وبعد المداولة طبقا للقانون

بناء على المقال الاستئنافي الذي تقدمت به شركة (م.) بواسطة نائبها والمؤداة عنه الرسوم القضائية بتاريخ 23/08/2021، تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 04/01/2021 تحت عدد 28 في الملف عدد 2317/8207/2020 والقاضي في الشكل : بعدم قبول طلب أداء الضريبة على النظافة وبقبول باقي الطلب. و في الموضوع: باداء المدعى عليها لفائدة المدعين مبلغ 256.399,00 درهم عن واجبات الكراء عن المدة من 2018/11/01 إلى 2019/11/22 حسب سومة شهرية 19.723,00 درهم وتحميلها المصاريف ورفض باقي الطلبات.

في الشكل :

حيث قدم الاستئناف وفق الشروط الشكلية المتطلبة قانونا، صفة وأجلا وأداء فهو مقبول شكلا.

في الموضوع :

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن محتوى الحكم المستأنف أنه بتاريخ 09/01/2020 تقدم سعاد (ع.) وغزلان (عل.) وورثة لحسن (عب.) بواسطة دفاعهم بمقال مؤدى عنه الرسم القضائي إلى المحكمة التجارية بالدار البيضاء عرضوا من خلاله أن مورث المدعين ابرم بتاريخ 04/07/2004 عقد كراء تجاري بمقتضاه تكتري منه المدعي عليها المحل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء بسومة كرائية محدد في 19.723.00 درهم شهريا وأن المدعى عليها كانت تؤدي هذه السومة الكرائية بشكل منتظم إلى حدود فاتح نونبر 2018 وتوقفت عن الأداء إلى متم شهر نونبر 2019 ليتخلذ بذمتها ما مجموعه 256.399.00 درهم عن المدة من 01/11/2018 إلى 22/11/2019 وواجبات ضريبة النظافة عن نفس المدة في 256.399.00 درهم وأن المدعى عليها لم تبادر إلى الأداء داخل اجل 15 يوما المضروبة لها من قبل المدعين وأن التماطل تابت في حق المدعى عليها وانتهوا في مقالهم بان التمسوا من المحكمة قبول المقال شكلا وموضوعا الحكم على المدعى عليها بأدائها لفائدة المدعين مبلغ 256.399.00 درهم عن السومة الكرائية عن الفترة من 01/11/2018 الى22/11/2019 والحكم على المدعى عليها بأدائها لواجبات ضريبة النظافة عن المدة من 01/11/2018 إلى غاية 31/10/2019 والمحددة في مبلغ 25639.00 درهم وأرفق المقال بصورة طبق الأصل من عقد الكراء وصورة طبق الأصل من محضر تبليغ إنذار وصورة من الإنذار ونسخة من محضر الإفراغ و تسليم مفاتيح وشهادة الملكية وصورة من النموذج رقم 7 ؛

