وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت شركة ت.ت.ك.ط.ا. بمقال بواسطة دفاعها مؤدى عنه بتاريخ 04/10/2024 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء تحت عدد 7082 بتاريخ 11/06/2024 في الملف عدد 2198/8219/2024 و القاضي بأدائها لفائدة المستأنف عليها واجبات كراءالمحل الكائن بعمارة 1 ساحة الإستقلال الشقة رقم 407 الطابق الرابع الدار البيضاء، مبلغ 237.800,00 درهم، عن المدةمن فبراير 2019 إلى نونبر 2023بوجيبة شهرية قدرها 4.100,00 درهم، وبالمصادقة على الإنذار المؤرخ في 30/01/2024 وبإفراغها من المحل أعلاه هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها،مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل في حدود الواجبات الكرائية المحكوم بها، وبتحميلها الصائر وبرفض باقي الطلبات.

في الشكل :

حيث بلغت الطاعنة بالحكم المطعون فيه بتاريخ 25/09/2024 حسب الثابت من غلاف التبليغ المرفق بالمقال الاستئنافي مما يكون معه طعنها الواقع بتاريخ 04/10/2024 حسب البين من تأشيرة كتابة الضبط بالمحكمة التجارية بالدار البيضاء قد تم داخل الأجل القانوني وما دام أن الطعن استوفى كذلك باقي الشروط الشكلية المتطلبة قانونا فإنه يكون حريا التصريح بقبول الاستئناف شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف و من الحكم المطعون فيه أن شركة أ.ت.م. تقدمت بمقال بواسطة دفاعها أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء والمؤدى عنه تعرض فيه أنها تملك العمارة الكائنة ب : 1 ساحة الإستقلال الدار البيضاء و أنها أجرت الشقة رقم 407المتواجدة بالطابق الرابع لشركة ت.ت.ك.ط.ا. " T.T.K T.I " بسومة شهرية قدرها 4.100،00 درهم بما فيها التحملات، غير أن المدعى عليها امتنعت عن أداء الواجبات الكرانية منذ غشت 2018 إلى متم أكتوبر 2023 حيث تخلد بذمتها مبلغ 258.300.00 درهم، و نظرا لكون امتناع المدعى عليها عن أداء الواجبات الكرائية بعد إخلالا بالالتزامات المترتبة على عاتقها بصفتها مكترية فإن العارضة وجهت إليها إنذارا غير قضائيا تطلب منها أداء الواجبات الكرائية داخل أجل معقول أو إفراغ المحل غير أن المدعى عليها ظلت متعنتة ورافضة أداء ما بذمتها وحيث أن المكترية لم تستجب لما جاء في الإنذار ذلك أنها لم تؤد ما بذمتها من مبالغ كرائية داخل أجل 15 يوم الواردة في الإنذار وهكذا فإن العارضة تكون محقة بأن تتقدم بمقالها الحالي قصد المطالبة بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ الذي توصلت به المدعى عليها بتاريخ 30/01/2024 ، و إفراغها هي و من يقوم مقامها تحت طائلة غرامة تهديدية تحددها العارضة بكل اعتدال في مبلغ 500،00 درهم عن كل يوم تمتنع فيه المدعى عليهاعن تنفيذ حكم المحكمة المنتظر صدوره، وحيث أن المدعى عليها لم تؤد الواجبات الكرانية عن المدة المشار إليها في الإنذار والممتدة من غشت 2018 إلى متم اكتوبر 2023 ، كما أنها لم تؤد الواجبات اللاحقة والممتدة من نونبر 2023 إلى متم فبراير 2024 و البالغة 16.400،00 درهم ، حيث يصبح مجموع المبالغ المطالب بها 274.700.00 درهم لهذه الأسباب تلتمس المصادقة على الإنذار بالإفراغ الموجه إلى المدعى عليها شركة ت.ت.ك.ط.ا. و الذي توصلت به بتاريخ 30/01/2024 الحكم بإفراغ المدعى عليها شركة ت.ت.ك.ط.ا. " T.T.K T.I " هي و من يقوم مقامها من المحل المذكور أعلاه والكائن ب عمارة 1 ساحة الإستقلال الشقة رقم 407 الطابق الرابع الدار البيضاء وبأداء المدعى عليها للعارضة غرامة تهديدية تقدرها بكل اعتدال في مبلغ 500،00 درهم عن كل يوم تأخير تمتنع فيه عن تنفيذ حكم المحكمة القاضي بالإفراغ وبالحكم عليها بأدائها الواجبات الكرائية عن المدة الممتدة من غشت 2018 إلى متم أكتوبر2023 و كذا مبلغ 16.400،00 درهم عن واجبات الكراء اللاحقة والممتدة من نونبر 2023إلى متم فبراير 2024 أي ما مجموعه 274.700،00 درهم وبشمول الحكم بالنفاذ المعجل وبتحميل المدعى عليها الصائر.

