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Congé pour motif grave et légitime

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'éviction pour changement d'activité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification du manquement reproché au preneur. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, considérant que le motif du congé était erroné.

L'appelant soutenait que la sous-location d'une partie des locaux à une profession libérale constituait un changement d'activité prohibé au sens de la loi n° 49-16. La cour retient que l'opération s'analyse en une sous-location partielle, distincte du changement d'activité, et que celle-ci est autorisée par l'article 24 de ladite loi en l'absence de clause contraire au bail.

Dès lors que le congé visait exclusivement le changement d'activité, la cour juge ce motif non établi et rappelle qu'elle ne peut statuer sur la régularité de la sous-location, qui n'était pas le fondement de l'acte. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction sans indemnité, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve et la qualification des modifications apportées aux lieux loués. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en validation du congé et en expulsion du preneur, faute de preuve de la gravité des modifications alléguées. L'appelant soutenait que les travaux réalisés par le preneur, constatés par procès-verbal, constituaient un motif grave justifiant la résiliation du bail sans indemnité. La cour rappelle qu'au visa de l'article 8 de la loi n° 49-16, il incombe au bailleur de démontrer non seulement la réalité des travaux mais également que ceux-ci affectent la sécurité ou la solidité de l'immeuble. Or, la cour relève que le rapport d'expertise ordonné en appel n'a pu établir l'imputabilité des changements au preneur, faute de production des plans originels. Elle retient en tout état de cause que les aménagements litigieux, tels qu'une mezzanine et des sanitaires, ne constituent pas des modifications substantielles de nature à justifier une éviction sans indemnité. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction fondée sur des manquements graves du preneur, la cour d'appel de commerce se prononce sur la caractérisation d'un changement d'activité et de travaux non autorisés. Le tribunal de commerce avait jugé les motifs du congé non établis. L'appelant soutenait que la transformation du local de couture en restaurant et l'édification d'une mezzanine constituaient des violations du bail justifiant l'éviction. La cour écarte ces moyens en se fondant sur le procès-verbal de constat, lequel n'établit pas le changement d'activité allégué, la simple présence d'ustensiles de cuisine et d'une bonbonne de gaz étant jugée insuffisante. La cour rappelle en outre que, même à supposer les travaux établis, l'éviction n'est encourue au visa de la loi n° 49-16 que si les modifications portent atteinte à la sécurité de l'immeuble ou aggravent les charges du bailleur, conditions non démontrées. Les motifs invoqués à l'appui du congé étant jugés non sérieux, le jugement entrepris est confirmé.

Une cour d’appel, exerçant son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de preuve, déduit légalement que le preneur est l’auteur de modifications non autorisées des lieux loués en se fondant sur un faisceau de présomptions graves, précises et concordantes. Ces présomptions peuvent être tirées du silence du contrat de bail sur l’existence des aménagements litigieux, du témoignage de l'ancien locataire attestant de leur absence à son départ, et des mises en demeure administratives adressées au preneur aux fins de remise en état.

En présence de tels éléments, les juges du fond ne sont pas tenus par l’interprétation littérale d’un terme isolé figurant dans l'une des pièces produites.

Ayant souverainement constaté, sur la base d'un procès-verbal de constat, que le preneur avait procédé à des travaux de transformation du local loué, notamment par la démolition et l'édification de cloisons, sans l'autorisation de la bailleresse et en violation d'un engagement contractuel exprès de ne procéder à aucune modification des lieux, une cour d'appel en déduit à bon droit que ces agissements constituent un manquement grave aux obligations du bail justifiant la validation du congé et l'expulsion du preneur.

Ne constitue pas un motif grave et légitime, au sens du dahir du 24 mai 1955, la simple fermeture d’un local commercial lorsque le bailleur ne rapporte pas la preuve d’un préjudice en résultant. Le caractère grave de la faute du preneur, justifiant une expulsion sans indemnité, ne saurait se déduire du seul constat d’inactivité.

En l’espèce, la Cour d’appel juge le congé non fondé en écartant le constat d’huissier produit par le bailleur. La juridiction en souligne le manque de force probante, relevant ses contradictions – des lieux clos par des portes en fer ne pouvant être simultanément constatés comme « vides et abandonnés » de l’intérieur – et l’insuffisance d’une observation ponctuelle pour établir une inaction durable.

En conséquence, la faute du preneur n’étant pas établie et, au surplus, aucun dommage causé aux lieux n’étant démontré, le motif du congé est jugé inexistant. La Cour annule l’acte et rejette la demande d’expulsion, rappelant que la charge de la preuve d’une faute grave et du préjudice en découlant incombe au bailleur.