Réf
63335
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
4239
Date de décision
27/06/2023
N° de dossier
2022/8206/2187
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Valeur locative de marché, Pouvoir d'appréciation du juge, Perte des éléments du fonds de commerce, Indemnité d'éviction, Frais de déménagement, Expertise judiciaire, Droit au bail, Congé pour usage personnel, Calcul de l'indemnité, Bail commercial
Source
Non publiée
Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités de son évaluation. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité sur la base de sa propre appréciation, s'écartant des conclusions d'un premier rapport d'expertise.
Le débat en appel portait principalement sur la méthode de calcul de l'indemnité, le bailleur contestant le montant au regard des déclarations fiscales et le preneur revendiquant une évaluation fondée sur la valeur du pas-de-porte. La cour écarte la méthode fondée sur la valeur du pas-de-porte, lui préférant une approche qu'elle juge plus précise, basée sur la valeur locative de marché de locaux similaires.
Elle retient que la détermination du droit au bail doit reposer sur des critères objectifs tels que la durée de la relation contractuelle et l'emplacement du bien. La cour valide par ailleurs l'évaluation par l'expert des autres composantes de l'indemnité, notamment la perte de la clientèle calculée sur la base des revenus déclarés, ainsi que les frais de déménagement, tout en considérant que les frais d'aménagement invoqués par le preneur correspondaient à des installations amorties.
En conséquence, la cour d'appel de commerce accueille partiellement l'appel du bailleur et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
في الشكل :
حيث إنه ليس بالملف ما يفيد تبليغ الطرف الطاعن بالحكم المستأنف مما يكون المقال الاستئنافي المقدم من طرف السيد امحمد (ل.) والمؤدى عنه بتاريخ 18/4/2022 وكذا المقال الاستئنافي المقدم من طرف السيدة حياة (ل.) المؤدى عنه بتاريخ 27/4/2022 مستجمعين لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة وأداء مما يتعين معه التصريح بقبولهما.
محكمة الاستئناف
حيث أسس الطاعنان أوجه استئنافهما كما هو مسطر أعلاه
وحيث إنه من أجل تحديد التعويض المستحق للمستانف عليها السيدة حياة (ل.) مقابل افراغها من المحل موضوع الدعوى بعلة الاستعمال الشخصي فقد أمرت المحكمة الابتدائية التجارية تمهيديا بإجراء خبرة عهد للقيام بها الخبير السيد ابن الزيات عبد الحق والذي خلص في تقريره الى تحديد التعويض عن الافراغ في مبلغ 277000 درهم الا أن المحكمة الابتدائية قضت بتعويض قدره 200.900,00 درهم بناء على سلطتها التقديرية،كما أمرت محكمة الاستئناف التجارية بإجراء خبرة يقوم بها السيد عمر العلمي والذي خلص في تقريره إلى تحديد التعويض عن الإفراغ في مبلغ 230.000,00 درهم، وانه بالنظر للفرق بين ما خلصت إليه الخبرة الأولى والثانية وبناء على انها كانت محل منازعة من الطرفين أمرت هاته المحكمة بإجراء خبرة ثالثة عهد بها للخبير السيد عبد الواحد الشرادي والذي خلص في تقريره إلى تحديد التعويض عن الإفراغ المستحق للمستأنف عليها حسب طريقتين اما في مبلغ يوازي 256.000,00 درهم يتم احتسابه استنادا الى ما يسمى الساروت اعتمادا على السومة الكرائية التي تؤدى ، واما تحديده في مبلغ 175.000,00 درهم اعتمادا على السومة الكرائية الحالية لمحل مماثل
وحيث عاب الطاعن السيد امحمد (ل.) على الخبرة المنجزة في الملف من طرف الخبير عبد الواحد شرادي من كون هذا الاخير حدد تعويضا مغالى فيه دون ان يعتمد على التصاريح الضريبية التي اكدت عليها المادة 7 من القانون 16/49 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي.
لكن وحيث انه بالرجوع الى تقرير الخبرة المذكور يتبين ان الخبير اعتمد في تحديد التعويض المستحق للمكتري عن فقدان عناصر الأصل التجاري (الزبناء والسمعة والاسم التجاري) على معيار معدل الدخل السنوي الخاضع للضريبة وعلى معيار المعاملات المطبقة على رقم الاعمال لتحديد 25 في المائة وحدد التعويض عن فقدان هاته العناصر في مبلغ 58.680,00 درهم وان المحكمة في اطار سلطتها التقديرية ارتات التخفيض منه وجعله في حدود مبلغ 58.000,00 درهم.