بناء على المذكرة الادلائية لنائب المدعية التي أدلى من خلالها بعقد كراء وبإنذار وبمحضر تبليغه وبشهادة تسليم.

وبناء على المذكرة الجوابية للنائب المدعى عليه التي عرض من خلالها من حيث الصفة لم تدلي المدعية بما يثبت تملكها للعقار موضوع الدعوى، الأمر الذي يجعل طلبها غير مقبول شكلا وبخصوص الإنذار الموجه للعارضة من حيث بيان "السبب" المستند عليه في الإنذار فبخلاف ما جاء في ادعاء المدعي، فان العارضة لم تتعمد عدم أداء الكراء ذلك أنها ومنذ 2017 إلى يونيو2022 وهي تراسل المكرية من أجل إصلاح تسرب مهم للمياه من سقف المحل تضررت منه العارضة بشكل كبير وأدى إلى خسائر عديدة في معدات العمل رفقته 6 مراسلات منذ 2017 إلى 2022. وقد أنذرتها العارضة من خلال المراسلات المذكورة بأنه رغم قيامها بالإصلاحات على حسابها الخاص فإن تسرب المياه والضرر لازالا قائمين، وأنها ستكون مضطرة إلى إيقاف دفعات الكراء حتى تنفذ المدعية التزاماتها كمكرية وإصلاح هذا الضرر فضلا على أن هذا الوضع ارتبط أيضا بحالة الطوارئ بتبعاتها المعلومة ومنها التوقف عن العمل، ومن حيث عدم قبول طلب الإفراغ لمخالفة الإنذار المعتمد لبيان أساسي أوجبه المشرع حيث تم رفع الدعوى في إطار قانون 49.16، وأن الفصل 26 منه أوجب على المكري الذي يرغب فيوضع حد للعلاقة الكرائية أن يوجد ه إنذارا يتضمن وجوبا أجلا للإفراغ والحال أن الإنذار المعتمد في الدعوى تضمن أجلا للأداء كما تشير إلى ذالك الفقرة الثانية من الإنذار التي جاءت فيها :لذا فإنني أدعوكم وعند الضرورة أنذركم بضرورة أدائكم بين يدي داخل أجل 15 يوما.) وأن الإنذار بالأداء ليس هو الإنذار بالإفراغ، إذ لكل منهما أثره الخاص فضلا على أن الذي يصحح هو الإنذار بالإفراغ، وليس الإنذار بالأداء ، وأن بيان أجل الإفراغ هو من البيانات الأساسية التي لابد أن يستوفيها الإنذار، مما يجعله غير مستوف المقتضيات م. 26. السالفة الذكر، وبالتالي غير مرتب لأثره القانوني، مما يكون معه طلب الإفراغ ويجعله في غير محله وماله عدم القبول.

