وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدم الطاعنان بواسطة نائبهما بمقال مسجل ومؤدى عنه بتاريخ 22/03/2024 يستأنفان بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 04/10/2023 تحت عدد 8639 ملف عدد 5490/8219/2023 الذي قضى في الطلبين الأصلي و المضاد وفي الشكل : بقبول الدعوى وفي الموضوع : برفضهما و تحميل رافع كل طلب صائره .

في الشكل:

حيث لادليل بالملف يفيد ان الطاعنين بلغا بالحكم المستأنف؛مما يكون معه المقال الاستئنافي مستوفيا للشروط المتطلبة صفة و أجلا و أداء مما يتعين التصريح بقبوله شكلا .

في الموضوع :

حيث يستفاد من وقائع النازلة ووثائقها و الحكم المطعون فيه أن المدعية تقدمت بواسطة نائبها بمقال مسجل و مؤدى عنه تعرض خلاله أن المدعى عليهما يكتريان منها المحل التجاري الكائن ب 36 شارع 2 مارس مقابل مشاهرة 2000 درهم , و انهما تقاعسا عن أداء واجبات كراء المدة من مارس 2022 لغاية 31/03/2023 وجب فيها مبلغ 26.000 درهم , و كذا الفرق بين السومتين التي أصبحت محددة في مبلغ 2200 درهم بدلا من 2000 درهم حسب الحكم الابتدائي 241/1304/2020 المؤيد بمقتضى القرار الاستئنافي الصادر بتاريخ 15/03/2022 في الملف رقم 1269/1304/2021 فيكون المجموع من تاري تقديم الطلب في 10/02/2020 لغاية مارس 2023 هو مبلغ 200 درهم x 38 شهر = 7600 درهم , وأن العارض قامت بإنذار المدعى عليهما بتاريخ 27/03/2023 مما يجعلهما متماطلين طبقا للفصلين 254 و255 من ق ل ع , ملتمسة الحكم بأداء المدعى عليهما تضامنا لفائدتها مبلغ 26.000 درهم عن المدة من 01/03/2022 لغاية 31/03/2023 , مع مبلغ 7600 درهم واجب الفرق بين السومتين أي بما مجموعه مبلغ 33.600 درهم مع النفاذ المعجل و المصادقة على الإنذار المبلغ للمدعى عليهما بتاريخ 27/03/2023 وإفراغهما و من يقوم مقامهما من المحل الكائن ب 36 شارع 2 مارس و البت في الصائر . و ادلت بصورة عقد كراء , مع ملحق عقد كراء , إنذار مع محضر تبليغ .

وبناءا على جواب المدعى عليهما مع مقال مضاد مؤدى عنه بتاريخ 10/07/2023 عرضا فيه بواسطة نائبهما أن المبالغ المطالب بها الناتجة عن عقد الكراء قد انقضت باتحاد الذمة على اعتبار أن العارضين اشتريا العقار و اجتمعت فيهما صفتي المدين و الدائن طبقا للفصل 369 من ق ل ع , وقد تم تبليغ التصرف القانوني بالشراء للمدعية بتاريخ 09/12/2022 مما يجعل طلب المدعية غير مؤسس ,واضاف أن العارضين و حماية لأصلهم التجاري اضطروا لوضع المبالغ بصندوق المحكمة بتاريخ 06/04/2023 بما مجموعه مبلغ 33.600 درهم مع التحفظ على حقهم في استرجاعها . و من حيث المقال المضاد فالعارضان كان يكتريان من المدعى عليها المحل التجاري مقابل سومة 2000 درهم و أنهما اشتريا العين المكراة حسب الثابت من العقد المرفق وشهادة الملكية , و ان هذا التصرف الناقل للملكية اجتمعت بين يديهما صفة الدائن و المدين مما يعتبر اتحاذ للذمة الذي ينهي انقضاء الالتزام حسب الثابت من الفقه القانوني , مما يجعلهما محقين في المطالبة بانتهاء العقد الذي كان يجمعهما مع المدعى عليها استنادا لفصل 369 من ق ل ع , ملتمسين في المقال الأصلي عدم قبوله شكلا و رفضه موضوعا,و في المقال المضاد الحكم بانتهاء العلاقة الكرائية بخصوص المحل التجاري الكائن بالرقم 36 شارع 2 مارس البيضاء بين العارضين و المدعى عليها فرعيا مع النفاذ المعجل و تحميل المدعى عليها الصائر . و أدليا بصورة من عقد بيع عقار , إنذار بحوالة الحق , محضر تبليغ , نسخة شهادة ملكية , صورة وصل إيداع رقم 40212323001571 .

