وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السيد عبد العالي (إ.) بواسطة دفاعه بتاريخ 13/06/2019يستأنف بمقتضاه الحكم التمهيدي عدد 1653 الصادر بتاريخ 27/11/2018 القاضي باجراء خبرة بواسطة الخبير عبد اللطيف عايسي وكذا الحكم القطعي عدد 3014 في جزئه المتعلق بالحكم للمدعى عليها بالتعويض الصادر عن المحكمة التجارية بتاريخ 26/03/2019 ملف عدد 5934/8206/2018و القاضي شكلا بقبول الطلب الأصلي والمضاد وموضوعا بالمصادقة على الإنذار المبلغ للمدعى عليها بتاريخ 21/12/2017 وبإفراغها من العين المكراة الكائنة بالمحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] بالدار البيضاء من كافة امتعتها ومن يقوم مقامها مقابل تعويض محدد في مبلغ 290.430,00 درهم.

حيث بلغ الطاعن بالحكم المستأنف بتاريخ 28/05/2019 كما يتبين من طي التبليغ المرفق بالمقال الاستئنافي و تقدم باستئنافه بتاريخ 13/06/2019 أي داخل الأجل القانوني .

و حيث قدم المقال الاستئنافي مستوفيا لباقي الشروط الشكلية القانونية من صفة و أداء فهو مقبول .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن تقدم بواسطة نائبه بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 06/06/2018 يعرض من خلاله أنه يؤجر للمدعى عليها المحل التجاري الذي تملك به أصل تجاري في العقار العائد ملكيته للعارض موضوع الرسم العقاري عدد 14179/46 الكائن بزنقة [العنوان] الدارابيضاء وذلك مقابل سومة شهرية قدرها 300.00 درهم ، وأن العارض بصفته مكري بعث بإنذار للمدعى عليها المكترية يعبر لها فيه أنه لا يرغب في تجديد الكراء معها بخصوص المحل المكرى لها بالعنوان المذكور وأنه يود استرجاعه منها للاستعمال الشخصي حسبما يسمح به القانون رقم 16/49 في فصله 26 الذي يخوله هذا الحق ، وأن العارض وفق هذا الانذار الذي توصلت به المدعى عليها بتاريخ 21/12/2017 حسبما يبدو من الانذار و محضر تبليغ الانذار رفقته سببه التماطل عن أداء الواجبات الكرائية عن المدة من 01/08/2016 إلى 31/12/2017 وجب فيها مبلغ 5100.00 درهم و بسبب الرغبة في استرجاع المحال قصد استعماله شخصيا ومنحها أجل 3 أشهر ، لكن المدعى عليها رغم مرور هذا الاجل لم تعمل على إفراغ المحل المؤجر لها بعنوانها أعلاه ، والتمس الحكم بالمصادقة على الانذار الموجه للمدعى عليها و المتوصلة به بتاريخ 21/12/2017 وبالتالي الحكم بإفراغها من المحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] بالدارابيضاء وكافة أمتعتها هي ومن يقوم مقامها تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 200 درهم عن كل يوم تأخير عن التنفيذ مع شمول الحكم بالنفاذ المعجل مع الصائر.

وبناء على مذكرة الوثائق للمدعي المدلى بها بواسطة نائبه والتي تضمنت : شهادة الملكية-طلب تبليغ إنذر-محضر تبليغ إنذار .

وبناء على المذكرة الجوابية مع مقال مضاد للمدعى عليها المدلى بهما بواسطة نائبها عرض فيهما أنه بالفعل أن العارضة تعتمر المحل التجاري المذكور أعلاه على سبيل الكراء منذ 2005 من طرف البائع السيد أحمد (د.) وذلك حسب إقرار المدعي الثابت أيضا من خلال عقد البيع المدلى به من طرفه ،وأنه رفعا لكل لبس فإنه بمجرد توصل العارضة بتبليغ إنذار غير قضائي بتاريخ 21/12/2017 حتى بادرت إلى إبراء ذمتها من المبلغ المذكور وتم ذلك بواسطة الاستاذ كريم (ر.) لفائدة موكله السيد عبد العالي (إ.) باعتباره جاعلا محلا للمخابرة بمكتبه ، حيث توصل بمبلغ 5100 درهم بواسطة الوصل الممضى من طرفه تحت عدد 12 عن واجبات الكراء الممتدة من 01/08/2016 إلى غاية 21/12/2017 عن المحل المذكور أعلاه ، كما تقدمت بواسطة دفاعها بطلب تبليغ جواب على انذار ، وبناء على كل ما سبق فإن العارضة أبرأت ذمتها من المبالغ الكرائية المطلوبة ، لتفاجئ بتقدم المدعي بمقال من أجل المصادقة على الانذار بالافراغ و الاداء بسوء نية قصد التشويش على العارضة ، ومن حيث الطلب المضاد وأنه استنادا للمادة 26 من القانون 16/49 فإنه يسقط حق المكري في المصادقة على الانذار بمرور تاريخ انتهاء الاجل المحدد فيه ، اي ثلاثة اشهر وأن الانذار موضوع الدعوى تم التوصل به بتاريخ 21/12/2017 في حين أن الدعوى تم تسجيلها بتاريخ 06 يونيو 2018 أي بعد فوات الاجل المحدد في الانذار مما يتعين معه عدم قبول الطلب ، والتمست الحكم ببطلان الانذار موضوع طلب المصادقة و برفض طلب المدعي و تحميله الصائر ومن حيث الطلب المضاد أساسا التصريح بسقوط حق المكري في المصادقة على الانذار و الحكم ببطلان الانذار موضوع طلب المصادقة و الحكم بعدم قبول طلبه و احتياطيا الحكم تمهيديا بإجراء خبرة تقويمية لتحديد قيمة الأصل التجاري و عناصر الخسارة التي ستلحق بالعارضة و بالارباح التي ستحرم منها وحفظ الحق في التعقيب بعد الخبرة .

