وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت السيدة كريمة (ه.) بواسطة نائبها بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 26/4/2018 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط عدد 763 بتاريخ 21/02/2018 في الملف عدد 4376/8207/17 القاضي شكلا بعدم قبول الدعوى في مواجهة المدعى عليها الثانية الوكالة العقارية ع.ط. وقبوله في الباقي ما عدا الشق المتعلق بالفوائد، وموضوعا بإرجاع المستأنفة كريمة (ه.) لفائدة المدعية مبلغ 110.000 درهم وتحميلها الصائر ورفض الباقي.

في الشكل:

حيث قدم الاستئناف مستوف لكافة شروط قبوله من اجل وصفة وأداء، مما يتعين معه التصريح بقبوله شكلا.

في الموضوع:

حيث يستفاد من وثائق الملف والحكم المطعون فيه أن المستأنف عليها شركة س.س.س. تقدمت بمقال افتتاحي مؤدى عنه بتاريخ 13/12/17 عرضت فيه أنها اكترت المحل الكائن بـ [العنوان] الرباط بسومة شهرية قدرها 12.000 درهم ابتداء من 01/01/2016 إلى غاية 31/12/2017 من المستأنفة حسب الثابت من خلال عقد الكراء، وأنها ادت لها بواسطة الوكالة العقارية مسبقا الواجبات الكرائية عن سنتين كما هو ثابت من صورة الشيكين واصل عقد الكراء، واتفقت مع المستأنفة على إنهاء العقد المبرم بينهما وفعلا تم فسخ العقد بتاريخ 31/01/2017 علما انها أدت في بداية توقيع عقد الكراء مسبقا جميع الواجبات الكرائية عن سنتين إلا أنها لم تستغل المحل طيلة المدة المذكورة في العقد والمؤدى عنها مسبقا ولم تستغل المحل إلا لمدة 12 شهرا فقط، ملتمسة الحكم عليها بإرجاعها لها مبلغ 110.000 درهم مع الفوائد والتعويضات عن التماطل وقدره 10.000 درهم وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وتحميلها الصائر. وأرفق المقال بصورة طبق الأصل من عقد كراء وصورتين من شيكين ومحضر تبليغ إنذار .

وبناء على جواب المستأنفة المدلی به بواسطة نائبها بجلسة 17/01/2018 جاء فيه أن الدعوى لها ارتباط بالدعوى موضوع الملف عدد 4377/8207/2017، لأجله تلتمس ضم الملفين، في الموضوع فعقد الكراء يبتدئ في 01/05/2016 إلى غاية 28/2/2017 أي ما مجموعه 34 شهر وهي فترة انتفاع المستأنف عليها من المحل وكانت تؤدي مبلغ 120.000 درهم سنويا بينما المبلغ الحقيقي المفروض أداؤه هو 144.000 درهم حسب عقد الكراء، ووفق ما جاء بالمقال الافتتاحي فان مدة التعاقد بشأنها هي 34 شهر مضروبة في 10.000 = 340.000 درهم وان الكراء المنقوص كان هو 2.000 درهم شهريا، أي 2000 مضروبة في 34

شهر = 68000 درهم + 37800 درهم ضريبة النظافة وبذلك فمجموع المبالغ كالآتي 68.000 درهم قيمة منقوصة من الكراء في العقد، وأن قيمة الضريبة الحضرية هي 37.500 درهم على طول المدة وهذه الضريبة عن شهري يناير وفبراير 2017 هي 2500 درهم، مما يكون مبلغ مديونية المدعية هي 108.320 درهم، ملتمسا الحكم برفض الطلب. وأرفقت المذكرة بوصولات أداء الضريبة.