وبناءا على جواب المدعية بجلسة 13/09/2023 عرضت فيه بواسطة نائبها ان صفته كمكرية ثابتة بمقتض عقد كراء بتاريخ 04/02/2013 و كذا بمقتضى الحكم الصادر في الملف رقم 10/8219/2022 و الذي تم تنفيذه إضافة إلى عدة أحكام و قرارات قضائية,كما ان الطرف المدعى عليه أقر في غير مناسبة بصفتها كمكرية , مضيفة ان العارضة تعتبر مكترية أصلية و المدعى عليهما مكترين فرعيين,وان ملكية العقار موضوع الدعوى انتهت بيد المدعى عليهما بشرائهما للعقار,وأن ذلك لا تأثير له على عقد الكراء المبرم بين العارضة والمالكين السابقين بخصوص العين المكراة.وبخصوص الطلب المضاد فإن اتحاد الذمة المتمسك به من قبل المدعين فرعيا نتج عن فهم خاطئ لمقتضيات الفصل 369 من ق ل ع , و أن انتقال العقار للمدعين فرعيا لا ينهي عقد الكراء المنشأ على العقار من قبل العارضة , و ان الأخيرة سبق لها أن أدت واجبات الكراء لفائدة المدعين فرعيا ,كما أن إيداعهما واجبات الكراء لفائدة العارضة يعد إقرارا من جانبهما كمكترية أصلية , و أن شروط إنهاء العلاقة التعاقدية بينهما استنادا لأسباب المدعين فرعيا تبقى غير متحققة , ملتمسة في الطلب الأصلي الحكم وفقه , و في الطلب المضاد عدم قبوله و رفضه . و أدلت بمحضر تنفيذ , عقد كراء مع ملحقه , عقد كراء بتاريخ 15/06/2009 , صورة شهادة ملكية , عقد كراء في 24/03/2010 , نسخة فسخ عقد كراء , صورة شهادة ملكية , مقال طرد محتل , صور من : حكم رقم 12261/8205/2017 , مذكرة جوابية , حكم رقم 2848/8219/2021 , حكم رقم 2851/8206/2019 , شهادة عدم الاستئناف , قرار استئنافي رقم 2300/8110/2014 , حكم رقم 10/8219/2022 , محضر رفض عرض , طلب إيداع مبالغ , طلب عرض عيني.

وبعد تمام الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه فاستأنفه الطاعنان.

أسباب الاستئناف

حيث أكد الطاعنان أن استئناف العارضان مرتكز على أساس أن الحكم الابتدائي معيب فيما قضى به لكونه جاء ناقصا في التعليل وغير مؤسس من الناحية القانونية ما سيتضح من خلال المعطيات التي سيتم عرضها على المحكمة بحكم الأثر الناشر للاستئناف الذي يعيد نشر الدعوى من جديد قصد استجلاء حقيقة النزاع استنادا لمبدأ التقاضي على درجتين وتبعا لذلك فإننا بيان أوجه استئنافنا هي كالتالي من حيث إساءة تطبيق مقتضيات المادة 26 من قانون 16/49 فإن المحكمة اعتبرت مقتضيات المادة 26 من قانون 16/49 هي النص الواجب التطبيق دون مراعاة موضوع الطلب ومدى توافق طبيعة النزاع مع النص القانوني، بحيث أن طلب الأطراف هو إنهاء الالتزام المتمثل في أداء الواجبات الكرائية بعلة أضحيا يستجمعان صفة المدين والدائن في حين أن مقتضيات المادة 26 تكون واجبة التطبيق في حالة المطالبة بإفراغ المحل أنداك يكون هذا النص هو الإطار القانوني ويكون طالب الإفراغ ملزم بذكر أحد الأسباب الثلاث المنصوص عليها في المادة الموما إليها أعلاه و على خلاف ذلك فالمستأنفين لم يطلبا من المحكمة إفراغ المستأنف عليها من المحل على اعتبار أنهما من يتواجدان بالمحل و إنما كان طلبهما راميا إلى إنهاء الالتزام المتمثل في أداء واجبات كرائية للمحل الذين أصبحا مالكين له بناء تصرف قانوني ناقل للملكية، من خلاله اجتمعت بين يديهما صفة الدائن والمدين ، مما يعتبر اتحاذ للذمة الذي ينهي انقضاء الالتزام المتمثل في أداء الواجبات الكرانية استنادا المقتضيات الفصل 369 من قانون الالتزامات والعقود ، وهو النص الواجب التطبيق في غياب نص قانوني خاص يؤطر هاته الحالة ، لأنه دائما في حال غياب نص خاص فإنه يتعين الرجوع إلى القواعد العامة باعتبارها هي الأصل و من هذا المنطلق فإنه لا مجال لتطبيق مقتضيات المادة 26 من قانون 16/49 ما دام موضوع الدعوى هو إنهاء التزام المتمثل في أداء الواجبات الكرانية لا إفراغ المستأنف عليها من المحل بحكم أن المستأنفين هما المالكين والمستأجرين في آن واحد الشيء الذي يتعين معه إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به من رفض الطلب وبعد التصدي الحكم وفق ملتمساتنا المسطرة بمقالنا المضاد ومن حيث خرق مقتضيات الفصل 369 من قانون الالتزامات و العقود فإن الحكم الابتدائي اعتمد حيثية مفادها أن عقد الكراء هو عقد شخصي بحكم أن المستأنف عليها كانت مكترية اصلية و أن اجتماع صفة المكتري و المالك في عصمة المستأنفين لا يعتبر سببا في إنهاء الالتزام ، والحال أن عقد الكراء باعتباره حقا شخصيا مصيره حتما الزوال، فلا يجوز أن يبقى المدين ملتزما للدائن إلى الأبد، فالأصل براءة الذمة أما شغلها بالالتزام فهو أمر عارض، والعارض لا يدوم، رغم وجود بعض الاستثناءات وكما أن الالتزامات لها عدة مصادر تنشأ بها . فإن لها كذلك أسباب تنقضى بها، وقد تطرق لها المشرع المغربي في الفصل 319 من ظهير الالتزامات والعقود في ثمانية أسباب وهي الوفاء استحالة التنفيذ الإبراء الاختياري التجديد المقاصة؛ اتحاد الذمة التقادم والإقالة الاختيارية وبالرجوع إلى نازلة الحال، فإن التزام المتمثل في أداء الواجبات الكرائية قد انتهى باتحاد الذمة على اعتبار أن العارضين اشتريا العقار وبالتالي اجتمعت فيهما صفتي المدين والدائن ، هذا الاجتماع يشكل اتحاد الذمة بمفهوم مقتضيات الفصل 369 من قانون الالتزامات والعقود " إذا اجتمعت في شخص واحد صفة الدائن والمدين لنفس الالتزام نتج أتحاذ الذمة يؤدي إلى انتهاء علاقة الدائن بالمدين " وبناءا عليه فإن الحكم الابتدائي جانب الصواب فيما قضى به من رفض الطلب المضاد الرامي إلى إنهاء الالتزام بسبب أتحاذ الذمة خاصة أن هذا الطلب كان مؤسس من الناحية القانونية ، ملتمسان قبول الاستئناف شكلا وموضوعا إلغاء الحكم الابتدائي في ما قضى من رفض الطلب بخصوص المقال المضاد وبعد التصدي الحكم وفق ملتمساتنا المسطرة بمقالنا المضاد .