وحيث انه بخلاف ما تمسكت به الطاعنة السيدة حياة (ل.) في استئنافها من ضرورة احتساب التعويض عن الافراغ اعتمادا على الطريقة التي تأخذ بمبلغ الساروت عند احتساب التعويض في الكراء والمشار اليها في التقرير وذلك لكون السومة الكرائية في ملف النازلة منخفضة لا تتعدى 300 درهم شهريا ، فان المحكمة باطلاعها على تقرير الخبرة تبين لها بان الطريقة الثانية المعتمدة من طرف الخبير السيد الشرادي في تحديد التعويض عن الحق في الكراء اكثر دقة وتعتمد على معايير محددة إذ أشار الخبير إلى أن السومة الكرائية للمحلات التجارية المماثلة تتراوح مابين 1300 درهم و1500 درهم شهريا أي ما يعادل 1400 درهم وتم تقدير حق الإيجار في 5 سنوات اعتمادا على موقع المحل ومدة العلاقة الكرائية وتم تحديده في مبلغ 66.000,00 درهم مما يتعين اعتماده.
وحيث إنه بخلاف ما تمسكت به المستأنفة حياة (ل.) حول مصاريف الانتقال من المحل المكرى إلى محل جديد فان المبلغ المقترح والمحدد في 5000 درهم يعتبر مناسبا باعتبار أن الخبير قام بمعاينة التجهيزات التي يتطلب الأمر نقلها وحصرها وارتكز عليها عند تقدير هذا التعويض استنادا لما يتوفر عليه من معرفة في هذا الميدان.
وحيث إنه بخصوص ما تمسكت به المستأنفة (حياة (ل.)) حول عدم موضوعية ونقصان التعليل وإغفال الخبير للوثائق الموضوعة رهن إشارته وتجاهله عند احتساب ما أنفقته المستأنفة على التحسينات والإصلاحات الثابتة بمقتضى الفواتير الأربعة فإنه بالرجوع إلى التقرير يتبين أن هاته الإصلاحات تمت الإشارة إليها تحت بند التجهيزات التي يتم احتساب التعويض عنها كما سبق ذكره أعلاه فضلا عن ذلك فإنها قد استهلكت لطول مدة استغلالها.
وحيث إنه استنادا للعلل أعلاه يكون مجموع التعويض المستحق للمستأنف عليها عن إفراغها من المحل موضوع النزاع هو مبلغ 129000 درهم.
وحيث تبعا للأسانيد أعلاه يتعين رد الدفوع المثارة من طرف الطاعنة حياة (ل.) واعتبار استئناف احمد (ل.) جزئيا وتعديل الحكم المستأنف وذلك بحصر المبلغ المحكوم به في مبلغ 129.000,00 درهم وتأييده في الباقي وبجعل الصائر بالنسبة
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا:
في الشكل: قبول الاستئنافين.
في الموضوع: برد استئناف حياة (ل.) مع ابقاء الصائر على رافعه واعتبار استئناف أحمد (ل.) جزئيا وتعديل الحكم المستأنف وذلك بحصر المبلغ المحكوم به في 129.000,00 درهم وتاييده في الباقي وجعل الصائر بالنسبة.
65997
Bail commercial : la preuve de la fermeture continue du local, condition de validité du congé, ne peut résulter d’une seule constatation d’huissier de justice (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/11/2025
65994
Cession de fonds de commerce : le droit de préférence du bailleur lui permet de récupérer le local loué avec les autres éléments du fonds (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
25/09/2025
65979
L’acceptation conditionnelle par le bailleur d’un changement de destination des lieux s’analyse en une nouvelle offre qui, faute d’accord sur tous ses éléments, ne forme pas le contrat (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
04/12/2025
65975
Indemnité d’éviction : en l’absence de déclarations fiscales, son évaluation peut se fonder sur la valeur locative du marché et une estimation forfaitaire de la clientèle (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/11/2025
82916
La preuve du paiement des loyers commerciaux par témoignage est écartée en cas de déclarations contradictoires et non concordantes (CAC Marrakech 2025)
Cour d'appel de commerce
Marrakech
14/05/2025
65967
Viole le principe de bonne foi et rend sa demande irrecevable le bailleur qui sollicite la récupération des locaux pour abandon alors qu’il en a déjà repris la possession suite à l’exécution d’une décision de justice ultérieurement annulée (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/11/2025
65963
Indemnité d’éviction : Le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour en fixer le montant sans être lié par les conclusions du rapport d’expertise (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/11/2025
Rapport d'expertise, Pouvoir souverain d'appréciation du juge, Indemnité d'éviction, Force probante de l'expertise, Évaluation de l'indemnité, Elements du fonds de commerce, Droit au bail, Confirmation du jugement, Clientèle et réputation commerciale, Bail commercial, Absence de déclarations fiscales
65960
Le congé délivré après l’expiration du terme d’un bail à durée déterminée entraîne son renouvellement tacite (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
25/09/2025
82889
L’illégalité de constructions au regard du droit de l’urbanisme est sans incidence sur le calcul de l’indemnité d’éviction dès lors qu’elles génèrent un chiffre d’affaires déclaré (CAC Marrakech 2025)
Cour d'appel de commerce
Marrakech
30/10/2025