وبتاريخ 21/02/2018 وبعد بعد تبادل المذكرات والردود بين الطرفين، صدر الحكم المذكور استأنفته الطاعنة مؤسسة استئنافها كون الحكم المطعون فيه خرق مقتضيات الفصل 462 ق.ل.ع والمادة 2 من م.ت وان الجهة المستأنف عليها خرقت الوقائع لأن عقد الكراء بدأ من يوم 01/05/2014 إلى متم فبراير 2017، وبقولها أن عقد الكراء ابتدأ من 01/01/2016 إلى 31/12/2017 فهو كذب والهدف منه تضليل المحكمة، كما ان المكترية كانت تتوصل من طرف الوكالة العقارية بمبلغ 12.000 درهم كما هي محدد في عقد الكراء، وان المستأنف عليها كانت تؤدي فقط 110.000 درهم بمبلغ 2.000 درهم مخصوما شهريا في انتظار وضعيتها المالية، وباعتماد المحكمة مبلغ 10.000 درهم شهريا عوضا عن 12.000 درهم تكون المحكمة قد أساءت تطبيق الفصل 462 ق.ل.ع.

وبخصوص انعدام التعليل وخرق مقتضيات الفصل 230 ق.ل.ع، فان المدة الزمنية التي قضتها الجهة المستأنفة بالمحل هي 34 شهرا وكانت تؤدي للوكالة العقارية مبالغ منقوصة شهريا بمقدار 2.000 درهم شهرا x 2000 = 68.000 درهم. وأن الجهة المالكة للمحل قد ادت مبلغ 37800 درهم كضريبة نظافة عن كل مدة الكراء. و لمسايرة المحكمة لمزاعم الجهة المستانفة بشان استرداد مبلغ 110000 تكون قد اساءت تطبيق الفصل على أن العقد شريعة المتعاقدين، والمبلغ المعتبر هو 12.000 درهم شهريا وليس مبلغ 10.000، مما يكون معه مبلغ 68.000 درهم كمبلغ منقوص من قيمة الايجار المحدد ثمنه في العقد والذي عمليا كانت تؤدي المستأنفة للوكالة العقارية مبلغ 11000 شهريا وبعملية بسيطة 68000 + 37800 كضريبة نظافة بكون معه الجهة المستأنفة لا حق لها في المطالبة باسترداد المبلغ 11000 درهم، ملتمسة أساسا إلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي التصريح برفض الطلب واحتياطيا إجراء بحث بحضور الطرفين وصاحب الوكالة العقارية ع.ط. لتوضيح النقط الغامضة مع حفظ حقها في الإدلاء بمذكرة تفصيلية بشان أسباب الاستئناف.

وبتاريخ 25/12/2018 وبعد تبادل المذكرات والأجوبة بين الطرفين، أصدرت محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء القرار عدد 6295 وهو القرار المنقوض بمقتضى القرار عدد 530/2 الصادر بتاريخ 28/10/2021 في الملف عدد 2019/2/3/978 بعلة أنه " والحال أن قبول المكري قبض واجبات الكراء على أساس سومة شهرية محددة في مبلغ اقل مما هو متفق عليه في العقد مقابل وصل وبدون تحفظ لا يعني بالضرورة قبول هذا الأخير هذا الوفاء الجزئي، ذلك ان التوصيل الذي يعطى بغير تحفظ من المكري قرينة على حصول الوفاء بالأقساط المستحقة عن شهور لم يقع أداؤها بالكامل سابقة لتاريخ حصوله وليس قرينة على اتفاق الطرفين على تخفيض السومة الكرائية المحددة في العقد، لذلك وفي غياب وجود اتفاق صريح بتخفيض السومة من 12.000 درهم شهريا الى 10.000 درهم وبخصوص ضريبة النظافة فان المحكمة عللت قرارها بأن إدلاء الطاعنة بما يفيد أداء الضريبة على العقار موضوع النزاع لا يمكن ان تواجه به المطلوبة لان الوكالة المكلفة بقبض الكراء سلمت هذه الأخيرة التوصيل الذي تمت مناقشته أعلاه بما فيه الكفاية، دون أن تبرز في تعليلها من الملتزم بأداء الضريبة حسب بنود عقد الكراء وما إذا كانت المبالغ موضوع الوصل الذي تمت مناقشته تشمل أيضا واجبات الضريبة المطالب بها، فأتى قرارها على هذا النحو مخالفا للعقد وفيه خرق لمقتضيات الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود، مما تعين نقضه"

وبناء على إدراج الملف بجلسة 13/07/2023 تخلفت المستأنف عليها رغم التوصل، فتقرر اعتبار القضية جاهزة للبت وحجزها للمداولة للنطق بالقرار بجلسة 20/07/2023.