وبناء على مذكرة جوابية مرفقة بوثائق المدلى بها من طرف المدعى عليها بواسطة نائبها بجلسة 05/10/2020 جاء فيها أن المدعون زعموا أن المدعى عليها توقفت عن أداء الواجبات الكرائية مند نونبر 2018 إلى غاية نونبر 2019 وأن حقيقة الأمور خلاف ذلك وأن المدعون اخفوا على المحكمة حقيقة أن المدعى عليها بالرغم من حرمانها من استغلال محلها التجاري بسبب الحالة المزرية للعقار الذي يتواجد به المحل التجاري كانت تؤدي الواجبات الكرائية بانتظام إلا أنه في الآونة الأخيرة اضطرت المدعى عليها إلى التوقف عن ممارسة نشاطها منذ مدة بسبب امتناع و تعنت المدعون عن القيام بالإصلاحات الضرورية للعقار والتي تكفل للمدعى عليها حق استغلال المحل التجاري موضوع عقد الكراء وأن المدعى عليها وأمام استمرار تعنت المدعين في القيام بهذه الإصلاحات قامت بمراسلة السيد رئيس مقاطعة الحي الحسني بتاريخ 09 يناير 2018 بشان الحالة المزرية للمحل التجاري هادا الأخير الذي وجه مراسلة إلى المدعين بقصد القيام بالإصلاحات الضرورية و المدعى عليها ومن اجل السماح للمدعين قصد القيام بهاده الإصلاحات أفرغت المحل التجاري موضوع الكراء إلا أن فوجئت بان الإصلاحات التي قام بها المدعون لم تكن وفق المقتضيات القانونية و الفنية للبناء الشيء الذي اضطرت معه المدعى عليها إلى التوقف مرة أخرى عن ممارسة نشاطها بحيث استصدرت أمرا صادرا عن السيد رئيس المحكمة التجارية بالدار البيضاء تحت عدد 17901 ودلك قصد انتداب خبير مختص في الشؤون العقارية ودلك قصد معاينة حالة المحل التجاري وأن السيد الخبير المعين أنجز تقریرا خاص فيه أن الأضرار لا زالت قائمة و أن هذه الأضرار تهاد نشاط الشركة في المدى المتوسط والبعيد و مهاد بالتوقف التام وأن المدعى عليها وأمام امتناع و تعنت المدعين في القيام بالإصلاحات الضرورية وأمام الخسائر التي تتكبدها يوميا من جراء حرماها من استغلال المحل التجاري اضطرت إلى فسخ العقد و تسليم المدعون مفاتيح المحل التجاري وأنه من خلال ما تم بسطة أعلاه سوف يتأكد للمحكمة أن المدعى عليها حرمت من استغلال المحل التجاري موضوع عقد الكراء وبالتالي فان الواجبات الكرائية المطالب بها من طرف المدعون غير مستحقة على اعتبار أن المدعى عليها خلال هذه المدة حرمت من استغلال المحل التجاري وأن مقتضيات الفصل 638 من ق ل ع تنص على ما يلي " يلتزم المكري بتسليم العين و ملحقاتها وبصيانتها أثناء مدة الإيجار في حالة تصلح معها لأداء الغرض الذي خصصت له '' وحيث انه من خلال مقتضيات الفصل أعلاه فان أن استحقاق الكراء مشروط بضرورة الانتفاع بالعين المكواة وفق ما هو منصوص عليه أعلاه وهو نفس التوجه الذي تبنته محكمة النقض في عدة قرارات كما جاء في هذا السياق قرار صادر عن محكمة النقض بتاريخ 09/12/1990 في ملف عاد 792/90 والذي من خلاله اعتبرت أن عقد الكراء يتميز عن غيره من العقود المشابهة بخاصيتين اثنتين تمثلان مناط المسؤولية لطرفيه مما الأداء والانتفاع بالعين المؤجرة وبانتفاء أحدهما ينهدم العقد من أساسه وأن المدعى عليها و أمام ثبوت حرمانها من استغلال المحل التجاري موضوع عقد الكراء خلال المدة المطلوبة من طرف المدعين الشيء تبقى معه مطالب المدعين غير مؤسسة ويتعين الحكم برفض طلبهم ؛ والتمست عدم قبول الطلب شکلا وموضوعا الحكم برفض طلب المدعين وتحميلهم الصائر ؛ أرفقت بصورة من محضر معاينة مجردة مجز من طرف المفوض القضائي عبد الإله (س.) وصورة من مراسلة موجهة من طرف المدعى عليها الى السيد رئيس مقاطعة الحي الحسني وصورة من مراسلة موجة من رئيس مقاطعة الحي الحسني الى المدعين قصد القيام بالإصلاحات و نسخة من أمر قضائي صادر عن السيد رئيس المحكمة التجارية بالبيضاء وصورة من تقرير خبرة منجز من طرف الخبير السيد سهام (ب.) ؛

