وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدم به السيد امحمد (ن.) بواسطة نائبه المسجل والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 4/4/2022 يستأنف بمقتضاه الحكم رقم 4892 الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 28/12/2021 في الملف عدد 1058/8207/2021 والذي قضى في الشكل بقبول المقالين الأصلي والمضاد و في الموضوع بأداء المدعى عليها أصليا شركة (د. ه.) لفائدة المدعي أصليا امحمد (ن.) تعويضا قدره 90.000 درهم مقابل حرمانه من حق الرجوع للمحل الكائن بساحة [العنوان] القنيطرة و المتواجد بالعقار ذي الرسم عدد 26884/R وبتحميل الصائر للمدعى عليها اصليا .

حيث إنه لا دليل بالملف على تبليغ الطاعن بالحكم المستأنف .

وحيث إن المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .

في الاستئناف الفرعي : حيث إن الاستئناف الفرعي ناتج عن الاستئناف الأصلي و تابع له فهو مقبول عملا بمقتضيات الفصل 135 من ق م م .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف والحكم المستأنف أن السيد امحمد (ن.) تقدم بواسطة نائبه بمقال افتتاحي مسجل ومؤداة عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 23/3/2021 عرض من خلاله أنه كان يكتري من المدعى عليها المحل التجاري الكائن بساحة [العنوان] القنيطرة والمتواجد بالعقار ذي الرسم عدد 26884/ Rالمتواجد بساحة الشهداء القنيطرة، وبتاريخ 2922016 استصدرت المدعى عليها ضده الحكم عدد 535 عن المحكمة التجارية بالرباط في الملف عدد 296282062015 والقاضي بإفراغه من المحل للهدم مع أحقيته في الأسبقية في كراء المحل إذا ما احتوى الملك المعاد بناؤه على اماكن صالحة لتجارته طبقا لظهير ،2451955 ، و تم تأييد الحكم بمقتضى القرار الاستئنافي عدد 3638 الصادر بتاريخ 0162016 ملف رقم 224082062016، و قد افرغ المحل كما يفيد ذلك محضر الإفراغ و عبر عن نيته بالرجوع للمحل و ممارسة حق الأسبقية في كراء المحل توصلت به الشركة بتاريخ 0812021 و لم ترد على فحواه، و أن المحل تم بناؤه و بيع بعض المحلات تباشر عملها و لم يتم إعلامه بقاء محلات معدة لأنشطة تجارية مع العلم أن هناك محلات لم تستغل في البناية لحد الآن، ملتمسا أساسا الحكم بالرجوع للمحل المشيد على الرسم العقاري عدد 26884/ R بساحة [العنوان] بالسومة الكرائية القديمة و التي هي 100.00 درهم و احتياطيا الحكم على المدعى عليها بأدائها له تعويضا مسبقا قدره 3000.00 درهم عن إنهاء عقد الكراء و فقدان الأصل التجاري الكائن برقم [العنوان] القنيطرة و شمول الحكم بالنفاذ المعجل، و الأمر بإجراء خبرة تعهد لأحد الخبراء تكون مهمته تحديد التعويض النهائي المستحق له من جراء إنهاء عقد الكراء وفقدان الأصل التجاري و حفظ حقه في الإدلاء بمطالبه على ضوء الخبرة و تحميل المدعى عليها الصائر. وأرفق المقال بنسخة الحكم أعلاه و القرار الاستئنافي و اشعار بالرجوع مع شخضر تبليغ.

و بناءا على مذكرة نائب المدعي بجلسة 2042021 والمرفقة بمحضر إفراغ و نسخة قرار استئنافي و اشعار بحق الأسبقية و تقرير خبرة.