من حيث التقادم ومبلغ الضمان حيث ان الطلب يرمي إلى أداء الكراء من غشت 2018 وان طلب الأداء تم تقديمه بتاريخ 2024/02/20، وبالتالي يكون قد طاله التقادم في جزء منه، ويتعلق الأمر بالشهور الستة التالية: غشت - سبتمبر - أكتوبر - نوفمبر - دجنبر من سنة 2018، وشهر يناير من 2019. وانه من جهة ثانية، وبالرجوع إلى عقد الكراء المدلى به، خاصة البند 21 يتضح أن المكرية لازالت تحتفظ بمبلغ الضمان محدد في 12.300 درهم الذي يجب أخذه بعين الاعتبار. لهذه الأسباب تلتمس من حيث الشكل الحكم بعدم قبول الطلب لتخلف ما يثبت صفة التملك ومن حيث الموضوع : الحكم بعدم قبول طلب الإفراغ المخالفة الإنذار المعتمد لبيان أساسي، أوجبه الفصل 26، حسب التفصيل أعلام -الحكم بتقادم كراء ستة أشهر : غشت - سبتمبر - أكتوبر - نوفمبر - دجنبر من سنة 2018 وشهر يناير2019 مع مراعاة مبلغ الضمانة حسب البند 21 من عقد الكراء، وارفقه بنص الإنذار، وبصور لرسائل الكترونية.

وبناء على المذكرة التعقيبية لنائب المدعية مع مقال إضافي مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 14 ماي 2024 عرضوا من خلاله حول المذكرة الجوابية حيث تقدم الطرف المدعى عليه بمذكرة جوابية أورد فيها مجموعة من الدفوع ستتولى العارضة الجواب عليها وفق ما يلي : حول الدفع المتعلق بصفة العارضة حيث أن المدعى عليها دفعت بانعدام صفة العارضة كمكرية لكونها لم تدل بما يثبت تملكها للعقار موضوع الدعوى، حيث أن هذا الدفع عديم القيمة القانونية ذلك أن العارضة أثبتت صفتها في الادعاء بعد أن أدلت بعقد الكراء باعتبار العارضة مكرية وباعتبار المدعى عليها مكترية، حول الدفع ببيان السبب حيث أن المدعى عليها دفعت بكونها لم تؤد الواجبات الكرانية لكونها قامت بإصلاح تسرب المياه بالمحل التجاري حسب تصريحها، حيث أن هذا الدفع لا يجد له أي سند ذلك أن المدعى عليها لا يمكن لها أن تتحلل من التزاماتها التعاقدية و لا يفيدها في ذلك دفعا بوجود تسرب للمياه وحول الدفع ببطلان الإنذار. وأن المدعى عليها دفعت يكون الإنذار المعتمد في الدعوى انذار بالأداء و ليس انذار بالإفراغ، وانها بعثت لها إنذار توصلت به بتاريخ 30/01/2024 غير أن المدعى عليها لم تستجب لطلب العارضة بأداء الوجيبة الكرائية و بالإفراغ، و ذلك أن الحال ظل على ما هو عليه و بالتالي فإنه لا يمكن الحديث عن إنذار بالأداء دون إنذار بالإفراغ طالما أن الإنذار تضمن بشكل واضح الإنذار بأداء الواجبات الكرائية والإفراغ علما أن الأجل كان مناسبا و مريحا حددته العارضة في 15 يوم و هكذا فإن هذا الدفع عديم الأساس كسابقيه وحول الطلب الإضافي حيث أن المكترية لازالت متعنتة و رافضة أداء الواجبات الكرائية اللاحقة عن المدة المطلوبة بمقتضى المقال الإفتتاحي لذا فإنها تلتمس من المحكمة الحكم لها بالمدة اللاحقة و الممتدة من مارس 2024 إلى متمماي 2024 و التي وجب فيها مبلغ 12.300,00 درهم، لهذه الأسباب تلتمس في المذكرة الجوابية الحكم لها بكل طلباتها، حول المقال الإضافي الحكم على المدعى عليها بأدائها المدة اللاحقة الممتدة من مارس إلى ماي 2024 مبلغ 12.300,00 درهم مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل وبتحميلها الصائر.

