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بطلان البيع

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevables des demandes en nullité d'une vente aux enchères d'un fonds de commerce, la cour d'appel de commerce se prononce sur la voie de droit ouverte au tiers se prétendant propriétaire du bien vendu. Le tribunal de commerce avait écarté les demandes au motif que le tiers aurait dû engager une action en revendication avant la vente, conformément à l'article 468 du code de procédure civile.

L'appelant principal, tiers aux poursuites, contestait l'applicabilité de ce texte à un fonds de commerce et invoquait la nullité absolue de la vente réalisée sur son bien et à son adresse. La cour d'appel de commerce retient que le fonds de commerce, en tant que meuble incorporel, relève du champ d'application de l'article 468 du code de procédure civile.

Elle juge qu'une fois la vente par adjudication achevée et le prix acquitté, la protection de l'acquéreur de bonne foi fait obstacle à toute action en nullité ou en restitution de la part du véritable propriétaire. La cour rappelle, en s'appuyant sur une jurisprudence constante, que la seule action ouverte à ce dernier est une demande en paiement du prix de vente.

La cour rejette également l'appel incident de l'adjudicataire tendant à l'expulsion, sa demande reconventionnelle étant irrecevable. Le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant accueilli un recours en opposition de tiers et annulé une décision d'expulsion, la cour d'appel de commerce se prononce sur les conditions d'opposabilité d'une cession de droit au bail commercial. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du cessionnaire en jugeant la cession opposable au bailleur.

L'appelant, bailleur, contestait cette opposabilité au motif que seule une intention de céder lui avait été notifiée et non l'acte de cession définitif, et soulevait la nullité de l'acte pour défaut de pouvoir du signataire pour le compte du cédant. La cour retient que la notification de l'intention de céder, mentionnant le prix de cession, suffit à informer le bailleur et à purger son droit de préemption conformément à l'article 25 de la loi 49.16, la perfection de la vente résultant du seul accord des parties sur la chose et sur le prix en application de l'article 488 du code des obligations et des contrats.

Elle ajoute que la cession conclue entre deux personnes morales produit ses effets tant qu'une décision passée en force de chose jugée n'en a pas prononcé la nullité, les contestations relatives à la représentation du cédant étant inopérantes. La cour relève en outre que le bailleur est mal fondé à invoquer un défaut de notification alors qu'il n'a lui-même pas notifié au preneur le transfert de propriété de l'immeuble à son profit.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'annulation d'une cession d'actions pour violation d'une clause d'agrément statutaire, le tribunal de commerce avait fait droit à la demande de la société émettrice. L'appelant, cessionnaire des titres, contestait la validité des statuts modifiés qui contenaient la clause, arguant de l'incompétence des liquidateurs les ayant adoptés et soutenait subsidiairement l'inapplicabilité de la clause au motif que les actions n'étaient pas exclusivement nominatives.

La cour d'appel de commerce écarte ces moyens en retenant que toute action en nullité des statuts modifiés est prescrite en application de l'article 345 de la loi sur les sociétés anonymes. Elle juge en outre que les liquidateurs avaient valablement représenté la société en phase de liquidation pour procéder à la mise à jour des statuts, conformément aux articles 1067 et 1070 du Dahir des obligations et des contrats.

La cour relève également que les actions sont de nature nominative, rendant la clause d'agrément opposable au cédant et au cessionnaire en vertu de l'article 253 de la loi sur les sociétés anonymes. En l'absence de preuve de l'obtention de cet agrément, la cession est privée d'effet à l'égard de la société.

Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un double appel contre un jugement allouant des dommages-intérêts à un promoteur immobilier, le tribunal de commerce avait retenu la faute d'un établissement bancaire dans la gestion d'un crédit et dans la conduite d'une procédure de réalisation forcée. L'appel principal soulevait la question de l'existence d'une faute et d'un abus de droit imputables à la banque, tandis que l'appel incident portait sur l'insuffisance de l'indemnisation allouée au titre de la perte de chance et du préjudice d'indisponibilité d'un actif immobilier.

La cour d'appel de commerce confirme la responsabilité de l'établissement bancaire en retenant une double faute. D'une part, une faute contractuelle pour avoir méconnu les stipulations du contrat de prêt relatives à l'ouverture d'un compte spécial et les dispositions de l'article 498 du code de commerce relatives à l'imputation des paiements.

