وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل :

بناء على المقال الاستئنافي المؤدى عنه الصائر القضائي الذي تقدم به السيد محمد (إ.) بواسطة دفاعه بتاريخ 4/10/2017 يستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالرباط بتاريخ 10/7/2017 تحت عدد 2546 ملف عدد 3495/8206/2016 والقاضي في المقالين الأصلي والمضاد في الشكل قبول الدعوى باستثناء طلب بطلان الإنذار واجراءات تبليغ مقرر عدم التصالح وفي الموضوع المصادقة على الإنذار المبلغ الى السيد محمد (إ.) بتاريخ 30/3/2016 وبافراغه من المحل الكائن برقم [العنوان] تمارة هو او من يقوم مقامه وتحميله الصائر ورفض الباقي.

حيث ان الطاعن بلغ بالحكم المستأنف بتاريخ 19/9/2017 واستأنفه بتاريخ 4/10/2017 أي داخل الأجل القانوني.

حيث إن المقال الاستئناف مستوف لجميع الشروط الشكلية المتطلبة قانونا فهو مقبول.

و في الموضوع :

يستفاد من وثائق الملف والحكم المستأنف أن المدعي تقدم بواسطة دفاعه بمقال أمام المحكمة التجارية بالرباط يعرض فيه أنه سبق وأن بلغ بتاريخ 30-03-2016 بإنذار موجه إليه من طرف المدعى عليها في لإطار ظهير 24-05-1955 بشأن المحل الكائن بعنوانه أعلاه والذي يكتريه منها ، وأن أسباب طعنه تتجلى في عدم احترام بعض الجوانب المسطرية والشكلية للإنذار وإجراءات تبليغه إذ أنه غير كامل من حيث مقتضيات الفصل 27 من ظهير 24-05-1955 كون هذا الأخير بتر شقه الأخير الأمر الذي من شأنه المساس بحقوقه، كما ان الإنذار المطعون فيه لم يوجه وفق مقتضيات الفصول 37-38-39 من قانون المسطرة المدنية المعتبرة قواعده أمرة تعلو على مقتضيات القانون رقم 03.81 والمحال عليها بموجب الفصل السادس من ظهير 24-05-1955، والملف خال من شهادة التسليم المتطلبة في هذا الصدد للتحقق من إجراءات تبليغ الإنذار وتطابق بيانات تبليغه مما هو مقرر قانونا، كما أنه لم يتضمن تاريخ انتهاء العقدة ولا تاريخ بدايتها للتحقق من مقتضيات الفصل السادس التي تخضع إنهاء عقود كراء المحلات التجارية لتوجيه إنذار قبل انقضاء العقد بستة أشهر على الأقل، أما بشان إجراءات تبليغ قرار عدم الصلح فإن المدعى عليها تخلفت عن إرفاقه بمقتضيات الفصل 12 من الظهير، وبخصوص سبب الإنذار فإن تغيير معالم المحل فلا ينبني على أساس ،كون المدعي لم يحدث أي تغيير على المحل الذي ظل على حالته التي أجر بها، ولم يسبق له ان باشر أية أشغال تمس ببنية العقار علما ان عبء الإثبات يقع على كاهل المدعى عليها التي تخلفت عن الإثبات إخلاله بعقد الكراء أو القيام بما سطر بالإنذار، أما عن فسخ العقد فإن طبيعة هذا الأخير التجارية تحول دون فسخه بقوة القانون وتظل خاضعة للفسخ وفق أحكام ظهير 24-05-1955 وأي فسخ يخرج عن هذا النطاق يعد تعسفيا، لأجلخ فإنه يلتمس أساسا ببطلان الإنذار وإجراءات تبليغ مقرر عدم التصالح واحتياطيا رفض الطلب واحتياطيا جدا أحقية في الحصول على التعويضات الموازية لفقدان الأصل التجاري والتكاليف المرتبطة عن عملية الإفراغ والانتقال، والأمر تمهيديا بإجراء خبرة لتحديد قيمة الأصل التجاري المنشأ بالمحل التجاري موضوع الدعوى وحجم الخسائر المترتبة عن عملية الإفراغ وتغيير المحل والموقع والزبناء وكل المصاريف والتكاليف المرتبطة بعملية نقل الممتلكات والتجهيزات والبحث عن محل بنفس المواصفات وحفظ حقه في الإدلاء بمستنتجاته ومطالبه بعد إنجازها. مرفقا مقاله بصور شمسية لكل من إنذار وطي تبليغه وتصريح لدى السجل التجاري وأصل نسخة تبليغية لأمر فشل الصلح وطي تبليغه.