و بناء على مذكرة جوابية المدلى بها من طرف المدعين بواسطة نائبهم بجلسة 19/10/2020 جاء فيها بخصوص الرد على دفوعات المدعى عليها المتعلقة بالموضوع أثارت المدعى عليها أن المدعين لم يقوموا بالإصلاحات الضرورية بالمحل لاستمرار نشاط الشركة بالمحل مما أثر عليها و دفعها إلى إفراغ المحل و تسليم المفاتيح للمدعين وقد قاموا بمجموعة من الإجراءات من بينها محضر معاينة مجرد من طرف المفوض القضائي بتاريخ 09/10/2017 و مراسلة رئیس مقاطعة الحي الحسني بتاريخ 09/01/2018 مدعين أن المدعين اخفوا هذه الحقائق عن المحكمة لكن الحقيقة خلاف ذلك فالمدعى عليها ظلت تستغل المحل بشكل عادي و لنفس الغرض المعد له مند تسليمه لها من طرف مورث المدعين إلى تاريخ بتسليم المفاتيح و إفراغ المحل ستلاحظ المحكمة أن السومة التي يطالب بها المدعين هي فاتح نونبر 2018 إلى غاية متم نونبر 2019 و هي المدة التي لم تكن فيها أي إصلاحات بالمحل و كانت المدعى عليها تمارس نشاطها بشكل عادي و الدليل على ذلك أن المرفقات التي أدلت بها المدعى عليها تتعلق بمحضر معاينة منجز في 2017 و هذا دليل كاف أن سنة 2018 و 2019 لم تكن بالمحل أي إصلاحات كيفما كانت بل الأكثر من هذا وذاك فحتى الأضرار التي كانت بالمحل آنذاك كان سببها المدعى عليها نفسها التي أحدثت ثقب و حفرة كبيرة الحجم بالمحل دون إذن المدعين ن مما تسبب في سنة 2017 بأضرار بالمحل وقد أجريت عدة معاينات و خبرات هندسية أثبتت ذلك وهي موضوع ملف تجاري رائج أمام نفس المحكمة فتح له ملف عدد 3682/8205/2020 مدرج بتاریخ 28/10/2020 و يتعلق بمقال يرمي إلى التعويض عن الأضرار التي أحدثتها المدعى عليها بالمحل ، وبخصوص الرد عن ادعاء حرمان المدعى عليها من استغلال المحل أثارت المدعى عليها بأنها حرمت من استغلال المحل التجاري طيلة المدة المطالب بها لكن ليس بالملف ما يثبت ذلك بل المحل ظل مستغلا إلى تاريخ تسليم المفاتيح أما المطالبة بتطبيق الفصل 638 من قانون الالتزامات والعقود فانه اشترط إثبات المطل في إجراء الإصلاحات المكلف بها و إلا اجبر قضاء بذلك وبالتالي فالمدعين لم يجبروا بالقيام بأي إصلاحات بالمحل وبالتالي فلا يمكن الركون إلى مقتضيات هذا الفصل للتهرب من أداء السومة الكرائية التي كانت مقابل الانتفاع بالمحل والتي ظلت تستفيد منه المدعى عليها إلى تاريخ تسليم المفاتيح والإفراغ و بالتالي فالفصل 627 من قانون الالتزامات والعقود هو الواجب التطبيق الذي يقول " الكراء عقد بمقتضاه يمنح أحد طرفيه الأخر منفعة أو عقار خلال مدة معينة في مقابل أجرة محددة يلزم الطرف الأخر بدفعها له " ؛ والتمسوا رد جميع دفوعات والحكم و فق طلباتهم المسطرة بالمقال الافتتاحی؛

وبعد مناقشة القضية أصدرت المحكمة الابتدائية الحكم المشار إلى مراجعه أعلاه الذي استأنفته شركة (م.) أسباب الاستئناف

حيث جاء في بيان أوجه الاستئناف انه خلافا لما جاء في تعليل الحكم المستأنف فان الثابت أن المستأنف عليهم أنفسهم قد أقروا قضائيا بانهم لم يقوموا بالإصلاحات المطلوبة بالمحل والتي تقع على عاتقهم باعتبارهم مكرين ومالكين لهذا المحل . كما أن الثابت من خلال وثائق الملف وخاصة الخبرات القضائية وتقارير السلطات الإدارية المختصة أن المحل المكرى للعارضة أصبح غير صالح للاستغلال بل وأصبح يشكل خطرا على العارضة وعمالها ومستخدميها بسبب تقاعس المستأنف عليهم عن القيام بالإصلاحات الضرورية بهذا المحل الذي أصبح مهددا بالسقوط في أي لحظة مما حذا بالعارضة إلى مغادرته رغم تكوين أصل تجاري مهم بهذا المحل حيث لحق العارضة ضرر تمثل في تأثر زبنائها وتأثر سمعتها التجارية التي كونتها لسنوات طويلة بالمحل المكرى لها قبل اضطرارها إلى مغادرته الكونه أصبح أيلا للسقوط ويهدد كل من يتواجد به. وان المستأنف عليهم تقاعسوا عن إصلاحه رغم إنذارهم سواء من طرف العارضة أو من طرف السلطات الإدارية المختصة المشرفة على التعمير والبناء. وأن الوجيبة الكرائية تؤدى مقابل الانتفاع بالعين المكراة في حين أن العارضة حرمت من استغلال محلها والانتفاع به خلال الفترة المطلوبة من طرف المستأنف عليهم بسبب خطئهم وتقاعسهم عن القيام بالإصلاحات الضرورية التي تقع قانونا على عاتقهم. و أن الحكم المطعون فيه جاء غير مرتكز على أي أساس قانوني . والتمست لاجل ذلك إلغاء الحكم المستأنف وبعد التصدي الحكم بعدم قبول دعوى المستأنف عليهم وعند الاقتضاء الحكم برفض طلبهم وتحميلهم الصائر. وارفقت مقالها بنسخة من الحكم المستأنف وطي التبليغ.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليهم بواسطة دفاعهم بجلسة 14/10/2021 والتي جاء فيها انه بالرجوع الى المقال الاستئنافي يتضح بانه وضع بمكتب الضبط بتاريخ 23/08/2021، وأن تاريخ تبليغ الحكم هو 06/08/2021. وبالتالي فإن المقال قدم خارج أجل 15 يوما المتعلقة باجل الطعن بالاستئناف المنصوص عليه في المادة 18 من قانون 35.95 المتعلق بإحداث المحاكم التجارية. و على هذا الأساس يناسب التصريح بعدم قبول الدعوی شکلا.

