Mot clé
Valeur locative de marché

Saisie d'un appel contre une ordonnance de référé ayant prononcé une expulsion pour péril et fixé une indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du fonds de commerce. Le juge des référés avait ordonné l'expulsion du preneur tout en lui allouant une indemnité provisionnelle. L'appelante, bailleresse, contestait le principe et le montant de cette indemnité, soulevant une violation des droits de la défense et l'absence de propriété du fonds par le preneur. La cour écarte le moyen procédural, estimant que le droit au contradictoire a été respecté lors de la phase d'expertise. Sur le fond, elle retient que la propriété du fonds de commerce par le preneur est établie par un acte de cession antérieur, rendant inopérant le grief de sous-location. La cour juge surtout que l'absence de production des déclarations fiscales n'interdit pas au juge d'évaluer l'indemnité d'éviction, au visa de l'article 7 de la loi 49.16, en se fondant sur d'autres éléments tels que la durée d'exploitation, l'écart avec la valeur locative de marché et les déclarations du preneur sur son chiffre d'affaires. L'ordonnance entreprise est par conséquent confirmée en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contestant le montant de l'indemnité d'éviction fixée en première instance, la cour d'appel de commerce se prononce sur la régularité de l'expertise judiciaire et les modalités de calcul de cette indemnité. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et alloué au preneur une indemnité calculée sur la base d'un rapport d'expertise. Le preneur appelant soulevait, d'une part, la nullité du rapport pour non-respect des formalités de convocation prévues à l'article 63 du code de procédure civile et, d'autre part, le caractère insuffisant de l'indemnité allouée. La cour écarte le moyen tiré de la nullité de l'expertise, retenant que l'expert a valablement convoqué les parties par lettre recommandée et que le retour du pli avec la mention "non réclamé" est imputable à la seule négligence du destinataire et non à une défaillance de l'expert. Sur le fond, la cour procède à une nouvelle évaluation de l'indemnité, considérant que le calcul du droit au bail opéré par l'expert était insuffisant. Elle substitue à ce calcul sa propre méthode, fondée sur la différence entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement payé, capitalisée sur une durée de soixante mois, tout en validant les autres postes de préjudice fixés par l'expert. En conséquence, la cour réforme partiellement le jugement entrepris en augmentant le montant de l'indemnité d'éviction et le confirme pour le surplus.

Saisi d'un litige relatif à l'indemnisation du preneur évincé pour cause de démolition et de reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences du dépassement du délai légal de remise des nouveaux locaux. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité d'éviction pour perte du fonds de commerce. L'appelant principal, le bailleur, contestait sa responsabilité en invoquant une cause étrangère et critiquait l'évaluation de l'indemnité, notamment la prise en compte du droit au bail. L'appelant incident, le preneur, sollicitait la majoration de l'indemnité et la réparation de préjudices annexes. La cour écarte le moyen tiré de la force majeure, retenant que les retards administratifs invoqués ne sauraient justifier le non-respect du délai de trois ans prévu par l'article 11 de la loi 49.16. Elle valide l'expertise judiciaire en ce qu'elle a évalué le droit au bail sur la base du différentiel entre le loyer ancien et la valeur locative de marché, le distinguant des éléments de clientèle et de réputation commerciale. La cour rappelle que le droit à une indemnité d'éviction complète pour perte du fonds se substitue au droit au retour et exclut toute indemnisation pour la période d'attente. Elle confirme également que les frais de licenciement ou la perte de matériel ne figurent pas dans la liste limitative des préjudices réparables fixée par l'article 7 de ladite loi. En conséquence, la cour rejette l'appel principal et l'appel incident et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur la régularité d'une expertise judiciaire et sur les critères de calcul du préjudice. