Mot clé
Sous-locataire

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce opère une distinction stricte entre la cession de bail, expressément prohibée par une clause contractuelle, et la sous-location, qui demeure autorisée en l'absence d'interdiction explicite. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en résiliation du bail pour sous-location non autorisée.

Devant la cour, l'appelant soutenait que la clause interdisant la cession ou le transfert du local devait être interprétée, au regard de la commune intention des parties, comme prohibant également la sous-location. La cour écarte ce moyen en relevant que les termes du contrat, interdisant uniquement la cession, le transfert ou la dévolution du local, sont clairs et précis.

Elle retient que la cession de bail, qui emporte substitution du cessionnaire au preneur initial, se distingue juridiquement de la sous-location, laquelle crée un nouveau rapport contractuel entre le preneur et le sous-locataire sans éteindre le bail principal. Dès lors que les clauses sont dépourvues d'ambiguïté, la cour juge qu'il n'y a pas lieu de rechercher l'intention des parties en application des articles 462 et suivants du dahir des obligations et des contrats.

Par conséquent, même à la supposer établie, la sous-location ne constituait pas une violation contractuelle justifiant la résiliation du bail au visa de l'article 8 de la loi 49.16. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'extinction des obligations du sous-locataire devenu acquéreur de l'immeuble loué. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande principale en paiement de loyers ainsi que la demande reconventionnelle en extinction de la relation locative.

L'appelant soutenait que son obligation de payer le loyer de sous-location était éteinte par confusion, au visa de l'article 369 du dahir des obligations et des contrats, les qualités de créancier et de débiteur s'étant réunies en sa personne. La cour écarte ce moyen en retenant que la confusion des qualités ne peut s'opérer, dès lors qu'elle ne porte pas sur une seule et même obligation.

Elle distingue en effet l'obligation du sous-locataire au titre du contrat de sous-location, dont la locataire principale reste créancière, de l'obligation issue du bail principal, qui demeure une charge grevant l'immeuble et dont les acquéreurs sont devenus créanciers en leur qualité de nouveaux bailleurs. La cour rappelle en outre que l'acquisition de l'immeuble par le sous-locataire n'emporte pas résiliation de plein droit du bail principal, lequel ne peut être terminé que dans les conditions prévues par la loi n° 49-16.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'une tierce opposition formée par l'occupant d'un local commercial contre un arrêt confirmant l'expulsion du preneur principal pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une sous-location non notifiée au bailleur. Le tiers opposant soutenait être le véritable exploitant en vertu d'un contrat de sous-location et arguait de la nullité de la procédure d'expulsion menée à son insu.

La cour relève, sur la base des déclarations du tiers opposant lui-même lors de l'enquête, que ce dernier occupait les lieux en qualité de sous-locataire et qu'il n'avait jamais informé les bailleurs de cette situation. En application de l'article 24 de la loi 49-16, la cour rappelle qu'un contrat de sous-location ne produit aucun effet à l'égard du bailleur tant qu'il ne lui a pas été notifié.

Dès lors, la relation contractuelle n'existant qu'entre les bailleurs et le preneur principal, l'inexécution par ce dernier de ses obligations justifiait la mesure d'expulsion, laquelle est opposable à tout occupant de son chef. La cour ajoute que la présence effective du sous-locataire dans les lieux aurait dû le conduire à intervenir à l'instance initiale, dont il ne pouvait ignorer l'existence.

En conséquence, la tierce opposition est jugée recevable en la forme mais rejetée au fond.

Saisie d'un recours en tierce opposition formé par un sous-locataire contre un arrêt prononçant l'expulsion du preneur principal, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité du contrat de sous-bail au propriétaire des lieux. L'opposante soutenait que son contrat de sous-location, régulièrement exécuté, faisait obstacle à la mesure d'expulsion ordonnée dans une instance à laquelle elle n'était pas partie.

La cour écarte ce moyen en retenant que le contrat de sous-location, bien que valable entre le preneur principal et le sous-locataire, demeure inopposable au bailleur. Elle rappelle, au visa de l'article 24 de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux, que la sous-location ne produit d'effets à l'égard du propriétaire qu'à compter de la date à laquelle il en a été dûment informé.

Faute pour la tierce opposante de justifier de l'accomplissement de cette formalité substantielle, ses droits ne sauraient primer sur ceux du bailleur poursuivant l'exécution d'une décision d'expulsion. Le recours est par conséquent déclaré recevable en la forme mais rejeté au fond, avec condamnation de l'opposante à une amende civile.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté la tierce opposition formée par un sous-locataire contre une décision d'expulsion, la cour d'appel de commerce examine la portée du consentement du bailleur à une sous-location. Le tribunal de commerce avait écarté la tierce opposition, jugeant la résiliation du bail principal pour sous-location non autorisée opposable au sous-locataire.

