Réf
82228
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
864
Date de décision
04/03/2019
N° de dossier
2018/8232/6131
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Procédure de résiliation, Occupation continue de deux ans, Nullité de la renonciation, Loi 49-16, Inadmissibilité de la demande d'expulsion, Engagement de quitter les lieux, Droit au renouvellement, Dispositions impératives, Demande de compensation prématurée, Bail commercial
Base légale
Article(s) : 4 - 6 - 26 - Dahir n° 1-16-99 du 13 chaoual 1437 (18 juillet 2016) portant promulgation de la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal
Source
Non publiée
La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la validité d'un engagement d'éviction souscrit par un preneur à bail commercial en dérogation aux règles de renouvellement. Le tribunal de commerce avait prononcé la résolution du bail et l'expulsion du preneur, considérant que le contrat était arrivé à son terme et que le preneur s'était engagé par un acte séparé à quitter les lieux. L'appelant soutenait que le bail litigieux constituait le renouvellement d'un contrat antérieur, lui conférant un droit au renouvellement après plus de deux ans d'occupation continue, et que son engagement d'éviction était nul comme contrevenant aux dispositions d'ordre public de la loi n° 49-16. La cour d'appel de commerce fait droit à ce moyen, retenant que la relation locative, par sa durée continue de plus de deux ans, ouvrait droit au renouvellement au profit du preneur en application de l'article 4 de ladite loi. Elle juge que l'engagement d'éviction, bien qu'instrumenté séparément, est un accessoire du bail et doit être réputé nul en vertu de l'article 6 de la même loi, dès lors qu'il a pour effet de déroger à la procédure impérative de congé prévue à l'article 26. Par conséquent, la demande de résolution et d'expulsion, n'ayant pas respecté la procédure légale, est déclarée irrecevable. La demande reconventionnelle en indemnisation d'éviction est également jugée irrecevable comme prématurée. Le jugement entrepris est donc infirmé et la cour, statuant à nouveau, déclare les demandes principale et reconventionnelle irrecevables.
وبعد المداولة طبقا للقانون
حيث تقدم الطاعن بواسطة نائبه بمقال الاستئنافي مؤدى عنه الصائر القضائي بتاريخ 27/11/2018 يستانف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 26-09-2018 تحت عدد 3375 في الملف عدد 2083/8232/2018 و القاضي في الطلب الأصلي في الشكل بقبول الدعوى و في الموضوع بفسخ عقد الكراء المبرم بين طرفي النزاع في 08-02-2017 و بإفراغ المدعى عليه جمال (ق.) هو ومن يقوم مقامه من المحل الكائن بالحي الصناعي [العنوان] سيدي قاسم مع تحميله الصائر و رفض باقي الطلب في الطلب المضاد في الشكل بقبوله و في الموضوع برفضه و إبقاء صائره على رافعه .
في الشكل
حيث بلغ الطاعن بالحكم المستأنف بتاريخ 22/11/2018 وفقا لما هو ثابت من غلاف التبليغ المرفق بالمقال، وتقدم باستئنافه بتاريخ 27/11/2018، مما يجعل الاستئناف مقبول شكلا لتوافر الشروط الشكلية المتطلبة صفة وأجلا وأداء.
وفي الموضوع :
حيث يستفاد من وقائع النازلة ووثائقها كما إنبنى عليه الحكم المستانف و المقال الإستئنافي أن المستأنف عليه تقدم بصفته مدعيا بواسطة نائبه بمقال مؤدى عنه الرسوم القضائية بكتابة ضبط المحكمة التجارية بالرباط 30-05-2018 عرض من خلاله انه أبرم مع المستأنف عليه عقد كراء محدد المدة بخصوص المحل التجاري الكائن بالحي الصناعي [العنوان] سيدي قاسم يمتد من بداية مارس 2017 و ينتهي 01-03-2018 و بعد إنصرام الأجل المحدد بتاريخ 01-03-2018 وجه للمدعى عليه إنذارا يخبره فيه برغبته في عدم تجديد العقد معه و بإفراغه و ان المستأنف عليه حرر إلتزاما على نفسه يشهد فيه انه سيفرغ المحل بمجرد ما يرغب فيه المكري و بعد إنتهاء مدته ملتمسا فسخ عقد الكراء المصادق عليه بتاريخ 08-02-2017 المبرم بين الطرفين بخصوص المحل التجاري موضوع النزاع و الحكم بإفراغه هو و من يقوم مقامه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 300 درهم عن كل يوم تاخير و النفاذ المعجل و الصائر و الإكراه و أرفق المقال بصورة من عقد كراء و محضر تبليغ و إلتزام .