و بناء على جواب نائب المدعى عليها بجلسة 2042021 مع طلب مضاد المؤدى عنه الرسوم القضائية، أكدت من خلال الجواب أن المدعي أسس طلبه على كونه أفرغ العين المكتراة بتاريخ 0332017 و بأنها لم تحترم الآجال القانونية و المسطرة المتبعة، فالثابت أن المدعي أفرغ المحل و تم بناؤه و هو يحتوي على مجموعة من المتاجر ما دام قد خصص العقار كقسارية و بناء على كونها حصلت على قرار عدد 22019 صادر عن قسم التعمير و التنمية الحضرية بالمجلس البلدي بالقنيطرة مفاده أنه رخص لها بسكن و استغلال المحل منذ 2019 ملتمسة رفض الطلب و في الطلب المضاد فإن المقال الافتتاحي يرمي إلى ممارسة حق الأسبقية مع طلب إجراء خبرة تقويمية و ان العقار الذي تم بناؤه من جديد توجد به عدة محلات تجارية رهن إشارة الطرف المدعي و هي ثابتة بمقتضى شواهد المحافظة المرفقة سواء عن طريق الشراء و التملك أو الكراء و ذلك حسب ثمن السوق الجاري به العمل، ملتمسا الأمر بإجراء خبرة تقويمية على العقار المذكور أعلاه مع حفظ حق البت في الصائر و تحميل المدعي الأصلي صائر الدعوى، مرفقة مذكرتها برخصة سكن وشواهد المحافظة العقارية.

و بناءا على الحكم التمهيدي رقم 455 الصادر بتاريخ 25/5/2021 و القاضي بإجراء خبرة عهد القيام بما للخبير السيد الحسين (ك.).

و بناءا على تقرير الخبرة المنجز و المودع بكتابة ضبط بتاريخ 08112021 و الذي خلص فيه الخبير المعين إلى أن التعويض المستحق عن فقدان الأصل التجاري محدد في مبلغ 115.200.000 درهم عن الرواج التجاري و مبلغ 86.400.00 درهم 1000.00 درهم مصاريف الانتقال.

و بناءا على مستنتجات بعد الخبرة لنائب المدعي بجلسة 21122021 المؤدى عنها الرسوم القضائية، أكد من خلالها أن موقع المحل يتواجد وسط المدينة و به رواج تجاري مهم و ان تاريخ بدأ العلاقة الكرائية منذ أكثر من 30 سنة و يمارس فيه خياطة الصالون المغربي و تغليفه، و أن هذه العناصر لا تتناسب وقيمة التعويض الذي حدده الخبير وأن المحكمة غير مقيدة بما جاء في تقريره، ملتمسا أساسا رفع التعويض إلى الحد المناسب للقيمة التجارية للمحل و احتياطيا الحكم بما جاء في الخبرة من قيمة التعويض و تحميل المدعى عليها الصائر .