أرفق المقال ب: نسخة الحكم الابتدائي المطعون فيه بالاستئناف.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من دفاع المستأنف عليها بجلسة 06/05/2024 عرض فيها حول الصفة يتعين التذكير ان شركة م. بصفتها المكترية الأصلية للمحل وان المطالب بالأداء والافراغ مكتري فرعي وان شركة م. تكتري المحل من مالكيه السابقين وهم السيدة فاطمة (ر.) ميلي، محمد (ط.) وعبد السلام (م.) وان المادة 7 السابعة من العقد منح بموجبها المالكين للشركة حق إبرام عقود الكراء أو التفويت أو رهن وهكذا قامت بتفويت حق الكراء للسيد مصطفى (د.) ومن معه بموجب عقد مصحح الإمضاء بتاريخ 2010/4/7 وان العقد الممنوح للسيد (د.) ومن معه يرخص له بتفويت حق الكراء للغير أو التسيير وهو ما جعل هذين الأخيرين ( (د.) و(ق.)) يبرمان عقدا مع شركة "د." في شخص البشير (ح.) BACHIR (H.) وانه على إثر نزاع بشأن عدم أداء واجبات كراء الأصل التجاري باشر المكتري الفرعي ((د.) و(ق.)) إلى مقاضاة شركة "د." وبعد إفراغ شركة "د." تم فسخ عقد الكراء الفرعي المبرم بين شركة م. والسيدان (د.) و (ق.) قصد وضع حد لكل ادعاء خاطئ من الطرف المدعى عليه كون العقد المؤرخ في 2009/06/15 بين العارضين والمالكين السابقين للعقار السيدة فاطمة (ر.) ومن معها يضل مركزها القانوني قائما بقوة القانون ، وهو المؤكد بمقتضى القرار الاستئنافي الصادر عن المحكمة التجارية في الملف 2014/8110/2300 والذي جاء فيه " وحيث ان الظاهر من القرار الاستئنافي المطلوب إيقاف تنفيذه ان العلاقة الكرائية قائمة بين المكرية شركة د. في شخص ممثلها القانوني والسيدين المصطفى (د.) وعبد المجيد (ق.) بوصفهما المكتريين لأصل التجاري موضوع الافراغ من مالكته الاصلية شركة "م." بموجب عقد كراء محل مؤرخ في 2010/03/24 وان الطالبة هي من مولت شراء العقار لفائدة السيد البشير (ح.) في في اطار عقد ائتمان ايجاري وبالتالي فان القرار بإفراغ المكترية شركة "د." من العين المكتر ليس الظاهر مساس بحقوق الطالبة بصفتها المالكة الجديدة للعقار مادامت حقوقها تبقى محفوظة اطار القواعد العامة مما يكون معه الطلب غير مؤسس ويتعين التصريح برفضه"بالتالي فإان ما ينطبق على شركة و. ينطبق على السيد ميلود (ص.) ويوسف فلا مساس لحق و محفوظة عن طريق مطالبتهما للعارضة بالكراء بصفتهما مالكين جدد للعقار ''وبالتالي تم إبرام عقد بشأن حق الكراء بين المكتري الفرعي الجديد هو السيد يوسف (ص.) وميلود (ص.) وشركة م. وانه خلال تلك الفترة الزمنية كانت الشركة ع.م.أ. تباشر إجراءات تحقيق الرهن على الرسم العقاري عدد 01/79985 المملوك للسيدة فاطمة (ر.) ومن معها مما جعل شركة و. تقتني العقار عن طريق البيع بالمزاد العلني وان انتقال ملكية العقار لشركة و. لا تأثير له على العقد الذي كان ساريا ومسترسلا والمبرم بين المالكين الأصليين للعقار وهم السيدة فاطمة (ر.) ومن معها وشركة م. وان آثار البيع للمعقود المنشئة قبل التفويت تصبح خاضعة بقوة القانون لأحكام الالتزامات والعقود بشأن يجرى على انتقال الحقوق للخلف العام والخلف الخاص للشركة و. تعتبر خلفا خاصا، والخلف الخاص هو من يتلقى هو من يتلقى من سلفه ملكية شيء معين بالذات، أو حقا عينيا على هذا الشيء، والشيء الذي يتلقاه الخلف الخاص قد يكون حقا عينيا لحق الملكية وهو الغالب، وقد يكون حقا شخصيا، كحق المحال له للمحيل في الحق المحال به والخلف الخاص لا يتلقى كل الذمة ولا كسرا حسابيا من الذمة، وإنما يتلقى عينا معينة، أو أعيانا معينة دون نسبة هذه الأعياد إلى الكل، كالموصى له بعين من التركة والمشتري والموهوب له فالاستخلاف في الخلف الخاص مقصور على الحق المعين العيني أو الذي آل إليه من السلف وأثر العقد بالنسبة للخلف الخاص بسهولة ويسر في هدي المبادئ العامة، كما استطاع الفقه والاجتهاد القضائي في فرنسا أن يفعل بالاستناد لهذه المبادئ لكن يختلف الأمر عندما يكون العقد الذي أبرمه السلف له صلة بالشيء الذي انتقل إلى الخلف الخاص، عندئذ ينتقل الشيء إلى الخلف الخاص، وتنتقل معه الالتزامات والحقوق الشخصية في الوقت الذي ينتقل فيه الشيء إذا كانت من مستلزماته، وكان الخلف الخاص يعلم بها وقت انتقال الشيء إليه فالخلف الخاص قد يتأثر بعقد سلفه، فيصبح بمقتضاه دائنا أو مدينا ووضعا لكل تمويه أو جدال بشأن صفة العارضة ، حيث سبق لشركة و. ان تقدمت بإجراءات قضائية في مواجهة السيد يوسف (ص.) ومن معه ، بموجب مقال رام لطرد محتل فتح له ملف 2017/8205/12261 وادلت شركة و. بمحضر اخباري صرح على اثره السادة (ص.) انهما يكتريان من م. وان عقد الكراء سابق لعقد الائتمان وبتلك المناسبة تدخلت شركة م. اراديا في الدعوى فقضت المحكمة في الملف 2017/8205/12261 برفض طلب و. كما ان مذكرة جواب السيد يوسف (ص.) وميلود المدلى بها بجلسة 2018/02/19 موضوع الملف 2017/8205/12261 تتضمن اقرارا صريحا بوجود علاقة كرائية بينهما وشركة م.. " وبالتالي فصفة العارضة ثابتة من خلال العقد الرابط بينهما و السادة ميلود (ص.) و يوسف مؤكدة بمقتضى الحك الصادر في الملف 2017/8205/12261 وزيادة لتأكيد مدى صحة صفة العارضة تذكر المدعى عليهما بالأحكام الصادرة في مواجهته كالتالي : حكم صادر عن المحكمة التجارية ملف 2019/8206/2851 وهو حكم نهائي اكتسب حجيته لعدم الطعن فيه من طرف السيد يوسف (ص.) ومن معه فضلا أن تملك المحل مؤخرا خرا من طرف المستأنفين لا تأثير على صحة العقد المبرم بين العارضة والمالكين الأصليين وهم السيدة فاطنة (ر.) ومن معها كما اقر بذلك المدعى عليهما في محرراتهم اثناء مواجهة الدعوى المقدمة من طرف شركة و. والذين اشتروا العقار منها التحملات والالتزامات المترتبة على العقار من العقود تضل منشئة وللطرف المدعى عليه الحق في المطالبة بالواجبات الكرائية كمالكين للعقار وللعارضة الحق في مطالبتها بالواجبة الكرائية المترتبة عن العقد الأصلي باعتبارهما مكترين فرعيين ولا يمكن القول بوجود اتحاد الذمة لان الالتزام الأصلي المنشئ على العقار بموجب العقد الرابط بين شركة م. والسيدة فاطمة (ر.) ومن معها المؤرخ في 2009/6/15 الذي يعتبر سند تواجد المدعى عليهما بموجب العقد المبرم بينهم والعارضة بصفتهم مكثرين فرعيين لازال قائما