و بناء على المذكرة الجوابية مع المقال المضاد الذي تقدم بهما المدعى عليه أفاد في جوابه بان عقد الكراء هو تجديد لكراء ممتد من فبراير 2013 أي أن العلاقة الكرائية فاقت خمس سنوات إكتسب فيها أصلا تجاريا و يستفيد من تجديد عقد الكراء و السبب الذي بني عليه الإنذار باطل ملتمسا في الطلب الأصلي رفض الطلب و في الطلب المضاد الحكم لفائدته بتعويض عن فقدان أصله التجاري يحدده خبير مختص و جعل الصائر على من يجب
و بعد إستيفاء الإجراءات الشكلية و المسطرية صدر الحكم المشار إليه اعلاه إستأنفه الطاعن للأسباب الآتية
أسباب الأستئناف
حيث يتمسك الطاعن بكون الحكم المستأنف جاء خارقا للقانون و غير مبني على أسس سليمة و انه يؤكد ما أثاره إبتدائيا من كون العقد المدلى به من المستأنف عليه هو تجديد لعقد سابق ممتد فترة سريانه منذ فبراير 2013 و بالتالي فإن العلاقة الكرائية فاقت خمس سنوات و لا يمكن إنهاء العقد المستدل به و فسخه طبقا للمادتين 6 و 7 من قانون 16-49 و انه يتوفر على عقد سابق للعقد المطلوب فسخه مصادق على توقيعه بتاريخ 12-02-2013 وقع تمديده بالعقد المؤرخ في 08-02-2017 و بالتالي فإن العلاقة مستمرة منذ فبراير 2013 إلى الآن و هو ما يثبت إكتسابه لحق في الأصل التجاري مما يبرر طبقا للمادة 27 تعويضه طبقا لطلبه المضاد الرامي إلى تعويضه عن الأصل التجاري بعد تعيين خبير مختص يحدد قيمته و ان المحكمة إعتبرت هذا الدفع غير مجد لعدم إطلاعها على العقد السابق و عدم إشعاره للإدلاء به خاصة و ان العقد معنون بكون تجديد عقد كراء و انه يؤكد دفعه بالإدلاء بالعقد المذكور و المؤرخ في 12-02-2013 كحجة على إستمرار الكراء و إكتسابه الأصل التجاري و ان الإلتزام المعتمد عليه في طلب الإفراغ باطل لكونه مخالف للمادة 6 من نفس القانون ملتمسا من حيث الشكل قبول الإستئناف و من حيث الموضوع إلغاء الحكم المستانف و الحكم ببطلان الإنذار بالإفراغ المبلغ له بتاريخ 14-12-2017 و بتعيين خبير مختص قصد تحديد قيمة الأصل التجاري و حفظ حقه في تقديم مستنتجاته و جعل الصائر على من يجب و ارفق المقال بنسخة من الحكم المستأنف و نسختين من عقدي كراء
وحيث أدرجت القضية بجلسة 25-02-2019 تخلف نائبا الطرفان و ألفي بالملف مذكرة جوابية لنائب المستأنف عليه ورد فيها ان الحكم المستأنف كان صائبا و ان المستأنف عليه إلتزم كتابة بإفراغ الدكان المكرى له بعد إنتهاء مدة الكراء و انه لم يؤدي واجبات إستغلال المحل منذ مدة طويلة ملتمسا تأييد الحكم الإبتدائي .
فتقرر حجز القضية للمداولة و النطق بالقرار لجلسة 04/03/2019.