D'autre part, un abus du droit d'agir en justice, caractérisé par la poursuite d'une procédure de vente forcée d'un immeuble alors même que des décisions de justice définitives avaient constaté l'extinction de la créance et ordonné la mainlevée des sûretés. La cour rappelle que la poursuite d'une exécution en connaissance de l'extinction de la dette constitue un usage abusif du droit de poursuite engageant la responsabilité délictuelle de son auteur au visa de l'article 78 du dahir des obligations et des contrats.

Concernant le quantum des dommages-intérêts, la cour considère que le promoteur ne rapporte pas la preuve que l'indemnité fixée par le premier juge, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, serait insuffisante à réparer le préjudice subi. En conséquence, la cour rejette les deux appels et confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'une vente sur adjudication, la cour d'appel de commerce examine la forclusion applicable à une telle action. Le tribunal de commerce avait déclaré la demande irrecevable au motif qu'elle avait été introduite après la vente, en application de l'article 484 du code de procédure civile qui impose de soulever les nullités des procédures de saisie avant l'adjudication.

L'appelant, créancier saisissant, soutenait que sa demande ne portait pas sur la procédure de saisie mais sur la nullité de la vente elle-même pour défaut de sa convocation à l'audience d'adjudication, vice non soumis à la forclusion de l'article 484. La cour écarte ce moyen en retenant que l'inscription du procès-verbal d'adjudication sur le titre foncier emporte, au visa de l'article 222 de la loi sur les droits réels, un effet de purge transférant la propriété à l'adjudicataire libre de toute charge.

Elle en déduit que les droits des créanciers sont reportés sur le prix et que toute contestation des formalités de la vente doit être soulevée avant l'adjudication, laquelle devient définitive et insusceptible de recours après sa conclusion. Le jugement entrepris est donc confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur la prescription de l'action en nullité d'une cession de navire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, la jugeant prescrite au regard du délai de quinze ans courant à compter de la conclusion de l'acte litigieux.

L'appelant soutenait principalement que l'action en nullité absolue est imprescriptible, le contrat nul étant réputé n'avoir jamais existé ; subsidiairement, il faisait valoir que sa demande, visant un acte non encore exécuté, s'analysait en une exception de nullité, laquelle est perpétuelle. La cour d'appel de commerce retient une distinction fondamentale entre l'action en nullité et l'exception de nullité.

Elle juge que si les obligations nées d'un acte nul ne produisent aucun effet et ne peuvent être validées par le temps, l'action judiciaire visant à faire constater cette nullité est, quant à elle, soumise au délai de prescription de droit commun. Dès lors, une fois ce délai expiré, le contractant ne peut plus agir en nullité par voie d'action principale.

Il conserve uniquement la faculté d'opposer la nullité par voie d'exception si son cocontractant venait à le poursuivre en exécution de l'acte. Le jugement ayant correctement appliqué ce principe en déclarant l'action prescrite est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une cession de véhicules faisant l'objet d'un contrat de crédit-bail non publié. Le tribunal de commerce avait prononcé la nullité de la cession pour fraude.

L'appelant, acquéreur des véhicules, invoquait l'autorité de la chose jugée attachée à des décisions de référé antérieures reconnaissant sa propriété et soutenait l'inopposabilité du contrat de crédit-bail faute de publication. Se conformant à la décision de la Cour de cassation, la cour d'appel retient que la condamnation pénale définitive du gérant, commun à la société cédante et à la société cessionnaire, pour faux et usage de faux constitue un fait nouveau qui prive d'effet les décisions de référé antérieures, dont l'autorité n'est que provisoire.

La cour considère que cette condamnation établit de manière irréfragable la collusion frauduleuse entre les parties à la cession ainsi que la connaissance par l'acquéreur de la véritable situation juridique des biens. Dès lors, la qualité de tiers de bonne foi de l'acquéreur est écartée, rendant la cession nulle pour dol en application de l'article 52 du dahir formant code des obligations et des contrats.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté l'action d'une associée en nullité d'une reconnaissance de dette souscrite par sa société, la cour d'appel de commerce examine la qualité à agir de l'associée et la validité de l'acte au regard d'une ordonnance d'injonction de payer obtenue sur son fondement. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande.