محكمة الاستئناف

حيث إن محكمة النقض نقضت القرار المطعون فيه بعلة : " أن الثابت من المادة 3 من عقد الكراء المؤرخ في 17/02/2016 أن الطرفين اتفقا على تحديد السومة الكرائية في مبلغ 12.000 درهم شهريا أي 144.000 درهم سنويا، وان المحكمة مصدرة القرار المطعون فيه عندما حددت المبالغ الواجب إرجاعها للمطلوبة بعدما تبين لها ان هذه الأخيرة أدت واجب كراء سنتين بينما العلاقة الكرائية بين الطرفين استمرت فقط سنة واحدة زائد شهر حسب الثابت من عقد فسخ الكراء المؤرخ في 17/01/2017 احتسبت المبالغ على أساس سومة شهرية قدرها 10.000 درهم أي 120.000 درهم سنويا بدلا من مبلغ 12.000 درهم المحدد في عقد الكراء وتبنت تعليل الحكم الابتدائي الذي جاء فيه " أنه لئن كان الواجب أداؤه طبقا للسومة الكرائية المتفق عليها في العقد هو 144.000 درهم سنويا، فان الثابت من وصل الكراء الصادر عن الوكالة العقارية المكلفة بقبض الكراء هو فقط مبلغ 120.000 درهم أي بمقدار 10.000 درهم شهريا ، وهو الوصل الذي لم يكن محل تحفظ من قبل المستأنفة (الطاعنة) أو الوكالة أثناء قبض الكراء وتسليم التوصيل عن ذلك ." والحال أن قبول المكري قبض واجبات الكراء على أساس سومة شهرية محددة في مبلغ اقل مما هو متفق عليه في العقد مقابل وصل وبدون تحفظ لا يعني بالضرورة قبول هذا الأخير هذا الوفاء الجزئي، ذلك ان التوصيل الذي يعطى بغير تحفظ من المكري قرينة على حصول الوفاء بالأقساط المستحقة عن شهور لم يقع أداؤها بالكامل سابقة لتاريخ حصوله وليس قرينة على اتفاق الطرفين على تخفيض السومة الكرائية المحددة في العقد، لذلك وفي غياب وجود اتفاق صريح بتخفيض السومة من 12.000 درهم شهريا إلى 10.000 درهم وبخصوص ضريبة النظافة فان المحكمة عللت قرارها بأن إدلاء الطاعنة بما يفيد أداء الضريبة على العقار موضوع النزاع لا يمكن ان تواجه به المطلوبة لان الوكالة المكلفة بقبض الكراء سلمت هذه الأخيرة التوصيل الذي تمت مناقشته أعلاه بما فيه الكفاية، دون أن تبرز في تعليلها من الملتزم بأداء الضريبة حسب بنود عقد الكراء وما إذا كانت المبالغ موضوع الوصل الذي تمت مناقشته تشمل أيضا واجبات الضريبة المطالب بها، فأتى قرارها على هذا النحو مخالفا للعقد وفيه خرق لمقتضيات الفصل 230 من قانون الالتزامات والعقود ، مما تعين نقضه."

وحيث يترتب على النقض والإحالة عودة الأطراف إلى الحالة التي كانوا عليها قبل صدور القرار المنقوض بحيث يفسح لهم المجال للإدلاء بمستنتجاتهم على ضوء قرار محكمة النقض الصادر في النازلة وتعيد المحكمة مناقشة القضية من أساسها مع التقيد بالنقطة القانونية التي بثت فيها محكمة النقض عملا بمقتضيات الفصل 369 من ق.م.م.