محكمة الاستئناف
حيث صح ما أثاره الطاعن ذلك انه بالرجوع إلى وثائق الملف يتضح بان المستأنف كان مكتريا للمحل المطلوب إفراغه منذ فاتح مارس 2013 بموجب عقد الكراء المصادق على توقيعه بتاريخ 12-02-2013 و تم تجديده بموجب عقد الكراء المصادق على توقيعه بتاريخ 08-02-2017 و ان هذا العقد الأخير و لئن أبرم لمدة سنة واحدة من فاتح مارس 2017 إلى غاية فاتح مارس 2018 فإنه إستمرار للعقد السابق . و بثبوت إنتفاع المستأنف بالعين المكراة لأكثر من ست سنوات دون أي منازعة في هذا الشأن فإنه يكتسب الحق في الكراء و يستفد من تجديد العقد طبقا للفقرة الأولى من المادة 4 من قانون 16-49 و التي تنص ( يستفيد المكتري من تجديد العقد متى اثبت إنتفاعه بالمحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على الأقل ) .
و حيث إن الإلتزام الذي أبرم بتزامن مع تجديد العقد بتاريخ 08-02-2017 و الذي يلتزم فيه المستأنف بإفراغ العين عند إنتهاء مدة الكراء . ولئن أبرم بشكل مستقل عن عقد الكراء فهو يعتبر تابعا له و يبقى إلتزاما باطلا بقوة المادة المادة 6 من نفس القانون لمخالفته المقتضيات الإلزامية لإنهاء عقد الكراء المنصوص عليها بالمادة 26 . و الحكم المطعون فيه لما نحى خلاف ذلك يكون قد خرق المقتضيات القانونية المذكورة . و يجعل طلب الفسخ و الإفراغ معيبا لعدم سلوك المسطرة المقررة بالمادة 26 منه و يتعين التصريح بعدم قبوله . و مؤدى ذلك أن طلب التعويض عن فقدان الأصل التجاري يبقى سابقا لآوانه و مآله هو الأخر عدم القبول .
و حيث يتعين تحميل المستأنف عليه الصائر .
لهذه الأسباب
تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا :
في الشكل : قبول الاستئناف.
في الموضوع : إلغاء الحكم المستأنف و الحكم من جديد بعدم قبول الطلب الأصلي و المضاد و تحميل المستأنف عليه الصائر .
66420
Indemnité d’éviction : La cour d’appel réduit le montant des frais de déménagement en l’estimant disproportionné au regard de la nature de l’activité artisanale du preneur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66419
Bail commercial : la résiliation du bail est acquise en cas de non-paiement du loyer dans le délai de 15 jours imparti par la sommation de payer (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66418
Calcul de l’indemnité d’éviction : Les déclarations fiscales ne constituent qu’un élément d’appréciation parmi d’autres de la valeur du fonds de commerce (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66416
Indemnité d’éviction : La cour d’appel procède à une nouvelle évaluation des composantes de l’indemnité et l’augmente au-delà du montant fixé en première instance (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Réévaluation de l'indemnité, Indemnité d'éviction, Frais de déménagement, Expertise judiciaire, Contestation de l'expertise, Congé pour usage personnel, Clientèle et réputation commerciale, Calcul du droit au bail, Bail commercial, Appel principal, Appel incident, Améliorations et réparations
66415
Indemnité d’éviction : La cour d’appel confirme l’évaluation de l’expert en l’absence d’éléments probants contraires apportés par les parties (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66414
Bail commercial : Le preneur qui se heurte au refus du bailleur de recevoir les clés n’est libéré de son obligation de payer le loyer qu’après leur dépôt au greffe du tribunal (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
66413
La fermeture continue d’un local commercial justifiant la résiliation du bail sans indemnité d’éviction peut être prouvée par un faisceau d’indices concordants (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
Résiliation du bail, Procès-verbal de constat, Preuve de la fermeture continue, Perte de la clientèle et de l'achalandage, Loi 49-16, Fermeture du local supérieure à deux ans, Faisceau d'indices, Éviction du preneur, Bail commercial, Attestation administrative, Absence d'indemnité d'éviction
66412
La notification d’un congé au représentant légal d’une société en dehors de son siège social est valable dès lors que la finalité de l’acte est atteinte par sa réception personnelle (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
66410
Indemnité d’éviction : Pouvoir d’appréciation du juge du fond dans l’évaluation des composantes de l’indemnité fixée par l’expert (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
31/12/2025