ومنشئا على العقار في اطار انتقال الحقوق والالتزامات بين الخلف الخاص والعام وهو الرأي الذي كرسه القضاء بمناسبة سريان المسطرة موضوع الملف 2017/8205/12261 ولان ما ينطبق على وضعية السيد ميلود (ص.) ويوسف كمالكين جدد ينطبق على شركة و. عندما كانت مالكة العقار الذي تملكته عن طريق المزاد العلني وبالتالي ان الطرف المدعى عليه قبل تملكه للعقار كانت وضعيته القانونية مكتري فرعي من المكترية الاصلية وان الحالة التي كان عليها المدعى عليه وقت تملك شركة و. هي مكتري فرعي يستمد سنده من العقد الرابط بين شركة م. والمالكين السابقين للعقار وهم السيدة (ر.) ومن معها وبالتالي يعلم بوضعية العقار المثقل بعقد كراء مؤرخ في 2009/6/15 وان نقل الملكية من شركة و. للمستأنفين يترتب عليها نفس الاثار من حيث الالتزامات التي ترتبت على شركة و. عند تملكها للعقار عن طرق المزيد العلني وفي جميع الأحوال ، ان محضر تنفيذ المبلغ المحكوم به لفائدة العارضة بموجب الطلب الإضافي وهو 4000.00 درهم يشكل حجة وقرينة قانونية بوجود علاقة كرائية بين الطرفين ، وان المحضر يعتبر قرينة قانونية تعفي من قررت لصالحه من عبء الاثبات حسب الفصل 453 من ق.ل.ع . وان محضر التنفيذ حسب مفهوم القانون يعتبر ورقة رسمية ومن الثابت أنه في اصله وفى صوره حجية في الاثبات الى مدى بعيد ، أي ان الورقة الرسمية حجة على الناس كافة بما دون فيها من أمور قام بها محررها فى حدود مهمته أو وقعت من الشان في حضوره ما لم يتبين تزويرها بالطرق المقررة قانونا حول اتحاذ الذمة حول اتحاذ الذمة المتمسك به من طرف المستأنفين فهو ناتج عن فهم خاطئ لمقتضيات الفصل 369 من ق.ل.ع العلة في انقضاء الدين باتحاذ الذمة هي استحالة ان يطالب الانسان نفسه فاتحاذ الذمة مانع طبيعي من انقضاء الدين، ولذلك ، اذا زال السبب الذي أدى الى اتحاذ الذمة عاد الدين الى الوجود هو وملحقاته بالنسبة لذوي الشأن وذلك لان الدين الذي يطاله اتحاذ الذمة لا ينقضي عن طريق الوفاء او التجديد او المقاصة ولا يعود له وجود وانما يصبح غير قابل للنفاذ لقيام عقبة طبيعية تقف في وجه هذا النفاذ اذا اتحدث صفتا الدائن والمدين في شخص واحد واصبح من المستحيل ، ان يطالب هذا الشخص نفسه بالدين فاتحاذ الذمة يقتصر اذن اثره على انهاء علاقة الدائن بالمدين فالعقار يملكه المدعى عليه من شركة و. وليس من المكترية الاصلية ( العارضة ) ويمكن القول باتحاذ الذمة مادام عقد الكراء الأصلي منشئا على العقار وبالتبعية العقد الفرعي لان_عقد الشراء ينحصر بين شركة و. و المستانفين واثره لا يتعدى للغير علما ان العارضة كانت تؤدي الوجيبة الكرائية لمفوت العقار ( و. ) كما أنها في اطار الحفاظ على مركزها القانوني كالمكترية وحفاظا على الاثار القانونية المستمدة المبرم بتاريخ 2009/06/15 مع المالكين السابقين للعقار لجأت لعرض الواجبات الكرائية على السيد ميلود (ص.) باعتبارهما المالكين الجدد للعقار وذلك ، بموجب الامر الصادر في ملف المختلفة 2023/1109/248 وبمناسبة مباشرة إجراءات التنفيذ تم رفض الوجيبة الكرائية من طرفهما وان الرفض، ينهض دليلا على عدم وجود اتحاذ الذمة الذي يبقى تصورا خاطئا لدى الطرف المدعى عليه، وهو الواضح لسلوكهم المتمثل في إيداع مبلغ 33600 درهم بتاريخ 2023/4/6 وان الإيداع لفائدة العارضة يعد اقرارا حسب مفهوم الفصل 405 من ق.ل.ع ذلك ان الإقرار اما ان يكون قضائيا او غير قضائي وان وصل إيداع مبلغ 33600 درهم يعد إقرار قضائيا بمعنى هو الاعتراف الذي يقوم به امام المحكمة الخصم أو نائبه المأذون له في ذلك اذنا خاصا ، ان الإقرار بالمركز القانوني لشركة م. كمكترية اصلية يبقى الديون مترتبة بذمة السيدان ميلود (ص.) ويوسف بصفتهما مكتريان فرعيان ومن حقها المطالبة بالوفاء بالدين وان الاثار القانونية المترتبة عن العقد الرابط بينهما تحول دون اتحاذ الذمة ولا وجود لها في نازلة الحال وحول الطلب المضاد المقدم من طرف المستأنفين وان مقتضيات الفصل 26 من القانون 16-49 والذي ينص على " يجب على المكري الذي يرغب في وضع حد للعلاقة الكرائية ان يوجه للمكتري إنذارا يتضمن وجوبا السبب الذي يعتمده وان عدم توجيه انذار بشأن الفسخ لإنهاء العلاقة الكرائية يكون الطلب مستوجب عدم القبول حول الفسخ فمن الفسخ لا يتحقق الا بتحقق الشرط الفاسخ وتنفيذه عن طريق أداء السيد ميلود (ص.) و یوسف مبلغ الضمانة المؤدى بين يدي مالكي العقار السابقين وهم السيدة فاطمة (ر.) ومن معه بموجب العقد المؤرخ في 2009/6/15 والمتمثل في 2.000.000 درهم ( مليوني درهم) توصل بيها الطرف المالك العقار ويتم استردادها في حالة الفسخ لاي سبب من الأسباب وان التعويض المنصوص عليه في العقد متفق عليه مقدما ويعتبر حسب مفهوم القانون بالشرط الجزائي وضع ضمن العقد الأصلي والذي اصبح معه طلب الفسخ رهين بتحققه وحول قوة الشيء المقضى بشان مناقشة اتحاد الذمة فإنه بمناسبة إجراءات قضائية موضوع الملف التجاري الاستئنافي عدد 2023/8219/1821 تمسك السيد يوسف (ص.) وميلود (ص.) ضمن مقالهم الاستئنافي ان صفتهم اجتمعت فيها اتحاد الذمة " وهو الدفع الذي اجبت عليه المحكمة الاستئنافية ضمن حيثيات قرارها فإنه بخصوص ملكية المستأنفين للعقار فانه لا تأثير له على صحة العقد المبرم بين المستأنف عليهما وبين المالكين السابقين فاطنة (ر.) ومن معها وان التحملات والالتزامات المترتبة على العقار من عقود وغيره تظل منشأة وان حجية الحكم هي قوته في الاثبات ، والاثبات لا يرد الا على وقائع ، وحقوق متنازع عليها فالحجية تثبت للمنطوق كما تثبت للوقائع وانه ليس بإمكان السادة (ص.) إعادة طرح منا قشة اتحاذ الذمة محاولة للحصول على قرار خلافا للقرار الصادر في الملف الاستئنافي 2023/1821 الذي بث في مسألة اتحاذ الذمة التي يزعما الطرف المستأنف وبالتالي القرار الصادر في الملف 2023/8219/1821 وضع حد للنزاع ومنع تضارب القرارات والاحكام لأنه يتعلق بذات النزاع الذي فصل فيه القضاء وقد استقر اجتهادا على هيئة قضائية بالمملكة على أن قوة الشيء المقضي به تقوم قرينة قانونية على انتهاء النزاع ، تعفي من تقررت لمصلحته من كل اثبات ولا يقبل أي اثبات يخالفها ، ملتمسة برد الاستئناف وفي جميع الأحوال برفضه .

