وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناءا على المقال الاستئنافي الذي تقدمت به المستأنفة بواسطة نائبها المسجل و المؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 19/5/2023 تستأنف بمقتضاه الحكم رقم 1859 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 27/2/2023 في الملف عدد 869/8201/2023 والذي قضى في الشكل بقبول الدعوى وفي الموضوع بفسخ عقد كراء سطح العمارة الموقع بين المدعية والمدعى عليها بتاريخ 5 يناير 2018 المتعلق باستغلال جزء من سطح إقامة لونوبل LE NOBLE الكائن بـ [العنوان] الدار البيضاء وبتحميل المدعى عليها الصائر، وبرفض باقي الطلبات.

حيث إن الحكم المستأنف بلغ للطاعنة بتاريخ 5/5/2023 حسب الثابت من طي التبليغ واستأنفته بتاريخ 19/5/2023 أي داخل الأجل القانوني .

وحيث إن المقال الاستئنافي قدم وفق الشروط المتطلبة قانونا فهو مقبول شكلا .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن شركة خ.ا. تقدمت بواسطة نائبها بمقال افتتاحي مسجل ومؤداة عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 13/1/2023 عرضت من خلاله أنها تمتلك إقامة لو نوبل LE NOBLE الكائنة بـ [العنوان] الدار البيضاء ، وان سطح هذه الاقامة صالح لوضع لوحة اشهارية بجزء منه مخصص لذلك، وانه في هذا الاطار وقعت مع المدعى عليها شركة ب.ن. عقدا للكراء لسطح هذه العمارة قصد وضع لوحة اشهارية بالسطح بمبلغ 240.000.00 درهم سنويا مع التزام المدعى عليها بأداء باقي المستحقات المتعلقة بالانارة وكذلك المستحقات الإدارية الخاصة بعملية الإشهار وجميع الضرائب المتعلقة باللوحة الاشهارية ، وان مدة هذا العق 3 سنوات قابلة للتجديد شريطة زيادة 15% من السومة الكرائية ابتداءا من فاتح السنة الرابعة ، وانها أصبحت في الشهور الأخيرة تعاني من اضرار بليغة تتمثل في التماطل من طرف المدعى عليها في اداء الواجبات الكرائية من جهة و من جهة ثانية في استغلال أرضية سطح الاقامة بكاملها بالألواح الاشهارية ، ومن جانب ثالث ان العقدة الرابطة بين الطرفين و التي تخضع لشروط بغية تجديدها تكون قد انتهت مدتها دون تحقيق شروط التجديد ، وان كل هذه الاضرار ثابتة بالوثائق و الحجج المدعمة لها سيتم الادلاء بها اثناء سريان المسطرة ، لذلك تلتمس الحكم بفسخ عقد كراء سطح العمارة الموقع بينها وبين المدعى عليها المؤرخ 5 يناير 2018 و المتعلق باستغلال جزء من سطح إقامة لونوبل LE NOBLE الكائن بـ [العنوان] الدار البيضاء قصد وضع لوحة اشهارية مع جميع الاثار المترتبة عنه مع تحميل المدعى عليها الصائر .