وبناء على المذكرة الجوابية المرفقة بمقال مضاد مؤدى عنه المدلى بها من طرف نائب المدعى عليها بجلسة 27-02-2017 والتي دفعت من خلالها بكون الإنذار سند الدعوى يتضمن كل الشروط القانونية المتطلبة من سبب مقتضيات الفصل 27 من ظهير 24-05-1955 وأجل ستة أشهر، وقد بلغ بواسطة أمر قضائي صادر عن السيد رئيس المحكمة التجارية عن طريق مفوض القضائي، كما بلغ بقرار فشل الصلح وتقدم بمقاله الحالي في إطار مقتضيات الفصل 32 من الظهير مما يجعل كل ما أثير من لدنه في هذا الصدد غير مرتكز على أساس قانوني، وبشأن الطلب فإن المدعى عليه فرعيا قام بتغيير معالم المحل الذي يكتريه وبدون اشعارها أو موافقتها، وهذه التغييرات شملت المحل التجاري بكامله ومنها حائط وسط الدكان من أجل تقسيمه الى محلين بالإضافة الى توسعة السدة واستغلالها للسكن مع أفراد اسرته وذلك ثابت من خلال محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي الذي أكد وجود هذه التغييرات وهو ما تلتمس على إثره المصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ اليه بتاريخ 30-03-2016 والافراغ.

و بعد استيفاء الإجراءات المسطرية صدر الحكم المشار إلى منطوقه أعلاه استأنفه السيد محمد (إ.) وجاء في أسباب استئنافه، في الوسيلة الأولى خرق مقتضيات المادة 26 من قانون 49.16 المتعلق بكراء العقارات او المحلات المخصصة للإستعمال التجاري او الصناعي او الحرفي، ان المحكمة أول درجة قضت في الحكم المطعون فيه بالإستئناف بقبول الدعوى باستثناء طلب بطلان الإنذار واجراءات تبليغ عدم التصالح، وانها ومن خلال اعمالها لمقتضيات القانون 49.16 فانها ملزمة بتطبيق مقتضياته خاصة المادة 26 منه، وان المادة 26 من قانون 49.16 جاءت بصيغة الوجوب وان مقتضيات الفقرة الثانية منها حددت الأجال الملزم منحها بالإنذار بصيغة الوجوب خصوصا وان عدم احترام الأجال وهي مقتضيات ملزمة لباعث الإنذار تحت طائلة عدم القبول، وانه بالرجوع الى الإنذار الموجه للمستأنف نجد على انه قد تم التوصل به بتاريخ 30/3/2016 وانه باعمال مقتضيات المادة 26 من قانون 49.16 يتبين على ان اخر اجل لرفع الدعوى من طرف باعث الإنذار هو تاريخ لا 01/01/2017، وانه بالرجوع لمذكرة الجواب مع طلب المصادقة على الإنذار المدلى بها من طرف المستأنف عليها نجد انها مقدمة لجلسة 27/2/2017 وهو ما يتبين معه ان طلب المصادقة جاء خارج الأجل المحدد بالمادة المذكورة اعلاه، في الوسيلة الثانية خرق مقتضيات المادة 8 من قانون 49.16 ونقصان التعليل الموازي لإنعدامه، وانه بالرجوع الى الحكم المطعون فيه والقاصي بافراع المستأنف على اساس احداث تغييرات بالمحل سيتضح ان المحكمة تبنت واقعة ادخال التغيرات دون ان تحدد مصدر علمها واقتناعها بذلك، وان الحكم المستأنف ناقص التعليل في هذا الشق ايضا بالنظر الى ان المحكمة لم تنجز اي بحث للتثبت من كون التغييرات المزعومة مستحدثة ام انها كانت وقت ابرام العقد خصوصا وانه من جهة لم يتم الإدلاء بالتصميم الهندسي للمحل ومن جهة اخرى فان العقد خال من اي وصف للمحل كما انه لم يشر الى اي وصف للعقار حتى تشكل المحكمة قناعتها من احداث المستأنف للتغييرات المفصلة بمحضر المعاينة واثبات حال المنجز من طرف العون القضائي، وانه تعزيزا لذلك فقد ادلى المستأنف بشهادة لفيف يشهد شهودها ان المحل لازال على حالته من يوم ابرام عقد الكراء الرابط بين المستأنف والمستأنف عليه اوهو السند الذي لم تناقشه المحكمة بل تم رده بدون اي تعليل، وان اللفيف المدلى به دليل قاطع على ان المحل لم يجرى به اي تغيير في بنيته، وان المادة 8 من قانون 49.16 قد حددت سبب الإفراغ في احداث المكتري تغييرا بالمحل دون موافقة المكري يشكل ضررا بالبناية ويؤثر على سلامة البناء او يرفع من تحملاته، وهو ما يجعل من ان تعليل المحكمة قد جاء ناقصا وفي خرق لمقتضيات البند 2 من المادة 8 من قانون 49.16، وعموما ان ما نسب للمستأنف في موضوع التغييرات يرجع فيه الإختصاص للجماعة الترابية لتمارة تطبيقا لمقتضيات ظهير 17/6/1992 والقانون رقم 78/00 والقانون رقم 03/01 بتاريخ 24/3/2003 وان التغييرات المزعومة لو كانت صحيحة لتحركت الجماعة الترابية بمتابعة المستأنف قضائيا وهو ما ينتفي في واقع حال الملف، وفي الوسيلة الثالثة خرق حقوق الدفاع عند عدم اللجوء الى تطبيق مقتضيات الفصل 55 من ق.م.م، ان بتت المحكمة في الملف والقول بقيام المستأنف بتغييرات دون الإستعانة باجراء من اجراءالت التحقيق فيه مساس بحقوق الدفاع، وانه كان على المحكمة تبياتن واقع الحال والوصول للحقيقة ان تأمر باجراء بحث يستدعى له الطرفان وشهود اللفيف ولو تلقائيا وما دامت لم تفعل فان ما خلصت اليه غير مؤسس على بنيان صحيح ويتطلب الأمر تداركه استئنافيا، ملتمسا الحكم بالغاء الحكم المطعون فيه فيما قضى به وبعد التصدي في الطلب الأصلي الحكم اساسا ببطلان الإنذار الموجه للمستأنف وإجراءات تبليغه والحكم تبعا لذلك باستمرار العلاقة الكرائية بين الطرفين وفق الشروط السابقة وتحميل المدعى عليه الصائر واحتياطيا اجراء خبرة لتحديد قيمة الأصل التجاري المنشأ بالمحل التجاري موضوع الدعوى حفظ حقنا للإدلاء بمستنتجاته ومطالبه بعد انجاز الخبرة المطلوبة، وفي الطلب المضاد اساسا عدم القبول وتحميل المستأنف عليها الصائر واحتياطيا رفض الطلب وتحميل المستأنف عليها المصاريف واحتياطيا جدا الأمر باجراء جلسة بحث يستدعى لها الطرفان وشهود اللفيف العدلي مع حفظ حق المستأنف للإدلاء بما يلزم بعد البحث، وادلى بنسخة تبليغية للحكم المستأنف وطي التبليغ وقرار محكمة النقض 487 بتاريخ 31/3/2011.