أرفقت ب: نسخة مقال استئنافي وصور اجتهاد قضاء.

وبناء على المذكرة التعقيبية مرفقة المدلى بها من دفاع المستأنفان بجلسة 20/05/2024عرض فيها بخصوص القرار عدد 6496 في ملف عدد 2023/8219/1821 فإن القرار المتمسك به يتعلق موضوعه بمناقشة دفع بانعدام صفة المستأنف عليها في قبض الواجبات الكرائية ، لكن موضوع الدعوى الحالية لا يتعلق بالدفع نفسه و إنما بطلب إنهاء هاته العلاقة التعاقدية موضوع العقد التي أكدها القرار الاستئنافى لا تحاذ الذمة لأن العارضة أصبحت مكترية ومالكة في أن واحد هذا الطلب هو مؤطر من الناحية القانونية استنادا لمقتضيات الفصل 369 من قانون الالتزامات والعقود اجتمعت في شخص واحد صفة الدائن والمدين لنفس الالتزام نتج اتحاذ الأمة يؤدي إلى انتهاء علاقة الدائن بالمدين " وبناءا عليه فإن طلب العارضة هو طلب وجيه و مؤسس من الناحية القانونية الشيء الذي يتعين معه إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به و بعد التصدي الحكم وفق ملتمساتنا ومن حيث التمسك على أن العلاقة الكرائية تتعلق بمحل تجارى وليس أصل تجاري فإن المستأنف عليها اعتبرت على أن العارض مكتري فرعي واستدلت بقرار صادر عن محكمة استئناف التجارية في ملف عدد 2014/8110/2300 عن عقد كراء أصل تجاري لكن بالرجوع إلى العقد الرابط بين منوبي والمستأنف عليها فإنه يتعلق بعقد كراء لمحل تجاري وليس لأصل تجاري ، هذا العقد يتضمن عنوان المحل والالتزامات المتبادلة بين الأطراف ، و بموجبه أسس العارض أصله التجاري بحكم أنه يتعلق بكراء لمحل تجاري في حين لو كان يتعلق بأصل تجاري فإن العقد سيتضمن اسم الأصل التجاري ورقم سجله التجاري بالإضافة إلى مجموعة من البيانات المتعلقة به وبناءا على شراء العارض للعين المكراة اتحدت ذمته مالية لكون المستأنفة لم تعد لها الصفة في استخلاص المبالغ المالية لأنها ليست مالكة للعين المكراة أو لأصل التجاري و أن من يستحق قبض الواجبات الكرانية هو مالك المحل التجاري الشيء الذي تكون معه دفوع المستأنف عليها في إثبات صفتها في قبض الواجبات الكرائية غير مؤسسة من الناحية القانونية ، ملتمسان رد جميع الدفوع المثارة مع القول وفق ملتمساتنا المسطرة بمقال الاستئنافي .

