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Absence de manquement du preneur

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de quittances contestées par le bailleur. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en résiliation et en expulsion en écartant lesdites quittances au motif de leur simple contestation par les bailleurs.

La cour rappelle que le déni de signature est insuffisant à priver de sa force probante une quittance de loyer, laquelle constitue un acte sous seing privé qui ne peut être écarté que par une procédure d'inscription de faux, conformément aux articles 404 et 418 du code des obligations et des contrats. Elle renforce cette solution en relevant l'existence d'un aveu judiciaire de l'une des co-indivisaires reconnaissant avoir perçu les loyers, aveu qui lie l'ensemble des bailleurs.

La cour constate en outre que le preneur a valablement purgé toute demeure en procédant à une offre réelle suivie de consignation pour la période postérieure à la mise en demeure. Elle retient enfin que l'acceptation par le bailleur d'un loyer postérieur à cette mise en demeure constitue une renonciation tacite à s'en prévaloir et une présomption de paiement des termes antérieurs, au visa de l'article 253 du même code.

Le jugement est par conséquent infirmé, la cour statuant à nouveau pour rejeter l'intégralité des demandes du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant partiellement fait droit à une demande en paiement de loyers et rejeté une demande d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante de quittances de loyer sous seing privé et sur la recevabilité de pièces nouvelles en appel. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement d'une partie des arriérés locatifs tout en déclarant irrecevable la demande d'éviction, faute de production de l'indispensable mise en demeure.

La cour rappelle que l'effet dévolutif de l'appel autorise la production de pièces nouvelles, rendant recevable la mise en demeure écartée en première instance. Sur le fond, elle écarte la contestation des quittances par le bailleur, jugeant que la simple dénégation de signature, non suivie d'une procédure de vérification d'écriture ou d'inscription de faux, est insuffisante à priver de leur force probante des actes sous seing privé.

La cour relève en outre que le preneur justifie du paiement du solde des loyers par la voie d'offres réelles suivies de consignation, ce qui établit l'apurement total de sa dette. Dès lors, la défaillance du preneur n'étant pas caractérisée, la cour infirme le jugement entrepris et rejette l'intégralité des demandes en paiement et en résiliation du bail.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une action en nullité et expulsion visant un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité aux tiers des règles de gestion de l'indivision. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que la résiliation ne pouvait être sollicitée par un tiers au contrat et en l'absence de manquement du preneur.

L'appelant, copropriétaire indivis, soutenait la nullité du bail consenti par un autre indivisaire ne détenant pas la majorité des trois quarts des parts requise par l'article 971 du dahir des obligations et des contrats pour les actes d'administration. La cour écarte d'abord le moyen tiré de la prescription, en rappelant qu'en application de l'article 378 du même dahir, la prescription ne court pas entre époux durant le mariage, le bail ayant été conclu entre le co-indivisaire et son épouse.

Sur le fond, la cour retient que les dispositions de l'article 971 régissent exclusivement les rapports entre co-indivisaires et ne sont pas opposables au preneur de bonne foi. Elle ajoute que le silence prolongé des autres copropriétaires a créé une situation apparente protégeant le preneur, qui a contracté avec l'indivisaire se présentant comme l'unique gérant du bien.

En l'absence de tout manquement contractuel imputable à ce dernier, le jugement est confirmé.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les modalités de calcul et d'interruption de la prescription quinquennale des loyers commerciaux. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, au motif que la prescription avait été interrompue par un premier commandement de payer, rendant ainsi exigibles des loyers antérieurs à la période de cinq ans précédant la dernière mise en demeure.

Saisie de la contestation du preneur, la cour retient que la prescription doit s'apprécier en se référant à la date du dernier commandement de payer notifié. Elle juge qu'un précédent commandement ne saurait avoir pour effet d'interrompre une prescription déjà acquise au moment de sa délivrance pour les créances de loyers les plus anciennes.

Dès lors, le preneur ayant réglé l'intégralité des loyers non prescrits, il ne pouvait être considéré en état de défaut de paiement. Par ces motifs, la cour infirme le jugement entrepris et rejette la demande d'expulsion formée par le bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'un avenant modifiant le loyer et sur la caractérisation du manquement du preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion, retenant un loyer réduit par un avenant que le bailleur contestait par appel incident au motif qu'il était signé par le gérant à titre personnel et non par la société preneuse.

