وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به المستأنف بواسطة دفاعه بتاريخ 10/05/2018 يستأنف بمقتضاه الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 27/11/2017 القاضي بإجراء خبرة والحكم القطعي الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 09/04/2018 تحت عدد 1464 في الملف عدد 2974/8206/2017 والقاضي في الطلب المضاد بأداء المدعى عليهم فرعيا ورثة أحمد (س.) لفائدة المدعية فرعيا تعويضا عن الإفراغ قدره 51.304.640 درهم ، وفي الطلب الأصلي الحكم بإفراغ المدعى عليها أصليا شركة (ف. م.) من المحلات المكتراة (عبارة عن فندق المسمى الفندق الملكي ) والكائنة بزنقة [العنوان] الرباط هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها بجميع مرافقه مع جعل الصائر مناصفة بين الطرفين و برفض الطلبات.

حيث سبق البت بقبول الاستئناف بمقتضى القرار التمهيدي رقم 778 الصادر بتاريخ 30/10/2018 .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السادة ورثة المرحوم أحمد (س.) تقدموا بواسطة دفاعهم بمقال أمام المحكمة التجارية بالرباط مؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 04/09/2017 يعرضون فيه بأنهم يملكون العقار المسمى "هيكي "ذي الرسم العقاري عدد R/3030الكائن بالرباط ، المتكون من أرض عليها بنايات وأن المدعى عليها تكتري جزءا من هذه البنايات ، وتمارس فيها نشاط الفندقة بمشاهرة قدرها 8250 درهما، وأنهم يرغبون في استرجاع ذلك المحل من أجل الاستعمال الشخصي، وفي هذا الإطار وجهوا لها إنذارا ، بلغت به بتاريخ 19-05-2017 . لأجل ذلك يلتمسون في الشكل قبول المقال وفي الموضوع الحكم بإفراغ المدعى عليها من المحلات المكتراة (عبارة عن فندق المسمى الفندق الملكي ) والكائنة بزنقة [العنوان] الرباط هي ومن يقوم مقامها أو بإذنها بجميع مرافقه ، تحت طائلة غرامة تهديدية 8000 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ، و شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميلها صائر الدعوى وأرفقوا مقالهم بشهادة الملكية ومحضر تبليغ إنذار ونموذج " ج" .

وبناء على المذكرة الجوابية مع مقال مضاد مدلى بهما من طرف نائب الطرف المكتري المدعى عليه،والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 12/10/2017 والتي دفعت فيه بكون السبب الذي بني عليه الإنذار هو سبب غير جدي وغير حقيقي ، لكون العين المكراة بطبيعتها عبارة عن فندق مخصص للإيواء السياحي ، وأن الاستعمال يقتضي التوفر على المهنية في مجال الفندقة والمطعمة ، والحصول على ترخيص خاص من السلطات المختصة ، مما يكون معه الادعاء بالرغبة في الاستعمال الشخصي يفتقر للمصداقية ،ملتمسا رفض الطلب . وبصفة احتياطية تؤكد أن قيمة التعويض يجب أن يستند لرقم الأعمال المحقق بالإضافة إلى النفقات التي تكبدتها في مجال التحسينات والتصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة وفقدان عناصر الأصل التجاري، والانتقال إلى محل جديد ، ملتمسة إجراء خبرة يعهد بها إلى خبير مختص في الشؤون التجارية وتقويم الأصول التجاري ، و حفظ حقها في التعقيب على تقريره.

بناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 27/11/2017 والقاضي بإجراء خبرة عهد بها الى الخبير ينبوع (ب.).

بناء على مذكرة بعد الخبرة للمدعية فرعيا، والتي التمست فيها المصادقة على تقرير الخبرة.

بناء على مذكرة بعد الخبرة للمدعين أصليا بتاريخ 26/03/2018 والتي التمسوا فيها اجراء خبرة ثلاثية مع حفظ الحق في الإدلاء بما يناسب ذلك .