وبناءا على إدلاء نائب المدعية برسالة مرفقة بوثائق بجلسة 20/02/2023 جاء فيها أنها تدلي بالوثائق التالية: صور من عقد كراء سطح الاقامة للمدعى عليها مصحح بتاريخ 05/001/2018 و محضر معاينة مجردة ، كما أنها تدلي على سبيل الاستئناس اصل المحضر الاخباري مؤرخ 19/07/2022 يتعلق بالتماطل و الفسخ محضر اخباري ثاني مؤرخ 18/08/2022 و صورة لشهادة الملكية للمدعية، لذلك تلتمس ضم هذه الوثائق لملف النازلة والحكم وفق المقال الافتتاحي للدعوى.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المطعون فيه استأنفته الطاعنة وجاء في أسباب استئنافها أن الحكم الابتدائي قد جانب الصواب فيما قضى به موضحة أن المستأنف عليها أسست طلبها الرامي إلى فسخ عقد كراء سطح عمارة على مزاعم تتعلق بعدم أداء الواجبات الكرائية واستغلال سطح الإقامة وانتهاء العقدة الرابطة بين الطرفين وقضت المحكمة الابتدائية بفسخ العقد لعلة عدم أداء الوجيبة الكرائية لكنها تؤكد بداية أنه كان يربطها بالمستأنف عليها عقد كراء مصحح الإمضاء بتاريخ 05 يناير 2018 وهو العقد الذي بموجبه تم تحديد السومة الكرائية في مبلغ 240.000,00 درهم سنويا وأن هذه السومة الكرائية تم تخفيضها إلى مبلغ 120.000,00 درهم سنويا ابتداءا من 01 يناير 2020 بموجب ملحق عقد كراء مصحح الإمضاء بين الطرفين بتاريخ 14/02/2020 وهي الواقعة التي تم إخفاؤها عمدا من طرف المستأنف عليها ، وأنه وعلى خلاف مزاعم المستأنف عليها فإنها ظلت تؤدي باستمرار الواجبات المتفق عليها ولم يسبق لها أن توقفت عن الأداء حسب الثابت من تواصيل الكراء وصور للشيكات المسلمة للمستأنف عليها المرفقة طيه وهي كالتالي أربع تواصيل كراء لسنة 2018 مرفقة بصور شمسية لشيكات بنكية مسلمة للمستأنف عليها يحمل كل توصيل مبلغ 60.000,00 درهم أي ما مجموعه 240.000,00 درهم ، وأربع تواصيل كراء لسنة 2019 مرفقة بصور شمسية لشيكات بنكية مسلمة للمستأنف عليها يحمل كل توصيل مبلغ 60.000,00 درهم أي ما مجموعه 240.000,00 درهم، وأربع تواصيل الكراء لسنة 2020 مرفقة بصور شمسية لشيكات بنكية مسلمة للمستأنف عليها يحمل كل توصيل مبلغ 30.000,00 درهم أي ما مجموعه 120.000,00 درهم حسب السومة المتفق عليها من خلال ملحق عقد الكراء المصحح الإمضاء من الطرفين والذي حدد السومة الكرائية في مبلغ 120.000.00 درهم سنويا ابتداءا من فاتح يناير 2020 ، وأربع تواصيل الكراء لسنة 2021 مرفقة بصور شمسية لشيكات بنكية مسلمة للمستأنف عليها يحمل كل توصيل مبلغ 30.000,00 درهم أي ما مجموعه 120.000,00 درهم وأربع تواصيل الكراء لسنة 2022 مرفقة بصور شمسية لشيكات بنكية مسلمة للمستأنف عليها يحمل كل توصيل مبلغ 30.000,00 درهم أي ما مجموعه 120.000,00 درهم ، توصيلي كراء لسنة 2023 مرفقين بصورة شمسية لشيكين بنكيين مسلمين للمستأنف عليها متوصل بهما بتاريخ 10/04/2023 ، وأنه يتضح بالتالي بأن واقعة التماطل غير قائمة مع ثبوت واقعة الأداء وأن هدف المستأنف عليها هو فسخ عقد الكراء بأي وسيلة كانت بما فيها إخفاء واقعة الأداء المستمر للوجيبة الكرائية والإدعاء بأن السومة الكرائية لا تزال محددة في مبلغ 240.000,00 درهم سنويا والحال أنها أصبحت بموجب ملحق عقد الكراء المصحح الإمضاء بين الطرفين محددة في مبلغ 120.000,00 درهم سنويا، بل وحتى التذرع بتوجيه إنذار لأداء السومة الكرائية لا يسعف المستأنف عليها ، إذ فضلا عن عدم توصلها بالإنذار المزعوم فإن واقعة التماطل المزعومة منعدمة في النازلة مع ثبوت توصل المستأنف عليها بواجبات الكراء بدليل تواصيل الكراء الصادرة عنها ، ملتمسة قبول الاستئناف شكلا وموضوعا إلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به وبعد التصدي الحكم برفض الطلب وتحميل المستأنف عليها الصائر ، وأرفقت المقال بنسخة الحكم مع طي التبليغ ونسخة لملحق عقد كراء مصحح الإمضاء بين الطرفين وتواصيل كراء.