وبناء على المذكرة الجوابية المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 6/12/2017 جاء فيها ان الحكم الإبتدائي صادق الصواب فيما قضى به وبالتالي تبقى اسباب الإستئناف الواردة بالمقال غير ذي اساس قانوني سليم ، وان المستأنف أثار بمقاله كون الإنذار الموجه اليه من طرف المستأنف عليها باطل وغير متضمن للمقتضيات القانونية، وان هذا الدفع مردود وغير وجيه على اعتبار ان الإنذار القضائي الموجه للمستأنف والذي بلغ له بتاريخ 30/3/2016 يبقى متضمنا لكل الشروط المطلوبة قانونا ومنها على الأساس سبب الإنذار والذي هو تغيير معالم المحل المكرى وكذا الأجل القانوني الشيء الذي يجعل الدفع المثار من طرف المستأنف في غير محله ويستوجب استبعاده،وان المقال المضاد الذي تقدمت به المستأنف عليها من اجل المصادقة على الإنذار بالإفراغ تم داخل الأجل القانوني وان المحكمة الإبتدائية في حيثياتها اكدت ذلك حيث اعتبرت المقال مقبولا من الناحية الشكلية، ان واقعة تغيير معالم المحل المكرى تبقى ثابتة في حق المستأنف على اعتبار ان التغييرات التي قام بها السيد محمد (إ.) شملت المحل التجاري بكامله منها بناء حائط وسط الدكان حيث عمل على تقسيمه الى محلين بالإضافة الى توسعة السدة واستغلالها للسكن مع افراد اسرته، وان محضر المعاينة المنجز من طرف المفوض القضائي اكد فيه انه عاين السدة المبنية من الإسمنت المسلح والتي تتوفر على صالة وغرفة للنوم ومطبخ صغير ومرحاض ودوش صغير كما عاين درج من الإسمنت يؤدي الى السدة العلوية التي تمتد على طول مساحة المتجر بكامله، وان شهادة الملكية المتعلقة بالمحل موضوع الدعوى تؤكد ان مساحة المتجر بالطابق الأرضي 43 سنتيار وان المساحة المشتملة على ميزانين " السدة " بالطابق ما بين الطرفين 22 سنتيار اي ان السدة اضيف اليها 21 سنتيار حتى اصبحت متوازية طولا مع المتجر السفلي، وان اللفيف المدلى به من طرف المكتري يؤكد شهوده ان المحل التجاري يشتمل على قسمين بباب يفصل يعضهما البعض وكل قسم بباب مستقل في حين ان عقد الكراء ينص على ان الكراء ينصب على محل تجاري واحد ولو كان مجزأ الى قسمين لذكر ذلك بالعقد، وان واقعة تغيير معالم المحل تبقى ثابتة في حق المستأنف وان ما قضت به المحكمة الإبتدائية يبقى مصادفا للصواب عكس ما أثاره المستأنف من دفوعات والتي تبقى غير ذي اساس قانوني سليم، ملتمسة تأييد الحكم الإبتدائي.