L'enjeu en appel était de déterminer si les actes du bailleur initial valaient approbation tacite de l'opération. La cour retient que la sommation adressée par le bailleur au sous-locataire, lui enjoignant de verser les loyers sur un compte désigné par lui et reconnaissant l'existence d'un mandat antérieur pour leur perception, constitue un aveu judiciaire de son consentement à la sous-location.

La cour juge qu'un tel aveu fait pleine foi contre son auteur et rend inopérants les moyens tirés de la nullité du mandat ou de l'absence de consentement écrit préalable. Le consentement du bailleur étant ainsi rapporté, le sous-locataire dispose d'un titre locatif propre qui le protège de l'expulsion.

La cour infirme en conséquence le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la décision d'expulsion inopposable au sous-locataire.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant une expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une sous-location au bailleur principal. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion formée par le bailleur à l'encontre de son preneur et de l'occupant des lieux.

L'appelant, qui se prétendait sous-locataire, soutenait que son titre locatif faisait obstacle à la mesure et que le bail principal dissimulait une manœuvre frauduleuse. La cour retient que l'appelant, sur qui pesait la charge de la preuve, a fait défaut aux audiences d'enquête ordonnées pour établir la réalité de la sous-location et sa connaissance par le bailleur.

Elle rappelle ensuite, au visa de l'article 24 de la loi 49-16, que la sous-location, même autorisée, doit être notifiée au bailleur pour lui être opposable. Or, le contrat de bail initial interdisait expressément la sous-location et aucune notification n'avait été effectuée.

En l'absence de tout lien de droit opposable au bailleur, l'occupant est sans qualité pour contester l'expulsion consécutive à la défaillance du preneur principal. Le jugement est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance de référé ayant ordonné la restitution des lieux à un preneur, la cour d'appel de commerce examine les conséquences de l'annulation d'une précédente ordonnance d'expulsion qui avait été exécutée. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de remise en état, considérant que l'annulation de l'ordonnance d'expulsion privait l'éviction de tout fondement juridique.

L'appelant, bailleur, soulevait l'incompétence du juge des référés pour ordonner une telle mesure et le défaut de qualité à agir du preneur principal, au motif que seule la sous-locataire avait été matériellement expulsée. La cour rappelle que la décision d'appel annulant une ordonnance la prive de tous ses effets et impose la remise des parties dans l'état où elles se trouvaient avant son exécution, peu important le motif de l'annulation, qu'il s'agisse d'une question de fond ou de compétence.

Elle retient que la demande de remise en état constitue une mesure conservatoire relevant de la compétence du juge des référés. Dès lors, la qualité à agir du preneur, visé par l'ordonnance d'expulsion annulée, est établie, et l'existence d'une nouvelle instance au fond est sans incidence sur l'obligation de restituer les lieux.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification et les effets d'un contrat de sous-location. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur, retenant sa défaillance.

En appel, le preneur initial et le sous-locataire soutenaient que les paiements effectués par ce dernier étaient libératoires, en vertu d'un contrat de sous-location notifié au bailleur. La cour retient que l'acte litigieux, faute de respecter les conditions de forme et de fond de la cession du droit au bail prévues à l'article 25 de la loi 49-16, doit être qualifié de simple sous-location au sens de l'article 24 du même texte.

Elle en déduit que la sous-location laisse subsister l'intégralité des obligations du preneur initial envers le bailleur, qui demeure seul débiteur des loyers. Dès lors, les paiements effectués par le sous-locataire, tiers au contrat principal, ne sauraient libérer le preneur originaire de sa dette.

La cour écarte par ailleurs l'appel incident du bailleur visant à faire prononcer la nullité du contrat de sous-location auquel il n'est pas partie. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'un recours en rétractation contre un arrêt ayant accueilli une tierce opposition et déclaré inopposable au tiers opposant un jugement d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'ouverture de cette voie de recours. Le bailleur, demandeur en rétractation, invoquait le fait que la cour aurait statué ultra petita, ainsi que l'existence d'une fraude procédurale et d'un faux affectant la notification de la sous-location.