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه ، استأنفه المدعون ورثة المرحوم أحمد (س.) و جاء في أسباب استئنافهم أن الحكم المستأنف غير مستند على أساس واقعي وقانوني سليم ، وغير مصادف للصواب وسيء التعليل ، فضلا عن خرقه للحق الأساسي للمتقاضين في الدفاع ، ذلك أن الطرف المستأنف عليه تقدموا بمذكرة بعد الخبرة ، تضمنت المطالبة بمبالغ خيالية ، والتمس الطاعنون مهلة للاطلاع ، فلم تمكنهم المحكمة من ذلك ، كما أنها اعتمدت في قضائها على خبرة معيبة، مخالفة لنص المادة السابعة من القانون رقم 49/16 ، ولمقتضيات الحكم التمهيدي الذي ألزم الخبير بالاعتماد في تحديد التعويض على التصاريح الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة ، لكن الخبير حدد قيمة الإصلاحات والتحسينات التي تمت خلال المدة من يوليوز 2015 إلى متم سنة 2016 في مبلغ 8.650.240 درهم ، والحال أن التصاريح الضريبية حددت المبلغ عن نفس المدة فيما يقل عن 1.000.000 درهم ، وأن مجموع هذه النفقات عن الأربع السنوات لا يتجاوز 1.600.000 درهم ، وأن الحكم المستأنف قد تغاضى عن عدم اعتماد التصريحات لأربع السنوات الأخيرة التي تتضمن جميع مصاريف التسيير والاستثمار في مخالفة صريحة للمادة السابعة المذكورة ، علما أن المصاريف المزعومة من طرف المكترية لا علاقة لها بالترخيص عدد 139 الذي تعلق بالزليج والأنابيب والصباغة الخارجية فقط ، وأما بخصوص التعويض عن الحق في الكراء فإن الخبير أورد أن السومة الكرائية السنوية الحالية هي 99000 درهم، وأن السومة الكرائية الحالية المحتملة هي 3.900.000,00 درهم، مع أن الطاعنين دفعوا بأن الأمر يتعلق بجزء من عمارة ، وليست بفندق بمسابيح وقاعات رياضية وعلب ليلية ، وأن ما قدره الخبير بهذا الخصوص يبقى مبالغا فيه، مع الإشارة إلى أن نفس الخبير ساهم في إنجاز خبرة قضائية سنة 2015 لفندق (ب.)، قريب بعشرات الأمتار من الفندق الملكي ، وتفوق مساحته مساحة هذا الأخير ، كما يحظى بموقع أفضل ، لكن نفس الخبير خلص إلى أن التعويض المستحق عن فقدان عقد الكراء محدد في 7.728.720 درهم، غير أن الحكم لم يلتفت لمثل هذا الدفع ولم يجب عليه ، هذا من ناحية ومن ناحية أخرى فإن الحكم لم يعلل رده للدفع بانعدام الأساس القانوني والواقعي والعلمي والتقني لما أورده الخبير تحت عنوان " فقدان الزبناء والسمعة التجارية والاسم التجاري "، فالحكم التمهيدي لم يعط للخبير صلاحية تقدير قيمة السمعة التجارية والاسم التجاري ، وهذا أمر مقبول لكون هذه العناصر تبقى للمكترية ولا تنتقل للعارضين، وفي جميع الأحوال فإن أي تقويم يقوم به الخبير يجب أن يراعي بالأساس التصاريح الضريبية، والتصاريح الضريبية المعتمدة من طرف الخبير تعطي معدل أرباح سنوي قدره 283.095,33 درهم ، وفق ما أورده الخبير نفسه ، في حين أن ما خلص له متناقض مع الواقع ومع ما تم التنصيص عليه كمهمة له بمنطوق الحكم التمهيدي، وأن الزبناء والسمعة التجارية يبقى الهدف منهما هو هاته الأرباح ، وبالتالي فهذه الأخيرة انعكاس للأولى والعكس صحيح ، وعلاقة أيضا بالمعايب المسجلة على تقرير الخبير ، فإن هذا الأخير حدد مبلغ 5.500.000,00 درهم كتعويض عن مصاريف مختلفة ، علما أن المادة 7 من القانون رقم 49/16 لا تتحدث عن هذا التعويض، وأن عناصر التعويضات التي يمنحها القانون للمكتري لمحل تجاري هي المنصوص عليها في المادة المذكورة ، والهدف منها هو استمرار النشاط في محل آخر ، وبالتالي فلا أساس لافتراض الخبير ومعه الحكم الابتدائي أن المكترية ستأخذ تلك التعويضات، وتعمد إلى إنهاء علاقتها بأجرائها ، وأن الخبير حمل المالكين تبعية ذلك بشكل افتراضي ومنح هو لكل واحد من الأجراء مبلغ 392.857 درهم، علما أن التعويضات عن الطرد التعسفي يمنحها القانون ، وأن الحكم المطعون فيه رد الاستدلال بتقرير المنجز من طرف نفس الخبير بمناسبة تحديد التعويض المستحق لفندق آخر، بعلة بأنه قياس مع وجود الفارق ، وتبنى في نطاق سلطته التقديرية التعويض المقترح من طرف الخبير، والحال أن السلطة المستند عليها من لدن المحكمة ليس مطلقة، بل لابد أن تنبني على التعليل السليم، ملتمسين بإلغاء الحكم الإبتدائي فيما قضى به من تعويض، وبعد التصدي الحكم من جديد بإجراء خبرة قضائية تعهد مهمة القيام بها لثلاث خبراء مختصين في المجال ، اثنان منهم كخبراء حيسوبيين، ولهم تخصص وإلمام بأمور التصاريح الضريبية، وتقويم التعويض المستحق للمستأنف، مع حفظ حق الطاعنين للتعقيب على الخبرة، وتأييد الحكم المستأنف فيما يخص طلب الإفراغ للاستعمال الشخصي ، مع ما يترتب عن ذلك قانونا ، وبإبقاء الصائر على المستأنف عليه وأرفقوا مقالهم بنسخة من الحكم المستأنف .