بناء على القرار التمهيدي رقم 941 الصادر بتاريخ 13/12/2017 والقاضي باجراء بحث بواسطة المستشارة المقررة حضره الطرفان ودفاعيهما وضمنت تصريحات الطرفين بمحضر الجلسة كما ضمنت فيه تصريحات الشهود.

بناء على مستنتجات بعد البحث المدلى بها من طرف المستأنف بواسطة نائبه بجلسة 11/04/2018 جاء فيها ان المحل لم يعرف أي تغيير عادي او جوهري في بنياته كما تزعم المستأنف عليها وقد تطابقت تصريحات المنوب عنه وما صرح به الشاهدين اللذين اديا اليمين القانونية، وان وكيل المستأنف عليها صرح في البداية أنه لم يسبق له ان زار المحل ليتراجع لاحقا ليقول انه يزوره، وان المستأنف عليها خلافا لما صرح به وكيلها كانت تزور المحلات مرة او مرتين في السنة منذ 2002 ولم تسجل اية ملاحظة او تغيير ما الى ان تم حبك السيناريو موضوع الدعوى الحالية، وان المستأنف عليها سبق لها وان طالبت المستأنف بافراغ المحال لكونها في حاجة اليه ولما طالبها المستأنف بالتعويض اختارت اللجوء الى صنع ما زعمته بمقالها، وان المستأنف عليها عموما لم تثبت كما لم تدلي بأي سند يفيد وضعية المحل عند كرائه حتى يمكنها التدرع بمزاعم غير واقعية، ان توفر المستأنف على عنوان المحل ببطاقته الوطنية يعكس ما صرح بذلك مستوى معيشته حيث يسكن مع اصهاره بحي [العنوان] بتمارة ولا يمكن للسلطات ان تسلمه شهادة السكنى على اساس ذلك بالتالي اضطر لإستخراجها بعنوان محله، ملتمسا الحكم وفق ملتمسات المقال الإستئنافي.

