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Suspension des loyers

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'un congé pour défaut de paiement et sur l'exception d'inexécution soulevée par le preneur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en condamnant la société locataire au paiement des loyers et en ordonnant son expulsion.

L'appelante contestait la validité du congé au motif qu'il ne mentionnait pas un délai d'expulsion mais seulement un délai de paiement, en violation de l'article 26 de la loi 49.16, et invoquait son droit de suspendre le paiement des loyers en raison de l'inexécution par le bailleur de son obligation d'entretien. La cour écarte le premier moyen en retenant que le congé, qui assortit le délai de paiement de la menace expresse d'une action en expulsion, satisfait aux exigences légales.

Sur le second moyen, elle rappelle, au visa de l'article 638 du dahir formant code des obligations et des contrats, que le preneur ne peut se prévaloir d'un droit de rétention sur les loyers pour contraindre le bailleur à effectuer des réparations. La cour précise que la seule voie ouverte au preneur est d'obtenir une autorisation judiciaire pour réaliser les travaux et en imputer le coût sur les loyers.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisie d'une demande d'indemnisation formée par un preneur à bail commercial pour défaut d'exécution par le bailleur de son obligation de réparation, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'exonération de responsabilité de ce dernier. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable.

L'appelant soutenait que la décision antérieure écartant la responsabilité du bailleur n'avait pas acquis force de chose jugée et que l'inexécution de l'obligation de réparation lui causait un préjudice distinct de la suspension des loyers déjà ordonnée. La cour rappelle d'abord qu'un arrêt d'appel acquiert force de chose jugée nonobstant le pourvoi en cassation, lequel n'a pas d'effet suspensif.

Elle retient ensuite que l'inexécution par le bailleur de son obligation de procéder aux réparations judiciairement ordonnées n'est pas fautive dès lors qu'elle résulte d'un ordre d'arrêt des travaux émanant de l'autorité administrative. La cour qualifie cet événement de fait du prince rendant l'exécution de l'obligation impossible au sens de l'article 269 du code des obligations et des contrats, ce qui exonère le bailleur de toute responsabilité.

Dès lors, le preneur, qui bénéficiait déjà d'une suspension des loyers et du remboursement des sommes versées, ne peut prétendre à une indemnisation supplémentaire pour privation de jouissance. Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

Saisie d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire d'un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce examine les motifs invoqués par le débiteur. L'appelant soutenait que l'inexploitation du local, due à son inaptitude à l'usage convenu, ainsi que l'existence d'un accord postérieur avec le bailleur sur la suspension des loyers, constituaient des motifs sérieux justifiant la suspension de l'exécution.

La cour écarte cette argumentation en retenant que les moyens soulevés, qui relèvent du fond du litige, ne sauraient justifier de déroger à l'exécution provisoire attachée de plein droit aux condamnations au paiement de loyers. La demande d'arrêt de l'exécution est par conséquent rejetée.

Saisie sur renvoi après cassation d'un litige relatif à la validité d'un commandement immobilier fondé sur une créance issue de contrats de crédit-bail, la cour d'appel de commerce examine les moyens justifiant la suspension des paiements par le preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité du commandement et de la saisie subséquente. L'appelant soulevait l'exception d'inexécution, tirée du manquement du bailleur à son obligation relative à un produit d'assurance accessoire, et se prévalait d'une condamnation pénale de ce dernier pour dol. La cour écarte l'autorité du jugement pénal en relevant que celui-ci a été infirmé en appel, privant ainsi la condamnation initiale de tout effet juridique. Elle retient ensuite que le contrat de crédit-bail, s'il mentionnait la souscription d'une assurance comme condition suspensive, n'imputait pas au bailleur la responsabilité d'une défaillance de l'assureur dans l'indemnisation des sinistres. La cour ajoute que les documents publicitaires ne sauraient constituer un engagement contractuel opposable au bailleur au regard des stipulations claires du contrat. Dès lors, l'aveu par le preneur de la suspension des paiements, conjugué à l'absence de justification légitime, rendait la contestation de la créance infondée. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.