Mot clé
Division du local

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable une demande d'expertise comptable, la cour d'appel de commerce examine les conditions de la preuve d'une société de fait entre coindivisaires d'un local commercial. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, faute pour le demandeur de rapporter la preuve de la société alléguée.

Devant la cour, l'appelant soutenait que la copropriété des murs et l'existence d'un avis d'imposition commun au titre de la taxe professionnelle suffisaient à caractériser l'existence d'une société. La cour retient que la seule copropriété d'un local est insuffisante à établir une société de fait portant sur l'activité qui y est exercée.

Elle relève que l'intimé a produit des éléments probants d'une division matérielle du bien, notamment un contrat de gérance libre consenti par l'appelant lui-même sur sa part du local, ce qui démontre une exploitation séparée. La cour écarte le moyen tiré du défaut de force probante de la copie de ce contrat, rappelant qu'en application de l'article 440 du dahir des obligations et des contrats, les copies photographiques ont la même force que l'original en l'absence de contestation sérieuse.

Faute pour l'appelant de prouver l'existence de la société, fondement nécessaire à sa demande d'expertise, le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce précise les conditions d'application de la loi 49-16. Le tribunal de commerce avait retenu que la division du local par une cloison constituait un motif grave et légitime de résiliation. L'appelant soutenait que ces aménagements n'affectaient pas la sécurité de l'immeuble. La cour, s'appuyant sur une expertise judiciaire, constate que le mur de séparation édifié ne compromet ni la structure ni la solidité de la bâtisse. Elle retient que, pour justifier une éviction sans indemnité, la modification des lieux doit, en application de l'article 38 de la loi précitée, porter une atteinte avérée à la sécurité du bâtiment ou augmenter ses charges. En l'absence d'une telle preuve, le manquement du preneur n'est pas caractérisé. Le jugement est donc infirmé en ce qu'il a ordonné l'éviction, la cour statuant à nouveau pour rejeter la demande du bailleur.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'éviction d'un preneur commercial, la cour d'appel de commerce examine la validité d'un congé fondé sur des modifications substantielles apportées aux lieux loués. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du bailleur en validant le congé et en ordonnant l'expulsion. L'appelant soulevait, d'une part, la tardiveté de l'action en validation du congé au regard des dispositions de la loi nouvelle n° 49.16 et, d'autre part, l'absence de preuve des modifications qui lui étaient reprochées. La cour écarte le moyen tiré de la tardiveté en retenant que le congé, ayant été délivré et l'action introduite avant l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, demeure régi par la loi ancienne et conserve ses pleins effets juridiques. Sur le fond, la cour s'appuie sur les conclusions d'une expertise judiciaire ordonnée en appel, laquelle a établi la réalité des modifications substantielles, notamment la division du local et l'extension d'une mezzanine, sans que le preneur ne parvienne à démontrer leur antériorité au bail. La cour qualifie ces transformations de motif grave et légitime justifiant l'éviction sans indemnité, dès lors qu'elles ont été réalisées sans l'accord du bailleur et sont de nature à aggraver ses charges. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La cour d'appel de commerce était saisie de la validité d'un congé fondé sur la modification de la chose louée par la construction d'un mur de séparation et la cession partielle du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait annulé le congé et rejeté la demande d'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que des procès-verbaux administratifs établissant l'infraction d'urbanisme devaient prévaloir sur les conclusions des expertises judiciaires. La cour écarte le moyen tiré du faux en écriture contre les rapports d'expertise, rappelant qu'une expertise judiciaire constitue une mesure d'instruction dont l'appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond et non un acte authentique. Elle retient que les conclusions concordantes de deux expertises, corroborées par des documents administratifs et fiscaux, établissent l'ancienneté du mur de séparation et la préexistence de deux locaux commerciaux distincts. La cour juge que ces éléments constituent une preuve contraire suffisante pour écarter la force probante des procès-verbaux administratifs, lesquels n'établissaient pas de manière certaine que le preneur était l'auteur des travaux litigieux. Le motif du congé n'étant pas établi, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant annulé un congé pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la force probante respective des expertises judiciaires et des procès-verbaux administratifs. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du preneur en annulation du congé et rejeté la demande reconventionnelle en expulsion du bailleur. L'appelant soutenait que le congé était justifié par la division illicite du local commercial en deux unités distinctes, invoquant à l'appui de ses dires divers procès-verbaux de la police administrative et contestant par la voie du recours en faux les conclusions des expertises judiciaires ordonnées en cause d'appel. La cour écarte d'abord le moyen tiré du faux, rappelant qu'un rapport d'expertise, en tant que simple avis technique, ne constitue pas un acte authentique susceptible d'un tel recours et relève de la libre appréciation des juges du fond. Elle retient ensuite que les expertises architecturales successives, corroborées par les plans cadastraux, les relevés fiscaux et les contrats d'abonnement électrique distincts, établissent que le bien était ab initio composé de deux locaux commerciaux et que le mur de séparation était ancien. Dès lors, les procès-verbaux administratifs constatant la modification des lieux, qui n'établissent pas que le preneur a été surpris en flagrant délit de construction, sont jugés insuffisants à prouver le manquement contractuel allégué. Le congé étant dépourvu de motif grave et légitime, le jugement de première instance est en conséquence confirmé.