و بناء على المذكرة الجوابية التي أدلت بها المستأنف عليها بواسطة دفاعها بجلسة02/10/2018 جاء فيها حول الدفع بخرق حقوق الدفاع بعدم تمكين المستأنفين من الاطلاع على المذكرة المدلى بها من طرف العارضة، فإنه مثيري الدفع لم يبينوا الضرر اللاحق بهم من جراء ذلك، خاصة وأن المبالغ التي طالبت بها العارضة هي المضمنة بتقرير الخبرة، وأما بخصوص الدفع باعتماد الخبير على تصريحات ضريبية لشركة أخرى غير الشركة العارضة فهو دفع يخلو من الجدية، خاصة وأن الخبير أرفق تقريره بالقانون الأساسي للشركة المستأنف عليها الذي يشير في طليعة صفحته الأولى للاسم التجاري للشركة ويبرز نوع النشاط التجاري الممارس، وأما عن التمسك بخرق المادة 7 من القانون رقم 49/16 بشأن عدم تعرضها لتحديد التعويض عن إنهاء عقد الكراء سوى في التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة ن فإنه وعلى خلاف ذلك ، فالمادة المذكورة تنص إلى جانب التصاريح الضريبية على اعتماد ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات ، وهذا ما أوضحه الحكم المستأنف ، وما بشأن ما أثير عن التعويض عن فقدان الزبناء والسمعة التجارية والاسم التجاري ، فإن المستأنفين يعلمون أن مدة استغلال الشركة العارضة للعين المكراة بلغت 46 سنة تحت اسم الفندق الملكي ، اكتسبت فيها العارضة سمعة وطنية ودولية وشهرة كبيرة و زبناء من مختلف الشرائح، وأن إفراغها من العين المكراة هو بمثابة تفويت للأصل التجاري بجميع عناصره ، لاستحالة العثور على محل مماثل بنفس الموقع، وأما بخصوص النعي المسجل على الحكم فيما قضى به للعارضة من تعويض عن المصاريف المختلفة يجد سنده فيما نصت عليه طليعة المادة 7 من القانون المذكور من كون التعويض يجب أن يشمل تعويض كل ضرر ينجم عن الإفراغ ، ملتمسة التصريح بتأييد الحكم الإبتدائي فيما قضى به وجعل الصائر على المستأنفين .

و بناء على المذكرة التعقيبية التي أدلى بها المستأنفون بواسطة دفاعهم بجلسة 16/10/2018التي أكدوا فيها سابق دفوعاتهم وطلباتهم، مضيفين بأنه وخلافا لما ورد في جواب المستأنف عليها، فإن الحكم المستأنف لم يعتمد التصريحات الضريبية لشركة " الفندق الملكي " بل تبنى ما اقترحه الخبير اعتمادا على تصريحات ضريبية لشركة أخرى تسمى شركة (م. ب. ج. ت.) ، مما يعتبر خرقا أساسيا للقانون، ويبطل خلاصات الخبير، والطاعنون يتشبثون بهذا الدفع ، ملتمسين بإلغاء الحكم الإبتدائي فيما قضى به من تعويض، و بعد التصدي الحكم من جديد بإجراء خبرة قضائية ثلاثية، مع حفظ حق الطاعنين للتعقيب عليها ، وتمتيع الطاعنين بأقصى ما جاء في مقالهم الاستئنافي.

و بناء على المذكرة التعقيبية التي أدلى بها المستأنفون بواسطة دفاعهم الأستاذ محمد (ب.ر.) خلال المداولة والتي جاء فيها بأنه وخلافا لما ورد في الدفع المثار بخصوص انعدام مصلحة العارضين ، فإن مصلحة هؤلاء قد تضررت ماديا ومعنويا من جراء تجاهل الحكم المطعون فيه لكافة الملاحظات التي تم بسطها خلال مناقشة القضية ، وأن تقرير الخبرة الذي تبناه الحكم المطعون فيه لم يكن متسما بالدقة والموضوعية لعدة أسباب منها : أن الخبير تنقصه الدراية العملية في ميدان الضرائب، إذ أن تخصصه هو المنازعات البنكية ، والدليل على ذلك عدم تعامله بالدقة اللازمة مع التصريحات الضريبية ، إذ عمل على تبني تصريحات ضريبية لا علاقة لها بنشاط العقار المطلوب إفراغه ، لذلك كان من الأجدر تعيين المحكمة لخبيرين أحدهما في ميدان العقار والثاني مدقق حسابات ، ومما يعزز وجهة النظر المعبر عنها هو أن الخبير لم يطالب المستأنف عليها بالوثائق المحاسبية لإثبات المصاريف اللازمة ، التي حدد قيمتها في مبلغ 5.500.000,00 درهم، علاوة على كون الخبير حدد مبلغ التعويض عن الحق في الكراء في مبلغ 22.806.000,00 درهم، وهو مبلغ يتجاوز بكثير المبلغ الذي حددته كتعويض عن فقدان الأصل التجاري ، وهذا ينم عن عدم الدقة في التي تسم بها تقرير الخبير، كما أنه حدد التعويض عن التجهيزات والإصلاحات في مبلغ 8.650.240,00 درهم، دون إدلائه بما يثبت تلك التجهيزات والإصلاحات بفواتير رسمية خضعت للمحاسبة الضريبية، ووردت في القوائم التركيبية، فالفندق ليس من الفنادق الكبرى ، فأرباحه عن أربع سنوات المصرح بها لم تتجاوز مبلغ 283.095,30 درهم ، وهو مبلغ يوضح ضعف مدخول الفندق ، إلا أن الخبير ومع ذلك رفع مبلغ التعويض بشكل كمبالغ فيه، ملتمسين إخراج الملف من المدولة ، والحكم بإجراء خبرة جديدة يعهد بها إلى ثلاثة خبراء مختصين في مجال العقار وتدقيق الحسابات، مع حفظ حق العارضين في التعقيب ، وتحميل المستأنف عليها الصائر.