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction pour usage personnel du bailleur tout en allouant au preneur une indemnité inférieure à celle préconisée par l'expert désigné. L'appelant contestait la régularité de l'expertise au regard du principe du contradictoire et critiquait la méthode d'évaluation de l'indemnité, notamment pour la perte de clientèle et la non-prise en compte des améliorations. La cour écarte d'abord le moyen tiré de la violation de l'article 63 du code de procédure civile, relevant que le preneur avait été dûment convoqué et avait participé aux opérations d'expertise. Sur le fond, elle valide la méthodologie de l'expert pour l'évaluation du droit au bail, fondée sur la différence entre la valeur locative de marché et le loyer acquitté, ainsi que pour la perte de clientèle et de notoriété, basée sur les déclarations fiscales. La cour retient cependant que les frais de déménagement d'une activité spécifique, impliquant le démontage et le remontage d'équipements par un professionnel, justifiaient de retenir l'estimation de l'expert, écartée à tort par les premiers juges. Le jugement est par conséquent réformé sur le montant de l'indemnité, porté au niveau de l'estimation expertale, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un litige relatif à l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'indemnisation au regard du fondement du congé. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise. L'appelant principal, le bailleur, soutenait que la fermeture prolongée du local justifiait une éviction sans indemnité, tandis que l'appelant incident, le preneur, en contestait le montant jugé insuffisant. La cour écarte le moyen tiré de la fermeture du local, relevant que le congé ayant été fondé sur la reprise pour usage personnel au visa de l'article 26 de la loi 49-16, et non sur un manquement du preneur au sens de l'article 8, le principe de l'indemnité n'était pas contestable. Après avoir écarté deux expertises jugées contradictoires, la cour homologue les conclusions d'un troisième rapport. Elle retient que l'indemnité doit couvrir la seule perte du droit au bail, évalué selon la différence entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché, mais exclut toute indemnisation au titre de la clientèle et de la réputation commerciale en l'absence de production des déclarations fiscales des quatre dernières années et au vu de la cessation d'activité constatée. Elle écarte également toute indemnité pour frais de déménagement, considérant qu'en l'absence d'activité effective, aucun préjudice de ce chef n'est caractérisé. Le jugement est en conséquence partiellement réformé par réduction du montant de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contre un jugement fixant le montant d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un rapport d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait alloué au preneur une indemnité fondée sur ce rapport, tout en en réduisant le montant. L'appelante, bailleresse, contestait la méthode d'évaluation retenue par l'expert, notamment le calcul de la valeur du fonds de commerce en l'absence des déclarations fiscales des quatre dernières années et l'indemnisation de frais de déménagement pour un local prétendument vide. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en relevant que le premier juge, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, avait déjà opéré une réduction du montant global proposé par l'expert, corrigeant ainsi toute surévaluation potentielle des éléments contestés. La cour valide par ailleurs la méthode d'évaluation du droit au bail, fondée sur la différence entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement payé, en retenant qu'elle correspond à une pratique expertale reconnue. Elle ajoute que la dégradation alléguée des lieux ne peut être invoquée pour réduire l'indemnité, celle-ci relevant d'une action distincte. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités de calcul du droit au bail. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise, ordonné l'éviction et fixé l'indemnité due au preneur en réduisant le montant proposé par l'expert judiciaire. L'appelant principal contestait la méthode d'évaluation du droit au bail retenue par l'expert, tandis que l'appelant incident sollicitait la réévaluation de l'indemnité à la hauteur des conclusions de l'expertise. La cour écarte la méthode de l'expert s'agissant du droit au bail, la jugeant excessive. Elle retient que l'évaluation de cet élément doit résulter, conformément à l'usage judiciaire, de la différence entre la valeur locative de marché et le loyer acquitté, multipliée par un coefficient dépendant de l'ancienneté du bail. Appliquant ce calcul, la cour réduit substantiellement le montant alloué au titre du droit au bail tout en confirmant l'évaluation des autres postes du préjudice, notamment la perte de clientèle et les frais de déménagement. En conséquence, la cour fait partiellement droit à l'appel principal, rejette l'appel incident et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant total de l'indemnité d'éviction.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction fixée en première instance, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice subi par le preneur. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction du preneur moyennant le versement d'une indemnité calculée sur la base d'un rapport d'expertise. L'appelant soutenait l'insuffisance de cette indemnité, arguant d'une sous-évaluation des éléments incorporels de son fonds de commerce, notamment la clientèle et le droit au bail, et sollicitait une nouvelle expertise. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'expert judiciaire a correctement appliqué les critères prévus par l'article 7 de la loi n° 49-16. Elle relève que l'évaluation du droit au bail, fondée sur la différence entre la valeur locative de marché et le loyer acquitté sur une durée significative, ainsi que l'estimation de la clientèle basée sur les déclarations fiscales des quatre dernières années, sont conformes aux usages en la matière. La cour ajoute que les frais de déménagement ont été convenablement appréciés et que les améliorations, considérées comme vétustes et intégralement amorties, ne pouvaient donner lieu à indemnisation. Dès lors, les moyens de l'appelant étant jugés non fondés, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement validant un congé pour usage personnel et déclarant irrecevable la demande reconventionnelle en indemnité d'éviction, la cour d'appel de commerce se prononce sur la motivation du congé et la recevabilité de la demande indemnitaire. La cour juge que le bailleur n'est pas tenu de préciser, dans le congé pour usage personnel, l'identité du bénéficiaire de la reprise, ce motif se suffisant à lui-même au sens de la loi 49-16. Elle retient ensuite que la demande d'indemnité, déjà formée en première instance, ne constitue pas une demande nouvelle en appel, le premier juge ayant commis une erreur de procédure en omettant d'inviter le preneur à compléter les frais de justice après le dépôt du rapport d'expertise. Évoquant le fond, la cour fixe souverainement l'indemnité d'éviction en application de l'article 7 de la loi 49-16, en se fondant sur la valeur marchande du droit au bail, les améliorations apportées au local et la perte de clientèle, sans égard pour la modicité du loyer contractuel. La cour rappelle à ce titre que l'indemnisation pour la perte du fonds de commerce, incluant la clientèle et la réputation, est due de plein droit au preneur évincé. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a déclaré la demande reconventionnelle irrecevable et, statuant à nouveau, condamne le bailleur au paiement de ladite indemnité tout en confirmant le principe de l'éviction.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce précise les modalités d'évaluation des composantes de la propriété commerciale. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour reprise et fixé une indemnité sur la base d'une première expertise. L'appelant, bailleur, contestait cette évaluation en invoquant des erreurs manifestes d'appréciation. S'appuyant sur une nouvelle expertise ordonnée en cause d'appel, la cour écarte la méthode d'évaluation des éléments matériels et immatériels proposée par l'expert pour la valorisation du fonds de commerce. Elle retient que, au visa de l'article 7 de la loi n° 49-16, cette valeur doit être déterminée au regard des seules déclarations fiscales des quatre dernières années, ce qui conduit à retenir un montant correspondant au faible bénéfice net moyen de l'activité. En revanche, la cour valide l'évaluation du droit au bail proposée par le même expert, la jugeant fondée sur la valeur locative de marché, la localisation et l'ancienneté de l'occupation. La cour réforme en conséquence le jugement entrepris en réévaluant à la hausse le montant total de l'indemnité d'éviction due au preneur.

Saisi d'un litige relatif à la fixation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités de son évaluation. Le tribunal de commerce avait alloué une indemnité sur la base de sa propre appréciation, s'écartant des conclusions d'un premier rapport d'expertise. Le débat en appel portait principalement sur la méthode de calcul de l'indemnité, le bailleur contestant le montant au regard des déclarations fiscales et le preneur revendiquant une évaluation fondée sur la valeur du pas-de-porte. La cour écarte la méthode fondée sur la valeur du pas-de-porte, lui préférant une approche qu'elle juge plus précise, basée sur la valeur locative de marché de locaux similaires. Elle retient que la détermination du droit au bail doit reposer sur des critères objectifs tels que la durée de la relation contractuelle et l'emplacement du bien. La cour valide par ailleurs l'évaluation par l'expert des autres composantes de l'indemnité, notamment la perte de la clientèle calculée sur la base des revenus déclarés, ainsi que les frais de déménagement, tout en considérant que les frais d'aménagement invoqués par le preneur correspondaient à des installations amorties. En conséquence, la cour d'appel de commerce accueille partiellement l'appel du bailleur et réforme le jugement entrepris en réduisant le montant de l'indemnité d'éviction.