و بناءا على مستنتجات بعد الخبرة لنائب المدعى عليها بجلسة 21122021 أكد من خلالها أن الطرف المدعي لم يسلم للخبير التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة قبل الإفراغ و لا أي وثائق تجارية، و صرح بأن رقع المعاملات للمحل يكون في فصل الصيف 30.000 درهم و الفصول الثلاثة الأخرى 6000.00 درهم ومع ذلك قدر الخبير مبلغ 115200 درهم عن البناء مع ذلك قدر الخبير مبلغ 115200 درهم عن البناء و السمعة التجارية، و هذا امر مخالف لما جاء في الحكم التمهيدي، على اعتبار ان انعدام التصريح الضريبي يفيد أن المحل غير نظامي، وقام بإخفاء وقائع على مصلحة الضرائب، و تم الاعتماد فقط على تصريحات المدعي، و بخصوص الحق في الكراء فالوجيبة محددة في مبلغ 100.00 درهم شهريا وان تحديد مبلغ 86400درهم هو أمر لا علاقة له بالحقيقة و الواقع، كما أنه لم يعتمد عنصر المقارنة مع المحلات المجاورة، وأن تقدير مبلغ 2400.00 درهم كوجيبة كرائية لا أساس له ولا وجود له بالحي، و أن ما ما ضمنه الخبير لوصف المحل و المنطقة لا أساس له وان سبق التأكيد بأن حق الرجوع مضمون بمجرد الطلب و ان ما حدده الخبير من تعويضات هو نفس ما حدده في ملف آخر، وأن الخبرة غير موضوعية ، ملتمسة أساسا إسناد النظر في شكليات الخبرة و موضوعا رفض الخبرة لعدم جديتها و موضوعيتها مع الأمر بإجراء خبرة ثانية تسند إلى خبير مختص يكون أكثر موضوعية و جدية و احتياطيا جدا إعمال السلطة التقديرية للمحكمة لتحديد التعويض المستحق، علما أن باب الرجوع مضمون و على وجه السرعة سواء عن طريق الكراء أو الشراء لوجود عدة محلات فارغة.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه استأنفه السيد امحمد (ن.) و جاء في أسباب استئنافه أن المحكمة الابتدائية استندت في حكمها على مقتضيات الفصل 9 من قانون 160-149 المتعلق بكراء العقارات والمحلات المخصصة بالاستعمال التجاري وقضت له بالتعويض الكامل، وانه لتحديد هذا التعويض قضت بإجراء خبرة، وفعلا تمت هاته الخبرة على يد الخبير الحسين (ك.)، وأن هذا الأخير حدد التعويض في مبلغ 115200.00 درهم عن الافراغ ومبلغ 86400.00 درهم عن الرواج التجاري ومبلغ 100000 درهم عن مصاريف الانتقال استنادا على معطيات واقعية وعلى الأرض، ومن هاته المعطيات ان المحل يقع وسط المدينة وبه رواج تجاري مهم بل أحسن موقع تجاري بالقنيطرة وكذلك تاريخ بدأ العلاقة الكرائية للمحل المكترى أكثر من 30 سنة ،وأن المحكمة قضت في مجموع التعويض بمبلغ 90000.00 درهم وهو بعيد كل البعد على المبلغ المقترح من السيد الخبير ، وأن التعويض المقدر من طرف الخبير جاء موضوعيا وعلل النتيجة التي وصل اليها بتعليلات واقعية ، ملتمسا أساسا رفع التعويض الى الحد المناسب للقيمة التجارية للمحل المفرغ عنوانه ساحة [العنوان] القنيطرة، واحتياطيا الحكم بما جاء في تقرير الخبرة من قيمة التعويض وهو مبلغ 115200.00 درهم عن الافراغ ومبلغ 86400.00 درهم عن الرواج التجاري ومبلغ 1000.00 درهم عن الحق في الكراء عن مصاريف الانتقال وتحميل المدعى عليها الصائر ، وأرفق المقال بنسخة الحكم المطعون فيه .

