى عليه الصائر.

في الطلب المضاد بأداء المدعى عليها فرعيا مبلغ 215000.00درهم تعويضا عن الإفراغ وتحميل الصائر على عاتق المكتري وبرفض باقي الطلبات.

في الشكل:

*في الإستئناف الأصلي:حيث إن الثابت من وثائق الملف أن الطاعن بلغ بالحكم المستأنف بتاريخ 18/02/2021 وبادر إلى استئنافه بالتاريخ المذكور أعلاه، أي داخل أجله القانوني،ونظرا لتوفره على باقي الشروط صفة وأداء فهو مقبول شكلا.

*في الإستئناف الفرعي: حيث قدم الإستئناف المذكور وفق شروطه الشكلية المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا.

*في الطلب الإضافي: حيث إن الطلب المذكور قدم وفق شروطه الشكلية المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا.

وفي الموضوع:

يستفاد من وثائق الملف أن المدعية تقدمت بواسطة نائبها بمقال افتتاحي للدعوى تعرض من خلاله أنها قامت بكراء المحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء بمشاهرة قدرها 700.00درهم للمدعى عليه والذي وجهت إليه إنذارا من أجل الإفراغ بسبب عدم الأداء والإغلاق والإستعمال الشخصي توصل به بتاريخ 07/08/2019.

ملتمسة الحكم على المدعى عليه بأداء مبلغ 41300.00درهم واجبات الكراء عن المدة من فاتح شهر يوليوز 2014 إلى متم شهر ماي 2019 وبكون العلاقة الكرائية أصبحت مفسوخة بقوة القانون وكونه أصبح محتلا بدون سند وعدم أحقيته للتعويض عن الإفراغ وبالمصادقة على الإنذار وإفراغ المدعى عليه هو ومن يقوم مقامه من المحل موضوع النزاع وتعويض عن التماطل قدره 5000.00درهم.

وأرفقت مقالها بصورة من عقد كراء وإنذار مع محضر تبليغه.

وبناء على إدلاء نائب المدعى عليه بمذكرة جوابية مع طلب مضاد التمس العارض من خلاله الحكم بتعويض مسبق قدره 10000.00درهم مع الأمر بإجراء خبرة لتحديد التعويض عن الإفراغ.

وبناء على الخبرة المنجزة من طرف الخبير السيد أحمد بوشامة حددت التعويض عن الإفراغ في مبلغ 215000.00درهم وتعقيب طرفي النزاع على الخبرة المذكورة أصدرت المحكمة الحكم المطعون فيه بالإستئناف.

أسباب الإستئناف.

تمسك الطاعن في إستئنافه للحكم المذكور على كون المستأنف عليها لم تمتلك العقار إلا بتاريخ 14/02/2019 عن طريق البيع بالمزاد العلني ومن تم لاحق لها في المطالبة بواجبات الكراء عن مدة سابقة للتاريخ المذكور، كما أن واجبات الكراء المذكورة تم حجزها بمقتضى الأمر الصادر عن إدارة الضرائب ومن تم لا يمكن أداؤها للمكرية إلا بعد الإدلاء بما يفيد رفع الحجز، فضلا على أن الإنذار الموجه من طرف المستأنف عليها لا يتضمن عنوانها حتى يتم عرض واجبات الكراء عليها كما لم تبلغه بكونها أصبحت هي المالكة للعقار، مضيفا أن الإنذار الموجه إليه لم يبنى على سبب التماطل وإنما على سببي الإغلاق والإستعمال الشخصي وبالتالي تكون الخبرة المنجزة مجحفة في حقه بعدم أخذها بعين الإعتبار طول مدة الكراء وموقع العقار وصعوبة إيجاد محل مماثل وكذا الفواتير المستدل بها من أجل الإصلاحات والتحسينات كما أنها لم تحدد التعويضات الناتجة عن فقدان عناصر الأصل التجاري.

ملتمسا إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد ببطلان الإنذار أساسا وإحتياطيا إعتبار المستأنف عليها محقة في طلب واجبات الكراء عن المدة من 14/02/2019 إلى متم نونبر 2020 بمبلغ 15400.00درهم والحكم بإجراء خبرة لتحديد التعويض.