L'appelante contestait l'acte pour fraude, défaut de pouvoir du signataire et absence de cause, tandis que les intimées opposaient l'autorité de la chose jugée attachée à l'ordonnance d'injonction de payer. La cour écarte l'autorité de la chose jugée, celle-ci n'étant pas opposable à l'associée qui n'était pas partie à la procédure d'injonction, et reconnaît sa qualité à agir pour la défense de l'intérêt social.

Sur le fond, la cour retient que la reconnaissance de dette est nulle, d'une part, car elle constitue un acte sous seing privé sans date certaine, inopposable aux tiers en application de l'article 425 du code des obligations et des contrats, et dont la signature non identifiée ne permet pas de vérifier les pouvoirs du signataire. D'autre part, la cour considère que l'acte découle de décisions de gestion fondées sur une assemblée générale antérieurement annulée en justice, emportant la nullité de tous les actes subséquents.

Cette nullité est jugée opposable à la société créancière, qui ne peut se prévaloir de la qualité de tiers de bonne foi en raison de la communauté de dirigeants et d'intérêts avec la société débitrice. Le jugement est par conséquent infirmé et la nullité de la reconnaissance de dette est prononcée.

Saisie d'un recours en annulation d'une procédure de vente aux enchères publiques, la cour d'appel de commerce examine la portée du délai de forclusion édicté par l'article 484 du code de procédure civile. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le recours n'avait pas été formé avant la date de la smesra.

L'appelant, tiers donneur de caution réelle, soutenait que son action, portant sur les irrégularités postérieures à l'adjudication et non sur la smesra elle-même, n'était pas soumise à ce délai, et que la vente était prématurée dès lors que la créance faisait l'objet d'une instance distincte en fixation de son montant. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que tout grief relatif aux formalités de la saisie, y compris la notification, doit impérativement être soulevé avant l'adjudication.

Elle juge également que l'existence d'une procédure parallèle en paiement ne vicie pas la vente forcée, le jugement fixant la créance ayant pour seul effet de permettre au créancier de se faire attribuer le produit de la vente à due concurrence, sans constituer un double paiement. La cour relève en outre que l'intervention volontaire de la société débitrice principale en première instance était irrecevable, faute d'avoir formulé des prétentions propres et en l'absence de qualité pour contester la vente d'un immeuble ne lui appartenant pas.

Le jugement est donc réformé en ce qu'il avait déclaré l'intervention recevable, et confirmé pour le surplus quant au rejet de la demande en nullité de l'adjudication.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant accueilli une opposition à une ordonnance d'injonction de payer, la cour d'appel de commerce examine la recevabilité de ce recours tardif. Le tribunal de commerce avait annulé l'ordonnance en appliquant la sanction de la caducité pour défaut de signification dans le délai d'un an, prévue par une loi de 2014.

L'appelant soutenait que la signification était régulière, que sa validité avait été consacrée par des décisions antérieures ayant autorité de la chose jugée et que la loi nouvelle avait été appliquée rétroactivement. La cour retient que la signification faite au débiteur, mentionnant expressément sa remise en mains propres à titre personnel et en sa qualité d'héritier, est parfaitement valable.

Elle souligne surtout que la régularité de cette signification a été définitivement tranchée par un précédent arrêt, ce qui interdit toute nouvelle discussion sur ce point. La cour juge en outre que le premier juge a commis une erreur de droit en appliquant le principe de la caducité de l'ordonnance, issu d'une loi postérieure à la date de l'ordonnance et de sa signification, en violation du principe de non-rétroactivité de la loi.

L'opposition, formée plus de quinze ans après une signification jugée régulière, est par conséquent déclarée irrecevable. Le jugement entrepris est infirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance du juge-commissaire autorisant la vente par adjudication amiable d'un bien immobilier, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité de la cession d'un actif dont le titre de propriété n'est pas encore formellement établi au nom de la société en liquidation judiciaire. Les appelants, créanciers de la procédure, contestaient la vente au motif que le bien appartenait encore formellement à une société absorbée et ne faisait donc pas partie des actifs cessibles de la société débitrice.