وبناءا على المذكرة الجوابية مع استئناف فرعي المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها والتي أوضحت أن المقال الاستئنافي تضمن دفوعات لا جديد بها والتي سبق إثارتها أمام المحكمة الابتدائية، وأن الملف موضوع الاستئناف لم يصادف الصواب شكلا وموضوعا، ذلك أنه من حيث الشكل فإن السيد الخبير المعين من طرف المحكمة الابتدائية لم يقم بالخبرة حسب منطوق الحكم التمهيدي كما أنه لم يحترم شكليات الفصل 63 من ق م م على اعتبار أنه لم يقم باستدعاء جميع الأطراف وبالتالي فإن خبرته معيبة من حيث الشكل، وأنه ومن حيث موضوع الخبرة فإن السيد الخبير لم يكن موضوعيا بتاتا بحيث لم يدل الطرف المستأنف بما يثبت المداخيل خاصة التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة وكذلك التصريحات الحسابية المنجزة في آخر كل سنة حسب مقتضيات المادة 19 من مدونة التجارة، علما بأن الطرف المستأنف لم يدل بما يثبت تمكين الخبير من التصريحات الضريبية، علما بان مصداقية السيد الخبير قد انتفت بهذه الواقعة، كما أنه خالف مقتضيات الحكم التمهيدي بحيث اعتمد على وقائع غير صحيحة وغير حقيقية علما بأن العناصر المعتمد عليها وهي كون المنطقة تجارية بامتياز ،و بأن موقع المحل التجاري بعيد كل البعد عن موقف السيارات ، كما أن وسائل النقل منعدمة، وأن البناية المنشأة حديثة العهد وتوجد بحي بساحة الشهداء بحيث لا وجود لموقف السيارات أو الشاحنات خلافا لما نص عليه السيد الخبير، الشيء الذي يؤكد بأن الخبير جانب الصواب ولم يدل بخبرة موضوعية قانونية يطمئن إليها الجميع، وأن المحل التجاري تبلغ مساحته 10 أمتار تقريبا ، وأنه تم بناء قيسارية به وهي قيسارية حديثة العهد، وأن الإفراغ كان بناءا على حكم قانوني، وأن الصور المعتمد عليها للقيسارية لا علاقة لها بالمحل لا من حيث الشكل ولا من حيث الموضوع ذلك أن الأمر يتعلق ببناية قديمة منذ الثلاثينات والآن أصبحت قيسارية حديثة بالمواصفات المطلوبة وبأن حق الرجوع مضمون وبمجرد الطلب، وأن المحلات التجارية لازالت فارغة ورهن إشارة المستأنفين سواء عن طريق الشراء أو الكراء حسب ثمن السوق الحالي، وأن هذا الدفع تؤكده شواهد المحافظة العقارية المدلى بها في المرحلة الابتدائية، وأن السيد الخبير لم يكن صادقا في خبرته بدليل أن نفس البيانات هي في له ملف آخر يحمل عدد 21/8207/1060 ، ويكفي الرجوع إليه للتأكد من ذلك، على اعتبار أنه فتح له ملف استئنافي عدد 22/8206/2874 والمدرج بجلسة 22/9/2022 ، وبخصوص الاستئناف الفرعي فإن الحكم الابتدائي حدد مبلغ التعويض في مبلغ 90.000.00 درهم مقابل حرمانه من حق الرجوع وأن حق الرجوع مضمون، وأن المحلات التجارية توجد رهن إشارة المستأنفة سواء عن طريق الشراء أو الكراء حسب ثمن السوق، وأن الخبرة المعتمد عليها مشوبة بعدة عيوب، كما أنها لم تكن موضوعية بتاتا، فيها نوع من المحاباة وانعدام المصداقية، ذلك أن النتيجة التي وصل إليها مبنية على وقائع غير صحيحة ومشكوك فيها كما أنه لم يتوصل بأية تصريحات ضريبية للسنوات الأربع الأخيرة الشيء الذي يكون معه طلب إجراء خبرة تقويمية مضادة طلب وجيه ومعلل ويتعين الاستجابة إليه ومن باب الاحتياط أنها تقترح تعويضا قدره 20.000.00 درهم مقابل الحرمان من المحل التجاري ، ملتمسة في المقال الأصلي عدم قبول الدعوى على حالتها واحتياطيا إجراء خبرة تقويمية جديدة لتحديد التعويض المستحق، وفي الاستئناف الفرعي الحكم برفض الطلب للعلل أعلاه واحتياطيا جدا تحميل الطرف المستأنف صائر الدعوى.

و بناءا على مذكرة إسناد النظر المدلى بها من طرف المستأنف بواسطة نائبه والذي أكد مقاله الاستئنافي جملة و تفصيلا.

و بناءا على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 20/10/2022 فتقرر حجز القضية للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 17/11/2022 .

محكمة الاستئناف

حيث عرض المستأنفون أصليا و فرعيا أوجه استئنافهم تبعا لما سطر أعلاه .

