Réf
63335
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
4239
Date de décision
27/06/2023
N° de dossier
2022/8206/2187
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Valeur locative de marché, Pouvoir d'appréciation du juge, Perte des éléments du fonds de commerce, Indemnité d'éviction, Frais de déménagement, Expertise judiciaire, Droit au bail, Congé pour usage personnel, Calcul de l'indemnité, Bail commercial
Source
Non publiée
Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités de son évaluation. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité sur la base de sa propre appréciation, s'écartant des conclusions d'un premier rapport d'expertise. Le débat en appel portait principalement sur la méthode de calcul de l'indemnité, le bailleur contestant le montant au regard des déclarations fiscales et le preneur revendiquant une évaluation fondée sur la valeur du pas-de-porte. La cour écarte la méthode fondée sur la valeur du pas-de-porte, lui préférant une approche qu'elle juge plus précise, basée sur la valeur locative de marché de locaux similaires. Elle retient que la détermination du droit au bail doit reposer sur des critères objectifs tels que la durée de la relation contractuelle et l'emplacement du bien. La cour valide par ailleurs l'évaluation par l'expert des autres composantes de l'indemnité, notamment la perte de la clientèle calculée sur la base des revenus déclarés, ainsi que les frais de déménagement, tout en considérant que les frais d'aménagement invoqués par le preneur correspondaient à des installations amorties. En conséquence, la cour d'appel de commerce accueille partiellement l'appel du bailleur et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
في الشكل :
حيث إنه ليس بالملف ما يفيد تبليغ الطرف الطاعن بالحكم المستأنف مما يكون المقال الاستئنافي المقدم من طرف السيد امحمد (ل.) والمؤدى عنه بتاريخ 18/4/2022 وكذا المقال الاستئنافي المقدم من طرف السيدة حياة (ل.) المؤدى عنه بتاريخ 27/4/2022 مستجمعين لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة وأداء مما يتعين معه التصريح بقبولهما.
محكمة الاستئناف
حيث أسس الطاعنان أوجه استئنافهما كما هو مسطر أعلاه
وحيث إنه من أجل تحديد التعويض المستحق للمستانف عليها السيدة حياة (ل.) مقابل افراغها من المحل موضوع الدعوى بعلة الاستعمال الشخصي فقد أمرت المحكمة الابتدائية التجارية تمهيديا بإجراء خبرة عهد للقيام بها الخبير السيد ابن الزيات عبد الحق والذي خلص في تقريره الى تحديد التعويض عن الافراغ في مبلغ 277000 درهم الا أن المحكمة الابتدائية قضت بتعويض قدره 200.900,00 درهم بناء على سلطتها التقديرية،كما أمرت محكمة الاستئناف التجارية بإجراء خبرة يقوم بها السيد عمر العلمي والذي خلص في تقريره إلى تحديد التعويض عن الإفراغ في مبلغ 230.000,00 درهم، وانه بالنظر للفرق بين ما خلصت إليه الخبرة الأولى والثانية وبناء على انها كانت محل منازعة من الطرفين أمرت هاته المحكمة بإجراء خبرة ثالثة عهد بها للخبير السيد عبد الواحد الشرادي والذي خلص في تقريره إلى تحديد التعويض عن الإفراغ المستحق للمستأنف عليها حسب طريقتين اما في مبلغ يوازي 256.000,00 درهم يتم احتسابه استنادا الى ما يسمى الساروت اعتمادا على السومة الكرائية التي تؤدى ، واما تحديده في مبلغ 175.000,00 درهم اعتمادا على السومة الكرائية الحالية لمحل مماثل
وحيث عاب الطاعن السيد امحمد (ل.) على الخبرة المنجزة في الملف من طرف الخبير عبد الواحد شرادي من كون هذا الاخير حدد تعويضا مغالى فيه دون ان يعتمد على التصاريح الضريبية التي اكدت عليها المادة 7 من القانون 16/49 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي.
لكن وحيث انه بالرجوع الى تقرير الخبرة المذكور يتبين ان الخبير اعتمد في تحديد التعويض المستحق للمكتري عن فقدان عناصر الأصل التجاري (الزبناء والسمعة والاسم التجاري) على معيار معدل الدخل السنوي الخاضع للضريبة وعلى معيار المعاملات المطبقة على رقم الاعمال لتحديد 25 في المائة وحدد التعويض عن فقدان هاته العناصر في مبلغ 58.680,00 درهم وان المحكمة في اطار سلطتها التقديرية ارتات التخفيض منه وجعله في حدود مبلغ 58.000,00 درهم.