أرفقت ب: نسخة من العقد .

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من دفاع المستأنف عليها بجلسة 03/06/2024 عرض فيها أنه من الأكيد ، ان المستأنفين تفادوا مناقشة الحيثيات الواردة في القرار الاستئنافي رقم 6496 والذي أجاب عن النقطة المتمسك بها بشأن اتحاد الذمة حسب التالي : حيث ان ملكية المستأنفين للعقار فانه لا تأثير له على صحة العقد المبرم بين المستأنف عليهما وبين المالكين السابقين فاطنة (ر.) ومن معها ، وان التحملات والالتزامات المترتبة على العقار من عقود وغير تظل منشأة" فضلا أن الحكم الصادر في الملف التجاري 2017/8205/12261 يفيد ان شركة و. سبق ان دمت في مواجهة الطرف المستأنف بدعوى لأجل محتل بدون سند ، حيث تدخلت شركة م. تدخلا اراديا باعتبارها مكرية اصلية والسيد ميلود (ص.) ويوسف مكتريان فرعيا وان الحكم المطعون فيه اظهر عمليا ان القضاء يتوفر على السادة قضاة متمرسون في المادة التجارية لان التعليل الوارد يجعل حد لسلوك المستأنفين وان من شأنه إطالة أمد النزاع نتيجة اعتمادهم من ذوي سيء النية قصد التهرب من أداء الوجيبة الكرائية، ملتمسة تأييد الحكم المستأنف في مقتضیات والبث في الصائر.

أرفقت ب: قرار وحكم .