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر عن هاته المحكمة بتاريخ 27/11/2018 تحت عدد 1653 و القاضي بإجراء خبرة عهد للقيام بها إلى الخبير السيد عبد اللطيف عايسي الذي أنجز تقريرا في الموضوع خلص فيه إلى أن التعويض المستحق للمدعى عليها مقابل إفراغها من المحل المكترى محدد في مبلغ 290.430,00 درهم .

وبناء على مذكرة بعد الخبرة للمدعي المدلى بها بواسطة نائبه و التي عرض فيها أن السيد الخبير لم يكن موفقا موضوعيا في إجراء الخبرة ما جعل خلاصته تأتي جد مبالغ فيها لكونها لم تعتمد على الضوابط العلمية و المحاسباتية الثابتة و المعمول بها من طرف الخبراء و يتجلى ذلك من خلال الملاحظات التالية ، حيث إنه بالرجوع إلى معاينة السيد الخبير يلاحظ أنه يحدد مساحة المحل التجاري في 16.25 متر مربع و مع ذلك حدد تعويضا جاء مبالغ فيه مقارنة بهذه المساحة علما بأن الخبراء مبدئيا يدخلون في الحساب المساحة و هذا ما يتجلى من تقرير الخبرة الذي يدلي العارض رفقته بصورة منه قصد الاستئناس و الذي بالنظر إليه فإن التعويض كان يجب ، أن يحدد في نصف المبلغ المقترح من طرف الخبير وبخصوص عناصر التقويم من حيث الأساس المعتمد لتقدير التعويض عن عنصر الزبناء فإنه عمليا و حسب ما يعتمده الخبراء يكون تحديد هذا التعويض في ما يعادل شهر واحد من قدر المعاملات السنوي المحصل عليه و هذا ما يتجلى من تقرير الخبرة رفقته في حين أنه بالنسبة لنازلة الحال فإن الخبير قد اعتمد مبلغ الربح السنوي الذي حسبه هو 36.000,00 درهم و ضربه في 1.2 ليصل إلى كون التعويض عن هذا العنصر 43.200 درهم و هذا أمر جد مبالغ فيه و السبب في ذلك كون السيد الخبير حدد رقما للمعاملات في مبلغ 169.500 درهم بصفة جزافية و لو اتبع المبدأ الحسابي المعتمد من طرف الخبراء في تحديد تعويض عنصر الزبناء لكان هذا التعويض في مبلغ 14.125,00 درهم و هو المستحق للمدعى عليها من عنصر الزبناء و بخصوص عدم تحديد رقم المعاملات بصفة حسابية دقيقة و علمية فإن السيد الخبير لم يشر إلى تقدير رقم المعاملات إلا بصفة عرضية حينما كان يهم بتحديد حق الإيجار حيث أشار إلى رقم 169.500.00 درهم في أعلى الصفحة 4 من التقرير، و هذا أمر غريب لأن الخبراء عادة يلجأون إلى تحديد رقم المعاملات اولا لأن على أساسه يحدد تعويض كل عنصر ، و هذا التحديد يكون بناء على ما يسمى جدول تقييم الأصول التجارية و هو الجدول الصادر في شكل دليل عن السيد فرانسيس (ل.) ، نتيجة لذلك فالسيد الخبير في نازلة الحال لجأ إلى تحديد التعويض عن حق الايجار بصفة جزافية ، انطلاقا من رقمين جمعهما وهما 169.000,00 درهم و 237.300,00 درهم فماذا يمثلان هذين الرقمين؟ و بخصوص عدم تحديد الربح بطريقة موضوعية فإن السيد الخبير فاته أن المدعى عليها لا تقوم باجراء محاسبة و تدلي بها في شكل تصریح سنوي بالمداخيل لدى إدارة الضرائب، بل إن هذه الأخيرة تقوم بتقدير جزافي للضريبة و هو ما يجعل من الربح المحدد من طرف الخبير لا يعبر عن حقيقة الأمر وواقع الحال و هو ما يجعل من التعويض عن الربح الضائع لا يمكن الوثوق بمصداقيته العلمية و من جهة ثانية، فإنه بالرجوع إلى تقرير الخبرة سوف تلاحظ المحكمة الموقرة أن تحديد الربح المحدد من طرف السيد الخبير لا يمكن الاطمئنان إليه لأن المحل موضوع النازلة قد عرف تغيير نشاطه عدة مرات من محلبة سنة 2005 إلى محل لكراء لوازم الحفلات في 20 نونبر 2013 إلى محل للحلاقة من سنة 2015 إلى سنة 2016 و أخيرا محل للنكافة و تنظيم حفلات الأعراس في11/02/ 2018 كما تم إغلاق المحل من سنة 2016 إلى سنة 2017 و هذا أمر موثق بالتقرير لكن السيد الخبير قد أشار في تقريره الى تحديد ربح قار لكل هذه المهن و أخذ في تحديد التعويض على أساس ربح 4 سنوات الأخيرة فكيف يعقل أن يكون مقدار الربح موحد بخصوص كل المهن؟ لذا فان السيد الخبير لم يكلف نفسه عناء البحث عن الربح الحقيقي و خاصة و انه كما أشير إليه أعلاه فان إدارة الضرائب تقدر الضريبة بصفة جزافية و هذا التقدير الجزافي لا يمكن أن يعتمده الخبير لتحديد ربح موحد و آخرا و ليس أخيرا فإن السيد الخبير قدر تكاليف البحث عن محل جديد و تجهيزه في مبلغ 22.000,00 درهم دون أن يبين في تقريره الأسس التقنية المعتمدة في ذلك ، و هكذا يتجلى بأن الخبرة الحالية جاءت معيبة و ناقصة بخصوص مختلف النقاط المحددة من طرف المحكمة الموقرة بحيث أنها لا ترقى إلى درجة الاعتبار الموضوعي للأخذ بما جاء فيها لمخالفته القواعد المحاسباتية الثابتة علميا في إنجاز الخبرات و هو ما جعل مختلف التعويضات الواردة فيه تتسم بالارتجال و الذاتية مقارنة مع ما يلاحظ في تقرير الخبرة رفقته الذي يتسم بالإنضباط للقواعد العلمية في تقييم التعويض المستحق للمحلات التجارية، مما يعطي الحق للعارض في المطالبة باستبعاد خبرة السيد عبد اللطيف عايسي و الأمر بإجراء خبرة مضادة ، و التمس الأمر بإجراء خبرة مضادة تحترم فيها الضوابط الشكلية و الموضوعية المنظمة الإجراءات الخبرة مع حفظ حق العارض في التعقيب حالما يتم إنجاز الخبرة المضادة. وأرفقت المذكرة ب : صورة شمسية من تقرير خبرة –صورة شمسية لتصريح ضريبي-محضري معاينة و استجواب .