وبناء على المذكرة التعقيبية المدلى بها من طرف المستأنفة بواسطة دفاعها بجلسة 04/11/2021 والتي جاء فيها انه وجب تذكير المستأنف عليهم بمقتضيات الفصل 512 من قانون المسطرة المدنية التي تنص على : " تكون جميع الآجال المنصوص عليها في هذا القانون كاملة فلا يحسب اليوم الذي يتم فيه تسليم الاستدعاء أو التبليغ أو الإنذار أو أي إجراء آخر للشخص نفسه أو لموطنه ولا اليوم الأخير الذي تنتهي فيه - إذا كان اليوم الأخير يوم عطلة امتد الأجل إلى أول يوم عمل بعده". وانه بالرجوع الى طي التبليغ فان تاريخ التبليغ هو 06/08/2021 و ان اخر أجل للاستئناف هو 22/08/2021 الذي صادف يوم عطلة . و انه استنادا الى مقتضيات الفقرة الأخيرة من الفصل 512 أعلاه فانه اذا صادف اليوم الأخير يوم عطلة فانه يمتد الأجل الى اول يوم عمل . و بالتالي يكون استئناف العارضة وقع داخل الأجل القانوني مما يتعين معه رد مزاعم المستأنف عليهم والحكم وفق ملتمسات العارضة المضمنة بمقالها الاستئنافي.

وبناء على اعتبار القضية جاهزة للبت وحجزها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 25/11/2021.

محكمة الاستئناف

حيث عابت المستأنفة على الحكم المستأنف مجانبته للصواب بالنظر لكونها حرمت من استغلال محلها والانتفاع به بسبب تقاعس المستأنف عليهم عن القيام بالإصلاحات الضرورية التي تقع قانونا على عاتقهم ملتمسة الحكم بإلغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به وبعد التصدي الحكم بعدم قبول الدعوى وعند الاقتضاء الحكم برفض الطلب مع تحميل المستأنف عليهم الصائر.

لكن، حيث إن المحكمة بتدقيقها لوثائق الملف ومستنداته اتضح لها أن المستأنف عليهم بادروا إلى القيام بالإصلاحات اللازمة بالعين المكتراة وأن الخبرة المأمور بها من طرف المحكم البداية اكدت من خلالها الخبيرة سهام (ب.) أكدت في تقريرها أن حالة البناء جيدة ولم تعاين أية أضرار حالية.

وحيث فضلا عن ذلك، فإن المستأنفة سبق لها أن راسلت مجلس مقاطعة الحي الحسني بتاريخ 2/7/2018 وأكدت أن الإصلاحات تمت بناء على الرخصة عدد 18/53 المؤرخة في 27/3/2018 وأنجزت وفق المقتضيات القانونية والفنية للبناء وأنه لم يعد هناك أي خطر يهدد البناء المتواجد بها مؤكدة رغبتها في الرجوع إلى المحل المكترى من قبلها مما يفيد أن المستأنفة استأنفت نشاطها التجاري بالمحل المكترى بعد زوال المانع وتكون ملزمة طبقا لعقد الكراء بأداء الواجبات الكرائية نظير انتفاعها بالعين المكتراة عن المدة من 1/11/2018 إلى 22/11/2019.

وحيث مادام الملف خال مما يفيد أداء الكراء إلى حدود تاريخ تسليم المفاتيح المحدد في 22/11/2019 حسب الثابت من محضر قبول عرض عيني فإن الحكم القاضي بالأداء عن المدة المطلوبة يكون قد بني على أساس سليم ويتعين تأييده ورد ما ورد بطعن المستأنفة.

وحيث بالنظر لما آل إليه الطعن يتعين تحميل المستأنفة الصائر.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبث علنيا وحضوريا وانتهائيا :

في الشكل: قبول الاستئناف

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف وتحميل الطاعنة الصائر.