Mot clé
Modification du montant du loyer

Saisi d'un litige relatif à la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la preuve de la modification du montant du loyer. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail, l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement d'un arriéré locatif.

Le preneur appelant contestait le montant du loyer retenu, soutenant que la somme contractuelle n'avait pas été modifiée et que les versements supérieurs au loyer initial constituaient une aide bénévole et non une révision du prix du bail, tout en soulevant la nullité de la sommation de payer. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant que les virements bancaires effectués par le preneur lui-même, sur une longue période et pour un montant supérieur au loyer initial, établissent l'existence d'un accord des parties sur la révision de la somme due.

La cour considère que ces paiements réguliers et constants valent reconnaissance du nouveau montant du loyer, rendant inopérante l'allégation d'une simple libéralité. Elle juge par ailleurs qu'un précédent commandement de payer mentionnant l'ancien loyer, rectifié par une sommation ultérieure, ne saurait faire échec à la constatation de la modification du prix.

Dès lors, le paiement partiel des loyers sur la base de l'ancien montant caractérise le manquement du preneur à ses obligations. Le jugement est par conséquent confirmé, et la cour fait en outre droit à la demande additionnelle du bailleur en paiement des loyers échus en cours d'instance.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'étendue des obligations d'un preneur après la restitution des clés et sur la preuve d'une modification verbale du loyer stipulé dans un bail commercial. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement des arriérés de loyers, tout en actant le désistement du bailleur de sa demande d'expulsion.

En appel, le preneur soutenait qu'un accord transactionnel, incluant une compensation avec le dépôt de garantie, avait soldé tout compte, et sollicitait la délation d'un serment décisoire pour le prouver, tandis que le bailleur formait un appel incident pour obtenir la réévaluation du loyer sur la base de versements effectifs supérieurs au montant contractuel. La cour écarte la demande de serment décisoire, retenant qu'une telle preuve ne peut être administrée pour contredire un écrit, en l'occurrence le procès-verbal de remise des clés.

La cour relève que ce procès-verbal, non contesté selon les formes légales requises pour le désaveu de signature, ne mentionnait aucune renonciation du bailleur à ses créances locatives ni aucune compensation. Sur l'appel incident, la cour rappelle que la modification d'un loyer fixé par écrit doit être prouvée par un autre écrit, les simples relevés bancaires attestant de paiements supérieurs étant insuffisants à caractériser un nouvel accord des parties.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Statuant sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conséquences de l'acceptation par un bailleur de loyers d'un montant inférieur à celui stipulé au contrat de bail commercial. Le tribunal de commerce avait condamné le bailleur à la restitution de loyers perçus d'avance en se fondant sur un montant de loyer réduit, déduit de l'émission de quittances sans réserve pour ce montant inférieur.

Saisie de la question de savoir si l'encaissement sans protestation valait modification du contrat et à qui incombait la taxe de propreté, la cour se conforme à la décision de la Cour de cassation. Elle rappelle que la délivrance d'une quittance pour un montant partiel, même sans réserve, ne constitue pas une renonciation du bailleur au loyer contractuel et ne vaut pas novation de l'obligation, en l'absence d'accord exprès des parties.

La cour juge en outre qu'à défaut de clause contraire dans le bail, la taxe de propreté est réputée incluse dans le loyer et demeure à la charge du bailleur. Procédant à une nouvelle liquidation des comptes entre les parties sur la base du loyer contractuel, la cour d'appel de commerce confirme le jugement entrepris dans son principe mais le réforme quant au montant de la condamnation à restitution.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en résiliation de bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de la modification du montant du loyer. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur au motif que le loyer réclamé dans l'injonction de payer était supérieur au montant contractuel. L'appelant soutenait qu'un unique reçu de loyer d'un montant majoré, accepté par le preneur, suffisait à prouver l'accord des parties sur une augmentation. La cour retient que la modification du loyer doit résulter soit d'un accord de volontés non équivoque, soit d'une décision de justice. Elle relève que la production d'un seul reçu au montant majoré, contredite par l'émission de quittances ultérieures au montant contractuel initial, démontre au contraire l'absence de consentement du preneur à la révision. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'un accord ou d'une décision judiciaire, l'injonction de payer fondée sur un loyer unilatéralement augmenté est dépourvue de fondement. Le jugement est par conséquent confirmé.