وبناء على مذكرة بعد الخبرة للمدعى عليها المدلى بها بواسطة نائبها و المؤدى عنها الرسم القضائي عرض فيها أن تقرير السيد الخبير جاء محترما فيه جميع الإجراءات الشكلية المنصوص عليها في المادة 63 من ق م م، مما يتعين معه القول والحكم بالقبول و بخصوص المناقشة فإن المحل موضوع الدعوى هو عبارة عن محل للنكافة و تنظيم حفلات الاعراس وكراء لوازم الحفلات ويتواجد بأهم المواقع بمدينة الدار البيضاء بحيث اكد بشأنه السيد الخبير انه يتواجد بحي شعبي تعرف حركيته ونشاطه اضطرادا بحكم مقربته من مسجد الحسن الثاني والمارينا التي ستفتح محلاتها دارية خلال شهر أبريل من السنة الحالية وان المحل يتوفر على سمعة تجارية واسم تجاري مهم بالمنطقة ويتوفر على زبناء من مختلف ربوع المملكة وانه في حالة افراغه ستفقد العارضة اغلب زبنائها وستتضرر تجارتها وستفقد مداخيلها و لان كان الحق في الكراء أهم عنصر من عناصر الأصل التجاري فان الأصول التجارية للمنطقة في تزايد مستمر بالنظر الى ندرة الوعاء العقاري بالمدينة وتهافت المنعشين العقاريين سيما مع الاقبال الكبير للمؤسسات البنكية والتامين والقروض بالمنطقة و أن ثمن المتر المربع بالشارع المذكور لا يقل عن 20.000,00 درهم و أن التعويض الكامل الذي يتحدث عنه 16/49 يجب ان يغطي الضرر الذي سيلحق العارضة بما في ذلك الأصل التجاري والحق في الكراء الذي يعد وعاء اصلها التجاري ،وانه من حق العارضة الحصول على تعويض كامل يمكنها من شراء أصل تجاری مماثل لا يقل أهمية عن الأول لممارسة نشاطها التجاري بشكل عادي ، و لئن كانت المحكمة الموقرة تتوفر على المعطيات الكافية التي ستساعدها في تحديد التعويض المستحق للعارضة عن الافراغ التعسفي بناءا على الوثائق المضمنة بالملف. و حول الخبرة : فمن حيث عدم موضوعية الخبرة المنجزة من طرف الخبير عبد اللطيف عايسي فان الخبرة لم تكن موضوعية وغير مبنية على اساس موضوعي او واقعي وتقديرات الخبير مبنية علی محابات المكري بطريقة تعسفية مكشوفة ، وذلك أمام هزالة التقدير لجميع العناصر التي تدخل في اقتراح التعويض المناسب عن فقدان الأصل التجاري و ذلك بغية تمكين المالك من استرجاع محله بابخس تعويض والمضاربة به ، والحال أنه يملك محلا تجاريا مجاورا لها بل لصيقا به له مساحة تقدر ب 3 أضعاف مساحة محل العارضة ، ويمارس به نفس نشاط العارضة و يخطط للاستيلاء على السمعة التجارية وزبناء العارضة وهو ما يدل على عدم مصداقية هذا التقرير ومجانبته للصواب و لا يمكن الأخد به مع وجود مجموعة من المغالطات والنواقص بالتقرير إذ أن السيد الخبير حدد التعويض عن الافراغ في العناصر التالية: التعويض عن العناصر المعنوية فيه الحق في الكراء التعويض عن التجهيز والاستقرار بالعمل الجديد إلى تحديد التعويض عن الافراغ في مبلغ 290.430 درهم خلافا لما هو عليه محلات تجارية مماثلة وهو أمر غير مستساغ من الناحية الواقعية والقانونية لان الخبير عمل على تخفيض مبلغ التعويض الى حدود غير مقبولة بالمقارنة مع محلات مجاورة تم افراغ اصحابها من طرف المحكمة وامرت لهم بتعويض يفوق بكثير التعويض المحدد من طرف الخبير المنتدب رغم صغر مساحتها وتواجدا باماكن لا تعرف رواجا تجاريا كالذي يعرفه الشارع والموقع الموجود به المحل موضوع النزاع ، فالسيد الخبير قام بتحديد قيمة الأصل التجاري للعارضة بشكل هزيل جدا لجميع عناصر الأصل التجاري للعارضة المادية وكذا المعنوية ، و من حيث تحديد التعويض عن فوات