وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدمت به شركة (م.) بواسطة دفاعها بتاريخ 28/05/2019 تستأنف بمقتضاه الحكمين ، التمهيدي الصادر بتاريخ 26/10/2017 والقاضي بإجراء خبرة بواسطة السيد محمد الزرهوني ، و القطعي الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 29/03/2018 تحت عدد 3104 ملف عدد 1559/8205/2017 و القاضي في الشكل بقبول الطلب وفي الموضوع بأدائها لفائدة المدعيين حسن (ر.) وعبد الله (ر.) تعويضا محددا في مبلغ 747958 درهم عن فقدان الاصل التجاري الكائن بزنقة [العنوان] الدار البيضاء والصائر ورفض باقي الطلبات.

حيث قدم المقال الاستئنافي مستوفيا للشروط الشكلية القانونية فهو مقبول .

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف و الحكم المستأنف أن السيد حسن (ر.) والسيد عبد الله (ر.) تقدما بواسطة دفاعهما بمقال أمام المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 16/02/2017 يعرضان فيه انهما كانا يكتريان من المدعى عليها المحل التجاري الكائن بالعنوان أعلاه ، وأن المدعى عليها استصدرت في حقهما حكما بالافراغ بسبب هدم العقار واعادة بنائه وبعد صدور قرار استئنافي بتأييد الحكم المذكور قامت بتنفيذه كما يتبين من محضر الافراغ ، وانهما ولضمان حقهما في الانتفاع بحق الاسبقية في الرجوع الى المحل اشعرا المدعى عليها في شخص مسيرها القانوني برغبتهما بالرجوع للمحل بعد اعادة بناء العقار حسب نسخة الاشعار مع محضر تبليغه .

وانه وخلافا لمزاعم المدعى عليها بهدم العقار واعادة بنائه قامت بتفويته للشركة العقارية المسماة (ا. ف.) حسب عقد البيع المرفق بالمقال ،وأنهم سلكوا جميع المساطر القانونية لضمان حقوقهم في الرجوع للمحل، الامر الذي اصبح متعذرا بعد تفويت العقار ويدلون للمحكمة بخبرة حرة للخبير السيد محمد (ب.) تبين ان قيمة المحل التجاري لا تقل عن 1.200.000,00 درهم ، ملتمسين الحكم باستحقاقهما التعويض الكامل عن فقدانهما الاصل التجاري موضوع الدعوى ، والحكم بتعويض مسبق عن الضرر يحدد في مبلغ 10.000,00 درهم والامر تمهيديا باجراء خبرة لتقويم عناصر الاصل التجاري وحفظ حقهما في التعقيب والادلاء بمستنتجات بعد الخبرة. وارفقا مقالهما بنسخة من الحكم الابتدائي و من القرار الاستئنافي-محضر تنفيذ -نسخة من اشعار مع محضر تبليغه-نسخة من شهادة الملكية-نسخة من عقد الشراء وشهادة الملكية الجديدة باسم الغير ونسخة من خبرة تقويمية للاصل التجاري.

و بناء على مذكرة نائب المدعى عليه الجوابية المدلى بها بجلسة 27/04/2017 جاء فيها ان احد المدعيين ليست له الصفة في الادعاء ولم تكن له الصفة لاحتلال مركز المدعى عليها وليس بمالك للاصل التجاري وفق الثابت من الوثائق التي تم تزويدها للخبير ابراهيم (ب.) ، ذلك ان الاصل التجاري يملكه حسن (ر.) والسيد ادريس (ص.)، وان الترخيص بمزاولة المهنة ممنوح للسيد حسن (ر.) والسيد عمر (ب. ع. ك. ف.)، و شهادة التسجيل في ضريبة البتانتا ممنوحة لهذا الاخير ولحسن (ر.)، وان الصفحة الاولى من تقرير الخبرة جاء فيها بانها منجزة من طرف صاحب المحل حسن (ر.) وانه وازاء هذا الغموض يكون على السيد عبد الله (ر.) اثبات صفته في الدعوى ، وان الخبرة المستدل بها مجرد خبرة ودية . وان المدعى عليها استصدرت امرا قضائيا بانجاز خبرة بهدف تحديد مواصفات المحل المحكوم بافراغه، وان السيد عبد الرحيم وهاب وضع تقريرا توصل فيه الى أن مساحة المحل تبلغ 19.20 متر مربع وأن به سدة تبلغ 10,5 امتار، و النشاط الممارس به هو بيع الاجهزة الالكترونية وانها اضطرت الى بيع العقار الى الاغيار لاستحالة بنائها للملك المذكور ورفض الابناك توفير السيولة اللآزمة وان ثمن المتجر هو 479.750,00 درهم قبل خصم الضريبة على اساس ثمن المتر المحدد في 22.250,00 درهم ، وفي غياب الوثائق الدالة على قيمة الاصل التجاري والرواج التجاري من قوائم تركيبية وتصريحات ضريبية يكون المبلغ المطلوب غير مبرر، ملتمسة اساسا رفض الطلب واحتياطيا جدا الامر باجراء خبرة لتقويم الاصل التجاري وحفظ حقها في التعقيب على نتيجتها .وارفقت مذكرتها بصورة عقد شراء وصورة خبرة .