La cour écarte ce moyen en rappelant que seuls le véritable propriétaire du bien ou l'acquéreur peuvent se prévaloir de la nullité relative de la vente de la chose d'autrui, au visa de l'article 485 du dahir formant code des obligations et des contrats. Elle ajoute que le bien est économiquement intégré aux actifs de la débitrice en vertu d'une fusion-absorption dont l'effectivité a été reconnue par une décision de justice, et que l'acquéreur a expressément accepté de prendre en charge les formalités de transfert de propriété.

Les appelants contestaient également le prix de cession, jugé inférieur à l'expertise initiale, et sollicitaient une nouvelle évaluation. Ce second moyen est également rejeté, la cour considérant que le prix, issu d'une adjudication amiable sans autre enchérisseur, est justifié au regard des économies de frais de transfert et de procédure qu'il procure à la masse des créanciers et de l'apport de liquidités immédiat.

L'ordonnance du juge-commissaire est en conséquence intégralement confirmée.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une vente aux enchères publiques d'un fonds de commerce dont l'adjudicataire n'a pu prendre possession. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en nullité de la vente et en restitution du prix formée par l'adjudicataire.

L'appelant soutenait la nullité de la vente pour absence de l'objet vendu, le débiteur saisi ne détenant qu'un droit d'exploitation temporaire sur des locaux appartenant à l'État, et pour défaut de délivrance. La cour écarte le moyen tiré de l'inexistence du fonds de commerce en retenant que son immatriculation au registre du commerce et la vente intervenue en exécution d'un jugement définitif établissent son existence juridique.

Elle relève que le jugement ayant ordonné la vente est revêtu de l'autorité de la chose jugée quant aux faits qu'il constate, en application de l'article 418 du dahir des obligations et des contrats. La cour considère par ailleurs qu'aucune irrégularité n'entachait la procédure de vente elle-même.

Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'une vente aux enchères publiques d'un véhicule, la cour d'appel de commerce se prononce sur la validité d'une adjudication contestée par un tiers acquéreur de bonne foi. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande au motif que le tiers acquéreur n'avait pas exercé d'action en revendication dans le délai de l'article 468 du code de procédure civile.

L'appelant soutenait que la vente était nulle, d'une part en raison des manœuvres dolosives du créancier saisissant qui avait dissimulé l'existence d'une ordonnance de référé suspendant l'exécution, et d'autre part parce que la vente avait porté sur le bien d'autrui. La cour d'appel de commerce écarte ces moyens, retenant que la chaîne des transmissions de propriété ayant abouti à l'appelant reposait sur une mainlevée d'inscription de crédit-bail falsifiée, pour laquelle le vendeur initial avait été pénalement condamné.

Dès lors, le créancier-bailleur était demeuré le véritable propriétaire du véhicule et la vente forcée qu'il a diligentée était fondée. La cour confirme l'analyse du premier juge en rappelant que la seule voie ouverte au tiers prétendant à la propriété d'un bien meuble saisi était l'action en revendication, faute de quoi la vente devient inattaquable après l'adjudication.

Concernant l'appel incident de l'adjudicataire visant à obtenir l'enregistrement du véhicule à son nom, la cour le rejette également, relevant que le bien demeure grevé d'un gage au profit de l'organisme de financement du tiers acquéreur, ce qui rend la demande prématurée. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions, les deux appels étant rejetés.

En matière de cession de fonds de commerce et de ses effets sur le bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère libératoire du paiement des loyers effectué par le cessionnaire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du bailleur en résiliation du bail pour défaut de paiement.

L'appelant soutenait que le paiement effectué par le cessionnaire du fonds de commerce n'était pas libératoire pour le preneur initial, faute de notification régulière de la cession, et que la nullité de cette dernière justifiait l'expulsion. La cour écarte ce moyen en rappelant que, au visa de l'article 82 du code de commerce, l'action en nullité de la cession du fonds de commerce est réservée au seul acquéreur et ne peut être invoquée par le bailleur.

Elle retient en outre que la notification de la cession au bailleur produit ses effets, qu'elle émane du cédant ou du cessionnaire. Dès lors, la cour considère que les offres réelles et la consignation des loyers effectuées par le cessionnaire, nouveau preneur, avant même l'expiration du délai imparti par la sommation, ont valablement purgé le commandement et fait échec à la demande de résiliation.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une cession de droit au bail au bailleur et sur les conséquences de l'inexécution d'un accord transactionnel d'éviction. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande de validation du congé et prononcé la résolution de l'accord aux torts du bailleur.