الأرباح الذي حدده في مبلغ 9.000,00 درهم فإن المحكمة حددت النقط التي يتوجب على الخبير الاجابة عنها وتحديد الخسارة جراء الافراغ وتحديد التعويض على ضوئها وهي التي تتعلق بالضرر الناتج عن عدم تجديد العقدة والتعويض الكامل عن نزع يد المكتري ، وأن هذا التعويض يعتبر من الأهمية بما كان وهو أهم تعويض ، بحيث يجب أن يغطى الضرر الذي سيلحق المكري عن فقدان الأصل التجاري ، ذلك أ، بالافراغ سيؤدي الى وضع نقطة نهاية للمحل التجاري الذي يعتمد في نشاطه على النكافة وتنظيم حفلات الأعراس وكراء لوازم الحفلات ، وسيتم فقد شبكة الزبناء الذي کونتها العارضة على امتداد ما يزيد عن 14 سنة من الزمن وسيحرمها من رقم معاملاتها المرتبطة بشبكة الزبناء واصحاب المحلات التي تنشط في هذا المجال ، كما أن عملية الافراغ ستؤدي الى الاستغناء عن جميع عاملات و عمال المحل التجاري وانهاء عملهم لديها بصفة نهائية وحرمانهم من مصدر ارزاقهم وتشريدهم ، كما سيوقف مشاركات العارضة في المعارض الوطنية والمهرجانات المحلية التي تهتم بهذا النوع من الخدمات وحيث أن فقدان الأصل التجاري سيسبب لها ضياع جميع زبنائها الذين يعدون بالمئات مما سيكبد لها ضياع الربح الذي تحققه شهريا و علاوة على ذلك فان الانتقال إلى محل جدید واكتساب زبناء جدد قد يتطلب مدة لا تقل عن سنة وهو ما يعني أن النشاط التجاري سيتوقف بشكل نهائي مما سيؤدي الى حدوث خسارة كبيرة للعارضة تقدرها بكل اعتدال في مبلغ 15.000,00 درهم و ان السيد الخبير حدد هذا العنصر الأساسي والحساس بشكل هزيل جدا عن الخسارة لاسيما أن هذا الخبير في تقاريره والخبرات التي ينجزها دائما ما يحدد التعويض الافراغ ويقدر قيمتها بناءا على مدة استغلال لا تقل عن سنة وهو ما يجعل خبرته تتسم بعدم الموضوعية وعدم المصداقية ولا يمكن الركون اليها في تحديد التعويض المستحق للعارضة ، وأن ما يصدق على عنصر التعويض عن فوات الأرباح هو ما يصدق أيضا عن هزالة التعويض عن تكاليف التنقيل والرحيل ، تكاليف البحث عن محل جدید وتجهيزه. ومقابل التزينات والاصلاحات ، واجور العمال ، وأن المكتري راهن بشكل كبير على افراغ العارضة حتى يتسنى له المضارية العقارية في ثمن الكراء الذي أصبح جد مرتفع في هذه المنطقة التي تتجاوز فيها السومة مبلغ 6000 درهم بالاضافة الى شراء المفتاح او ما يسمى بالساروت بثمن جد مرتفع ، و التمس اساسا الحكم ببطلان الانذار بالافراغ المبلغ للعارضة لعدم صحة أسبابه وبرفض طلب الافراغ لعدم وجود ما يبرره مع الاشهاد للعارضة باستعدادها لتجديد عقد الكراء الرابط بين الطرفين بنفس الشروط القديمة و القول والحكم باستبعاد خبرة عبد اللطيف عايسي لعدم جديتها و عدم موضوعيتها مع الامر مجددا باجراء خبرة جديدة تتم رعيا للشروط الشكلية والموضوعية المنظمة لها مع حفظ حق العارضة في تقديم مستنتجاتها الختامية على ضوئها وتحمله الصائر و احتياطيا: القول والحكم بالمصادقة على تقرير خبرة الخبير عبد اللطيف عايسي بالرغم من علته كما سبق الاشارة اليه سلفا و الحكم على عبد العالي (إ.) بادائه لفائدة العارضة مبلغ 290.430,00 درهم كتعويض عن افراغها للمحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء شاملا لجميع العناصر المادية والمعنوية للأصل التجاري المملوك للعارضة ، وكذا المصاريف اللازمة لافراغها وانتقالها إلى محل اخر و الحكم وفق ما جاء بمذكرة العارضة السابقة و شمول الحكم بالنفاذ المعجل و تحميل المدعي صائر الدعوى