La cour écarte le moyen tiré de la violation du principe dispositif, en retenant qu'il lui appartient de donner aux demandes leur exacte qualification juridique et que le prononcé de l'inopposabilité d'une décision constitue la suite logique de l'accueil d'une tierce opposition. Sur la fraude, la cour rappelle que celle justifiant la rétractation, au sens de l'article 402 du code de procédure civile, doit porter sur des faits découverts postérieurement à la décision attaquée.

Dès lors, les éléments invoqués, tenant à l'identité des dirigeants entre le preneur principal et le sous-locataire, ne sauraient la caractériser puisqu'ils avaient été débattus contradictoirement lors de l'instance initiale. La cour juge enfin que la simple allégation de faux, en l'absence d'une décision judiciaire définitive ayant constaté la fausseté du document litigieux, ne constitue pas un cas d'ouverture du recours en rétractation.

Le recours est par conséquent rejeté.

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial portant sur un local appartenant à une collectivité territoriale, la cour d'appel de commerce examine la compétence de la juridiction commerciale et la qualité à agir du sous-bailleur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers.

L'appelant soulevait l'incompétence de la juridiction commerciale au motif que le bien relevait du domaine public, ainsi que le défaut de qualité à agir du bailleur, simple preneur principal. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence en retenant que les dispositions de la loi n° 49-16 s'appliquent aux biens du domaine privé des collectivités territoriales dès lors qu'ils ne sont pas affectés à un service public.

Elle juge ensuite que le preneur principal, sous-bailleur, a qualité pour agir en résiliation contre le sous-locataire, dès lors que le bail principal n'interdit pas la sous-location et que la cession du droit au bail a été régulièrement notifiée au débiteur. Le manquement du sous-locataire à son obligation de paiement étant établi, la résiliation est justifiée.

La cour relève toutefois que le premier juge a statué ultra petita en condamnant le preneur à une somme supérieure à celle demandée. Le jugement est par conséquent réformé sur le quantum de la condamnation pécuniaire et confirmé pour le surplus.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour changement d'activité, la cour d'appel de commerce se prononce d'abord sur la recevabilité du recours. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur au motif que ce dernier avait modifié l'activité commerciale et procédé à une sous-location non autorisée. La cour écarte le moyen tiré de la tardiveté de l'appel, retenant l'irrégularité de la signification du jugement dès lors que l'acte de notification ne mentionnait pas la qualité de la personne l'ayant réceptionné, en violation des dispositions de l'article 39 du code de procédure civile. Sur le fond, la cour retient que le changement d'activité, lorsque celle-ci est expressément déterminée au contrat, constitue un manquement grave justifiant la résiliation du bail sans qu'il soit nécessaire pour le bailleur de démontrer l'existence d'un préjudice. Elle valide les conclusions du rapport d'expertise ayant constaté contradictoirement l'exercice d'une activité de couture en lieu et place de celle, contractuellement prévue, de vente de parfums. La cour écarte comme non sérieux les autres moyens tirés d'une erreur matérielle dans l'acte introductif d'instance et du défaut de mise en cause du sous-locataire. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualification et les effets d'un contrat de location portant sur un local commercial relevant du domaine des habous. Le tribunal de commerce avait qualifié la relation de gérance libre et, constatant l'impayé, avait prononcé la condamnation au paiement des redevances ainsi que l'expulsion du preneur. Devant la cour de renvoi, l'appelant soulevait d'une part la perte de qualité à agir du bailleur dont le propre bail avec le propriétaire avait été résilié, et d'autre part le caractère sans objet de la demande d'expulsion. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour retient que la convention, portant sur un bien habous exclu du statut des baux commerciaux, est soumise aux seules règles du droit commun des obligations. Elle écarte le moyen tiré de la perte de qualité à agir du bailleur, au motif que les redevances réclamées sont antérieures à la résiliation de son propre titre locatif. Toutefois, la cour juge que la demande d'expulsion est devenue sans objet dès lors qu'une décision de justice définitive, rendue dans une autre instance, a déjà ordonné l'expulsion de l'occupant à la demande du propriétaire originaire. La cour procède néanmoins à une minoration des sommes dues pour tenir compte d'une période de trouble de jouissance imputable au bailleur. En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement sur le chef de l'expulsion, réforme le montant des condamnations et le confirme pour le surplus.