بناء على مستنتجات بعد البحث المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 11/04/2018 جاء فيها ان المستأنف ومن خلال الأسئلة الموجهة اليه من طرف المحكمة صرح وبشكل واضح ان المحل الذي يستغله عن طريق الكراء مقسوم الى محلين ويتوسطهما حائط وله مدخلين المحل الأول يستغل لبيع مواد التجميل والثاني لإعداد وبيع الملوي والحرشة، وان ما تم التصريح به يؤكد ان المكتري هو من قام بتغيير معالم المحل وتقسيمه الى محلين تجاريين وفتح باب اخرى بالإضافة الى احداث تغييرات اخرى كتغيير جهة الدرج المؤدي الى السدة وكذا توسعتها من حيث الطول، والدليل على ذلك ان عقد الكراء لم يشر اطلاقا الى محلين تجاريين او ممارسة نشاطين تجاريين وانما اشار فقط على كراء محل تجاري واحد ولو كان مقسوما الى محلين لتمت الإشارة اليهما بالعقد ، وان المستأنف لم يكتف بتقسيم الدكان الى محلين وممارسة نشاطين تجاريين به بل عمد الى توسعة السدة والتي امتدت على طول مساحة المتجر بكامله وقد اكد المكتري امام المحكمة ان السدة ممتدة طولا على المحل بكامله، وبرجوع المحكمة إلى شهادة الملكية وكذا شهادة البيع المسلمة من طرف الموثقة فكلاهما تشير وتؤكد ان الملك المسمى النهضة ذي الرسم العقاري عدد 20309 متكون من القسمة المقررة رقم 7 مساحتها 43 سنتيار المسجلة على متجر بالطابق الأرضي، والقسمة المفرزة رقم 7A مساحتها 22 سنتيار مسجلة على ميزانين سدة بالطابق ما بين الطابقين، وانه وحسب الوثائق المذكورة فان الميزانين بها فقط 22 سنتيار أي على نصف مساحة المتجر الأرضي لكن المكتري عمد الى توسعتها طولا على حدود المحل السفلي، وان المستأنف عليها لا مصلحة لها اطلاقا في توسعة الميزانين وإضافة بيتين بها وتقسيم الدكان الى محلين علما انها اكرت المتجر بعد سنة من شرائه بسومة كرائية قدرها 910 دراهم، وان المعاينة القضائية تشير وبوضوح الى كل التغييرات التي قام بها المستأنف بخصوص معالم المحل وكذا الى استغلال السدة " ميزانين" كمحل سكنى، وخير دليل على ذلك ان عنوان بطاقته الوطنية بها عنوان المحل التجاري الذي هو برقم [العنوان] تمارة، وحتى اللفيف المدلى به من طرفه يشير الى ان طالب الإشهاد يسكن بنفس العنوان اعلاه، وان الشاهد الأول يصرح انه لم يكن حاضرا وقت ابرام عقد الكراء وانما تعرف على المحل بعد مدة من كرائه كما صرح انه لم يصعد الى السدة منذ ذلك الحين وانه لا يعرف تاريخ كراء السيد (إ.) للمحل، والشاهد الثاني صرح ايضا ان الدكان به نشاطين تجاريين وانه تعامل مع المستأنف ابتداء من 2003 في حين ان عقد الكراء تم سنة 2002، وان كل المعطيات والقرائن تؤكد ودون مجال للشك ان المكتري هو من قام بادخال عدة تغييرات على معالم الدكان حتى اصبح يضم محلين تجاريين بالإضافة الى توسعة السدة حيث اصبحت لها نفس المساحة للمتجر الأرضي وقام بتقسيمها الى غرف ومطبخ واستغلالها كسكنى، وان الحكم الإبتدائي صادف الصواب فيما قضى به، ملتمسة تأييد الحكم الإبتدائي، وادلى بنسخة من شهادة الملكية مصححة الإمضاء ونسخة من شهادة الشراء مسلمة من الموثقة مطابقة للأصل.

بناء على القرار التمهيدي رقم 322 الصادر بتاريخ 18/04/2018 والقاضي بإجراء خبرة قام بها الخبير محمد زكي برادة الذي وضع تقريره بكتابة صبط هذه المحكمة بتاريخ 21/12/2018