وبناءا على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها والتي أوضحت أنه بالرجوع الى المقال الاستئنافي فإنه يركز على نقطة وحيدة وفريدة رغم طوله كون واقعة التماطل غير ثابتة في حق الطرف المستأنف أمام وقوع الأداء، وأن هذا دفع لا يستقيم على اعتبار أن وثائق الملف والإنذارات التي وجهتها والمدلى بها تغني عن كل تعليق فالمستأنف لا يؤدي المستحقات الكرائية في وقتها المحدد واختفى عن الانظار و هذا السلوك أصبح متجاوزا ولا يليق مادام أن المستأنف ينتفع بالعين ويستغل السطح قصد الاشهار و بدون انقطاع فما عليه الا ان ينفذ التزامه المقابل ويؤدي الواجبات الكرائية لان اداء هذه الواجبات يعتبر من أهم الالتزامات التي يتحملها المكتري مقابل انتفاعه بالعين طبقا للفصلين 663 و 464 من ق ل ع ، وهكذا يتضح أن الحكم المستأنف جدير بالاعتبار ومبني على أسس قانونية الشئ الذي يتعين تأييده جملة وتفصيلا، فالاداءات التي يتمسك بها المستأنف كلها اداءات خارج الاجل ولا تحترم بنود العقد و جاءت بعد انصرام الوقت المحدد وبعد جهد جهيد للعثور على عنوان المستانفة والبحث عنها ولعل محاضر المفوض القضائي لا تحتاج للتوضيح، وأنه من جانب ثاني فالفصل 259 ق ل ع الذي يعتبر قطب الرحى في الفسخ القضائي ينص '' إذا كان المدين في حالة مطل كان للدائن الحق في إجباره على تنفيذ التزامه ما دام تنفيذه ممكنا فإذا لم يكن ممكنا جاز للدائن أن يطلب فسخ العقد وله الحق في التعويض في الحالتين '' بل أكثر من ذلك فإن العمل القضائي استقر على انه '' إذا كان المدين في حالة مطل حق للدائن إجبار المدين على التنفيذ العيني للالتزام اذا كان ممكنا او الفسخ القضائي ، وأن الخيار بين التنفيذ العيني للالتزام او الفسخ القضائي خيار متروك للدائن لا تقدير في المحكمة ، ولا يحق للمحكمة ان ترفض طلب الفسخ القضائي إذا ثبت المطل بعلة ان الالتزام ممكن التنفيذ عينا '' قرار صادر عن المجلس الأعلى محكمة النقض حاليا بتاريخ 16/11/2009 تحت رقم 4115 ملف رقم 2008/2744 منشور بمجلة المحاكم المغربية عدد 129/128 الصفحة 181 وما يليها ، كما ان نص الفصل 254 من قانون الالتزامات والعقود انه يكون المدين في حالة مطل إذا تأخر عن تنفيذ التزامه كليا أو جزئيا من غير سبب معقول ونص الفصل 255 من قانون الالتزامات والعقود من جانبه انه يصبح المدين في حالة مطل بمجرد حلول الأجل المقرر في السند المنشئ للالتزام ، وهكذا ويعد كل ما سبق سيتبين أن المحكمة الابتدائية كانت على صواب في حكمها القاضي بالفسخ الشئ الذي يتعين تأييده لان هناك عقد وهناك آجال لم تحترم من طرف المكتري من أجل أداء الواجبات الكرائية ، فالتماطل ثابت تطبيقا لمقتضيات الفصل 255 ق ل ع لان العقد الموقع هو عقد ملزم للجانبين الذي يعتبر شرط عام في جميع أنواع الفسخ ، فالمستأنف يحاول جر النقاش إلى مسألة الاداءات ولكن الحقيقة خلاف ذلك فالتماطل ثابت وأن أي توضيح إضافي في هذا الجانب سيكون من باب الاطناب الشيء الذي يتعين معه تأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به، وأنه من جانب ثالث فالمقال الافتتاحي للدعوى و المتعلق بالفسخ للضرر بني على ثلاث نقط وان كان الحكم الابتدائي اكتفى بنقطة وحيدة و وقف عليها هي مسالة التماطل كما سبق توضيحه و قضى بالفسخ، فهناك نقط اخرى و التي تتعلق باستغلال سطح الاقامة و ما يترتب من ضرر، وأن الصور المدلى بها تغني عن كل تعليق فالعقد ينصب على تعليق لوحات اشهارية في السطح في واجهة العمارة لاستغلال ارضية السطح الشيء الذي أثر على ارضيته و على العلاقة بين الملاك لان السطح يعتبر من الاجزاء المشتركة و لاحق للمستانفة استغلال ارضيته، بل اكثر من ذلك ان العقدة اصبحت مفسوخة أصلا لانها تخضع لشروط بغية تجديدها، فالمدة المنصوص عليها قد انتهت دون ان تتحقق شروط التجديد ، وليس هناك بالملف ما يفيد تراضي طرفيه على تجديد العقدة ولا يمكن اجبارها على التجديد ، أما بخصوص النقطة الاخيرة التي ستحاول مناقشتها بایجاز بسيط مسالة العقد الملحق الذي لا علاقة له بالنازلة والذي كانت له ظروفه و اسباب نزوله تتعلق بتعاطفها مع المكترية قصد تخفيظ الواجبات الكرائية لظروف الجائحة التي مر منها المغرب كبقية دول العالم ، ملتمسة رد مختلف دفوعات الطرف المستانف وتاييد الحكم المستانف في جميع ما قضى به مع تحميل الطرف المستانف الصائر .