وبناء على المذكرة التأكيدية المدلى بها من دفاع المستأنفان بجلسة 24/06/2024 عرض فيها أنه بالرجوع إلى العقد الرابط بين منوبي والمستانف عليها فانه يتعلق بعقد كراء لمحل تجاري وليس لأصل تجاري ، هذا العقد يتضمن عنوان المحل و الالتزامات المتبادلة بين الأطراف، وبموجبه أسس العارض أصله التجاري بحكم أنه يتعلق بكراء لمحل تجاري في حين لو كان يتعلق بأصل تجاري فإن العقد سيتضمن اسم الاصل التجاري و رقم سجله التجاري بالإضافة إلى مجموعة من البيانات المتعلقة به وبناءا على شراء العارض للعين المكراة اتحدت ذمته مالية لكون المستأنفة لم تعد لها الصفة في استخلاص المبالغ المالية لأنها ليست مالكة للعين المكراة أو الأصل التجاري و أن من يستحق قبض الواجبات الكرائية هو مالك المحل التجاري الشيء الذي تكون معه دفوع المستأنف عليها في إثبات صفتها في قبض الواجبات الكرائية غير مؤسسة من الناحية القانونية ، ملتمسان رد جميع الدفوع المثارة مع القول وفق ملتمساتنا المسطرة بمقال الاستئنافي.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من دفاع المستأنف عليها بجلسة 24/06/2024 عرض فيها أنه تأكيد العدم صحة الادعاء بشأن اتحاذ الذمة فانه ، بمناسبة توصل الطرف المستأنف بإنذار لأجل الأداء والافراغ عن المدة من شهر دجنبر 2023 الى متم ماي وجب فيها ما قدره 13200.00 درهم كما بادر الطرف المستأنف لأداء متخلذ الكراء بواسطة دفاعه وان الأداء يعتبر إقرار بحق العارضة كمكترية اصلية والطرف المستأنف كمكتري فرعي ويعتبر في حكم الفقه بالبينة وهي كل ما يظهر ويبين الحق بالحجة والدليل والبرهان وان الرسالة المرفقة بالشيك تجعل حدا لكل ادعاء بشأن اتحاذ الذمة ،ملتمسة رد الاستئناف مع تأييد الحكم المستأنف والبث في الصائر .

أرفقت ب: انذار مع محضر ورسالة جواب مرفقة بشيك.

وبناء على المذكرة الرد عن التعقيب المدلى بها من دفاع المستأنفان بجلسة 15/07/2024 عرض فيها أن المستأنف عليها اعتبرت على أن أداء الواجبات الكرائية هو بمثابة تأكيد على عدم صحة واقعة اتحاد الذمة ، في حين أن هاته الواقعة هي ثابتة أولا بموجب عقد شرائها للمحل التجاري ثم بعقد الكراء للمحل التجاري الذي يربطها مع المستأنف عليها ، وبالتالي فواقعة أتحاذ الذمة هي ثابتة بمقتضى عقد الشراء وكذا عقد الكراء ليبقى التساؤل المطروح باي صفة تستفي المستأنف عليها الواجبات الكرائية ؟ هل هي مالكة للعين المكراة ؟ طبعا لا لأن ملكية العقار باسم العارضة ؟ هل هي مكترية لحق في الكراء باعتباره عنصر من عناصر للأصل التجاري ؟ بالتأكيد لا لأن الرابطة القانونية بينها هي علاقة كرائية لمحل تجاري ، وليس لحق في الكراء التجاري و هذا ثابت من خلال العقد المدلى به و كذا الإنذار الذي تقر من خلاله المستأنفة على وجود علاقة كرائية للعين المكراة لا لأصل التجاري ومن هنا سوف يتبين لمجلسكم الموقر على أن استيفاء الواجبات الكرائية من شخص ليس بمالك الرقبة ولا لحق من حقوق الانتفاع هو إثراء بدون سبب لهذا نلتمس منكم التدخل والحكم بانقضاء الالتزام الإتحاد الذمة ، ملتمسان رد جميع الدفوع المثارة مع القول وفق ملتمساتنا المسطرة بمقال الاستئنافي و الإشهاد بمذكراتنا السابقة.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من دفاع المستأنف عليها بجلسة 15/07/2024 عرض فيها أنه يتعين التذكير مفهوم اتحاذ الذمة في الدين فانه ينقضي بالقدر الذي اتحدت فيه الذمة كمثل الوارث الذي يرث الا نصف الدين فان هذا النصف وحده هو الذي ينقضي باتحاد الذمة وانقضاء الدين باتحاد الذمة غير انقضاءه بالوفاء الذي يبقى معتد به كالأكرية المترتبة بذمة المستأنفين علما وان الشروط الواجب توافرها في الحق المدعى به متوفرة في القرار الصادر في الملف 2023/8219/1821قرار عدد 6494 الذي بنى حيثياته على الوارد في المقال الاستئنافي الذي ناقش نقطتين هما : صفة العارضة واتحاذ الذمة لكون الطرف المستأنف يدعى تملكه للمحل التجاري وان القرار اصبح حجية لاتحاد الخصوم ، اتحاد السبب لكن الثابت من الأداء الموجه للعارضة بواسطة الشيك المسحوب عن دفاعها ، فان حسب المفهوم القانوني يعد التزاما طبيعيا والالتزام الطبيعي وسط في المرتبة بين الالتزام المدني والواجب الادبي الالتزام الطبيعي واجب ادبي يدخل في منطقة القانون فيعترف به القانون الى مدى معين وهذا المدى الذي يقف عنده القانون في الاعتراف بالالتزام الطبيعي هو التنفيذ الاختياري لا يجبر المدين في الالتزام الطبيعي على التنفيذ القهري ، ولكن التنفيذ الاختياري معتبر فاذا قام المدين بتنفيذ التزامه طوعا وهو على بينة من امره ، أي اذا كان يعلم ان القانون لا يجبره على التنفيذ ولكنه مع ذلك يؤدى الى الدائن ما يحس ان ضميره يلزمه بأدائه ، فانه لا يستطيع ان يسترد ما دفعه تنفيذا لهذا الالتزام الطبيعي اذ ان ما دفعه ليس هبة liberalité) يجوز له الرجوع فيها ، بل هو وفاء (paiement) لالتزام في ذمته وان الرسالة المرفقة بالشيك بشأن أداء مبلغ الكراء وقيمته 13200.00 درهم عن المدة من شهر دجنبر 2023 الى متم ماي 2024 لا تحتاج الى تأويل او تفسير لان وجوب فهم الالفاظ المستعملة على معناها الحقيقي ومدلولها المعتاد ليس من بين طياتها ما يفيد تمسك الطاعنين باتحاد الذمة وانما هي اعتراف بحق شركة م. ومركزها القانوني كمكترية اصلية بمقتضى العقد المؤرخ في 2009/06/15 وهو عقد يظل منشئ على العقار و يتعين التصريح برد الاستئناف مع تأييد الحكم المستأنف لكونه معلل تعليلا سليما بمقتضى الحيثية التالية " لا ينفي صفة تواجد شركة م. كمكترية اصلية بمقتضى عقد كراء من المالكين السابقين للعقار التي تبقى اثاره سارية رغم تغيير المالكين '' وان القول باتحاذ الذمة ناتج عن فهم خاطئ لقيام عقد كراء منشئ على عقار استرسل اثاره ، ملتمسة إعطاء كامل الحق لمحرر العارضة وتأييد الحكم المستأنف .