و بناء على مستنتجات ختامية و بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنف بواسطة نائبه بجلسة 09/01/2019 جاء فيها أن الخبير أودع تقريره الذي خلص فيه إلى حدوث ثلاث تغييرات في المحل دون معرفة تاريخ حصولها فأننا ندلي بمستنتجات بعد الخبرة أساسا في نظامية الخبرة حيث ستعاين المحكمة أن الخبير تخلف عن إعمال الجوانب النظامية للخبير وبالأخص استدعاء دفاع طرفي النزاع وأن ذلك يشكل خرقا لما قضت به المحكمة بحكمها التمهيدي علاوة على مقتضيات الفصل 63 من ق م م. مما يستدعي معه هذا الأمر إرجاع المأمورية للخبير لاستكمال مهمته واحتياطا في الموضوع جاء في تقرير الخبرة أن المحل عرف ثلاث تغييرات بالنظر إلى التصميم الأصلي للمحل وأن هذه التغييرات تستدعي ان نبدي بشأنها الملاحظات التالية أن معطيات اللفيف العدلي المدلى به من قبلنا ابتدائيا، وتم الإستماع لبعض شهوده بجلسة البحث استینافیا ، تفيد حقيقة واحدة هو كونه تسلم المحل على حالته الحالية و أن المحكمة سوف تعايين انه خلال جلسة البحث المنعقدة بتاريخ 28/03/2018 استمعت المحكمة البعض شهود اللفيف الذين اجمعوا بكاملهم أن المحل بوضعه الحالي سلم له بهذه التغييرات، و بالتالي فان أي تغيير مزعوم فإنه قد يكون حدث قبل 13/02/2002 أي قبل بداية العلاقة الكرائية بين الطرفين و هي حقيقة واقعية لا يمكن أن يتحمله أي مسؤولية في أي تغيير يمكن التدرع به وأن المحكمة وتعزيزا لما ذكر سوف تلاحظ معنا أن الإنذار الموجه له من قبل المستانف عليها وقبل مباشرتها للدعوى، يشير الى وجود تغييرين فقط، ولم يتم بالمطلق الحديث على وجود تغيير ثالث كما جاء بالخبرة مس بالدروج المؤدية '' للسدة '' وهو عنصر بل قرينة قوية ضد المستانف عليها اذ كيف يمكن أن ينسب له بدون وجه حق قيامه بالتغييرين الإثنين دون الثالث المذكور، ومن قام بهذا التغيير الخاص '' بالدروج '' اذن علما أن هذه الأخيرة المؤدية للسدة مرتبطة وجودا او عدما بنصف الفاصل الموجود بالمحل، وبالصعود للسدة كما جاء بتقرير الخبير وللحقيقة الواقعية ايضا وفي حدود وضع المحكمة في الصورة الواقعية، فأن التغيير الأول الذي جاء بالتقرير والخاص بوجود.حائط قسم المحل إلى قسمين فان الخبير لم يوضح كون هذا الحائط المذكور لا يفصل المحل الى قسمين لكون الجزئين معا مفتوحين على بعضهما باب كبير مفتوح وللتوضيح ايضا فأن الخبير تحدث عن توسعة السدة التي تبلغ 43 متر مربع في حين برجوع المحكمة لشهادة المحافظة العقارية فإنها ستلاحظ أن مساحة السدة أصلا هی 43 متر مربع فكيف ادن يمكن توسعها من 22 م م الى 43 مم و انه من اجل الوصول للحقيقة في موضوع النزاع المفتعل وما دام الخبير لم يستطع تحديد تاريخ هذه التغييرات، فاننا نطلب الأمر مجددا وتمهديا بانتداب خير مختص في التحاليل المختبرية لأشغال البناء، تكون مهمته تحديد تاریخ احداث هذه التغييرات، هم قبل بداية العلاقة الكرائية ام بعده ، خصوصا وان الخبير اشار الى انها وقعت بعد سنة 1999، في حين أنه لم يتسلم المحل الا بتاريخ 13/08/2002 ملتمسا اساس في الشكل أعادة المأمورية للخبير للاستكمال مهامه وفق ما ذكر أعلاه واحتياطيا في الموضوع الحكم وفق ملتمسات مقالنا الاستنافي واحتياطيا جدا الأمر بنتداب خبير مختص في التحاليل المختبرية لأشغال البناء، تكون مهمته تحديد تاريخ احداث هذه التغييرات كل واحدة على حدة ، هل قبل بداية العلاقة الكرائية اي قبل 13/8/2002 أم بعده و أدلى بصور شمسية للمحل في جزئه الخاص بالحائط المذكور بالتقرير على انه قسم المحل الى قسمين .