Saisi d'un appel contre une ordonnance d'expulsion pour occupation sans droit ni titre, la cour d'appel de commerce se prononce sur la preuve de l'identité d'un local commercial. Le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion de l'occupant d'une partie d'un local qu'il aurait illicitement cloisonnée après une première décision d'éviction. L'appelant soutenait occuper un bien distinct et non une simple partie du local objet du premier litige. La cour retient que la charge de la preuve d'un titre d'occupation légitime pèse sur l'occupant et que celui-ci a failli à cette obligation. Elle écarte l'argument tiré de l'existence de deux locaux distincts, se fondant sur un procès-verbal de constatation établissant que la superficie totale des deux espaces litigieux correspondait à celle d'un seul local commercial avoisinant. La cour juge en outre qu'un acte de notoriété attestant d'une longue possession est insuffisant à établir une relation juridique opposable et ne peut faire échec à une demande d'expulsion fondée sur l'absence de titre. L'occupation sans droit ni titre étant ainsi caractérisée, l'ordonnance entreprise est confirmée.

Ayant souverainement constaté, par une interprétation du contrat de bail et des autres pièces du dossier, que la location portait sur un local commercial unique, et que le preneur avait procédé à la division matérielle de ce local pour y exploiter deux activités commerciales distinctes et indépendantes, une cour d'appel en déduit à bon droit qu'une telle modification unilatérale des lieux loués constitue un manquement du preneur à ses obligations contractuelles. Ce manquement justifie la validation du congé fondé sur ce motif et l'éviction du preneur.

Encourt la cassation pour défaut de base légale et dénaturation de la preuve, l'arrêt qui retient un motif grave et légitime justifiant l'éviction du preneur d'un bail commercial, en se fondant sur une modification substantielle des lieux loués, tout en dénaturant les conclusions claires et précises d'un rapport d'expertise judiciaire. Viole ainsi l'article 11 du dahir du 24 mai 1955, la cour d'appel qui qualifie de murs en dur des séparations que l'expert avait décrites comme des cloisons métalliques et en bois amovibles, assimilables à des étagères, et qui écarte sans motivation pertinente des témoignages concordants qui infirmaient la thèse du bailleur, privant ainsi sa décision de fondement juridique.

La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel de commerce ayant rejeté une demande d’expulsion fondée sur la violation des clauses contractuelles relatives à la destination et à l’intégrité d’un local commercial loué.

En l’espèce, le bailleur reprochait au locataire d’avoir divisé le local initialement destiné exclusivement à l’activité de photographie en deux parties distinctes, chacune dotée d’une entrée indépendante, affectées respectivement aux activités de photographie et de salon de coiffure, en contravention aux stipulations expresses du contrat de bail. À l’appui de ses prétentions, le bailleur avait produit divers éléments de preuve tels que des procès-verbaux de constats, une attestation administrative et des rapports d’expertise judiciaire confirmant matériellement la modification des lieux.