L'appelant soutenait que le preneur avait violé l'accord en cédant son fonds de commerce avant l'échéance convenue, le dispensant ainsi de son obligation de payer l'indemnité, et que la cession, constitutive d'une faute, n'avait pas été régulièrement notifiée. La cour écarte ce moyen en retenant que l'accord d'éviction était conditionné par le paiement de l'indemnité par le bailleur avant une date butoir.

Faute pour ce dernier d'avoir exécuté son obligation dans le délai contractuel, l'accord est devenu caduc, la cour ne pouvant proroger un délai conventionnel en application de l'article 117 du dahir des obligations et des contrats. La cour distingue ensuite la sous-location de la cession du droit au bail, laquelle est régie par l'article 25 de la loi 49-16 et n'exige qu'une simple notification au bailleur pour lui être opposable.

Dès lors que le congé a été délivré au preneur initial après la notification de la cession au bailleur, il a été adressé à une personne ayant perdu sa qualité de locataire et ne produit donc aucun effet juridique. Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la nullité d'une cession de véhicules financés par crédit-bail, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité du contrat non publié à un tiers acquéreur. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du crédit-bailleur en retenant la simulation de l'acte au motif que le gérant du crédit-preneur cédant était également associé de la société cessionnaire.

L'appelant soulevait l'inopposabilité du contrat faute de publication et l'antériorité de la cession à l'entrée du gérant commun dans son capital. La cour d'appel de commerce accueille l'argumentation de l'appelant.

Elle retient que la cession des véhicules est intervenue à une date antérieure à l'entrée du gérant du cédant au capital du cessionnaire, ce qui exclut toute présomption de connaissance par l'acquéreur de l'existence du contrat de crédit-bail. La cour souligne que le défaut de publication dudit contrat par le crédit-bailleur, en violation de l'article 436 du code de commerce, le rend inopposable au tiers acquéreur.

Elle écarte également la portée d'une condamnation pénale du gérant du cédant, dès lors que le cessionnaire n'était pas partie à cette procédure et a bénéficié d'une relaxe dans une instance distincte. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité de la cession et, statuant à nouveau, rejette la demande du crédit-bailleur.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur le sort d'une action en revendication et en nullité de la vente de biens mobiliers, propriété d'un crédit-bailleur, réalisée dans le cadre de la liquidation judiciaire du preneur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en se fondant à tort sur les dispositions relatives à la saisie immobilière.

L'appelant soutenait que la vente de la chose d'autrui, intervenue au mépris d'une décision de justice définitive ordonnant la restitution, devait être annulée, nonobstant son déroulement dans le cadre d'une adjudication judiciaire. La cour d'appel de commerce, tout en relevant l'erreur de motivation du premier juge, substitue un nouveau fondement juridique.

Elle retient qu'en application de l'article 468 du code de procédure civile, applicable à la saisie des biens mobiliers, l'action en revendication doit impérativement être exercée avant l'adjudication. Une fois la vente réalisée, le propriétaire des biens perd son droit de suite sur les meubles vendus.

Son droit se transforme alors en une créance personnelle sur le prix de vente, à l'exclusion de toute action en nullité ou en restitution contre l'adjudicataire. Dès lors, l'action introduite postérieurement à la vente est jugée irrecevable et le jugement de première instance est confirmé en son dispositif.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en nullité d'une procédure de saisie immobilière, la cour d'appel de commerce examine la portée d'une expertise ancienne dans la détermination du prix d'ouverture de l'adjudication. Le débiteur saisi faisait valoir que l'écoulement d'un délai de plus de douze ans entre l'expertise et la vente rendait le prix de mise à l'encan dérisoire et viciait la procédure. La cour écarte ce moyen en rappelant que le prix d'ouverture ne constitue que le seuil de départ des enchères et non le prix de vente définitif, lequel est déterminé par le jeu de la surenchère lors de l'adjudication. Elle juge par conséquent inopérante la critique relative à la sous-évaluation de ce prix initial. La cour relève au surplus que le moyen est devenu sans objet dès lors que l'immeuble a été adjugé à un tiers acquéreur et que le transfert de propriété a été dûment inscrit sur le titre foncier. Le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Viole les articles 12 et 310 du Dahir des obligations et des contrats la cour d'appel qui, pour rejeter une action en nullité d'hypothèque, retient que l'action est prescrite et que l'acte a été ratifié par les mineures devenues majeures. En effet, l'hypothèque consentie par le représentant légal sur le bien d'un mineur pour garantir la dette d'un tiers constitue un acte préjudiciable assimilable à une libéralité, qui est frappé d'une nullité absolue insusceptible de confirmation ou de ratification et qui n'est pas soumis à la prescription de l'article 311 du même code.