وبناء على المذكرة التعقيبية لنائب المدعى عليها التي عرضت من خلالها تجدد العارضة تمسكها بالإدلاء بما يثبت تملكها للعقار. بالإضافة إلى تمسك العارضة بمخالفة الإنذار لبيان أساسي أوجبه القانون بجلسة 23/04/2024 تضيف العارضة دفعا آخر منتجا، ويتعلق الأمر بكون محضر التبليغ المدلى به هو غير موقع من طرف المفوض القضائي، كذلك الأمر بالنسبة لطي التبليغ مما يجعل الإنذار المعتمد معيبا ودعوى المصادقة غير مقبولة، من حيث الأداء تجدد العارضة التذكير أنها لا تمانع بالأداء، وتلتمس إجراء صلح في الموضوع لهذه الأسباب ومن أجلها تلتمس الحكم بعدم قبول طلب الإفراغ.

وبعد مناقشة القضية، وتمام الاجراءات، صدر الحكم المشار إلى مراجعه أعلاه الذي استأنفته شركة ت.ت.ك.ط.ا. .

أسباب الاستئناف

حيث جاء في أسباب الاستئناف أن تعليل الحكم المستانف يبقى ناقصا ذلك أن محكمة الدرجة الأولى لم تلامس دفع المستانفة بشكل صحيح، ذلك أنها لم تتحدث عن الأجل أو عن الأجلين كما جاء في الحيثية المذكورة وإنما تحدث عن العبارة وبيان من البيانات الأساسية التي لابد أن يستوفيها الإنذار ويتعلق الأمر ببيان وعبارة أجل للإفراغ ذلك أن قانون 49.16 في فصله 26 أوجب على المكتري أن يضمن وجوبا إنذاره عبارة أجلا للإفراغ، فهو لم يقل عبارة أو بيان الأداء وإنما قال عبارة الإفراغ. وأن لكل من العبارتين أثره الخاص، فضلا على أن الذي يصحح هو الإنذار (بالإفراغ) وليس الإنذار (بالأداء ) . وأنه بالرجوع إلى الإنذار المعتمد في الدعوى الحالية نجده تضمن عبارة بيان (أجل الأداء) وليس أجل الإفراغ، إذ بالرجوع إلى الإنذار المذكور نجد قد جاء فيه وبالحرف : (أنذركم بضرورة أدائكم داخل أجل 15 يوما). وأنه هكذا، فإن البيان المتمسك به هو من البيانات الأساسية التي لابد أن يستوفيها الإنذار، مما يجعل هذا الأخير مخالفا لمقتضيات المادة 26 السالفة الذكر، وبالتالي غير مرتب لأثره القانوني في الشق المتعلق بالإفراغ مما يجعل طلب الإفراغ في غير محله ومآله عدم القبول. ويتجلى نقصان التعليل أيضا في عدم الجواب قاض الدرجة الأولى على دفع جوهري له أثره القانوني المدلى به بجلسة 04/06/2024 وهو دفع منتج في القضية ويتعلق الأمر بكون محضر التبليغ هو غير موقع من المفوض القضائي المعني بالتبليغ وكذلك الأمر بالنسبة لطي التبليغ مما يجعل الإنذار المعتمد معيبا شكلا وبالتالي دعوى المصادقة غير مقبولة في شق الإفراغ. كما تعيب أيضا على الحكم المطعون فيه أنه لم يجب على طلب الصلح بين الطرفين ذلك أن العارضة لم تتعمد عدم أداء الكراء ذلك أنها ومنذ 2017 إلى غاية 2022 وهي تراسل المكرية من أجل إصلاح تسرب مهم من سقف الشقة تسبب في أضرار وخسائر في معدات العمل ورغم قامت بالإصلاحات على حسابها الخاص لكن التسرب والضرر ضلا قائمين مما دفع المستأنفة بإخبارها بأنها ستكون مضطرة إلى إيقاف دفعات الكراء حتى تنفذ المكرية التزاماتها الكرائية، فضلا على أن هذا الوضع ارتبط أيضا بحالة الطوارئ بتبعاتها المعلومة. والتمست لاجل ما ذكر تعديل الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم من جديد بعدم قبول طلب الافراغ لمخالفته الانذار المعتمد لبيان اساسي طبقا للمادة 26 من اقنون 49.16 وكذا لعدم توقيع محضر المبلغ وطي التبليغ من طرف المفوض القضائي المكلف بتحريرهما. وارفقت مقالها بنسخة من الحكم المستأنف وصورة من مراسلات.