وبناء على القرار التمهيدي رقم 778 الصادر بتاريخ 30/10/2018 والقاضي بإجراء خبرة تقويمية بواسطة الخبير الحسين (ك.) والذي أنجز تقريره في الموضوع وخلص الى تحديد قيمة الأضرار اللاحقة بالمكتري و الناتجة عن إنهاء عقد الكراء في مبلغ 49.008.601.00 درهم .

وبناء على مذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف دفاع المستأنف عليها بجلسة 09/04/2019 التي عرضت فيها أن الخبير المنتدب السيد الحسين (ك.) وضع تقريره بالملف و انتهى فيه إلى تحديد مجموع التعويضات المستحقة للشركة العارضة مقابل إخلائها العين المكتراة في مبلغ 49.008.601.00 درهم وأن ذلك الناتج يختلف عما انتهى إليه الخبير محمد ينبوع (ب.) في تقريره المنجز في الطور الابتدائي و الذي حدد فيه مجموع قيمة تلك التعويضات في مبلغ 51.304.640.00 درهم فيكون الفارق بين الناتجين هو 2.296.039.00 درهم و ذلك الفارق يعود بصفة أساسية إلى تقدير التعويضات المستحقة للأجراء التابعين للشركة الطاعنة مقابل فصلهم من عملهم لديها في مبلغ 3.350.499.00 درهم من طرف الخبير الحسين (ك.)، بينما حدد الخبير محمد ينبوع (ب.) تلك التعويضات في ما مجموعه 5.500.000.00 درهم وفضلا عن ذلك فإن الخبير الحسين (ك.) لم يحدد مصاريف الانتقال سوى في مبلغ 10.000.00 درهم و هو مبلغ زهيد لا يتناسب مع ما أورده الخبير، نفسه في تقريره بتفصيل على مدى الصفحات من 9 إلى 14، سواء من حيث الأجزاء الهندسية للبناية و مرافقها و طوابقها و عدد غرفها أو من حيث التجهيزات العديدة التي تشتمل عليها ، ملتمسة التصريح بعدم اعتبار الاستئناف و برده من أساسه و تأييد الحكم المستأنف و جعل الصائر على المستأنفين.