Saisi d'une tierce opposition formée par un sous-locataire contre un arrêt confirmant l'expulsion du preneur principal pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité de la sous-location au bailleur. Les bailleurs contestaient la validité de la sous-location au motif que la notification qui leur en avait été faite n'était pas conforme aux stipulations du bail originel. La cour retient que la clause du bail principal autorisant la sous-location, subordonnée à une simple information du bailleur par lettre recommandée, a été respectée. Elle relève que la notification a bien été reçue par l'un des co-bailleurs avant la conclusion du contrat de sous-location et dans le respect du délai de préavis contractuel. La cour écarte les moyens tirés des vices formels de la notification, considérant que l'exigence d'information du bailleur a été satisfaite, rendant ainsi la sous-location pleinement opposable à ce dernier. La cour précise en outre que l'identité des gérants entre le preneur principal et le sous-locataire est sans incidence sur l'autonomie juridique de ce dernier. En conséquence, la cour d'appel de commerce accueille la tierce opposition et déclare l'arrêt d'expulsion inopposable au sous-locataire.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification de l'occupation de locaux commerciaux et sur la validité d'un contrat de gérance libre non écrit. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion pour occupation sans droit ni titre formée par le bailleur. L'appelant soutenait que l'occupant, qui s'était présenté comme sous-locataire dans des constats d'huissier, ne pouvait justifier son occupation par un contrat de gérance libre, ce dernier étant un contrat solennel exigeant un écrit et des formalités de publicité à peine de nullité. La cour écarte ce moyen en retenant que la location d'un fonds de commerce constitue en réalité une gérance libre, n'y voyant aucune contradiction dans les déclarations de l'occupant. Elle juge ensuite que le contrat de gérance libre n'est pas soumis à l'exigence d'un écrit pour sa validité entre les parties, les formalités de publicité prévues par le code de commerce n'étant prescrites que pour son opposabilité aux tiers. Dès lors, l'existence d'un contrat de gérance, même verbal, fait obstacle à la qualification d'occupation sans droit ni titre. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce rappelle que la qualité de bailleur n'est pas subordonnée à celle de propriétaire du bien loué, l'obligation au paiement du loyer naissant du seul contrat de bail. Le tribunal de commerce avait accueilli une demande en paiement de loyers et en expulsion. L'appelant contestait le jugement en soulevant le défaut de qualité à agir du bailleur, au motif que ce dernier n'était pas propriétaire des lieux et avait lui-même été évincé par la commune, véritable propriétaire. La cour écarte ce moyen en retenant que l'obligation du preneur au paiement du loyer naît du contrat librement consenti, indépendamment du droit de propriété du bailleur. Elle relève en outre que l'existence de la relation locative entre les parties avait été définitivement consacrée par une précédente décision de justice, l'appelant ayant lui-même invoqué cette qualité de locataire dans une instance antérieure pour s'opposer à une première action. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la requalification d'un contrat de gérance libre en sous-bail commercial en vue d'obtenir une indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait retenu la qualification de gérance libre et, constatant la fin du contrat, avait ordonné l'expulsion de l'exploitante. L'appelante soutenait que le versement d'une redevance, et non la perception d'une rémunération, caractérisait un sous-bail lui ouvrant droit à la protection du statut des baux commerciaux. La cour écarte cette prétention en opposant à l'exploitante son propre aveu judiciaire, tiré d'une procédure antérieure dans laquelle elle avait elle-même qualifié la relation de gérance libre et produit le contrat y afférent. La cour retient que cet aveu fait obstacle à toute revendication ultérieure du statut de sous-locataire et du droit à une indemnité d'éviction. Elle juge en outre que l'omission d'un nom dans le jugement constitue une simple erreur matérielle insusceptible d'entraîner la nullité en l'absence de grief prouvé. Le jugement ordonnant l'expulsion est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Statuant en référé sur une demande d'arrêt d'exécution d'un arrêt d'appel ordonnant une expulsion, la cour d'appel de commerce examine le caractère sérieux des moyens soulevés dans le cadre d'une tierce opposition. Le demandeur, se prévalant de sa qualité de sous-locataire, invoquait l'opposabilité de son bail aux héritiers du bailleur principal, fondée sur une notification de cession du droit au bail. La cour écarte ce moyen en relevant que la validité de ladite notification a déjà été définitivement tranchée par une précédente décision. Il avait en effet été jugé que la notification, ayant été adressée à une personne décédée depuis plusieurs années, était nulle et de nul effet. Dès lors, le moyen invoqué ne saurait être considéré comme sérieux pour justifier une suspension de l'exécution. La demande d'arrêt d'exécution est par conséquent rejetée.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résolution d'un contrat de gérance libre et l'expulsion de l'occupant, la cour d'appel de commerce examine la validité du titre d'occupation d'un tiers aux lieux. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en résolution pour abandon du fonds par le gérant et ordonné l'expulsion de ce dernier ainsi que de tout occupant de son chef. L'appelant, qui occupait les lieux, contestait la décision en invoquant l'existence d'un bail distinct, prétendument conclu directement avec le propriétaire des murs. La cour écarte cette argumentation, retenant que l'appelant ne rapporte pas la preuve écrite de la relation locative alléguée, la preuve par témoignage étant irrecevable pour établir un tel contrat. Elle souligne de surcroît la contradiction dirimante dans les écritures de l'appelant, qui s'était présenté en première instance comme sous-locataire du preneur initial avant de se prétendre en appel locataire direct du propriétaire. La cour retient qu'une telle contradiction dans les moyens d'une partie entraîne le rejet de sa demande. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce retient que le bail portant sur un local situé dans un centre commercial est exclu du champ d'application de la loi 49-16 et demeure régi par le droit commun des contrats et les stipulations contractuelles. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation d'un contrat de sous-bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur. En appel, le sous-locataire soutenait que la mise en demeure ne respectait pas les formes prescrites par la loi 49-16 et que les paiements effectués postérieurement avaient éteint sa dette, faisant ainsi disparaître l'état de défaut. La cour écarte ce moyen en rappelant que, conformément à l'article 2 de ladite loi, les locaux situés dans les centres commerciaux sont expressément exclus de son champ d'application, la relation contractuelle étant dès lors soumise aux seules dispositions du contrat et du code des obligations et des contrats. La cour relève ensuite que le paiement partiel des arriérés, intervenu après la mise en demeure, ne suffit pas à purger le défaut de paiement du preneur. Elle juge également que la garantie locative, qualifiée de gage, ne peut être imputée sur les loyers impayés en cours de bail, sa finalité étant de garantir les obligations du preneur à la fin du contrat. Dès lors, le manquement contractuel étant caractérisé, le jugement prononçant la résiliation du bail est confirmé.