وحيث انه بخلاف ما تمسكت به الطاعنة السيدة حياة (ل.) في استئنافها من ضرورة احتساب التعويض عن الافراغ اعتمادا على الطريقة التي تأخذ بمبلغ الساروت عند احتساب التعويض في الكراء والمشار اليها في التقرير وذلك لكون السومة الكرائية في ملف النازلة منخفضة لا تتعدى 300 درهم شهريا ، فان المحكمة باطلاعها على تقرير الخبرة تبين لها بان الطريقة الثانية المعتمدة من طرف الخبير السيد الشرادي في تحديد التعويض عن الحق في الكراء اكثر دقة وتعتمد على معايير محددة إذ أشار الخبير إلى أن السومة الكرائية للمحلات التجارية المماثلة تتراوح مابين 1300 درهم و1500 درهم شهريا أي ما يعادل 1400 درهم وتم تقدير حق الإيجار في 5 سنوات اعتمادا على موقع المحل ومدة العلاقة الكرائية وتم تحديده في مبلغ 66.000,00 درهم مما يتعين اعتماده.
وحيث إنه بخلاف ما تمسكت به المستأنفة حياة (ل.) حول مصاريف الانتقال من المحل المكرى إلى محل جديد فان المبلغ المقترح والمحدد في 5000 درهم يعتبر مناسبا باعتبار أن الخبير قام بمعاينة التجهيزات التي يتطلب الأمر نقلها وحصرها وارتكز عليها عند تقدير هذا التعويض استنادا لما يتوفر عليه من معرفة في هذا الميدان.
وحيث إنه بخصوص ما تمسكت به المستأنفة (حياة (ل.)) حول عدم موضوعية ونقصان التعليل وإغفال الخبير للوثائق الموضوعة رهن إشارته وتجاهله عند احتساب ما أنفقته المستأنفة على التحسينات والإصلاحات الثابتة بمقتضى الفواتير الأربعة فإنه بالرجوع إلى التقرير يتبين أن هاته الإصلاحات تمت الإشارة إليها تحت بند التجهيزات التي يتم احتساب التعويض عنها كما سبق ذكره أعلاه فضلا عن ذلك فإنها قد استهلكت لطول مدة استغلالها.
وحيث إنه استنادا للعلل أعلاه يكون مجموع التعويض المستحق للمستأنف عليها عن إفراغها من المحل موضوع النزاع هو مبلغ 129000 درهم.
وحيث تبعا للأسانيد أعلاه يتعين رد الدفوع المثارة من طرف الطاعنة حياة (ل.) واعتبار استئناف احمد (ل.) جزئيا وتعديل الحكم المستأنف وذلك بحصر المبلغ المحكوم به في مبلغ 129.000,00 درهم وتأييده في الباقي وبجعل الصائر بالنسبة
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا:
في الشكل: قبول الاستئنافين.
في الموضوع: برد استئناف حياة (ل.) مع ابقاء الصائر على رافعه واعتبار استئناف أحمد (ل.) جزئيا وتعديل الحكم المستأنف وذلك بحصر المبلغ المحكوم به في 129.000,00 درهم وتاييده في الباقي وجعل الصائر بالنسبة.
60373
Bail commercial : la reprise des locaux abandonnés par le bailleur est une mesure provisoire n’entraînant la résiliation du bail qu’à l’expiration d’un délai de six mois sans action du preneur (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
03/07/2024
60378
Local commercial abandonné : La compétence du juge des référés pour ordonner la reprise des lieux est fondée sur les règles générales de l’urgence et suppose la continuation du bail (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
30/12/2024
55295
Bail commercial : L’arrêté de démolition d’un local menaçant ruine justifie l’expulsion du preneur (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
29/05/2024
55839
Bail commercial : la condition de fermeture continue du local justifiant la validation de l’injonction d’évacuer ne peut être déduite d’un constat sur une brève période (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
01/07/2024
55971
Bail commercial : L’occupation des lieux pendant 17 mois sans protestation fait obstacle à la demande de résiliation pour manquement du bailleur à son obligation de garantie (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
04/07/2024
56059
L’annulation de l’arrêt d’expulsion par la Cour de cassation entraîne la continuation du bail initial et la nullité du nouveau bail conclu sur le même local (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
11/07/2024
56139
Bail commercial et cession de créance : le paiement du loyer au bailleur initial est libératoire tant que la cession n’a pas été notifiée au preneur (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
15/07/2024
56245
Le paiement partiel des arriérés de loyer ne libère pas le preneur de son obligation et n’empêche pas la résiliation du bail (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
17/07/2024
56369
Bail commercial : La preuve de la révision amiable du loyer peut être rapportée par la production de chèques attestant du paiement du nouveau montant (CA. com. Casablanca 2024)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