وبناء على مستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف دفاع المستأنفون بجلسة 09/04/2019 الذين عرضوا فيها أن القرار التمهيدي رقم 778 قد حدد للخبير المهمة الأتية " الانتقال للمحل و وصفه مساحة و موقعا و تحديد الأضرار اللاحقة بالمكتري و الناجمة عن إنهاء عقد الكراء وفق العناصر المحددة قانونا في المادة 7 بفقرتها الثالثة من القانون رقم 49.16 '' فبالنسبة " لتحديد الأضرار اللاحقة بالمكتري و الناجمة عن إنهاء عقد الكراء وفق العناصر المحددة قانونا في المادة 7 بفقرتها الثالثة من القانون رقم 49.16 '' وأن الخبير السيد الحسين (ك.) سواء في الجدول الوطني للخبراء القضائيين وسواء في جدول الخبراء لدى محكمة الاستئناف بالرباط إنما هو مسجل كخبير في الشؤون التجارية وأن المادة 7 من القانون رقم 49.16 حاسمة في كون قيمة التعويض تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة وأن التصريحات الضريبية إنما هي مجموعة حسابات ووثائق محاسبية وأن المؤهلين لقراءة هذه التصريحات و استخراج المعطيات منها هم الخبراء الحيسوبيين ومدققي الحسابات وأن الخبير في الشؤون التجارية قد تكون له فكرة عن ذلك ولكنه يبقى غير خبير فيها لذلك فقد طلبنا ابتدائيا واستئنافيا ونعيد طلب أن تجرى الخبرة في هذا الملف من طرف ثلاثة خبراء إثنان منهم على الأقل خبراء حيسوبيين أو مدققوا حسابات أو واحد من كل فئة يضاف لهما خبير في الشؤون التجارية وأن تقرير الخبرة بأكمله مبني على عنصر أساسي غير قانونی و مخالف للقرار التمهيدي وأن هذه الدعوى مسجلة بتاريخ 4/9/2017 وتتعلق بطلب المصادقة على الإنذار المبلغ بتاريخ 19/5/201705 وجاءت في إطار القانون رقم 49.16 وخاصة منه المادة 26 التي توجب الإنذار وتنص على دعوى المصادقة التي أقامها الموكلون. إن المادة 7 من القانون رقم 49.16 والقرار التمهيدي إنما أمر الخبير باعتماد التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة السابقة للإنذار و الدعوى و ليس السابقة التاريخ انجاز الخبرة في المرحلة الأستئنافية أي السنوات 2013 و 2014 و 2015 و 2016 وليس 2016 و 2017 و 2018 التي اعتمدها الخبير في تقريره وأن هذا الملف لم يحكم بعد بشكل نهائي وقد يقضي به تمهیدیا مرة أخرى فهل ستتغير السنوات المعتمدة رغم عدم تغيير الإنذار وعدم تغيير الدعوى بالتأكيد السنوات المحاسبية المعتمدة لن تتغير وهي السنوات الأربعة الأخيرة السابقة على الإنذار المطلوب المصادقة عليه وأن الخبير الحسين (ك.) لم يرفق تقريره بالوثائق المحاسبتية التي يقول أن المستأنف عليها سلمتها له ولكنه أرفق تقريره بشهادة صادرة عن السجل التجاري سنة 1990 تتعلق بشركة تسمى "الشركة (م. إ. ت. س.) [شركة (م. ب. ج. ت.)]موردا أن سجلها التجاري هو 29783 ولكن بتصفح وسط هذه الشهادة نفسها ستعاين محكمتكم أن السجل التجاري لهذه الشركة هو 17441 وليس 29783 كما أن مقر هذه الشركة الأجنبية هو زنقة [العنوان] وليس زنقة [العنوان] وأن الموكلين إنما يكرون عقارهم للشركة المسماة " الفندق الملكي" وهي شركة ذات المسؤولية المحدودة ولا يكرون عقارهم الشركة مساهمة تسمى شركة (م. ب. ج. ت.) فإن الفندق الملكي هو اسم للمكترية وليس فقط شعارها أو علامتها التجارية وقد أرفق المقال الافتتاحي منذ البداية بأصل شهادة السجل التجاري للمكترية وهي شركة " الفندق الملكي " وأن القرار التمهيدي إنما أمر الخبير (ك.) بإجراء خبرة على وثائق شركة (ف. م.) وليس غيرها وأن المادة 7 من القانون رقم 49.16 تنص على التعويض عن إنهاء عقد الكراء الشامل لقيمة الأصل التجاري وتنص الفقرة الرابعة من نفس المادة 7 أنه يمكن للمكري أن يثبت أن الضرر الذي لحق المكتري أخف من القيمة المذكورة كما أن الخبير السيد الحسين (ك.) قد احتسب ضمن التعويض الحق في الكراء وقد قدر بهذا الشأن مبلغا مهولا لا أساس له من الواقع وسنرجع لمناقشة هذا الأمر لاحقا وأن الخبير الحسين (ك.) قد احتسب الحق في الكراء ضمن التعويض واعتبر أن المكترية ستنتقل لمحل أخر مشابه بسومة كرائية جديدة وهو ما يعني أنها لن تضيع في جميع عناصر الأصل التجاري المنقولة المادية و المعنوية لأنها ستستغلها في نفس نشاطها في المحل الجديد إلا أن الخبير الحسين (ك.) قد عاد بعد ذلك وبشكل متناقض وقدر قيمة الزبناء والسمعة التجارية في مبلغ 6289102 درهم ( وسنرجع لانعدام هذا التقدير على أي أساس واقعي وغموض ومبالغة منهجيته ).

وقدر العناصر المادية القابلة وغير القابلة للنقل في مبلغ 2550000 درهم وأعاد حساب هذا المبلغ ضمن فقرة التحسينات والإصلاحات في مبلغ 5300000 درهم واعتبر أن العمال سيفصلون وقدر التعويضات التي سيأخذون في مبلغ 3350449 درهم بمعدل 3350499 درهم ÷ 15 = 223366 درهم لكل واحد منهم علما أن 2 منهم لم يوظفا إلا نهاية سنة 2018 و واحد سنة 2018 و ثلاثة سنة 2017 أي أن الخبير الحسين (ك.) قد تناقض مع احتسابه للحق في الكراء واعتباره أن هذا النشاط التجاري لن ينتهي بالإفراغ والنتيجة أنه أعطى التعويض بشكل مکرر وغير مشروع اطلاقا وحول تقدير السمعة و الزبناء مبالغ فيه ولا أساس له لما يلي :

1 - اعتمد الخبير (ك.) ثلاثة سنوات وليس أربع

2 - لم يعتمد الأربع سنوات الأخيرة السابقة على الإنذار و الدعوى

3 - لم يعتمد معدل السنوات الأربع

4 - اعتمد رقم المعاملات ولم يعتبر المصاريف و النفقات

5 - اعتمد طريقة نظرية محضة أجنبية وفي سقفها الأعلى .

وبخصوص تقدير الحق في الكراء لا أساس قانوني له :

1- اعتمد الخبير قيمة كرائية مزعومة قدرها 300000 درهم أي رفع السومة الحالية بنسبة 3636 % وهو أمر مبالغ فيه جدا.

2- تحدت عن طريقة احتساب في دولة أجنبية وتحدت عن معامل من 2 إلى 9 وأختار الأقصى الذي يزيد بنسبة 450 % عن الأدنی .

3- لقد انتهى الخبير لحق في الكراء يضاعف قيمة الملك نفسه.

وحول العناصر المادية أورد الخبير بهذا الشأن و دون الرجوع للوثائق المحاسبية المصرح بها و دون حساب أو تبرير مبلغ 2550000.00 درهم .

لم يبن الخبير هذا المبلغ على التصريحات الضريبية للسنوات الأربعة الأخيرة .

2- إن هذه العناصر المادية قابلة للنقل وبالتالي ستأخذها معها المكترية .