La Cour d’appel de commerce, saisie d’une action en nullité de l’adjudication d’un fonds de commerce initiée par un tiers se prétendant copropriétaire indivis, requalifie la demande en action en revendication au sens de l’article 482 du Code de procédure civile. En application de ce texte, l’action du tiers visant à faire reconnaître son droit de propriété sur un bien saisi doit, à peine de forclusion, être exercée avant l’adjudication définitive du bien. Par conséquent, la demande tendant à l’annulation de la vente est jugée irrecevable dès lors que la procédure d’enchères a été clôturée par l’établissement du procès-verbal d’adjudication, le délai légal pour exercer une telle revendication étant expiré. À titre surabondant, le défaut de preuve par le demandeur de son prétendu droit de propriété sur le fonds litigieux rendait au demeurant sa prétention mal fondée. La cour confirme ainsi la décision du Tribunal de commerce qui avait rejeté le recours, la forclusion de l’action en revendication rendant inopérant le moyen tiré de la vente du bien d’autrui.

Les dispositions relatives à la garantie d'éviction, qui ne s'appliquent qu'à une vente valablement formée, sont inapplicables lorsque le contrat de vente d'un fonds de commerce est déclaré nul pour défaut d'objet. C'est donc à bon droit qu'une cour d'appel, constatant que le fonds de commerce n'était pas encore légalement constitué au moment de la cession, déclare la vente nulle et ordonne la restitution du prix à l'acquéreur en application de l'article 306 du Dahir des obligations et des contrats, qui impose le retour des parties à leur état antérieur.

C'est à bon droit qu'une cour d'appel ordonne au tiers détenteur de biens mobiliers de les délivrer à l'acquéreur, après avoir constaté que ces biens ont été vendus aux enchères publiques et que l'action en nullité de cette vente, intentée par ledit détenteur, a été rejetée par une décision d'appel devenue définitive. Le pourvoi en cassation n'étant pas une voie de recours suspensive, le transfert de propriété est acquis et la mention dans l'arrêt d'appel de l'absence de décision de la Cour de cassation sur le pourvoi constitue un motif surabondant.

Sont également inopérants les arguments du tiers détenteur relatifs à des ventes ultérieures des biens, dès lors que ces transactions lui sont étrangères.

En application de l'article 414 du Dahir des obligations et des contrats, l'acte authentique fait pleine foi des faits que l'officier public y atteste avoir accomplis ou constatés jusqu'à inscription de faux. Par conséquent, une cour d'appel retient à bon droit que l'acquéreur d'un bien immobilier qui verse le solde du prix de vente entre les mains du notaire instrumentaire avant l'échéance contractuelle, tel qu'attesté par ce dernier, a valablement exécuté son obligation.

Ayant souverainement constaté que le paiement avait été effectué dans le délai convenu, la cour d'appel en déduit exactement que la clause pénale pour retard de paiement est inapplicable, ce versement au notaire étant libératoire pour l'acquéreur, et ce, nonobstant les autres actions en justice intentées par ce dernier.

Ayant constaté que l'adjudicataire d'un immeuble, vendu aux enchères publiques à la suite d'une saisie immobilière, avait inscrit le procès-verbal d'adjudication sur le titre foncier, et relevé qu'au moment de cette inscription, ce dernier ignorait le vice qui entachait l'acte d'hypothèque fondant les poursuites et que le titre foncier était exempt de toute prénotation, une cour d'appel en déduit à bon droit que la nullité de ladite hypothèque ne peut être opposée à l'adjudicataire, tiers acquéreur de bonne foi. En application de l'article 66 du dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière, l'inscription de son droit sur le livre foncier confère à celui-ci un caractère définitif et inattaquable.