وبناء على ادراج القضية بجلسة 05/11/2024 تخلفت عنها المستأنف عليها رغم التوصل لجلسة يومه، فتقرر حجز القضية للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 19/11/2024.

محكمة الاستئناف

حيث عابت المستأنفة على الحكم المطعون فيه مجانبته للصواب من عدة جوانب تم تسطيرها ضمن اسباب الاستئناف المفصلة أعلاه.

وحيث بخصوص الدفع بخرق مقتضيات الفصل 26 من قانون 49.16 ووجوب تضمين الإنذار أجلا للافراغ فيبقى مردودا لأنه بالرجوع لمقتضيات الإنذار المبعوث للطاعنة فإنه يتجلى من فقرته الأخيرة أن أجل 15 يوم المذكور إنما منح لأجل أداء المبالغ المطلوبة تحت طائلة اللجوء للقضاء لأجل المطالبة بالافراغ فورد في الصيغة:

((وفي حالة مرور هذا الأجل وعدم أدائكم للمبالغ ... فإنني سأتقدم بالمصادقة على الإنذار الحالي ... مع طلب إفراغكم ...))

وحيث تبعا لما ذكر فإن المستشف من نص الإنذار ان الانذار سليم ما دام أن تضمن الأجل المنصوص عليه (15 يوما) في الفصل 26 من قانون 49.16 وتضمن نية الافراغ مما يتعين معه رد الدفع المثار لعدم وجاهته.

وحيث بخصوص الدفع بعدم توقيع محضر التبليغ من طرف المفوض القضائي فإن البين من وثائق الملف أن كاتب المفوض القضائي الذي انتقل إلى عنوان الشركة المستأنفة وقع المحضر وأشر عليه كما أن المحضر يحمل تأشيرة المفوض القضائي السيد الخلوقي (ب.) كما أن البين من شهادة التسليم المرفقة بمحضر تبليغ إنذار أنها تحمل توقيع وتأشيرة المفوض القضائي وتتضمن نفس الاشارة يكون مكلف بالشركة رفض الإدلاء باسمه والتوقيع ووضع خاتم الشركة وما دام أن المحضر لم يكن محل منازعة جدية أو طعن مقبول وفق المتطلب قانونا فإن الدفع يكون غير منتج ويتعين عدم الالتفات إليه.

وحيث بخصوص الدفع بعدم تنفيذ المكترية لالتزاماتها الكرائية بإصلاح تسرب من سقف الشقة فيبقى مردودا. فالمستأنفة باعتبارها مكترية ملزمة أولا بتنفيذ التزامها والقانون لا يمنحها حق حبس أداء الواجبات الكرائية نظير إصلاح المستأنف عليها لسقف الشقة وكل ما يتيح لها هو المطالبة القضائية بإجراء هذه الاصلاحات طبقا لمقتضيات المادة 638 من ق ل ع التي ورد فيها: (( وإذا ثبت على المكري المطل في إجراء الاصلاحات المكلف بهاحق للمكتري إجباره على إجرائها قضاءا، فإن لم يجرها المكري ساغ للمكتري أن يستاذن المحكمة في إجرائها بنفسه وفي أن يخصم قيمتها من الاجرة)).

وحيث تكون الاسباب المتمسك بها من طرف الطاعنة غير ذات اساس سليم ويتعين ردها وتاييد الحكم المستأنف.

وحيث بالنظر لما آل اليه الطعن فإنه يتعين إبقاء الصائر على عاتق الطاعنة.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا، علنيا وغيابيا

في الشكل: قبول الاستئناف

في الموضوع: برده وتأييد الحكم المستأنف مع إبقاء الصائر على رافعه