و بناء على مذكرة بعد الخبرة المدلى بها من طرف المستأنف عليها بواسطة نائبها بجلسة 23/01/2019 جاء فيها أن السيد الخبير وباستعانته بالتصميم الطبوغرافي الأول وكذا المتعلق بالسدة، استنتج جميع التغييرات الطارئة على المحل وهي المحددة بمقالنا ومن ضمنها توسعة السدة على طول المتجر أي من 22 سنتيار الى 43 سنتيار وبالتالي لا يعقل أن تقوم المدعية من تلقاء نفسها بتوسعة السدة لأن لا مصلحة لها في ذلك ولا يمكن المصادقة عليها من طرف الجهة المسؤولة وكذلك الشأن بالنسبة لتغيير الدرج حسب التصميم الأصلي والتي كانت متواجدة في مقدمة المتجر وبعد التغيير أصبحت تتواجد في مؤخرة المتجر وأن المكرية لا يمكنها إطلاقا تغيير موقع الدرج ، بل أكثر من ذلك تم معاينة بناء حائط من الداخل يفصل الدكان الى متجرين حيث جعل المدعى عليه المتجر الأول لبيع الحرشة وغيرها والثاني خصصه لبيع العطور وهذا ما صرح به المكتري أمام جنابكم ، علما أن عقد الكراء ينص على دكان واحد و أن المدعى عليه لم يكتف بالقيام بهذه التغييرات بل وسع السدة أيضا وجعلها سكنى للإقامة بها، وهذا ثابت من خلال محضر المعاينة المدلى به ابتدائيا، وكذلك ثابت من خلال البطاقة الوطنية للمكتري التي تحمل عنوان سكنى هذا الأخير. ومن خلال الخبرة المنجزة يتأكد بشكل واضح مدى التغييرات التي قام بها المدعى عليه ودون علم المنوب عنها أو موافقتها على ذلك ، خصوصا وأن هذه التغييرات لا يمكن بأي حال من الأحوال انجازها من طرف المدعية على اعتبار أنها مخالفة للقانون ومخالفة للتصاميم و لا يمكن المصادقة عليها من الجهات المسؤولة وندلي بشهادة التسجيل مسلمة من طرف سفارة المملكة المغربية لدى مملكة البحرين تفيد أن المسماة نجاة (أ.) تقيم بدولة البحرين منذ 02/05/1990 والى حد تاريخه وأن المكري يؤدي الكراء لدى الحساب البنكي للمنوب عنها وأمام هذه المعطيات فان واقعة تغيير معالم المحل تبقى ثابتة في حق المستأنف وذلك من خلال جميع القرائن الموجودة بالملف ومنها تقرير السيد الخبير. ملتمسة تأييد الحكم الابتدائي فيما قضى به على اعتبار أنه مصادف للصواب. وأدلت بنسخة من التصميم الطبوغرافي للمحل التجاري و نسخة من التصميم للسدة "أو الميزانين" و شهادة التسجيل مسلمة من سفارة المملكة المغربية لدى مملكة البحرين.

و بناء على إدراج الملف بجلسات علنية آخرها جلسة 23/01/2019 ألفي بالملف مذكرة بعد الخبرة مرفقة بوثائق مقدمة من طرف ذ/ (ت. ي.) عن الطرف المستأنف عليه كما ألفي بالملف مستنتجات ختامية بعد الخبرة للأستاذ أحمد (ا.) عن المستأنف وحضر نائب المستأنف عليها وتسلم نسخة من مذكرة بعد الخبرة ذ/ أحمد (ا.) فتقرر اعتبار الملف جاهزا وحجزه للمداولة للنطق بالقرار لجلسة 30/01/2019

محكمة الاستئناف

حيث عرض الطاعن اوجه استئنافه تبعا لما سطر اعلاه.

حيث تمسك المستأنف بصفته المكتري بمقتضيات المادة 26 من قانون 16/49 ذلك أن المستأنف عليها تقدمت بدعوى المصادقة على الانذار والافراغ خارج الأجل المنصوص عليه في المادة أعلاه بعد انتهاء الاجل المحدد في الانذار.

لكن حيث إن الانذار بلغ للمستأنف بتاريخ 30/3/2016 وحتى دعوى المصادقة عليه تم رفعها بتاريخ 10/02/2017 أي قبل دخول القانون الجديد أعلاه حيز التنفيذ في 12/02/2017 وقد سار اجتهاد هذه المحكمة على أن لا يواجه المكري بسقوط الحق بمقتضى قانون لم يدخل بعد حيز التنفيذ كما سبق ذكره وحتى المادة 38 من نفس القانون لئن نصت على أن أحكامه تطبق على عقود الكراء والقضايا غير الجاهزة فإن نفس المادة أضافت '' دون تجديد التصرفات والاجراءات والاحكام الصادرة قبل دخول هذا القانون حيز التنفيذ'' والانذار المبلغ به المستأنف في ظل ظهير 24/5/55 يعتبر تصرفا قانونيا وبالتالي مرتبا لآثاره القانونية.

حيث تمسك المستأنف كذلك بأن الحكم المستأنف كان ناقص التعليل ذلك أن المحكمة مصدرة الحكم المستأنف لم تنجز أي بحث للتحقق من ادعاءات المستأنف عليها مما يعد معه خرقا لحقوق الدفاع.