3- ان المبلغ الذي أورده الخبير غير ثابت و جزافي و مبالغ فيه ولا أساس له من

الواقع .

وحول التحسينات و الإصلاحات أوردها الخبير الحسين (ك.) في أكثر من ضعف العناصر المادية .

و قد قدرها مرتين وبشكل مضاعف.

2- إن الخبير الحسين (ك.) يقر في هذه الفقرة أنه لم يعتمد " المستوى المحاسبتي " .

وحول فصل العمال :

إن هذا التعويض لا يرجع للشركة المكترية بل حق للعمال بزعم الخبير .

إن هذا التعويض لا ينظمه أصلا القانون رقم 49.16 ولا المادة 7 منه .

3- إن الخبير الحسين (ك.) قد تجاوز هذا الخبرة الواقعية وبث في نقط قانونية تخرج عن اختصاصه .

4- إن ما أورده الخبير هنا غير مؤسس .

وبخصوص انعدام حياد الخبير لقد أظهر الخبير الحسين (ك.) انعدام حياد بين من خلال اعتماده الأقصى في جميع الحسابات أو إضافته مبالغ مهولة دون سبب أو سند وأن أكبر مظهر لذلك هو عدم إرفاقه و عدم التفاته لوثيقة أساسية أدلى له بها الطاعنون عند الخبرة و هي تقرير خبرة ثلاثية ساهم هو نفسه في إنجازها تتعلق بفندق (ب.) قريب بعشرات الأمتار من الفندق الملكي علما بأنه رغم أن مساحة فندق (ب.) تفوق بكثير مساحة الفندق الملكي ورغم أن فندق (ب.) يتواجد في شارع محمد الخامس أمام البرلمان أي في موقع أحسن بكثير من موقع الفندق الملكي فقد كان الخبير قد خلص إلى مبلغ7.728.720 درهم كتعويض عن فقدان عقد الكراء بالنسبة لمكتري فندق (ب.) بينما خلص إلى مبلغ 31.509.000 درهم كتعويض عن فقدان عقد الكراء بالنسبة للفندق الملكي وأن الخبير الحسين (ك.) توصل بهذا التقرير من الموكلين مرفق بتصريحهم الكتابي الذي ضمه لتقرير الخبرة و لم يضمه كوثيقة و تجاهل ذلك و هو ما يعد سببا كافيا لرد تقريره و استبعاده على حالته و علاته وأن الخبير قد عبر عن مواقف غير محايدة لصالح المستأنف عليها وإننا واعتبارا لعدم امتثال الخبير الحسين (ك.) للقرار التمهيدي بشأن السنوات المحاسبتية الأخيرة وعدم اعتماده محاسبة الشركة المكترية وعدم تخصصه في المحاسبة أو تدقيق الحسابات وباقي ما فصل أعلاه ، ملتمسون استبعاد تقرير الخبرة المنجزة من طرف السيد الحسين (ك.) و الحكم تمهيديا بإجراء خبرة ثلاثية مضادة تعهد من طرف ثلاثة خبراء اثنان منهم مختصان في المحاسبة وفي تدقيق الحسابات لينجزوا الخبرة وفقا للمادة 7 من القانون رقم 49.16 وحفظ حق الطاعنين للإدلاء بما يناسبهم بعد الخبرة الثلاثية المطلوبة و المزمع اجراؤها وأدلوا بنسخة من هذه المذكرة .

وبناء على مذكرة بيانية ثانية بعد الخبرة المدلى بها من طرف دفاع المستأنف عليها بجلسة 23/04/2019 التي عرضت فيها أن المحكمة ستسجل تقرير الخبرة المنجز في الطور الابتدائي من طرف الخبير محمد ينبوع (ب.) لا يختلف في خلاصاته عن خلاصات تقرير الخبرة المنجز من طرف الخبير الحسين (ك.) إلا في حدود تقدير التعويضات المستحقة للأجراء التابعين للشركة الطاعنة و كذا تقدير مصاريف الانتقال و بذلك تتأكد مصداقية التقريرين معا مع الأخذ بالاعتبار اختلاف اجتهادات كل خبير في بعض التقديرات كما هو مبين أعلاه لذا تكون مطالبة المستأنفين بإجراء خبرة جديدة إنما هي من قبيل عدم الرضا لا بتقرير الخبير (ب.) و لا بتقرير الخبير الحسين (ك.) مادام أن التقريرين معا لم يوافقا أهواء المستأنفين و القضاء لا يساير الأهواء وأن استنتاجات المستأنفين المدلى بها بعد الخبرة إنما تنبني على انطباعات و أهواء و هي بعيدة كل البعد عن التحلي بالموضوعية بل إن ردودهم فيما يخص صفة الشركة الطاعنة قد تم استبعادها و بالتالي لا مجال لإعادة طرحها على النحو الذي لا يخرج عن إضاعة الوقت و الجهد و إطالة أمد النزاع دون جدوى والحالة هذه يجدر صرف النظر عن ردود و استنتاجات المستأنفين و البت في الملف في ضوء تقريري الخبرة المنجزين ابتدائية و استئنافيا ، ملتمسا التصريح بعدم اعتبار الاستئناف و برده من أساسه و تأييد الحكم المستأنف و جعل الصائر على المستأنفين.