Saisi d'un litige relatif à l'expulsion d'un occupant d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur les effets de la résiliation d'un contrat de gérance principal sur un contrat de sous-gérance. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion de l'occupant, le considérant sans droit ni titre. L'appelant contestait la compétence de la juridiction commerciale au profit de la juridiction administrative et soutenait, sur le fond, que son propre contrat de gérance, conclu avec le gérant initial, lui conférait un titre d'occupation opposable à la propriétaire. La cour écarte le moyen tiré de l'incompétence, le premier juge ayant déjà statué sur ce point par un jugement distinct. Sur le fond, la cour retient que le contrat de gérance principal, liant la propriétaire au gérant initial, a été judiciairement résilié par une décision passée en force de chose jugée. Elle en déduit, au visa de l'article 699 du dahir des obligations et des contrats, que la résiliation du contrat principal entraîne de plein droit la résiliation du contrat de sous-gérance. Le titre de l'appelant étant dès lors devenu caduc, son occupation est dépourvue de tout fondement juridique. Le jugement ordonnant l'expulsion est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce examine l'opposabilité, par un sous-locataire à l'acquéreur de l'immeuble loué, du pacte de préférence stipulé au seul bénéfice du preneur principal. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande d'exécution forcée de la vente irrecevable. L'appelant soutenait être le cessionnaire des droits du preneur initial et que le pacte, en tant qu'accessoire du bail, s'imposait au nouveau propriétaire. La cour écarte ce moyen en retenant que l'appelant n'est pas cessionnaire du bail mais simple sous-locataire. Dès lors, il est considéré comme un tiers au contrat de bail principal. La cour rappelle qu'en l'absence de lien contractuel direct, et hors les cas limitativement prévus par la loi, le sous-locataire ne peut se prévaloir des clauses du bail principal à l'encontre du bailleur originaire ou de ses ayants cause. Le principe de l'effet relatif des contrats, consacré par l'article 229 du dahir formant code des obligations et des contrats, fait donc obstacle à sa demande. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisie d'appels multiples formés contre un jugement ayant retenu la responsabilité solidaire du preneur et du sous-locataire, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'indemnisation du bailleur d'un engin de chantier détruit par un incendie. Le tribunal de commerce avait condamné solidairement le preneur principal et l'opérateur final, qualifié de sous-locataire, à indemniser le bailleur. En appel, le preneur principal contestait sa responsabilité en invoquant la garde de la chose par le sous-locataire, tandis que ce dernier niait l'existence d'un contrat de sous-location, soutenant être un simple client bénéficiaire d'une prestation de service. La cour écarte ce moyen en requalifiant le contrat liant le preneur principal à l'opérateur final de contrat de sous-location, au regard de ses stipulations expresses relatives à la mise à disposition de l'engin pour une durée et un prix déterminés. Elle retient ensuite, au visa des articles 663, 670 et 672 du dahir formant code des obligations et des contrats, que le preneur principal demeure garant envers le bailleur des agissements du sous-locataire et des dégradations survenues pendant la durée de la location. Dès lors que l'expertise judiciaire imputait l'incendie non à un vice de la chose ou à une faute du chauffeur, mais aux conditions d'exploitation défaillantes relevant de la responsabilité du sous-locataire, la responsabilité des deux intervenants est engagée. La cour rejette par ailleurs l'appel incident du bailleur tendant à l'augmentation des dommages-intérêts, faute de preuve du préjudice complémentaire allégué. Le jugement est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la force probante d'un procès-verbal de commissaire de justice pour établir l'existence d'une sous-location non autorisée. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'expulsion formée par le bailleur. En appel, ce dernier soutenait que la simple constatation de la présence d'une tierce personne exploitant le local suffisait à caractériser la sous-location et à justifier la résiliation du bail. La cour écarte ce moyen en rappelant que la sous-location est un contrat consensuel dont la preuve ne saurait résulter d'un simple procès-verbal de constat, lequel ne peut suppléer l'absence d'accord des volontés. Se référant à la jurisprudence de la Cour de cassation, elle retient que la preuve d'une telle convention exige la production d'un contrat écrit entre le preneur principal et le sous-locataire. Faute pour le bailleur de produire un tel acte, et face à la production par le preneur d'un contrat de travail justifiant la présence de la tierce personne en qualité de salariée, la cour considère que le manquement contractuel n'est pas établi. Le jugement ayant débouté le bailleur de sa demande est en conséquence confirmé.