La cour écarte ce moyen en retenant que l'avenant, signé par le représentant légal de la société et dont la signature n'est pas contestée par le bailleur, constitue une pièce décisive modifiant valablement le loyer contractuel. Sur le manquement, la cour relève que le preneur, confronté au déménagement du bailleur qui n'avait pas communiqué sa nouvelle adresse, a valablement purgé sa dette par des offres réelles suivies de consignations.

Elle juge que l'impossibilité de notifier les offres, imputable au bailleur, équivaut à un refus de paiement autorisant le preneur, en application de l'article 277 du dahir des obligations et des contrats, à consigner directement les loyers ultérieurs. Le retrait des fonds consignés par le bailleur sans aucune réserve achevant de priver de fondement le congé, la cour infirme le jugement et rejette l'intégralité des demandes du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère libératoire d'un paiement effectué par le preneur au profit de l'indivision propriétaire du bien, et non directement à la bailleresse qui avait contracté en son nom personnel. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en résiliation et en expulsion, jugeant le paiement inopposable à la créancière.

Après avoir écarté le moyen tiré de l'irrégularité de la mise en demeure au motif qu'il n'existe pas de nullité sans grief, la cour examine la validité du paiement. Elle retient que la consignation des loyers au profit de l'ensemble des héritiers est parfaitement libératoire, dès lors que la bailleresse est elle-même membre de l'indivision et mandataire des autres cohéritiers.

La cour relève que le comportement antérieur de la bailleresse, qui avait déjà agi en qualité de mandataire et retiré des fonds consignés dans des conditions similaires, démontre que le paiement a été valablement effectué au véritable créancier. Le défaut de paiement n'étant donc pas caractérisé, la cour infirme en totalité le jugement entrepris et rejette la demande.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la détermination du loyer d'un bail commercial et l'opposabilité au bailleur de la cession du droit au bail intervenue dans le cadre d'une adjudication. Le tribunal de commerce avait rejeté les demandes du bailleur en paiement d'arriérés locatifs et en expulsion.

L'appelant soutenait l'existence de deux baux distincts justifiant un loyer supérieur et arguait de l'inopposabilité de la cession faute de notification conforme à l'article 195 du code des obligations et des contrats. La cour écarte ce dernier moyen en retenant que la finalité de l'information du bailleur, visée par ce texte, a été atteinte dès lors que le cessionnaire l'a avisé de l'adjudication.

Sur le fond, la cour juge que la preuve de l'existence de deux baux n'est pas rapportée, les documents produits étant jugés non probants et contredits par les propres sommations du bailleur visant un local unique. La cour retient par conséquent le loyer inférieur, déclare une partie de la créance prescrite au titre de la prescription quinquennale et constate l'absence de manquement du preneur.

Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résolution de bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité des offres réelles et de la consignation effectuées par les héritiers du preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de la bailleresse au motif qu'elle avait connaissance du décès du preneur avant de délivrer sommation.

L'appelante contestait cette connaissance et soutenait l'irrégularité des offres de paiement, effectuées à son ancienne adresse contractuelle. La cour écarte ce moyen en retenant que l'offre a été valablement effectuée à l'adresse de la bailleresse telle que stipulée dans le contrat de bail, faute pour cette dernière d'avoir notifié un changement d'adresse.