وبناء على مذكرة مستنتجات بعد الخبرة المدلى بها من طرف دفاع المستأنفون بجلسة 23/04/2019 الذين عرضوا أن الخبير الحسين (ك.) غیر متخصص وتنقصه المؤهلات العلمية في مجال الضرائب إذ أنه مسجل كخبير في الشؤون التجارية والشاهد على ذلك هو عدم تقيده بالضوابط القانونية خاصة منها المادة 7 من القانون رقم 16. 49 التي تنص على أن قيمة التعويض تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة ذلك أن الخبير في الشؤون التجارية يبقى غير مختص وغير مؤهل لقراءة التصريحات الضريبية واستنباط المعطيات منها وأنه انطلاقا من ذلك فإن الطاعنون يتشبثون بملتمسهم الرامي إلى الأمر بإجراء خبرة تنجز من طرف ثلاثة خبراء اثنان منهم خبراء حيسوبيين مدققي الحسابات يضاف إليهما خبير في الشؤون العقارية وأنه من جهة أخرى، فالخبير لم يتقيد بالنقط المرسومة له بموجب القرار التمهيدي وهي النقطة المتعلقة بالالتزام بالضوابط المحاسبة اللازمة وفقا للمادة 7 من القانون رقم 49.16 مما يؤكد عدم درايته وقصور مؤهلاته العلمية في هذا الميدان إذ أن الخبير لم يرفق تقريره بالوثائق المحاسباتية التي اعتمدها في خلاصته ، بل اكتفي فقط في تقريره بشهادة السجل التجاري عن سنة 1990 تتعلق بشركة اغريبة عن النزاع تسمي " الشركة المغربية للإنعاش والتسيير السياحي " واعتمدها كوثيقة محورية رغم كل التناقضات التي تشوبها من حيث العنوان والتسمية وأن الطاعنين لا تجمعهم أية علاقة كرائية مع شركة المساهمة المذكورة وإنما تجمعهم مع الفندق الملكي وبذلك يتأكد لمحكمة أن الخبير الحسين (ك.) لم يتقيد بالنقط المرسومة له وفق الأمر التمهيدي ذلك انه تناقض في احتسابه للحق في الكراء معتبرا أن النشاط التجاري لن ينتهي بالإفراغ فقدر التعويض بشكل مکرر وغير منطقي وأنه في مقام موالى فتقرير السيد الخبير متناقض في خلاصاته ويجب استبعاده حيث احتسب الحق في الكراء ضمن قيمة التعويض معتبرا أن المستأنف عليها ستنتقل إلى محل آخر وبذلك فإنها لن تفقد جميع عناصر أصلها التجاري المنقولة المادية منها والمعنوية لأنها ستحتفظ باستغلالها في ذات نشاطها بالمحل الجديد لكن السيد الخبير تناقض بعد ذلك وقدر قيمة الزبناء والسمعة التجارية وهي عناصر معنوية مكونة للأصل التجاري في مبلغ 6.289.102.00 درهم ثم جاء في قيمة التعويض العناصر المادية غير القابلة للنقل في مبلغ 2.550.000.001 در هم ومرة أخرى أعاد احتساب هذا المبلغ ضمن التعويض عن التحسينات والإصلاحات في مبلغ 5.300.000.00 درهم معتبرا أيضا أن العمال سيفقدون عملهم وقدر ذلك في مبلغ 3.350.499.00 درهم أي 223.366.00 درهم لكل واحد مع العلم ان اثنان من العمال لم يلتحقا للعمل بالمستأنف عليه حتى نهاية سنة 2018 وواحد سنة 2018 وثلاثة منهم سنة 2017 وعلاوة على ما تم بسطه من عيوب وإخلالات وتناقضات شابت الخبرة فإن تقدير قيمة التعويض عن السمعة والزبناء مبالغ فيه ولا أساس له في الواقع ، فالخبير اعتمد في احتساب ثلاث سنوات وليس أربع سنوات السابقة على الإنذار، كما اعتمد فقط على استنتاجات نظرية لا تمت بالواقع بأية صلة واعتمد بذلك فقط رقم المعاملات لا علاقة له بنشاط الفندق وغير مبني على أسس سليمة لاسيما في الجانب المتعلق بالتصريحات والإقرارات الضريبية .فالرقم المصرح به لم يكن منسجما والتصريحات الضريبية عن الأربع سنوات الماضية وأنه لا يمكن في كافة الأحوال خرق النص القانوني بتجاهل التصريحات الضريبية عن الأربع سنوات الماضية من تحديد قيمة التعويض من طرف السادة الخبراء وكذا من طرف المحكمة التي تجاهلت ملتمس الطاعنين القاضي بتعيين مدقق حسابات للتدقيق في العمليات المحاسباتية المتعلقة بالفندق إلى جانب خبير في الشؤون العقارية . وأن فيما يخص تقدير الحق في الكراء ، فإن خلاصة السيد الخبير جاءت منافية للواقع ذلك انه اعتمد على قيمة كرائية خيالية قدرها 300.000.00 درهم في حين أن قيمته الكرائية محددة في مبلغ 8250.00 درهم وبذلك انتهى إلى قيمة تضاعف قيمة الفندق نفسه مما أفقد من مصداقية تقريره وأنه تماشيا مع ما تم ذكره فإن السيد الخبير الحسين (ك.) أبان عن عدم حياده وموضوعيته العدم مراعاته للمقتضيات القانونية والمرجعية لموضوع الخبرة واعتماده الحد الأقصى في كل الحسابات أو إقحام وإضافة مبالغ لا أساس لها وهو بذلك لم يكن موضوعيا بل حاول الدفاع عن الخبرة المطعون فيها في اعملية مكشوفة مع كل أسف وأنه بناء عليه ، ملتمسون بإجراء خبرة مضادة تناط المهمة بثلاث خبراء متخصصين في مجال العقار وتدقيق الحسابات والتجارة وحفظ حق الطاعنين في الاستنتاج ما بعد الخبرة و الحكم بالصائر وفق ما يقتضيه القانون .