وبناء على تعقيب نائب المدعين جاء فيه ان صفة السيد عبد الله (ر.) ثابتة من خلال القرار الاستئنافي القاضي بافراغهما بدعوى الهدم واعادة البناء وأنه كان طرفا اساسيا في جميع مراحل ، وانهما يدليان للمحكمة بنسخة من عقد بيع حصص السيد عبد الكريم (ف.) الى السيد عبد الله (ر.)، والاكثر من ذلك فان المالكين السابقين للعقار ابرموا بعد ذلك عقدا للكراء مع المدعين واكدوا في شخص السيد عبد الرحيم (ج.) على ادائهم جميع الاكرية الى غاية بيعهم العقار، وبالتالي فان صفة السيد عبد الله (ر.) ثابتة في التقاضي والتمسا رد دفوع المدعى عليها والحكم وفق مقالهما الافتتاحي وارفقا مذكرتهما بنسخة من عقد كراء-نسخة من عقد شراء-اشهاد-نسخة من الصفحة 4 لعقد الشراء بين المالكين القدامى والمدعى عليها.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 04/05/2017 والقاضي باجراء خبرة على الاصل التجاري عهد بها للخبير السيد مسلك مصطفى ، والذي خلص في تقريره المؤرخ في 10/07/2017 الى تحديد التعويض المستحق للمدعيين عن فقدان الاصل التجاري في مبلغ 966.740,97 درهم.

وبناء على الحكم التمهيدي الصادر بتاريخ 26/10/2017 والقاضي باجراء خبرة ثانية على الاصل التجاري عهد بها للخبير محمد الزرهوني الذي خلص في تقريره الى تحديد التعويض المستحق للمدعين عن افراغ المحل في مبلغ 939.000,00 درهم.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفته شركة (م.) و جاء في أسباب استئنافها أن التعويض المحكوم به لفائدة المستأنف عليهما يتسم بالشطط والمبالغة سيما وان المحل ظل مغلقا دون الانتفاع به لمدة تزيد عن أربع سنوات وأن التعويض المقضي به لفائدة المستأنف عليهما قد تم تأسيسه على الخبرة المأمور بإجرائها والتي كانت غير موضوعية وتتسم بمحاباة المستأنف عليهما، وأن الشركة الطاعنة قد أدلت بمستنتجاتها على ضوء الخبرة المأمور بها بينت فيها أن المستأنف عليهما لم يسلما الخبير أي وثائق محاسبية خلال مجموع مدة شغلهما للملك ، ولم يدليا له بالتصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة السابقة عن الإفراغ وأنهما اكتفيا بإعطائه ما يفيد تسجيلهما بضريبة البتانتا وجدول صادر عن إدارة الضرائب ويلاحظ ان تقرير الخبرة هو عبارة عن خلاصات واستنتاجات معتمدة على تخمينات الخبرة ومخلة بالحكم التمهيدي وخارقة للضوابط القانونية ومخالفة لمقتضيات المادة 7 من قانون 49/16 ، مما يجعل هذه الخبرة غير مقبولة قانونا ، ملتمسة إلغاء الحكم القطعي لعدم ارتكازه على أساس و قبل البت في الموضوع الأمر تمهيديا بإجراء خبرة جديدة تكون مستوفية للشروط الموضوعية اللآزمة والضوابط القانونية المعمول بها في المجال مع حفظ حق الطاعنة في إبداء مستنتجاتها على ضوئها مع ما يترتب على ذلك من آثار قانونية ، وأرفقت المقال بالنسخة التبليغية للحكم القطعي وأصل طي التبليغ .

و بناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليهما بواسطة نائبهما بجلسة 03/07/2019 جاء فيها أن التعويض المحكوم به يقل بكثير عن قيمة الأصل التجاري التي حددها كل من الخبير السيد مصطفى المسلك في مبلغ قدره 996740.97 درهم أو الخبير محمد الزرهوني في مبلغ 939000.00 درهم ،وأن المحكمة عندما قضت لفائدة المستأنف عليهما بتعويض قيمته 747958 درهم بعد إعمال سلطتها التقديرية و إسقاط التعويض عن فوات الربح من مجموع التعويضات فقد ارتضيا هذا التعويض من منطلق واقعي وهو أنه كلما طالت مدة الحصول على التعويض فإنه يصعب الحصول على محل تجاري مماثل خاصة في ظل الإرتفاع المهول للمحلات التجارية بمنطقة گراج علال والتي لا تقل قيمتها على 1.200.000.00درهم . وأن المستأنفة أضرت كثيرا بحقوق المستأنف عليهما سواء خلال مرحلة التقاضي بسلوك مسطرة الهدم وإعادة البناء والحال أن هدفها لم يكن سوى المضاربة العقارية الشيء الثابت من خلال الفرق بين ثمن شرائها للعقار وثمن بيعها له في هامش ربح لا يقل عن ثلاثة عشر مليون درهم ، أو سواء من خلال هذه المسطرة الرامية إلى التعويض إذ أنه لو فعلا كانت المستأنفة تحترم حقوق المستأنف عليهما لقامت بتسوية هذا النزاع بصفة ودية خاصة وأن المستأنف عليهما قاموا بتبليغها برسالة الرغبة في الرجوع إلى المحل بعد إعادة البناء ، غير أنها قامت بتفويته بمجرد قيامها بالإفراغ في شهر يونيو 2016 مما ينم عن سوء نيتها وإصرارها في إضرار المستأنف عليهما و أن هدف المستأنفة من هذا الطعن وطلب إجراء خبرة أخرى هو تطويل المسطرة خاصة أن كلا الخبرتين أجمعت على كون قيمة الأصل التجاري تفوق مبلغ 900.000.00 در هم ويمكن لمحكمة الاستئناف تكوين قناعتها على ضوء هذين التقريرين، وأنه إذا كان المشتري الجديد للعقار قد أنهى البناء في الوقت الذي استفادت فيه المستأنفة من قيمة بيع العقار أضعافا مضاعفة فإن المستأنف عليهما مازالوا بدون محل و بدون ممارسة أي نشاط منذ الإفراغ إلى غاية يومه في انتظار الحصول على القرار النهائي القاضي بالتعويض اي لمدة تفوق الآن ثلاث سنوات والتمسا عدم قبول الاستئناف شكلا وموضوعا تأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به من تعويض وتحميل المستأنفة الصائر.

و بناء على إدراج الملف بجلسات آخرها جلسة 10/07/2019 حضرها الأستاذ (م.) عن الأستاذ عبد الهادي (ب.) وتخلف نائب المستأنفة رغم الإعلام فتقرر اعتبار الملف جاهزا وحجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 17/07/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث عرضت الطاعنة أسباب استئنافها وفق ما سطر أعلاه .

حيث يتبين بالإطلاع على الحكم المستأنف أن المحكمة استبعدت الخبرة المنجزة من طرف السيد مصطفى مسلك التي حددت التعويض عن فقدان الأصل التجاري في مبلغ 966.740.97 درهم ، كما أنها، وبالرغم من احترام الخبرة المنجزة من طرف السيد محمد الزرهوني الشروط الشكلية المطلوبة قانونا ، لم تعتمد النتيجة المتوصل إليها من طرف الخبير المذكور الذي حدد التعويض في مبلغ 939.000 درهم ، وإنما استعملت سلطتها التقديرية أثناء تحديد التعويض المحكوم به استنادا لما جاءت به الخبرة الأخيرة من عناصر مطابقة للواقع والقانون ، فاستبعدت التعويض عن فوات الربح باعتباره لا يدخل ضمن عناصر التعويض المحددة في المادة 7 من القانون رقم 49/16 ، واستبعدت أيضا التعويض عن فارق الكراء لأنه يؤخذ بعين الاعتبار أثناء تحديد التعويض عن الحق في الإيجار ، ويتعين تبعا لذلك رد الدفع باعتماد المحكمة تقرير الخبرة رغم خرقها القانون وعدم موضوعيتها .

وحيث إنه بالنظر لما كان يمتاز به المحل موضوع الدعوى من موقع تجاري مهم ومن ضآلة السومة الكرائية وطول مدة الكراء، يتبين أن الخبير كان صائبا لما حدد التعويض عن الحق في الإيجار في مبلغ 600.000 درهم لصعوبة إيجاد محل مماثل خاصة أمام ارتفاع قيمة المحلات التجارية في الدار البيضاء بصفة عامة ، وفي موقع المحل موضوع الدعوى بصفة خاصة ، لما يحظى به هذا الأخير من أهمية تجارية . كما أن الطرف المكتري -المستأنف عليهما حاليا -وعلى خلاف ما جاء في الاستئناف قد أدلى للخبير السيد محمد الزرهوني حسب ما جاء في الصفحة 6 من تقرير الخبرة بما يفيد الضريبة على الدخل التي اعتمدها لتحديد رقم المعاملات السنوي ثم التعويض عن ضياع الزبناء ، وأن ما حددته المحكمة من تعويض عن فقدان الأصل التجاري في مبلغ 747958 درهم يعتبر مناسبا بالنظر لمزايا المحل موضوع الدعوى وفق ما أشير إليه أعلاه .

وحيث يتبين من خلال ما ذكر عدم جدية أسباب الاستئناف مما يتعين معه رده وتأييد الحكم المستأنف .

وحيث يتعين تحميل المستأنفة الصائر .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستئناف .

في الموضوع : بتاييد الحكم المستأنف مع تحميل المستأنفة الصائر .