وأرفق مقاله بنسخة من الحكم المستأنف مع طي التبليغ ونسخة من إنذار.

وبناء على إدلاء نائب المستأنف عليها بمذكرة جوابية مع إستئناف فرعي أوضحت العارضة من خلالها أنها أصبحت مالكة للعقار ومن تم يحق لها المطالبة بواجبات الكراء طبقا للمادة 694 من ق ل ع وأنها تتوفر على محل مخابرة بمكتب دفاعها ومن تم كان على الطاعن عرض وإيداع واجبات الكراء بعنوان دفاعها، وبخصوص الحجز فإن العارضة إشترت العقار بواسطة البيع بالمزاد العلني وأن جميع الدائنين بما فيهم إدارة الضرائب استخلصوا ديونهم من منتوج البيع ومن تم فإن دفع المستأنف بعدم الأداء لوجود إشعار للغير الحائز رقم [المرجع الإداري] بتاريخ 28/05/2003 لا أساس له، كما أنها أشعرت هذا الأخير بصفتها حسب الثابت من محضر المعاينة المنجز من طرف المفوضة القضائية زهرة (ب.) بتاريخ 19/06/2019، وفي إستئنافها الفرعي أوضحت أن محكمة البداية لم تقضي بالإفراغ بعلة أن العارضة لم تنذر المكتري بذلك والحال أن الإنذار تضمن مطالبته بأداء واجبات الكراء وبمرور أجل 15 يوما دون أدائها أصبح متماطلا مما يتعين الحكم بإفراغه، وبخصوص التعويض فإن المحل موضوع الدعوى عبارة عن مخزن لا يعتبر أصلا تجاريا لعدم توفره على سجل تجاري ولا على تصريح ضريبي وليس له زبناء ولا يتوفر على أية تحسينات ما عدا صباغة جدرانه ومن تم لا يخضع لأحكام المادة السابعة من القانون 16.49.

ملتمسة تأييد الحكم المستأنف فيما قضى به من أداء لواجبات الكراء وإلغائه في شقه المتعلق برفض طلب الإفراغ للتماطل والحكم من جديد بإفراغ المستأنف عليه فرعيا ومن يقوم مقامه أو بإذنه من المحل موضوع النزاع تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 2000.00درهم أساسا وإحتياطيا بتأييد الحكم المستأنف جزئيا فيما قضى به من تعويض عن الإفراغ للإستعمال الشخصي مع تعديله بخفض التعويض إلى مبلغ 50000.00درهم.

وبناء على إدلاء نائب المستأنف بمذكرة تعقيبية أوضح العارض من خلالها أنه لاموجب للإحتجاج بمقتضيات المادة 694 من ق ل ع وأنه لا يمكن مطالبة المكتري بواجبات الكراء إلا بعد ثبوت إعلامه من طرف المالك الجديد بحوالة الحق، مؤكدا باقي دفوعاته.

ملتمسا الحكم وفق مقاله الإستئنافي ورد الإستئناف الفرعي.

و بناء على القرار التمهيدي الصادر بتاريخ 16/06/2021 القاضي بإجراء خبرة عهد بإنجازها إلى الخبير السيد عبد الإلاه العمراني.

وبناء على إدلاء نائب المستأنف أصليا بمذكرة تعقيب بعد الخبرة أوضح العارض من خلالها أن المبلغ الذي حددته الخبرة لا يرقى إلى قيمة المحل التجاري، وجاء مفتقدا للموضوعية بإعتماد السيد الخبير على تقديرات فردية، إذ حدد التعويض عن الحق في الكراء في 4سنوات والحال أن موضوع الدعوى لا يتعلق بالهدم وإعادة البناء وإنما بالإستعمال الشخصي، مضيفا أنه قام بعدة إصلاحات بقيمة 178080.00درهم تم أداؤها لفائدة شركة (ب.) بواسطة شيك بنكي تم الإدلاء به إلى الخبير، والذي قام بإستبعاده وحدد قيمة تلك الإصلاحات في مبلغ 30000.00درهم.