Pour rejeter la demande, la cour d’appel s’était bornée à retenir que les travaux effectués consistaient seulement en des aménagements décoratifs ne remettant pas en cause l’affectation initiale du local. Elle avait écarté sans justification suffisante les preuves matérielles versées aux débats et n’avait pas répondu précisément aux moyens invoqués par le bailleur relatifs à la modification substantielle du local et au changement non autorisé de son usage.

La Cour de cassation sanctionne cette insuffisance substantielle de motivation, la qualifiant expressément d’équivalente à un défaut de motifs. Elle rappelle implicitement l’exigence légale pour les juges du fond de répondre de manière complète et précise aux griefs soulevés devant eux, particulièrement en présence d’éléments probatoires pertinents.

Par conséquent, la Cour de cassation annule l’arrêt critiqué et renvoie l’affaire devant la même cour d’appel autrement composée.

Saisie d’un pourvoi portant sur un litige relatif à l’exécution d’un bail commercial, la Cour de cassation précise l’étendue de l’obligation d’instruction des juges du fond en présence de procès-verbaux de constat d’huissier présentant des contradictions quant à la modification alléguée des locaux loués.

En l’espèce, le bailleur sollicitait la résiliation du bail assortie d’une indemnisation, reprochant au preneur d’avoir substantiellement modifié les lieux loués en procédant à leur division matérielle interne pour y exercer deux activités commerciales distinctes, en violation tant des stipulations contractuelles que des dispositions de l’article 24 de la loi n° 49.16 régissant les baux commerciaux. À l’appui de ses prétentions, le bailleur versait aux débats un procès-verbal d’huissier constatant expressément la division effective du local en deux parties distinctes. De son côté, le preneur produisait un procès-verbal ultérieur se limitant à relever, depuis l’extérieur des lieux, la présence de deux portes métalliques ainsi que l’absence apparente de modification de la superficie initialement louée.

Pour rejeter les prétentions du bailleur, la cour d’appel avait écarté le constat produit par ce dernier, estimant qu’il établissait seulement l’existence simultanée de deux activités commerciales distinctes, sans démontrer de manière explicite la matérialité de la division du local, tout en privilégiant le constat produit par le preneur, pourtant limité à une appréciation sommaire et extérieure.

La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle considère qu’en présence de constats contradictoires portant sur un élément factuel déterminant pour l’issue du litige – en l’occurrence la modification matérielle interne des locaux loués –, la cour d’appel ne pouvait légalement se déterminer sur la base d’un procès-verbal superficiel se bornant à une simple observation extérieure des lieux. Elle aurait dû, en application des principes directeurs du procès et conformément à son obligation d’instruction, recourir à une mesure complémentaire appropriée, telle qu’une expertise judiciaire ou un transport sur place, afin de vérifier précisément la réalité de la division alléguée par le bailleur.

Faute d’avoir ordonné cette mesure d’instruction nécessaire, la cour d’appel a privé sa décision de base légale et l’a entachée d’un défaut de motivation équivalant à son absence.

Par ces motifs, la Cour de cassation prononce la cassation et l’annulation de l’arrêt attaqué, renvoyant les parties devant la même cour d’appel autrement composée afin qu’il soit procédé à la mesure d’investigation indispensable à la juste résolution du litige, conformément aux exigences de motivation prévues par la loi n° 49.16 relative aux baux commerciaux.

En matière de bail commercial, la modification substantielle de la chose louée par le preneur constitue un motif grave et légitime au sens de l’article 11 du Dahir du 24 mai 1955, le privant de son droit à l’indemnité d’éviction. La Cour suprême valide ainsi le congé donné au locataire ayant divisé le local en deux magasins distincts, dès lors que la preuve de cette transformation, incombant au bailleur, est rapportée par des éléments de fait tels qu’une expertise ou un procès-verbal de constat.

Par ailleurs, la Cour écarte l’exception de la chose jugée en rappelant qu’un jugement antérieur qui se prononce uniquement sur le régime juridique applicable sans trancher les faits du litige ne revêt pas l’autorité de la chose jugée au sens de l’article 451 du Dahir sur les Obligations et les Contrats. Elle réaffirme enfin le principe de l’irrecevabilité des moyens, qu’ils soient de fait ou de droit, soulevés pour la première fois devant sa juridiction.