وبناءا على إدراج الملف بجلسة 15/07/2022 حضرها نائب المستأنف عليها وألفي بالملف مذكرة جوابية لنائب المستأنفة سلمت نسخة للاستاذ الحاضر؛فتقرر خلالها اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة لجلسة 22/07/2024.

محكمة الاستئناف

حيث نعت الطاعنة على الحكم المستانف خرق مقتضيات الفصل 369 ق ل ع واساءة تطبيق مقتضيات المادة 26 من القانون 49.16 وبسطت أوجه استئنافها وفق ماهو مبين اعلاه.

وحيث تمسكت الطاعنة بانهاء التزامهما المتمثل في اداء الواجبات الكرائية لاتحاد الذمة ذلك انهما اصبحا مالكين للعقار المتواجد به المحل المكترى.

لكن وحيث تجدر الاشارة الى ان مناط الدعوى هو عقد الكراء من الباطن الذي اطرته المادة 24 من القانون 49.16 التي تنص على أنه "يجوز للمكتري ان يؤجر للغير المحل المكترى كلا أو بعضا؛ما لم ينص العقد على خلاف ذلك؛وتبقى العلاقة قائمة بين المكري والمكتري الاصلي"؛وكذا الفصل 668 ق ل ع الذي أجاز للمكتري كراء ماتحت يده؛والمشرع بتبنيه لمبدأ السماح بالكراء التجاري من الباطن كقاعدة حاول ان يوازي بين ملكيتين متعارضتين الملكية العقارية من جهة والملكية التجارية من جهة أخرى؛وأن المستأنفين في نازلة الحال الذين تربطهما عقد كراء من الباطن مع المستأنف عليها وان آلت اليهما ملكية العقار الا ان عقد الكراء الاصلي الذي أبرم بين المالكين السابقين للعقار والمستأنف عليها لازال قائما وان التحملات والالتزامات المترتبة على العقار من عقود وغيره تظل منشأة على وجه صحيح؛وأن انهاءه أو فسخه الا يكون الا بالطرق التي سنها المشرع في هذا الخصوص؛ فمجرد شراء المكترين الفرعيين (المستأنفين) للعقار لايهدم سبب تواجد المستأنف عليها بالمحل كمكترية أصلية مكتسبة لحق شخصي على المحل موضوع النزاع ولاينهض سببا لفسخ العقد؛ وان المحكمة المصدرة للحكم لما اعتبرت ان النزاع ينصب على محل تجاري وبالتالي فان انهاء العلاقة تؤطرها مقتضيات المادة 26 من القانون 49.16 تكون قد طبقت صحيح القانون؛مما يبقى ما اثاره الطاعنين بهذا الخصوص غير ذي اساس ويتعين رده.

وحيث بخصوص ما تمسك به الطاعنين من توافر موجبات اتحاد الدمة المنصوص عليها بمقتضى الفصل 369 ق ل ع والقول بالتالي بانهاء الالتزام فانه وبخلاف ما اثاره المستأنفين فان اتحاد الذمة لاتكون الا اذا اجتمعت في شخص واحد صفتا الدائن والمدين بالنسبة الى دين واحد فيما ان الامر في نازلة الحال يتعلق بالتزامين منفصلين الاول مترتب عن عقد الكراء الاصلي المبرم بين المالكين الاصليين للعقار والمستأنف عليها والذي يبقى أثره ساريا وان انتقلت ملكية العقار لمالكين جدد؛والثاني هو عقد الكراء من الباطن المبرم بين المستأنف عليها كمكترية أصلية والمستأنفين كمكترين فرعيين.

وحيث بذلك يكون سبب الطعن مفتقرا للاساس القانوني ويتعين رده وتأييد الحكم المستأنف لموافقته صحيح القانون وفق تعليل صحيح من الناحيتين الواقعية والقانونية؛مع تحميل الطاعنين الصائر اعتبارا لما آل اليه طعنهما.

لهذه الأسباب

حكمت محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت انتهائيا، علنيا وحضوريا :

في الشكل: قبول الاستئناف.

في الموضوع : .برده وتأييد الحكم المستأنف وتحميل المستأنفين الصائر.