ملتمسا الأمر بإجراء خبرة ثانية.

وبناء على إدلاء نائبة المستأنف عليها أصليا بمذكرة تعقيب بعد الخبرة مع طلب إضافي أوضحت العارضة من خلالها أن الخبرة المنجزة أثبتت كون المحل موضوع الدعوى عبارة عن مخزن لا يتوفر على عناصر الأصل التجاري ولا يتوفر على التصاريح الضريبية، ولم تدخل عليه أية إصلاحات، وفي طلبها الإضافي أوضحت أن المكري تخلذت بذمته واجبات الكراء عن المدة من فاتح دجنبر 2020 إلى متم نونبر 2021 وجب فيها مبلغ 8400.00درهم.

ملتمسة الحكم وفق محرراتها السابقة والحالية.

وبناء على إدراج الملف بجلسة 17/11/2021 ألفي بالملف بمذكرة تعقيبية لنائب المستأنف أكد من خلالها العارض سابق دفوعاته، مضيفا بخصوص الطلب الإضافي كونه يعتبر طلبا جديدا، ملتمسا الحكم وفق مقاله الإستئنافي وباقي محرراته وعدم قبول الطلب الإضافي، تسلمت نائبة المستأنف عليها أصليا نسخة من المذكرة المذكورة،فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة01/12/2021 تم تمديدها لجلسة 15/12/2021.

محكمة الإستئناف.

*في الإستئنافين الأصلي والفرعي:

حيث دفع المكتري بكون المستأنف عليها لا حق لها في المطالبة بواجبات الكراء السابقة لتاريخ إنتقال ملكية المحل موضوع النزاع لها، كما أن واجبات الكراء تم حجزها بمقتضى أمر بالحجز لدى الغير صادر عن إدارة الضرائب في مواجهة المكري السابق السيد عابد (ر.).

وحيث ردت المستأنف عليها الدفع المذكور بكونها إنتقلت إليها حقوق المكري السابق بعد شرائها للمحل التجاري موضوع النزاع، وأنه لا موجب أمام المكتري للتمسك بالإشعار للغير الحائز أمام عدم إثبات قيامه بأي أداء لفائدة إدارة الضرائب وأمام تحصل هذه الأخيرة بمستحقاتها من منتوج بيع المحل بالمزاد العلني.

وحيث إن البين من الإنذار والدعوى أن المكرية طالبت المكتري بأداء واجبات الكراء عن المدة من فاتح يوليوز 2014 إلى متم ماي 2019 بحسب مبلغ 41300.00درهم إستنادا إلى مشاهرة محددة في مبلغ 700.00درهم.

وحيث إن الثابت من وثائق الملف أن سند المكرية في المطالبة بواجبات الكراء هو محضر إرساء المزاد العلني المنجز بتاريخ 14/02/2019، ومن تم فإنها وبوصفها مشترية للعقار بواسطة المزاد العلني فإنها لا تعتبر خلفا خاصا للمالك السابق حتى تتمسك بكون حق هذا الأخير في المطالبة بواجبات الكراء ينتقل إليها بعد شرائها للأصل التجاري، مادام أن الفيصل في هذه الحالة في تحديد الحقوق والإلتزامات التي تنقل للمشترية يعتبر هو دفتر التحملات المرتبط بالعقار موضوع البيع بالمزاد العلني، وأن البين من ملف الدعوى أن هذا الأخير جاء خاليا من أية وسيلة إثبات تفيد إشعار المكتري من طرف العون المكلف بالتنفيذ بحجز واجبات الكراء المتعلقة بالمحل موضوع النزاع وعدم أداءها للمالك السابق، إنسجاما مع مقتضيات المادة 475 من ق ل ع والتي تنص على أنه " يعتبر الإشعار الموجه للمكترين من العون المكلف بالتنفيذ طبق الطرق العادية للتبليغ بمثابة حجز لدى الغير بين أيديهم على المبالغ التي كانوا سيؤدونها عن حسن نية قبل التبليغ بالنسبة للموالية لهذا التبليغ". مما تبقى معه المدة المستحقة هي تلك الممتدة من تاريخ تملك المستأنف عليها للمحل موضوع النزاع بتاريخ 14/02/2019 إلى متم نونبر 2020 أي 10 أشهر وجب فيها مبلغ 7000.00درهم، إستنادا إلى مشاهرة محددة في مبلغ 700.00 درهم، بإعتبار أن رسالة العرض المستدل بها من المكتري بمبلغ 3500.00درهم واجبات كراء المدة من فاتح غشت 2019 إلى متم دجنبر 2020 بتاريخ 17/01/2020 لا تبرئ الذمة في ظل عدم الإستدلال بما يثبت أداءها.