وحيث إن كل من المستأنف اصليا و المستأنفة فرعيا نازعا في التعويض المحكوم به وطالبا بتعديله زيادة بالنسبة للأول ونقصا بالنسبة للثاني ، ولأن الثابت من أوراق الملف الابتدائي أنه سبق للمستأنفة فرعيا أن استصدرت حكما قضى بإفراغ المستأنف أصليا بناءا على إنذار مؤسس على سبب الهدم وإعادة البناء ، وهو الحكم الذي تم تأييده استئنافيا وتم تنفيذ الإفراغ ، ولأنه وطبقا للمادة11 من قانون 49.16 فإنه يتعين على المكري أن يشعر المكتري بتاريخ تمكينه من المحل الجديد و الذي يجب ألا يتعدى ثلاثة سنوات من تاريخ الإفراغ، كما أنه يتعين عليه أن يقوم داخل أجل شهر من تاريخ توصله بشهادة المطابقة أن يقوم باشعار المكتري بأنه يضع المحل رهن اشارته ، وفي حالة عدم تسليمه المحل للمكترية داخل أجل ثلاث سنوات من تاريخ الإفراغ فإنه يحق لهذا الأخير المطالبة بالتعويض وفق مقتضيات المادة 7 من نفس القانون، ولأنه ثبت أنه قد مرت أكثر من ثلاث سنوات على إفراغ المستأنف أصليا من المدعى فيه دون أن يتم اشعاره من طرف المكري بتاريخ تمكينه من المحل الجديد فإنه بذلك يبقى محقا في المطالبة بالتعويض عن حرمانه من حق الرجوع وفق مقتضيات المادة 7 من قانون 49.16 و التي وبالرجوع اليها تبين أن المشرع قد حدد معايير لتحديد التعويض عن ضرر الإفراغ و الذي يشمل قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصاريح الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة الى ما أنفقه المكتري من تحسينات واصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل، ولأن الثابت من خلال أوراق الملف الابتدائي أن المحكمة مصدرة الحكم ومن أجل الوقوف على التحديد المناسب عن ضرر الإفراغ فقد انتدبت الخبير الحسين (ك.) الذي أنجز تقريرا تبين بعد الرجوع إليه وأن الخبير وإن اصاب عند تحديده للتعويض عن عنصر الحق في الكراء بتحديده في مبلغ 86400 درهم باعتماده على الفرق بين السومتين المكترى بها المحل''100 درهم'' والتي تبقى جد متواضعة والتي لها تأثير عند تقييم التعويض عن هذا العنصر والسومة الحالية لمحل مماثل '' 2500 درهم'' مع اعتماد معامل المدة وموقع المحل ومساحته، وكذا عند تحديده لمبلغ 1000 درهم عن مصاريف الانتقال ، وهي تعويضات تبقى مناسبة وعادلة بالنظر لمزايا المحل إلا أن الخبير لم يكن موفقا لما احتسب مبلغ 115200 درهم كتعويض عن عنصر السمعة والشركاء استنادا الى تصريحات المكتري الذي لم يدل بالتصاريح الضريبية والتي أوجبتها المادة 7 من قانون 49.16 و الحال أنه انطلاقا من هذه التصاريح يتم الوقوف على حقيقة الارباح المحققة بالمدعى فيه والتي على أساسها يتم تقييم هذا العنصر و ليس استنادا الى تصريحات المعني بالأمر، لذا فإن عدم احتساب المحكمة مصدرة الحكم لهذا العنصر وجعل التعويض محددا في مبلغ 90000 درهم يبقى مبررا مما وجب معه تأييد الحكم المتخذ لمصادفته للصواب ورد الاستئناف لعدم ارتكازه على اساس، وأنه لا مبرر لاجراء خبرة أخرى طالما أن المحكمة وانطلاقا من تقرير الخبرة المنجزة ابتدائيا قد استجمعت لديها العناصر الكافية للوقوف على حقيقة التعويض العادل والمناسب عن ضرر الإفراغ .

وحيث يتعين تحميل كل مستأنف صائر استئنافه .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا:

في الشكل : قبول الاستئنافين الأصلي والفرعي.

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف وتحميل كل مستأنف صائر استئنافه.