Saisie d'un double appel contre un jugement fixant une indemnité d'éviction en matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur les modalités d'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle et, sur la base d'une seconde expertise, condamné le bailleur au paiement d'une indemnité. L'appel portait sur l'évaluation de cette indemnité, le bailleur contestant le rapport d'expertise retenu au profit d'un premier rapport moins-disant, tandis que le preneur sollicitait la majoration du montant alloué et l'indemnisation de la perte de clientèle. La cour écarte la première expertise, jugée incomplète pour n'avoir pas évalué l'ensemble des chefs de préjudice prévus par l'article 7 de la loi n° 49.16. Elle retient que la seconde expertise a correctement apprécié la valeur du droit au bail en se fondant sur la différence entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché, affectée d'un coefficient multiplicateur tenant à l'ancienneté de l'occupation. La cour rejette par ailleurs la demande d'indemnisation pour perte de clientèle et de réputation commerciale, au motif que le preneur a failli à son obligation de produire les déclarations fiscales des quatre dernières années, condition substantielle posée par la loi pour l'évaluation de ces éléments. Dès lors, la cour rejette les deux recours et confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction due au preneur pour un congé fondé sur un motif d'usage personnel, la cour d'appel de commerce était confrontée à la contestation par les deux parties du montant alloué en première instance. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base d'un premier rapport d'expertise, qu'il avait majoré. En appel, le bailleur sollicitait la réduction de l'indemnité au montant initialement expertisé, tandis que le preneur en réclamait une substantielle augmentation et critiquait la méthodologie de l'expert. La cour, après avoir ordonné une nouvelle expertise, en adopte les conclusions pour l'évaluation du droit au bail, la jugeant fondée sur la valeur locative de marché, la durée d'occupation et la modicité du loyer contractuel. Elle écarte cependant la demande d'indemnisation pour perte de clientèle et de réputation, faute pour le preneur d'avoir produit les déclarations fiscales requises par l'article 7 de la loi 49.16. La cour retient également que le préjudice indemnisable ne peut s'étendre aux conséquences de l'éviction sur un autre fonds de commerce, étranger à la relation locative. Elle censure toutefois le rapport d'expertise en ce qu'il inclut des frais de recherche d'un nouveau local, considérant que seuls les frais de déménagement stricto sensu sont indemnisables. Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est portée à une somme supérieure, et corrigé pour rectifier une erreur matérielle dans le nom du preneur.

Saisi d'un appel portant sur le montant de l'indemnité d'éviction allouée au preneur d'un local commercial, la cour d'appel de commerce examine les critères d'évaluation du préjudice en cas de disparition partielle du fonds. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise personnelle délivré par le bailleur tout en le condamnant au paiement d'une indemnité. L'appelant principal contestait le principe et le montant de cette indemnité, arguant de l'irrecevabilité de la demande reconventionnelle des héritiers du preneur et de la disparition des éléments du fonds, tandis que l'appelant incident en sollicitait la réévaluation. La cour écarte d'abord le moyen tiré de l'irrecevabilité, retenant qu'en l'absence de préjudice démontré, l'omission des noms des héritiers dans l'acte ne vicie pas la procédure au visa de l'article 49 du code de procédure civile. Sur le fond, la cour retient que l'indemnité d'éviction peut être limitée à la seule valeur du droit au bail lorsque les autres éléments du fonds de commerce ont disparu, ce qui est caractérisé par l'absence de déclarations fiscales et la cessation d'activité. Elle juge que le montant alloué par les premiers juges est proportionné au préjudice subi, au regard de la longue durée du bail, de la faiblesse du loyer et de la valeur locative de marché, exerçant ainsi son pouvoir souverain d'appréciation. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

En matière d'indemnité d'éviction pour cause de démolition et reconstruction, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice subi par le preneur. Le tribunal de commerce avait alloué à ce dernier une indemnité pour la seule perte de son droit au bail, rejetant sa demande au titre de la clientèle et de la réputation commerciale. L'appel principal du bailleur contestait la validité du rapport d'expertise et le principe même de l'indemnisation, tandis que l'appel incident du preneur visait à obtenir une indemnisation complète. La cour retient que le bailleur, faute d'avoir mis le nouveau local à la disposition du preneur dans le délai légal de trois ans, est redevable de l'indemnité compensatrice prévue par la loi 49.16. Elle écarte le moyen tiré de la nullité de l'expertise, jugeant que les parties avaient été régulièrement convoquées à la première mesure d'instruction. Sur le fond, la cour valide l'évaluation du droit au bail fondée sur la différence entre le loyer ancien et la valeur locative de marché. Elle confirme cependant le rejet de l'indemnisation de la clientèle et de la réputation commerciale, au motif que le preneur, en ne produisant pas les déclarations fiscales requises par l'article 7 de la loi précitée, n'a pas rapporté la preuve du préjudice allégué, son assujettissement à un régime fiscal forfaitaire n'étant pas établi. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les appels principal et incident étant rejetés.