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه الطاعن و جاء في أسباب استئنافه انه على عكس ما ذهبت اليه الحكمة التجارية في حكمها في تعليلها من كون عناصر التقويم المحددة من طرف الخبير لتحديد التعويض المستحق عن افراغ العين المكراة المسطرة في تقرير الخبرة جاءت موضوعية ومنسجمة مع الظروف والشروط الاقتصادية، على عكس ذلك فان المحكمة بتعليلها هذا لم تجعل لحكمها اساسا من الواقع ولم تلتفت للدفوعات القانونية والموضوعية المثارة من طرف العارض بل انها لم تتطرق لها بالرد ما يجعل تعليلها ناقصا وبالتالي معيبا ذلك ان العارض بمقتضى مذكرته الجوابية المدلى بها لجلسة 12/03/2018 قد اوضح بشكل مستفيض ومؤسس انطلاقا مما هو متعارف عليه ومعمول من طرف الخبراء في مجال تحديد التعويض عملا بمقتضيات المادة 7 من قانون 16/49 قد اوضح على ان السيد الخبير لم يوفق موضوعيا في اجراء الخبرة ما جعل خلاصته تاتي مبالغ فيها وان السيد الخبير لم يكن موفقا موضوعيا في اجراء الخبرة ما جعل خلاصته تأتي جد مبالغ فيها لكونها لم تعتمد على الضوابط العلمية الثابتة والمعمول بها من طرف الخبراء ويتجلى ذلك من خلال أولا مدة الكراء ومساحة المحل التجاري ذلك انه بالرجوع الى معاينة السيد الخبير يلاحظ انه يحدد مساحة المحل التجاري في16,25 متر مربع ومع ذلك حدد تعويضا جد مبالغ فيه مقارنة بهذه المسحة علما بأن الخبراء مبدئيا يدخلون في الحساب المساحة، ثانيا عناصر التقويم ذلك انه عمليا وحسب ما يعتمده الخبراء يكون تحديد هذا التعويض في ما يعادل شر واحد من قدر المعاملات السنوية المحصل عليه ثالثا عدم تحديد رقم المعاملات بصفة حسابية دقيقة وعلمية ذلك ان السيد الخبير لم يشر الى تقدير رقم المعاملات الا بصفة عرضية حينما كان يهم بتحديد حق الإيجار حيث اشار الى رقم 169.500.00 درهم في أعلى الصفحة 4 من التقرير وهذا أمر غريب لأن الخبراء عادة يلجئون الى تحديد رقم المعاملات أولا لأن على أساسه يحدد تعويض كل عنصر وهذا التحديد يكون بناء على ما يسمى جدول تقييم الأصول التجارية لكن السيد الخبير في نازلة الحال لجأ إلى تقدير رقم المعاملات بصفة جزافية ونتيجة لذلك فقد لجأ الى تحديد التعويض عن حق الإيجار بصفة جزافية بحيث أنه لجأ الى تحديد هذا التعويض في الصفحة 4 انطلاقا من رقمين جمعهما وهما 169.000,00 درهم و 237.300,00 درهم فماذا يمثلان هذين الرقمين، رابعا عدم تحديد الربح بطريقة موضوعية ذلك أن السيد الخبير فاته أن المدعى عليها لا تقوم بإجراء محاسبة وتدلي بها في شكل تصريح سنوي بالمداخيل لدى ادارة الضرائب بل ان هذه الأخيرة تقوم بتقدير جزافي للضريبة وهو ما يجعل من الربح المحدد ن طرف الخبير لا يعبر عن حقيقة الأمر و واقع الحال وهو ما يجعل من التعويض عن الربح الضائع لا يمكن الوثوق بمصداقيته العلمية وهكذا يتجلى بأن الخبرة الحالية جاءت معيبة وناقصة بخصوص مختلف النقاط المحددة من طرف المحكمة الموقرة بحيث أنها لا ترقي إلى الدرجة الاعتبار الموضوعي للأخذ بما جاء فيها لمخالفته القاعد المحاسباتية الثابتة علميا في انجاز الخبرات بخصوص موضوع النازلة وهو ما جعل مختلف التعويضات الواردة فيه تتسم بالارتجال والذاتية مقارنة مع ما يلاحظ في تقرير الخبرة رفقته الذي يتسم بالانضباط للقواعد العلمية في تقييم التعويض المستحق للمحلات التجارية وأنه رغم كل هذه الدفوعات المنصبة حول تقرير الخبرة التي تجد سندها في القانون خاصة الفصل 7 من القانون 16/49 المشار اليه أعلاه وكذا في الوقائع من خلال ما يعتمده الخبراء في إجراء الخبرات بخصوص نفس موضوع النازلة حسب الخبرة المدلى بها للمحكمة المطعون في حكمها والموجودة بملف النازلة رغم ذلك لم تجب المحكمة المذكورة على هذه الدفوعات وهو الأمر الذي يجعل حكمها ناقص التعليل المؤدى لفساده مما يتعين معه الحكم بإلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به من حيث المصادقة على خبرة السيد عبد اللطيف عايسي بصفة أساسية والحكم كم جديد بإجراء خبرة مضادة لذلك يلتمس الحكم بإلغاء الحكم الابتدائي في جزئه القاضي بالحكم للمستأنف عليها بتعويض قدره 290.430,00 درهم وبعد التصدي الحكم بإجراء خبرة مضادة قصد تحديد التعويض المستحق للمستأنف عليها تراعي فيها الشروط الشكلية والموضوعية مع حفظ حق العارض في التعقيب مع ترك الصائر على من يحب قانونا.