حيث إن الاستئناف ينشر الدعوى من جديد وانطلاقا من ذلك فإنه تم الامر بإجراء بحث في النازلة حضر دفاع الطرفين وكل من الطرفين أي المستأنف ووكيل المستأنف عليها وأكد المستأنف أن ما تدعيه المكرية من تغييرات كانت موجودة قبل اكترائه للمحل التجاري أي اكتراه على حالته كما أن المستانف عليها هي الأخرى بواسطة وكيلها صرح بأن من قام بهذه التغييرات المتمثلة في إقامة حائط وتوسعة السدة هو المكترى، كما تم الاستماع الى شاهدي المستأنف بعد ان أدى اليمين القانونية صرح الشاهد الأول ان المستأنف اكترى المحل على حالته ولما طرحت عليه المحكمة سؤال بخصوص تاريخ معاينته للمحل أجاب بأنه لا يتذكر تاريخ هذه المعاينة اما الشاهد الثاني فقد أكد بدوره ان الطاعن اكترى المحل على حالته منذ تاريخ اكترائه له في سنة 2003 في حين أن عقد الكراء الرابط بين الطرفين هو مصادق عليه في 13/8/2002 فمعاينته غير محددة في التاريخ ، ولذا وبالنظر الى تشبت الطرفين بأقوالهما بجلسة البحث وما صرح به الشاهدين من تصريحات غير محددة كما سبق ذكره، ولذا فإن هذه المحكمة أمرت بإجراء خبرة عهدت مهمة القيام بها لخبير مختص في الميدان مهندس معماري لأن البحث لم يسفر عن أية نتيجة ، وأن الخبير المعين استئنافيا برادة محمد زكي توصل في تقريره بعد اطلاعه على التصميم الطبوغرافي كما أمرته بذلك هذه المحكمة بأن المحل عبارة عن مساحة واحدة لا يوجد بها أي حائط أما المعاينة التي قام بها الخبير فقد ثبت أن هناك جدار يفصل المحل الى جزئين أما السدة بعد اطلاعه على التصميم الاصلي تبين ان مساحتها تبلغ فقط 21 م² وأنها الان اصبحت تبلغ 43 م² أي مساحة المحل موضوع النزاع تمت توسعتها الشيء الذي يؤكد تصريحات المكرية بهذا الخصوص وبغض النظر لما إذا استعملت السدة للسكن ام لا فإن مجرد التغيير في البناء الذي طال السدة هو كاف للقول بقيام التغيير المهم أما تاريخ احداث التغييرات فقد صرح الخبير بأنها انجزت بعد سنة 1999 وبذلك يكون الخبير قد أجاب عن جميع النقط المتضمنة بالقرار التمهيدي والمستأنف عليه تعذر عليه اثبات ما يخالف ما جاء في الخبرة المأمور بها استئنافيا أي أن هذه التغييرات كانت سابقة لعقد الكراء المبرم بين الطرفين في سنة 2002.

حيث دفع المستأنف بخرق مقتضيات الفصل 63 من ق.م.م لكون لم يتم استدعاء دفاع الطرفين إلا أنه بالاطلاع على تقرير الخبرة فقد تبين أن الطرفين حضرا لدى الخبير وأدليا بتصريحاتهما فضلا أن الخبير استدعى نائب المستأنف الأستاذ أحمد (ا.) وأرفق تقريره بمرجوع البريد فالخبير اذن فعل ما هو ملزم به وليس هناك أي خرق لمقتضى قانوني وإن لم يتم استدعاء نائب المستانف عليها فان من له مصلحة في ذلك ان يثير الدفع بعدم الإستدعاء ونائب المستانف عليها لم يثر أي دفع بهذا الخصوص، كما انه لا داعي للامر بإجراء خبرة ما دام أن هذه المحكمة استجمعت جميع العناصر للتأكد من التغييرات المحدثة والتي من شأنها اثقال كاهل المكري طبقا لما ينص عليه سواء الفصل 11 من ظهير 24/5/55 أو الفصل 8 من القانون الجديد 16/49 فكلاهما اعتبرا أن التغييرات الجوهرية تعتبر سببا خطيرا ومشروعا للاستجابة لطلب الافراغ لأن تقسيم المحل الى قسمين بعد ان كان محلا واحدا وهو ما اشارت اليه عقدة الكراء ''Un Magazin'' هو من قبيل التغييرات الجوهرية وليس مجرد اصلاحات .

حيث إن طلب الامر بإجراء لتحديد التعويض عن الاصل التجاري يكون له محل لو كان سبب الانذار هو الاستعمال الشخصي إلا أن السبب المؤسس عليه الانذار هو التغييرات التي قام بها المكري وهو بذلك يحرم من أداء التعويض في حالة قيام السبب المؤسس عليه الانذار موضوع النزاع وتبعا لكل ما ذكر أعلاه يتعين تأييد الحكم المستأنف لمصادفته الصواب .

لهذه الأسباب

تصرح وهي تبت انتهائيا، علنيا وحضوريا.

في الشكل:

في الموضوع : بتأييد الحكم المستأنف و تحميل المستأنف الصائر.