Il résulte des énonciations de l’arrêt attaqué que la demanderesse a conclu avec une société étrangère un contrat de construction portant sur deux immeubles édifiés sur une parcelle immatriculée. Cette société a obtenu un financement garanti par une hypothèque de premier rang consentie au profit d’un établissement bancaire sur le terrain nu. La société ayant cessé les travaux et quitté le territoire, l’immeuble a été vendu sur saisie immobilière à l’initiative du créancier hypothécaire. La demanderesse a sollicité l’annulation du procès-verbal de vente, soutenant que celle-ci avait porté sur des constructions non comprises dans le gage.

Par jugement confirmé par arrêt, les juges du fond ont rejeté la demande. Ils ont retenu que l’hypothèque s’étend, en vertu de l’article 517 du Dahir formant des obligations et des contrats, à ce qui est incorporé au sol, sauf stipulation contraire, et que la vente a porté sur le bien tel qu’il existait au moment de la saisie. Ils ont ajouté que la contestation relative aux modalités de la vente avait déjà été tranchée par un précédent arrêt devenu définitif, auquel était attachée l’autorité de la chose jugée au sens de l’article 450 du même code.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle retient, d’une part, que le moyen tiré de l’absence de justification du fondement juridique de la décision ne saurait prospérer dès lors que l’arrêt énonce que la demande de nullité portait sur des éléments déjà couverts par une précédente décision définitive, et, d’autre part, que le grief relatif à la distinction entre le sol hypothéqué et les constructions réalisées par un tiers relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. Elle écarte enfin les moyens critiquant les modalités de publicité de la vente, dès lors que la cour d’appel a constaté l’absence de vice de procédure et l’absence de démonstration d’un préjudice.

La Cour d’appel de Casablanca, statuant sur renvoi après cassation, était saisie d’un litige relatif à la validité d’une vente immobilière conclue sur la base d’une procuration falsifiée. La demanderesse initiale, aujourd’hui décédée, contestait la validité de cette vente réalisée par un tiers au profit d’un premier acquéreur, en soutenant que la procuration fondant l’opération était frauduleuse.

Initialement, le tribunal avait rejeté sa demande sans attendre l’issue de la procédure pénale en cours, mais la Cour de cassation avait annulé ce jugement en raison de la violation de l’article 102 du Code de procédure civile, qui exige la suspension de l’instance civile lorsqu’une action pénale relative à un faux est pendante.

Sur renvoi, et après condamnation définitive du premier acquéreur pour usage de faux, la Cour d’appel a constaté la nullité du premier contrat de vente, estimant qu’il reposait sur une procuration juridiquement inexistante. Elle a également examiné la validité d’un second contrat conclu ultérieurement entre le premier acquéreur et une société tierce. La Cour a jugé que cette société, avertie du litige en cours et de la fraude avant l’inscription définitive de son acquisition au livre foncier, ne pouvait pas bénéficier de la protection réservée au tiers acquéreur de bonne foi prévue par l’article 66 du Dahir sur l’immatriculation foncière, ni par l’article 3 de la loi du 2 juin 2015.

Relevant ainsi la mauvaise foi avérée de la société tierce, la Cour d’appel a prononcé l’annulation de la seconde vente, ordonné la radiation des inscriptions litigieuses du livre foncier, et rétabli l’inscription du droit de propriété au profit de l’ayant droit de la demanderesse décédée.

La Cour de cassation a été saisie d’un pourvoi contre un arrêt de la cour d’appel ayant infirmé un jugement de première instance relatif à la validité d’une vente forcée d’un bien immobilier. L’entreprise de construction contestait cette vente aux enchères, au motif qu’elle incluait irrégulièrement les constructions qu’elle avait édifiées sur le terrain hypothéqué.

Sur le premier moyen, la requérante soutenait que la vente excédait l’assiette initiale de l’hypothèque consentie à la banque. La Cour de cassation a reconnu que la motivation fondée sur l’article 517 du Dahir formant Code des obligations et des contrats était critiquable, mais a jugé déterminante la motivation alternative de la cour d’appel tirée de l’autorité de la chose jugée, issue d’un précédent arrêt non contesté spécifiquement par la requérante. Ainsi, elle a estimé que cette motivation suffisait à rejeter ce moyen.