و بناءا على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة نائبها والتي أوضحت بخصوص الدفع بواقعة التماطل تزعم المستأنف عليها أن واقعة التماطل ثابتة بدليل الوثائق والإنذارات المزعومة التي تدعي أنها قامت بتوجيهها لها وكذا أداء المستحقات الكرائية في الوقت المحدد لكن بداية تود الإشارة أن المستانف عليها تجهل معنى الإنذار والجدوى منه خاصة وأن الإنذار هو تنبيه أو إخبار صادر من احد طرفي العلامة التعاقدية إلى الطرف الآخر والذي يحمله بضرورة تنفيذ التزامه في أجل محدد وكونه سيتجه إلى القضاء للمطالبة بحقه إن لم يستجب والذي يعتبر من الوسائل المادية التي حدد لها القانون مجموعة من البيانات وإن يتضمن مجموعة من الإجراءات المرتبطة به وذلك أن يكون التوصل به بصفة قانونية، وأن يتم مرور الأجل القانوني المحدد قصد رفع الدعوى ، ولا يمكن اعتبار الإنذار وسيلة إثبات واقعة التماطل المزعومة ما لم يتم الأداء داخل الأجل المحدد في الإنذار ، وأن المستأنف عليها تتناقض في كتاباتها بين الإنذار الذي تستند عليه ومقالها الافتتاحي للدعوى، إذ أن الإنذار يشير أن الوجيبة الكرائية محددة في مبلغ 120.000,00 درهم في حين أنه في مقالها الافتتاحي للدعوى أشارت إلى أن الوجيبة الكرائية درهم في محاولة يائسة لتضليل المحكمة في مبلغ 240.000,00 ، وبالرجوع إلى نازلة الحال فإن واقعة التماطل منتفية بدليل أنها قامت بأداء الواجبات المتفق عليها باستمرار وداخل الأجل المتفق عليه ولم يسبق لها أن توقفت أو تأخرت عن الأداء بدليل تواصيل الكراء وصور الشيكات المسلمة للمستأنف عليها والتي لها أن أدلت بها بمقالها الإستئنافي والتي لم يطلع عليها الطرف المستأنف عليه الذي يتضرع بالإنذار المزعوم وجعله وسيلة لإثبات التماطل المزعومة ، وبخصوص مزاعم المستأنف عليها أنها تتأخر في أداء الواجبات المتفق عليها فإنها تؤكد أن الأمر يتعلق بأداءات دورية متفق عليها سلفا وليس أداءات شهرية وهو الأمر الذي أخفته المستأنف عليها عمدا مما تكون معه واقعة التماطل منتفية في نازلة الحال ، أما بخصوص مزاعم المستأنف عليها أنها تقوم باستغلال سطح العمارة فإن هذا الزعم لا يرتكز على أساس ولا يمكن مناقشته طالما أن الحكم المستأنف ارتكز على نقطة فريدة تتعلق بالفسخ للتماطل والذي من الأجدر مناقشته بكيفية قانونية وواقعية بدلا من مناقشة أي نقط أخرى ، ملتمسة رد دفوع المستأنف عليها لعدم جديتها والحكم وفق مقالها الإستئنافي.