وحيث إنه وأمام ما سبق بيانه يبقى الدفع بوجود الإشعار للغير الحاجز بتاريخ 28/05/2003 غير منتج في الدعوى الحالية مادام أن المدة المتعلق بها تخص مدة غير محقة المستأنف عليها في طلبها وفق ما سلف بيانه.

وحيث إن الدفوعات المثارة بخصوص عدم ثبوت حالة المطل المتمسك بها من طرف المكتري، وثبوتها المتمسك بها من طرف المكرية تبقى غير منتجة في الدعوى الحالية مادام أن الإنذار الموجه إلى المكتري لا يتضمن المطل كسبب من أسباب الإفراغ.

وحيث إنه وبخصوص الدفوعات المثارة بشأن الخبرة المنجزة ابتدائيا فإنها تبقى متجاوزة أمام الأمر بإجراء خبرة جديدة بمناسبة الإستئنافين الأصلي والفرعي.

وحيث عاب الطاعنان على الخبرة المنجزة من طرف الخبير السيد عبد الإلاه العمراني الدفوعات المشار إليها أعلاه.

وحيث إن التعويض عن الحق في الكراء يعتمد على مقدار السومة الحقيقية للمحل مع السومة الحالية لمحلاث المثل أخذا بعين الإعتبار مدة الكراء والتي إمتدت في الدعوى الحالية لما يناهز 24 سنة إستنادا إلى عقد الكراء.

وحيث إنه وبالنسبة للتعويض عن الإصلاحات والمحددة في مبلغ: 30000.00درهم فإنها تبقى مناسبة بالنظر إلى التجهيزات الواردة بوصف السيد الخبير والمحددة في بناء بالوعات بالإسمنت وأنابيب المياه العادمة والشبكة الكهربائية.

وحيث إن المحكمة وإعمالا منها لمقتضيات المادة السابعة من القانون 16.49، وأخذا بعين الإعتبار الخبرة المنجزة، وإستنادا إلى موقع المحل بمنطقة درب عمر، ومساحته البالغة 77 متر مربع ، وقدم العلاقة الكرائية والتي دامت لحوالي 24 سنة وضآلة السومة الكرائية المحددة في مبلغ 700.00 درهم ، إرتأت تحديد التعويض عن الإفراغ في 240000.00درهم.

*في الطلب الإضافي:

حيث إلتمست المستأنف عليها أصليا الحكم على المستأنف أصليا بأداء مبلغ 8400.00درهم واجبات الكراء عن المدة من فاتح دجنبر 2020 إلى متم نونبر 2021 ستنادا إلى مشاهرة محددة في مبلغ 700.00درهم.

وحيث إنه وأمام خلو الملف مما يفيد أداء المكتري لتلك الواجبات فإنه يتعين الحكم بها بحسب مبلغ 8400.00 درهم.

وحيث يتعين تحميل المستأنف أصليا الصائر.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاءوهي تبت علنيا انتهائيا حضوريا.

في الشكل: قبول الإستئنافين الأصلي والفرعي والطلب الإضافي.

في الموضوع: تأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بالرفع من المبلغ المحكوم به عن الإفراغ إلى 240000.00 درهم وجعل الصائر بالنسبة.

في الطلب الإضافي: بأداء المستأنف أصليا السيد لحسن (ض.) لفائدة المستأنف عليها أصليا شركة (ك. إ.) CONFIANCE (I.) مبلغ 8400.00 درهم واجبات الكراء عن المدة من فاتح دجنبر 2020 إلى متم نونبر 2021 وتحميله الصائر .