وارفق المقال بنسخة حكم وطي تبليغ.

و بناء على المذكرة الجوابية مع استئناف فرعي المدلى بهما من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 25/09/2019 جاء فيها ان المقال المستأنف من دفوع ومزاعم لا تسند على أي أساس قانوني وواقعي سليم ذلك ان العارضة تكتري المحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] منذ سنة 2005 من طرف البائع السيد احمد (د.) من اجل ممارسة مهنة كراء لوازم الحفلات والأعراس(نكافة) بسومة كرائية شهرية قدرها 300 درهم وذلك حسب إقرار المستأنف الثابت أيضا من خلال عقد البيع المدلى به من طرفه والبالغ مساحته 16,25 متر مربع كما أسست عليه أصلا تجاريا بجميع عناصره المادية والمعنوية وأنها تمارس النشاط المذكور بمحلها التجاري منذ ذلك التاريخ إلى غاية يومنا هذا وتتوفر على سمعة جيدة على المستوى المحلي وحتى على المستوى الوطني وأن مالك العقار يريد إفراغها منه من جل إعادة بيعه من جديد وذلك نظرا للطفرة العقارية التي شهدتها تلك المنطقة في السنوات الأخيرة في تلك المنطقة ونظرا كذلك لندرة الوعاء العقاري بنفس العنوان وان المكري الذي تملك حديثا العقاري واشتراه بثمن بخس يريد إفراغها من المحل بان طريقة هدفه في المضاربة العقارية بالمحل الذي تعتمره وان المحل خضع لعدة إصلاحات منذ ان تسلمته العارضة رفعت من قيمته وانه عبارة عن أصلا تجاري معروف كما انا ترغب في تجديد العقد مع المستأنف في طلبه الرامي الى رغبته غي استرجاع الأصل (المحل ) فان القانون يخول لها حق الحصول على تعويض عن فقدان الأصل التجاري وان مالك العقار المستأنف يملك مجموعة من الأصول التجاري منها ما هو لصيق بها وهو بالمناسبة يمتهن نفس النشاط الذي تمارسه العارضة ويرغب بشكل حثيت على طمس معالم أصلها التجاري والاستيلاء على زبنائها كما يملك عدة عقارات وان هدفه الأساسي هو إفراغ العارضة وإعادة تفويت الأصل التجاري لإحدى المؤسسات البنكية التي ترغب في فتح إحدى فروعها وتريد الحصول على هكذا محل للممارسة نشاطها وان العارضة في حال إفراغها فإنها يتعدر عليها الحصول على المحلي مشابه وبنفس الشارع الرئيسي وسيما ان السومة الكرائية للمحلات التجارية تتجاوز 10.000 درهم علاوة على انه يجب شراء المفتاح او ما يسمى ساروت بثمن جد مرتفع وان الأصول التجارية لهذا الشارع في ارتفاع متزايد ومستمر خصوصا ما شهدته تلك المنطقة القريبة جدا من مارينا الدار البيضاء وبعض المراكز التجارية الكبرى مرجان، ديكتلان وبعض الشركات ذات الماركات العالمية التي فتحت ابوابها خلال شهر ابريل الماضي وهو ما اكده السيد الخبير عايسي المنتدب من طرف المحكمة الابتدائية التجارية بواسطة تقريره وكما سبق للمحكمة الموقرة ان مرت بها قضايا مماثلة بنفس المنطقة بحيث حكمت بمبالغ تتجاوز 600.000 درهم مقابل الافراغ رغم ان كل تلك المحلات كانت صغيرة من حيث المساحة وانطلاقا مما تم بسطه فانه يناسب معه التفصيل برد جميع دفوعات المستأنف لعدم ارتكازها على اي اساس قانوني و واقعي سليم مع القول والحكم تبعا لذلك بتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به.