Sur le second moyen, la requérante reprochait à l’arrêt attaqué de s’être focalisé à tort sur la régularité des procédures de vente aux enchères plutôt que sur l’annulation du procès-verbal de vente. La Cour de cassation a toutefois relevé que la cour d’appel avait expressément examiné et validé la régularité de ce procès-verbal, en écartant au passage les allégations de dol et de tromperie formulées par la requérante.

La Cour de cassation a, par conséquent, rejeté le pourvoi, confirmant ainsi l’arrêt de la cour d’appel validant la vente.

La cession par un indivisaire d’une portion matériellement déterminée d’un bien indivis, si elle ne saurait emporter attribution privative opposable aux autres copropriétaires avant partage, demeure valable entre les parties à titre de cession de droits indivis. La Haute Juridiction confirme ainsi la souveraineté des juges du fond à requalifier l’objet de la vente pour le cantonner à la quote-part abstraite du vendeur, préservant l’acte sans léser les droits des tiers à l’indivision.

Cette conversion de l’objet du contrat permet de maintenir les effets de la vente dans la limite des droits détenus par le cédant, rendant inopérant le moyen tiré de la nullité pour défaut de consentement des autres héritiers. Ce raisonnement fait une exacte application de l’article 973 du Dahir des Obligations et Contrats, qui consacre la faculté pour tout copropriétaire de disposer librement de sa part indivise, indépendamment de la matérialisation physique de celle-ci.

La validité d’une vente immobilière consentie par un défunt à l’une de ses héritières était contestée par un autre héritier sur le fondement de l’avantage indirect prohibé.

Les juges du fond ont annulé la vente, retenant l’incapacité de discernement du vendeur au moment de l’acte. Leur conviction s’est fondée sur un faisceau d’indices, incluant un certificat médical psychiatrique et un acte notarié testimonial, qu’ils ont souverainement préférés aux preuves contraires.

La Cour suprême a validé ce raisonnement en confirmant que le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond leur permet de déduire l’existence d’un avantage indirect accordé à un héritier. Cette qualification peut légalement reposer sur la combinaison de trois éléments de fait : l’altération des facultés mentales du vendeur, un prix significativement inférieur à la valeur du bien, et la conclusion du contrat durant la maladie qui a entraîné le décès.

La Haute juridiction a ainsi jugé que, sur la base de ces constatations, la cour d’appel avait fait une saine application des dispositions de l’article 479 du Dahir des Obligations et des Contrats relatives aux actes accomplis durant la dernière maladie, et avait rendu une décision pourvue d’une base légale et suffisamment motivée.

Encourt la cassation l'arrêt qui, pour rejeter l'action d'un créancier visant à faire annuler la vente par son débiteur de son unique bien immobilier, retient qu'une ordonnance de paiement a été obtenue postérieurement à l'acte de vente, alors qu'en vertu de l'article 1241 du Dahir des obligations et des contrats, les biens du débiteur constituent le gage commun de ses créanciers dès la date de naissance de la créance, et non à compter de la date d'obtention d'un titre judiciaire.

C’est à bon droit qu’une cour d’appel, après avoir relevé que les dispositions de l’article 484 du Code de procédure civile, qui imposent de soulever les nullités de la procédure de saisie avant l’adjudication, ne s’appliquent qu’à la saisie immobilière et non à la vente d’un fonds de commerce, qualifié de bien meuble par l’article 79 du Code de commerce, retient que les prérogatives du créancier saisissant sont strictement délimitées par l’article 113 du même code. Ayant constaté que le débiteur avait obtenu un jugement autorisant la vente globale de son fonds de commerce mais n’avait pas diligenté son exécution, elle en déduit exactement que le créancier saisissant ne pouvait se substituer au débiteur pour réaliser cette vente globale, son droit étant limité à la reprise de la saisie initialement engagée sur certains éléments du fonds.

Elle prononce en conséquence à juste titre la nullité des poursuites relatives à la vente globale menées à l’initiative du créancier.