Dès lors que cette offre, suivie d'une consignation, est intervenue dans le délai de quinze jours imparti par la sommation de payer, la cour considère que le retard du débiteur n'est pas caractérisé. La cour relève au surplus que si la demande en paiement aurait dû être également rejetée, le principe interdisant d'aggraver le sort de l'appelant s'oppose à une réformation du jugement en ce sens.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les effets d'une offre réelle suivie d'une consignation. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant les preneurs au paiement des arriérés et en ordonnant leur expulsion. Les appelants contestaient la régularité de la signification de l'assignation et soutenaient s'être acquittés des loyers réclamés dans le délai imparti par la mise en demeure. La cour écarte le moyen tiré de l'irrégularité de la signification, considérant que les erreurs matérielles contenues dans l'acte de l'agent de notification n'affectaient pas sa validité. Sur le fond, la cour retient que le paiement des loyers visés par la mise en demeure, intervenu par offre réelle et consignation auprès du greffe dans le délai imparti, fait obstacle à la constatation du défaut de paiement du preneur. La demande en résiliation du bail et en expulsion est par conséquent jugée non fondée. La cour relève également que la mise en demeure, en ne visant les loyers qu'à compter d'un certain mois, valait reconnaissance implicite du paiement du loyer du mois antérieur. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation, l'expulsion et la condamnation au paiement des loyers couverts par la consignation, mais confirmé pour le seul mois de loyer demeuré impayé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure adressée par le bailleur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en résiliation après avoir constaté le défaut de paiement consécutif à un commandement. L'appelant contestait la régularité de cet acte, arguant qu'il avait été délivré à une adresse erronée, à savoir le numéro de l'immeuble et non celui du local commercial. La cour retient que l'adresse du fonds de commerce est celle, probante, qui figure au registre du commerce, laquelle constitue un élément essentiel du droit au bail. En conséquence, un commandement de payer visant le numéro de l'immeuble et non celui du local commercial ne peut valablement mettre le preneur en demeure de régler les loyers. La cour en déduit que le preneur ne peut être considéré en état de défaut de paiement, d'autant qu'il justifiait avoir consigné les sommes réclamées. Le jugement est donc infirmé en toutes ses dispositions et la demande initiale du bailleur rejetée.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le caractère libératoire d'un paiement de loyers effectué par dépôt sur le compte professionnel de l'avocat du bailleur, en l'absence de procédure d'offre réelle préalable. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail et l'expulsion du preneur, considérant que le dépôt direct, sans offre réelle, ne purgeait pas le manquement et laissait subsister la mise en demeure. La cour retient que le dépôt des fonds sur le compte professionnel de l'avocat du créancier, effectué dans le délai imparti par la mise en demeure, constitue un paiement valable et libératoire. Elle juge que les dispositions de l'article 275 du code des obligations et des contrats relatives à l'offre réelle et à la consignation ne sont pas d'ordre public et que leur finalité, la libération du débiteur, est atteinte par ce mode de paiement. La cour souligne que l'article 57 de la loi organisant la profession d'avocat, qui régit les dépôts sur les comptes professionnels, constitue une disposition spéciale dérogeant au droit commun de l'offre réelle. Dès lors que le paiement a été effectué à l'invitation même de l'avocat du bailleur et dans le délai légal, l'état de mise en demeure du preneur est anéanti. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et rejette la demande d'expulsion.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère libératoire d'un paiement effectué auprès d'un tiers. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait s'être acquitté des loyers en cause entre les mains de la sœur de la bailleresse, ce que cette dernière contestait en niant l'existence d'un mandat. La cour retient que le paiement est pleinement libératoire dès lors que le preneur produit une attestation par laquelle la bailleresse avait antérieurement donné mandat à sa sœur pour percevoir les loyers et délivrer quittance. Le manquement contractuel n'étant pas caractérisé, le fondement de la demande en résiliation fait défaut. La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, rejette la demande du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une consignation effectuée antérieurement à la mise en demeure. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en ordonnant le paiement des arriérés locatifs, en validant la sommation de payer et en prononçant l'expulsion du preneur. L'appelant soutenait pour sa part que sa dette était éteinte par une consignation réalisée avant même la réception de ladite sommation. La cour retient que la production d'une attestation de consignation prouvant le dépôt de l'intégralité des loyers réclamés à la caisse du tribunal, plus d'un an avant la délivrance de la sommation, établit l'absence de manquement du preneur à ses obligations. Il en résulte que la condition du défaut de paiement, nécessaire à la validation de la sommation et au prononcé de la résiliation, n'était pas remplie. Le jugement est par conséquent infirmé sur les chefs de condamnation au paiement et d'expulsion, la cour statuant à nouveau pour rejeter la demande et confirmant le jugement pour le surplus.

C'est par une appréciation souveraine des preuves versées aux débats, qui échappe au contrôle de la Cour de cassation, qu'une cour d'appel retient, au vu des quittances et récépissés de dépôt, que le preneur s'était acquitté d'une partie des loyers réclamés avant la réception du congé et du surplus dans le délai de quinzaine imparti par ledit acte. Ayant ainsi fait ressortir l'absence de manquement du preneur à son obligation de paiement, la cour d'appel justifie légalement sa décision de juger le congé non fondé et de rejeter la demande de résiliation du bail.