ومن حيث الاستئناف الفرعي ان العارضة تستأنف فرعيا الحكم تحت عدد 3014 الصادر بتاريخ 26/03/19 في الملف عدد 5934/5206/18 وكذلك الامر التمهيدي القاضي بإجراء خبرة وجاء في اسباب استئنافها أنه ان كانت المحكمة الابتدائية تتوفر على جميع المعطيات الكافية التي ستساعدها في تحديد التعويض المستحق للعارضة عن الافراغ التعسفي بناءا على الوثائق المضمنة بالملف الا انها حددت ذلك التعويض الهزيل الغير المطابق للواقع وبالتالي فان العارضة تطعن في تلك الخبرة ذلك أنها لم تكن موضوعية وغير مبنية على أساس موضوعي او واقعي وان تقدير الخبير مبني على محابات المكري بطريقة تعسفية مكشوفة وذلك أمام هزالة التقدير لجميع العناصر التي تدخل في اقتراح التعويض المناسب عن فقدان الأصل التجاري وهو ما يدل على عدم مصداقية هذا التقرير ومجانبته للصواب ولا يمكن الأخذ به مع وجود مجموع من المغالطات والنواقص بالتقرير وهي أن السيد الخبير حدد التعويض عن الإفراغ في العناصر التالية : التعويض عن العناصر المعنوية فيه الحق في الكراء التعويض عن التجهيز والاستقرار بالمحل الجديد إلى تحديد التعويض عن الإفراغ في مبلغ 290.430 درهم خلافا لما هو عليه محلات تجارية مماثلة وهو أمر غير مستساغ من الناحية الواقعية والقانونية لان الخبير عمل على تخفيظ مبلغ التعويض الى حدود غير مقبولة بالمقارنة مع محلات مجاورة تم إفراغ أصحابها من طرف المحكمة وأمرت لهم بتعويض يفوق بكثير التعويض المحدد من طرف الخبير المنتدب رغم صغر مساحتها وتواجدها بأماكن لا تعرف رواجا تجاريا كالذي يعرفه الشارع والموقع الموجود به المحل موضوع النزاع فالسيد الخبير قام بتحديد قيمة الأصل التجاري للعارضة بشكل هزيل جدا لجميع عناصر الأصل التجاري للعارضة المادية وكذا المعنوية فمن حيث تحديد التعويض عن فوات الأرباح حدده في مبلغ 9.000 درهم وهذا التعويض يعتبر من الأهمية بما كان وهو أهم تعويض بحيث يجب أن يغطى الضرر الذي سيلحق المكري عن فقدان الأصل التجاري كما أن عملية الإفراغ ستؤدي إلى الاستغناء عن جميع عاملات وعمال المحل التجاري وإنهاء عملهم لديها بصفة نهائية وحرمانهم من مصدر أرزاقهم وتشريدهم كما سيوقف مشاركات العارضة في المعارض الوطنية والمهرجانات المحلية التي تهتم بهذا النوع من الخدمات وأن فقدان الأصل التجاري سيسبب لها ضياع جميع زبنائها الدين يعدون بالمئات مما سيكبد لها ضياع الربح الذي تحققه شهريا علاوة على ذلك فان الانتقال إلى محل جديد واكتساب زبناء جدد قد يتطلب مدة لا تقل عن سنة وهو ما يعني أن النشاط التجاري سيتوقف بشكل نهائي مما سيؤدي إلى حدوث خسارة كبيرة للعارضة تقدرها بكل اعتدال في مبلغ 150.000 درهم وأن السيد الخبير حدد هذا العنصر الأساسي بشكل هزيل جدا و أن ما يصدق على عنصر التعويض عن فوات الأرباح هو ما يصدق أيضا عن هزالة التعويض عن تكاليف التنقيل والترحيل، تكاليف البحث عن محل جديد وتجهيزه ومقابل التزيينات والإصلاحات ، وأجور العمال ومن جهة أخرى ان العارضة أنداك كانت تتواجد بالمحل ولها أصل تجاري وسمعة وزبائن مند مدة خلت وأن المستأنف راهن بشكل كبير على إفراغها حتى يتسنى له المضاربة العقارية في ثمن الكراء الذي أصبح جد مرتفع في هذه المنطقة التي تتجاوز فيها السومة مبلغ 10.000 درهم بالإضافة إلى شراء المفتاح أو ما يسمى بالساروت بثمن جد مرتفع لذلك تلتمس العارض الحكم اساسا برد جميع مزاعم المستانف والحكم برفض الاستئناف الأصلي وفي الاستئناف الفرعي الحكم اساسا بتأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به واحتياطيا الحكم بإجراء خبرة جديدة تعهد الى خبير مختص في الميدان من أجل التقويم العادل للأصل التجاري الذي تملكه العارضة.

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستانف بواسطة نائبه بجلسة 23/10/2019 جاء فيها أن الاستىناف الفرعي قد انصب فرعيا على ما قضي به الحكم القطعي والحكم التمهيدي الصادرين في الملف عدد 5934/8206/2019 موضوع الطعن بالاستئناف الأصلي معتبرا ان الحكم القطعي قد جانب الصواب في تقديره للتعويض المستحق للمستأنفة فرعيا بناء على ان الخبرة التي قام بها السيد عبد اللطيف عايسي لم تكن موضوعية لكون السيد الخبير عمل على تخفيض التعويض الى حدود غير مقبولة مع محلات مجاورة تم إفراغ أصحابها من طرف المحكمة وامرت لهم بتعويض يفوق بكثير التعويض المحدد من طرفه وان تحديد التعويض بالنسبة للمحلات التجارية على عكس ما تزعمه المستأنفة فرعيا لا تلجأ المحاكم في شأن هذا التحديد إلى القياس على التعويض المحكوم به في ملفات أخرى راجت أمامها وأن الفصيل في ذلك التحديد هو اللجوء إلى الاعتماد على العناصر الواردة حصرا في المادة 7 من قانون 16/49 التي تأمر المحكمة الخبراء الذين تعينهم باحترامها في تقديراتهم للتعويض وانه في جميع الأحوال فإنه مادام أن المستأنفة فرعيا تلتمس إجراء خبرة فإن العارض بدوره يؤكد طلبه الرامي إلى إجراء خبرة مضادة ومتمسكا باستئنافه الرامي إلى إلغاء الحكم الابتدائي في جزئه المتعلق بتقدير التعويض في مبلغ 290.430.00 درهم لذلك يلتمس الحكم وفقا لملتمساته المضمنة في مقاله الاستئنافي الأصلي.

و بناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف عبد العالي (إ.) بواسطة نائبه بجلسة 23/10/2019 جاء فيها أنما تدعيه المستأنف عليها غير صحيح فالمحل عرف عدة تغييرات لنشاطه و دون اخذ الإذن من صاحب الملك الذي هو العارض و أن بداية اشتغالها كنكافة ابتدأ في 2018/2/11 وأن محل النزاع مساحته 16,25 متر مربع و يتواجد بحي شعبي بالمدينة القديمة و أن المستأنف عليها أعطته هالة كبيرة من كونه يتواجد بالقرب من مركز مارينا الدار البيضاء و مرجان و دیكتلان وأن المحل يتواجد بحي عادي و بعيدا كل البعد عن هذه المراكز و أنه يتواجد بزنقة و ليس بشارع لكي تكون له هذه الأهمية التجارية وأن السيد الخبير أشار في تقريره بأن المحل يتواجد بحي شعبي و لم يشر إلى حي راقي كما أشار في تقريره بأن المحل له يافطة تحت اسم (ق. ف.) خياطة و كراء الملابس و بداخله عدة لوازم و قفاطين و عمریات و ملابس و طيافر و أواني تستعمل في حرفة النكافة وأن اليافطة تشير إلى اسم (ق. ف.) خياطة و كراء الملابس في حين أن المحل له عدة أنشطة وليس نشاطا واحدا وأن التعويض الممنوح للمستأنف عليها فيه كثير من الغلو و المحاباة الشيء الذي يتعين معه إجراء خبرة مضادة ومن حيث الاستئناف الفرعي أن استئناف المستأنفة فرعيا غير مرتكز على أساسإذ أن النشاط المزاول من طرف السيدة كريمة (د.) ابتدأ من 2018/2/11 و أن المحل المتنازع عليه يتواجد في حي شعبي و به بنايات قديمة و آيلة للسقوط و أن المبلغ المحدد من طرف المستأنفة فرعيا في شأن السومة الكرائية للمحلات المجاورة و الذي هو 10.000,00 درهم فيه شيء من الغلو و عدم المصداقية وأن العارض يؤكد ما جاء بمقالة الاستئنافي جملة و تفصيلا لذلك يلتمس في المذكرة الجوابية رد جميع الدفوعات المثارة من طرف المستأنف عليها أصليا والحكم بإلغاء الحكم الابتدائي في جزئه القاضي بالحكم للمستأنف عليها بالتعويض المحدد من طرف السيد الخبير عبد اللطيف عايسي وبعد التصدي الحكم بإجراء خبرة مضادة مع حفظ حق العارض في التعقيب وفي الاستئناف الفرعي رد جميع الدفوع المثارة من طرف المستأنفة فرعيا وتحميل المستأنفة فرعيا الصائر.

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 23/10/2019حضر نواب الأطراف ادلى نائب الطرف المستانف بمذكرة جوابية تسلم منه نائب المستانف عليها نسخة و اسند النظر فتقرر اعتبار الملف جاهزا و حجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 30/10/2019.

محكمة الاستئناف

حيث عرض كل من المستأنف الأصلي والمستانفة الفرعية أسباب استئنافهم وفق ما سطر أعلاه.

وحيث تمسك المستأنف الأصلي بكون الخبرة المنجزة في المرحلة الابتدائية لم تحترم مقتضيات المادة 7من قانون 16-49 وانها مغالى فيها بالنظر لمساحة المحل المكرى و مدة العقد في حين تمسكت المستأنفة فرعيا بكون التعويض المحكوم به ابتدائيا جاء ناقصا ولم يصل الى الحد الذي يمكن معه جبر الضرر الذي سيلحق بها من جراء فقدان زبائنها.

وحيث ان السيد الخبير عبد اللطيف عايسي وحين تحديده قيمة الزبناء والسمعة التجارية في مبلغ 43.000 درهم اعتمادا على معدل 1.2 يكون قد غالى في ذلك ويتعين احتساب هذا التعويض بمعدل ربح سنة واحدة فقط ليصبح التعويض عنه هو 36.000 درهم فقط , وحدد الربح الضائع في 9000 درهم في حين ان الربح الضائع يدخل ضمن فقدان السمعة و الزبناء ,كما يتعين خصم مبلغ 22.000 درهم تكاليف البحث عن محل جديد وتجهيزه لكون هذا التعويض غير منصوص عليه في المادة 7 من قانون 16-49 كما ارتأت المحكمة كذلك التخفيض من مبلغ التزينات و الإصلاحات الى مبلغ 10.000 درهم لكون الخبير و حين احتساب هذا التعويض اعتمد على فواتير متعلقة باقتناء ملابس تنكيف العروسة و كدا كرسي العرس و الحال ان هذه التجهيزات تعتبر من التجهيزات القابلة للنقل و يمكن للمكترية نقلها الى المحل الجديد .

وحيث انه وبعد خصم التعويضات الزائدة وغير المنصوص عليها في المادة 7 من قانون 16-49 ارتأت المحكمة إعمالا لسلطتها التقديرية تحديد مبلغ التعويض مقابل الافراغ في مبلغ 250.000 درهم

وحيث يتعين استنادا لكل ما ذكر تأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بالتخفيض من التعويض المحكوم به عن الإفراغ الى مبلغ 250.000 درهم.

وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا

في الشكل: قبول الاستئنافين الأصلي و الفرعي.

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله و ذلك بالتخفيض من مبلغ التعويض المحكوم به عن الافراغ الى مبلغ250.000 درهم وجعل الصائر بالنسبة.