حيث إنه وبخصوص ما تمسكت به الطاعنة من كون عقد الكراء بدأ سريانه ابتداء من 01/05/2014 وامتد لمدة 34 شهرا فانه بالرجوع إلى عقد الكراء سند الدعوى المؤرخ في 17/02/2016 الرابط بين المستأنفة بواسطة الوكالة العقارية ع.ط. والمستأنف عليها يتبين أن مدة سريانه ابتداء من 01/01/2016 إلى 31/12/2016 مما يجعل ما تمسكت به الطاعنة بهذا الخصوص على غير أساس.

وحيث إنه وبخصوص ما تمسكت به الطاعنة من كون السومة الكرائية المتفق عليها بعقد الكراء هي 12.000 درهم فإنه واقتداء بقرار محكمة النقض فقد ثبت صحة ما تمسكت به الطاعنة ذلك أن الثابت من المادة 3 من عقد الكراء المومأ إليه أعلاه أن الطرفين اتفقا على تحديد السومة الكرائية في مبلغ 12.000 درهم شهريا أي 144.000 درهم سنويا، وان قبول المكرية قبض واجبات الكراء على أساس سومة محددة في 10.000 درهم مقابل وصل لا يعني بالضرورة قبول هذه الأخيرة هذا الوفاء الجزئي ذلك أن التوصيل الذي يعطي بغير تحفظ من المكري أن كان قرينة على حصول الوفاء بالأقساط المستحقة عن شهور لم يقع أداؤها بالكامل سابقة لتاريخ حصوله فهو ليس قرينة على اتفاق الطرفين على تخفيض السومة الكرائية المحددة في العقد في غياب اتفاق صريح بتخفيض السومة من 120.000 درهم شهريا إلى 10.000 درهم وبالتالي تكون السومة الكرائية هي 12.000 درهم.

وحيث أن الثابت من وثائق الملف أن المستأنف عليها أدت للطاعنة ما مجموعه 240.000 درهم بواسطة شيكين الأول بمبلغ 120.000 درهم تحت عدد 276481 مؤرخ في 19/11/2015 والثاني عدد 299007 مؤرخ في 05/12/2016 بمبلغ 120.000 درهم مقابل وصل صادر عن الوكالة العقارية ع.ط. وبما ان عقد الكراء قد تم فسخه بتاريخ 31/01/2017 حسب الثابت من عقد فسخ كراء المدلى به في الملف تكون المكترية قد استغلت المحل لمدة 13 شهرا وجب فيها مبلغ 156.000 درهم وهو المبلغ الواجب أداؤه مقابل الانتفاع وبالتالي تكون محقة في استرجاع ما زاد عن هذا المبلغ أي 84.000 درهم وان المحكمة ولما قضت بإرجاع مبلغ 110.000 درهم تكون قد جانبت الصواب ويتعين تعديل المبلغ المحكوم به وحصره في المبلغ المذكور.

وحيث بخصوص ما تمسكت به الطاعنة من أداء لواجبات النظافة فانه وطبقا للمادة 5 من قانون 16/49 فانه تحدد الوجيبة الكرائية للعقارات أو المحلات المشار إليها في المادة الأولى أعلاه وكذا كافة التحملات بتراضي الطرفين تعتبر هذه التحملات من مشمولات الوجيبة الكرائية في حالة عدم التنصيص على الطرف الملزم بها " وبما أن عقد الكراء سند الادعاء لم ينص على الطرف الملزم بأداء الضريبة فانها تعتبر من مشمولات الوجيبة الكرائية أي أن مبلغ 12.000 درهم شامل للضريبة ويجعل بالتالي ما تمسكت به الطاعنة بهذا الخصوص على غير أساس.

وحيث يتعين استنادا لذلك وتأسيسا على قرار محكمة النقض تأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بحصر المبلغ المحكوم به في 84.000 درهم.

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت انتهائيا، علنيا وحضوريا :

تأسيسا على قرار محكمة النقض عدد 530/2 المؤرخ في 28/10/2021 في الملف عدد 2019/2/3/978.

في الشكل: قبول الاستئناف.

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بحصر المبلغ المحكوم به في مبلغ 84.000 درهم وجعل الصائر بالنسبة.