En matière d'indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du préjudice du preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en se fondant sur un rapport d'expertise judiciaire pour fixer le montant de l'indemnisation. L'appelant, bailleur, contestait la méthode d'évaluation retenue par l'expert, arguant que celle-ci ne tenait pas suffisamment compte du faible chiffre d'affaires déclaré et sollicitait une contre-expertise. La cour rappelle que l'indemnité d'éviction doit réparer l'entier préjudice subi par le preneur, incluant la perte du fonds de commerce et les frais de réinstallation, en application de l'article 7 de la loi n° 49-16. Elle valide la méthodologie de l'expert qui, pour déterminer la valeur du droit au bail, a combiné l'analyse des déclarations fiscales avec une étude de la valeur locative de marché pour des locaux similaires. La cour retient que l'application d'une méthode de calcul par différentiel entre la valeur locative de marché et le loyer effectivement acquitté constitue une base d'évaluation pertinente, rendant l'expertise sérieuse et complète. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contestant le montant d'une indemnité d'éviction fixée en première instance, la cour d'appel de commerce examine la méthode d'évaluation du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait homologué le rapport d'expertise judiciaire et condamné le bailleur au paiement de l'indemnité en contrepartie de la restitution des lieux. L'appelant soutenait que l'expert n'avait pas respecté les termes de sa mission, notamment en écartant les déclarations fiscales du preneur et en retenant une valeur locative erronée pour le calcul du droit au bail. La cour écarte ce moyen en relevant que l'expert a bien fondé son évaluation sur les déclarations fiscales des quatre dernières années, conformément aux dispositions de la loi 49-16. Elle rappelle que la détermination du droit au bail repose sur la différence entre la valeur locative de marché, établie par comparaison avec des locaux similaires, et le loyer effectivement acquitté, méthode que l'expert a correctement appliquée. La cour rejette également l'argument tiré d'une prétendue incohérence avec un précédent rapport, en constatant que la pièce produite par l'appelant lui-même contredisait ses allégations. Dès lors, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'un litige relatif à la fixation d'une indemnité d'éviction pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un rapport d'expertise et les critères d'évaluation du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait fixé le montant de l'indemnité sur la base de ce rapport, contesté en appel pour vice de procédure et pour son contenu. La cour écarte le moyen tiré de la nullité du rapport, retenant qu'en application de l'article 49 du code de procédure civile, l'absence des parties aux opérations d'expertise ne constitue pas une cause de nullité dès lors que leurs conseils étaient présents et qu'aucun grief n'est démontré. Elle juge également inopérant le moyen relatif à un changement d'activité commerciale, la mission de l'expert étant strictement cantonnée, dans le cadre d'une éviction pour usage personnel, à l'évaluation des composantes de l'indemnité prévue par la loi n° 49-16. Validant les critères d'évaluation retenus par l'expert, fondés sur le revenu net déclaré pour les éléments incorporels et sur la valeur locative de marché pour le droit au bail, la cour confirme le jugement entrepris.

Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur pour reprise à usage personnel, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'appréciation du rapport d'expertise judiciaire. Le tribunal de commerce avait validé le congé et fixé l'indemnité sur la base dudit rapport, tout en écartant certains postes de préjudice jugés redondants. L'appelant principal contestait la méthode d'évaluation de l'expert, notamment au regard de l'absence de production des quatre dernières déclarations fiscales, tandis que l'appelante incidente sollicitait la réintégration des chefs de préjudice écartés. La cour retient que l'expert a pu valablement se fonder sur l'unique déclaration fiscale disponible, dès lors que celle-ci était antérieure au congé et correspondait au début de l'assujettissement du preneur à l'impôt. Elle valide également l'évaluation du droit au bail fondée sur la différence entre le loyer ancien et la valeur locative de marché, ce mode de calcul étant pertinent pour indemniser la perte d'un emplacement. En revanche, la cour confirme que les demandes de réparation du gain manqué et des frais de réinstallation font double emploi avec l'indemnisation déjà allouée au titre du droit au bail et de la perte de clientèle, un même préjudice ne pouvant être réparé deux fois. Les appels principal et incident sont en conséquence rejetés et le jugement confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur d'un local commercial pour reprise personnelle par les bailleurs, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir de ces derniers et sur les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait ordonné l'éviction tout en allouant au preneur une indemnité pour la perte de son fonds de commerce. L'appelant contestait la qualité à agir des bailleurs, faute de production d'un titre de propriété, et critiquait l'évaluation de l'indemnité par l'expert de première instance. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité à agir, retenant que la relation locative, établie de longue date avec le prédécesseur des bailleurs et prouvée par le contrat de bail, suffit à conférer à ces derniers, en leur qualité d'héritiers, le droit de solliciter la reprise du local. Sur le montant de l'indemnité, la cour, s'appuyant sur une nouvelle expertise ordonnée en appel, valide le calcul des différents postes de préjudice. Elle retient notamment que l'indemnité pour la perte du droit au bail doit être évaluée en considération de la durée d'occupation, de la modicité du loyer historique et du différentiel avec la valeur locative de marché sur une période de quatre ans. La cour valide également l'indemnisation de la perte de clientèle sur la base du revenu net déclaré et celle des frais de déménagement, mais écarte toute indemnité pour améliorations faute de preuve et en raison de leur amortissement par l'usage. Le jugement est par conséquent réformé sur le seul quantum indemnitaire, porté au montant fixé par l'expert d'appel, et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contestant le montant de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les critères d'évaluation du fonds de commerce en l'absence de comptabilité régulière. Le tribunal de commerce avait fixé l'indemnité sur la base des conclusions d'un rapport d'expertise. L'appelante contestait la méthode de l'expert, notamment l'évaluation de la clientèle en l'absence de documents comptables, et sollicitait une contre-expertise. La cour retient que l'expert peut valablement pallier l'absence de comptabilité en se fondant sur les déclarations fiscales des dernières années pour reconstituer le chiffre d'affaires. Elle juge que l'application d'un taux de bénéfice net, tel que prévu par la législation fiscale pour l'activité concernée, sur le chiffre d'affaires moyen ainsi reconstitué constitue un critère technique objectif et suffisant pour déterminer la valeur de la clientèle et de la réputation commerciale. La cour valide également l'évaluation du droit au bail fondée sur la situation de l'immeuble, la valeur locative de marché et la durée d'occupation, écartant ainsi la demande de contre-expertise. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisie d'un appel portant sur le montant de l'indemnité d'éviction allouée à un preneur commercial, la cour d'appel de commerce précise les modalités d'évaluation des différents chefs de préjudice. Le tribunal de commerce avait accordé une indemnité jugée insuffisante par le preneur. La cour écarte d'abord le moyen du bailleur contestant la qualité du preneur, le jugeant contradictoire avec la procédure d'éviction qu'il avait lui-même engagée. Se fondant sur un rapport d'expertise, elle retient que l'indemnité doit comprendre la valeur du droit au bail, déterminée selon l'ancienneté de l'occupation et l'écart avec la valeur locative de marché, ainsi que la perte de clientèle et de réputation, évaluée sur la base du bénéfice moyen des derniers exercices. La cour valide également l'indemnisation des améliorations apportées au local, après déduction des éléments récupérables, et limite les frais de déménagement aux seules dépenses matérielles de transport et de démontage, à l'exclusion des coûts de recherche d'un nouveau fonds. Le jugement est par conséquent confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est rehaussé.

Saisi d'un appel portant sur l'évaluation d'une indemnité d'éviction commerciale, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur les modalités de calcul de cette indemnité, dont le montant fixé par le tribunal de commerce était contesté par les deux parties. La cour a ordonné une nouvelle expertise judiciaire pour déterminer les composantes de l'indemnité. La cour homologue les conclusions de l'expert en retenant que l'indemnité afférente au droit au bail doit être calculée sur la base de la différence entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché, capitalisée sur une période de cinq ans. Elle valide également l'évaluation des indemnités pour perte de clientèle et de réputation commerciale, assise sur le revenu net déclaré des quatre derniers exercices et affectée d'un multiplicateur. La cour relève que cette méthode prend dûment en compte la localisation stratégique du local, l'ancienneté de l'exploitation et la nature de l'activité. En conséquence, la cour réforme le jugement entrepris uniquement sur le quantum de l'indemnité et fixe le montant définitif de celle-ci.

En matière d'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les modalités d'évaluation du préjudice. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour reprise et fixé l'indemnité sur la base d'un rapport d'expertise. L'appelant contestait cette évaluation, soulevant la question des critères de calcul, notamment la prise en compte de la clientèle, du droit au bail, des frais de licenciement et d'un pas-de-porte non prouvé. La cour rappelle que l'indemnité est régie par l'article 7 de la loi 49-16 et que la valeur de la clientèle et du fonds de commerce doit s'apprécier au vu des déclarations fiscales des quatre dernières années. Dès lors que celles-ci faisaient état d'un chiffre d'affaires et de bénéfices nuls, la cour écarte toute indemnisation à ce titre. Elle valide également l'évaluation du droit au bail fondée sur le différentiel entre le loyer acquitté et la valeur locative de marché, et juge que les frais de licenciement ne sont pas un élément de l'indemnité légale. La cour relève en outre que le preneur, ayant subsidiairement conclu en première instance à l'octroi du montant fixé par l'expert, ne pouvait utilement critiquer en appel le jugement lui ayant alloué cette somme. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.