Il résulte des dispositions de l’article 24, alinéa 4, de la loi n° 49.16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, que le sous-locataire ne peut se prévaloir envers le locataire principal d’aucun des droits spécifiquement garantis par cette loi.

Cette exclusion législative explicite implique que la relation contractuelle établie entre le locataire principal et le sous-locataire échappe aux protections particulières conférées par le statut des baux commerciaux.

Par suite, le sous-locataire d’un fonds de commerce ne peut valablement réclamer au locataire principal l’exercice des prérogatives que la loi précitée réserve exclusivement au locataire principal vis-à-vis du bailleur originaire, telles que le droit au renouvellement du bail ou l’indemnité d’éviction prévue en cas de congé.

Cette relation demeure, dès lors, exclusivement régie par les principes généraux du droit commun des obligations et des contrats, à l’exclusion du régime protecteur spécial institué par la loi n° 49.16 en matière de baux commerciaux.

En conséquence, la Cour de cassation confirme que la cour d’appel a correctement appliqué ces principes en validant l’expulsion sans indemnité d’éviction d’un sous-locataire, sollicitée par le locataire principal sur le fondement d’un congé pour reprise personnelle, considérant justement que les dispositions protectrices de la loi n°49.16 ne sont pas opposables dans ce cadre.

Il résulte de l'article 98 du Code des obligations et des contrats que le dommage subi par un bailleur du fait de l'occupation de son bien en vertu d'une sous-location irrégulière doit être calculé sur la base du loyer contractuel, lequel représente le gain dont il a été privé. Encourt en conséquence la cassation l'arrêt d'une cour d'appel qui, pour fixer l'indemnité d'occupation due par le sous-locataire évincé, évalue le préjudice du bailleur en se fondant sur une valeur locative réelle, et non sur le loyer convenu dans le contrat de bail principal que le bailleur avait librement accepté.

En vertu de l’article 19 du dahir du 25 décembre 1980, la sous-location non autorisée par le bailleur emporte la résiliation de plein droit du bail principal dès lors que l’expulsion du sous-locataire, considéré comme un occupant sans droit ni titre, est judiciairement ordonnée.

Commet par conséquent une violation de la loi la cour d’appel qui, tout en constatant le caractère illégal de la sous-location et en prononçant l’éviction des sous-locataires, maintient néanmoins en vigueur le contrat de la locataire principale.

La Cour suprême censure un tel raisonnement, rappelant que le sort du bail originaire est indivisible de celui de la sous-location prohibée. En dissociant les deux situations, la juridiction du fond a fondé sa décision sur une motivation viciée équivalente à un défaut de base légale, justifiant la cassation.