و بناءا على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 13/7/2023 حضر نائبا الطرفين فتقرر حجز القضية للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 20/7/2023 .

محكمة الاستئناف

حيث عرضت الطاعنة أوجه استئنافها تبعا لما سطر أعلاه .

وحيث إن المستأنف عليها أسست دعواها الرامية الى فسخ عقد كراء جزء من السطح الموقع بينها وبين المستأنفة بتاريخ 5/1/2018 على تماطل هذه الأخيرة في أداء واجبات الكراء واستغلال أرضية سطح الاقامة بكاملها وانتهاء العقدة الرابطة بين الطرفين مستدلة لاثبات ذلك بصورة لعقد كراء ومحضر معاينة ومحضر اخباري مع نص الإنذار وأنه للقول بوجود المكتري في حالة مطل فإنه يجب أن يكون المكري قد وجه إنذارا بالأداء مع منح أجل لذلك وثبوت توصله به دون أن يستجيب لمضمونه عملا بقاعدة الكراء مطلوب وليس محمول وليس فقط الاستناد الى ما جاء في عقد الكراء من تحديد لتاريخ الأداء ، وأنه وبالإطلاع على محضري تبليغ الإنذار المستدل بهما للقول بتماطل المستأنفة فإن ما دونه المفوض القضائي من ملاحظة وجود المحل مغلق لايعد كافيا لترتيب أثره ، بل إن رجوع التبليغ بالملاحظة المذكورة يقتضي سلوك المسطرة القانونية اللازمة واستكمالها للقول بالتبليغ وترتيب أثره القانوني ، وأنه في غياب ثبوت ذلك فإنه لايمكن الحديث عن تماطل المستأنفة في أداء الكراء موضوع الإنذار و الذي أثبتت هذه الأخيرة اداءه عن طريق وصولات كراء وشيكات بالسومة الجديدة المتفق عليها بمقتضى ملحق العقد المبرم بين الطرفين والمصادق عليه بتاريخ 14/02/2020 ، كما أن الوصولات موقع ومؤشر عليها من طرف المستأنف عليها و الغير المنازع فيها أو المطعون فيها بطرق الطعن المقررة قانونا ، لذا يبقى السبب المؤسس على التماطل غير قائم في حق المستأنفة، وبخصوص السبب الثاني المؤسسة عليه دعوى المستانف عليها بشأن استغلال ارضية سطح الاقامة بكاملها فإنه يبقى بدوره سبب غير ثابت، وأن ما أدلت به المستأنف عليها من محضر معاينة فإن ما دونه المفوض القضائي من معاينته لمجموعة من الألواح والأعمدة الحديدية بارجاء السطح بالإضافة الى غطاء خيمة فإنه لايقوم دليلا على أن المستأنفة هي من قامت بوضعها أوانها تعود إليها ، سيما وأن ما أكرته من السطح هو فقط جزء منه ، وبالتالي فلا يمكن نسبة تواجد تلك الأعمدة و الغطاء للمستأنفة ، وبخصوص السبب الثالث المتمثل في انتهاء العقدة الرابطة بين الطرفين فإن ذلك يفنذه استمرار المستأنفة توصلها بتواصيل الكراء عن المدة اللاحقة عن تلك المتفق عليها في العقد أي ثلاث السنوات بدءا من 1/1/2018 سيما في ظل عدم وجود ما يفيد اشعارها للطاعنة برغبتها في انهاء العلاقة الكرائية لانتهاء مدة الكراء .

و حيث بأنه بالنظر الى عدم ثبوت ما تمسكت به المستانف عليها من أسباب للقول بفسخ عقد الكراء يبقى طلبها بهذا الخصوص غير مرتكز على أساس وجب معه إلغاء الحكم المستأنف و الحكم من جديد برفض الطلب .

وحيث يتعين تحميل المستأنف عليها الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت علنيا انتهائيا و حضوريا:

في الشكل : قبول الاستئناف.

في الموضوع : إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد برفض الطلب وتحميل المستأنف عليها الصائر.