و حيث أدرجت القضية بجلسة 14/05/2019 حضرها دفاع الطرفين و اعتبرت المحكمة القضية جاهزة لتقرر جعلها في المداولة لجلسة 28/05/2019 مددت لجلسة 11/06/2019 .

التعليل

حيث من جملة ما نعاه الطاعنون على الحكم المستأنف كونه بنى ما انتهى إليه في تحديد التعويض مقابل إفراغ الأصل التجاري على خبرة اعتمدت على تصريحات ضريبية لاعلاقة لها بالمكترية ، كما لم تأخذ بعين الاعتبار التصريحات الضريبية الحقيقية لأربع سنوات الأخيرة عند تحديد تلك التعويضات المفصلة في التقرير وهو ما يشكل خرقا لمقتضيات المادة 7 من القانون رقم 49-16 المتعلق بكراء العقارات أو المحلات المخصصة للاستعمال التجاري أو الصناعي أو الحرفي .

وحيث إن استرجاع المكري للمحل من أجل الاستعمال الشخصي يبقى مشروطا بأدائه للطرف المكتري وتعويضا عن إنهاء الكراء وبمقتضى المادة 7 من القانون أعلاه يشمل هذا التعويض قيمة الأصل التجاري التي تحدد انطلاقا من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة بالإضافة الى ما أنفقه المكتري من تحسينات وإصلاحات وما فقده من عناصر الأصل التجاري ، كما يشمل مصاريف الانتقال من المحل .

وحيث إن هذه المحكمة ومن أجل تحديد قيمة التعويض المستحقة لفائدة المكتري عن انهاء عقد الكراء سبق أن أمرت بإجراء خبرة تقويمية بواسطة الخبير السيد الحسين (ك.) و الذي أنجز تقريره في الموضوع وخلص الى تحديد قيمة التعويض الاجمالي مقابل إفراغ العين المكراة في مبلغ 49008601.00 درهم .

وحيث خلاف ما نعاه الطاعنون على الخبرة المنجزة من كون الخبير لم يتقيد بالنقط المرسومة له بموجب القرار التمهيدي وأن تقدير قيمة التعويض مبالغ فيها فإنه بالرجوع الى تقرير الخبرة المنجز يتبين ان الخبير المعين حدد قيمة التعويض بناء على العناصر المحددة بمقتضى المادة 7 من القانون رقم 16-49 ، كما أنه أبرز قيمة كل عنصر و بمقارنة خبرته مع الخبرة المنجزة خلال المرحلة الابتدائية من طرف الخبير محمد ينبوع (ب.)، يتضح أن كلا التقريرين لا يختلفان إلا من حيث تقدير التعويضات المستحقة لفائدة الأجراء التابعين للمكترية وكذا تقدير مصاريف الانتقال وهو ما يستوجب رد طلب الطاعنين بخصوص إجراء خبرة جديدة ، خاصة وأن الخبرة المنجزة قد استجابت لكافة النقط المحددة بمقتضى القرار التمهيدي ومحترمة كذلك لمقتضيات الفصل 63 من ق م م كما وقع تعديله و تتميمه بمقتضى القانون رقم 00.85 وطالما أن هذه المحكمة ليست ملزمة بتتبع الأطراف في جميع مناحي أقوالهم فإنها لا ترى أي موجب قانوني للاستجابة لطلب إجراء خبرة ثلاثية جديدة .

وحيث استنادا الى تقرير الخبرة فإن هذه المحكمة ترتئي تحديد التعويض المستحق للمكترية عن الإفراغ وفي إطار سلطتها التقديرية اعتمادا على العناصر المنصوص عليها في المادة 7 من القانون رقم 16-49 مع الأخذ بعين الاعتبار كذلك مدة الكراء التي تصل الى أزيد من 49 سنة وقيمة السومة الكرائية التي لا تتعدى 8250 درهم والموقع المتميز الذي يتواجد به الفندق بوسط مدينة الرباط على مقربة من شارع محمد الخامس وشارع المنصور الذهبي في مبلغ إجمالي قدره 49000.000.00 درهم مع جعل الصائر بالنسبة .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء و هي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :

في الشكل: سبق البت فيه بقبول الاستئناف بمقتضى القرار التمهيدي رقم 778 الصادر بتاريخ 30/10/2018 .

في الموضوع : باعتباره جزئيا وتأييد الحكم المستأنف مع تعديله بخفض المبلغ المحكوم به الى 49000000.00 درهم مع جعل الصائر بالنسبة .