Ayant souverainement constaté, par une interprétation du contrat de bail et des autres pièces du dossier, que la location portait sur un local commercial unique, et que le preneur avait procédé à la division matérielle de ce local pour y exploiter deux activités commerciales distinctes et indépendantes, une cour d'appel en déduit à bon droit qu'une telle modification unilatérale des lieux loués constitue un manquement du preneur à ses obligations contractuelles. Ce manquement justifie la validation du congé fondé sur ce motif et l'éviction du preneur.

Cour de cassation - Chambre commerciale, Deuxième section - Arrêt n° 2/438 du 22/10/2020 dans le dossier n° 2018/2/3/594

Vu le pourvoi en cassation formé le 23/02/2018 par les demandeurs susmentionnés, par l'intermédiaire de leur avocat Maître Qashar El Hachemi (R.), tendant à la cassation de l'arrêt n° 4826 rendu le 03/10/2017 par la Cour d'appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2017/8206/2757.

Vu les autres pièces produites au dossier.
Vu le Code de procédure civile du 28 septembre 1974.
Vu l'ordonnance de dessaisissement et de communication du 08/10/2020.
Vu l'avis de fixation de l'affaire à l'audience publique du 22/10/2020.
Vu l'appel des parties et de leurs représentants et leur non-comparution.
Après lecture du rapport par le conseiller rapporteur, M. Mohammed El Karaoui, et après avoir entendu les observations de l'avocat général, M. Mohammed Sadek.

Après en avoir délibéré conformément à la loi :

Attendu qu'il ressort des pièces du dossier et de l'arrêt attaqué, rendu par la Cour d'appel de commerce de Casablanca dans le dossier n° 2017/2757, que les demandeurs, Abdelkebir (H.) et Kaoutar (H.), ont saisi le Tribunal de commerce de Casablanca d'une requête introductive d'instance exposant qu'ils sont locataires d'un local commercial sis à (...) pour un loyer mensuel de 5.000 dirhams ; que, le 17/05/2016, ils ont reçu de la défenderesse au pourvoi, Aïcha (R.), un congé aux fins d'éviction délivré dans le cadre du Dahir du 24 mai 1955, au motif de la réalisation de changements dans le local ; qu'ils ont engagé une procédure de conciliation qui s'est soldée par un échec et que, par la présente action, ils contestent le motif du congé comme étant non sérieux, au motif qu'ils n'ont procédé à aucun changement dans le local, lequel est resté dans le même état depuis la conclusion du bail. Ils ont sollicité le prononcé de la nullité du congé et, à titre subsidiaire, l'organisation d'une expertise pour déterminer la valeur du fonds de commerce objet de la demande d'éviction. Après la réponse de la défenderesse par voie de conclusions accompagnées d'une demande reconventionnelle tendant à la validation du congé et à l'expulsion des demandeurs et de tous occupants de leur chef du local litigieux, sous astreinte, un jugement a été rendu prononçant la nullité du congé et rejetant la demande reconventionnelle. La défenderesse a interjeté appel de ce jugement. La Cour d'appel de commerce a infirmé ledit jugement et, statuant à nouveau, a validé le congé, ordonné l'expulsion des intimés et de tous occupants de leur chef du local commercial litigieux, et rejeté le surplus des demandes, par son arrêt, objet du présent pourvoi.

Attendu que les demandeurs au pourvoi, en leurs trois moyens de cassation réunis, font grief à l'arrêt d'une erreur dans l'application de la loi, d'un défaut de réponse aux moyens soulevés, d'un manque de base légale, et d'une motivation viciée et insuffisante équivalant à un défaut de motifs, au motif que la cour d'appel n'a pas suffisamment examiné le fond du litige et a considéré le fait du changement comme établi par le procès-verbal de constat, sans analyser le contrat de bail liant les parties. Selon les demandeurs, il ressort des termes de ce contrat que l'activité commerciale exercée était conforme à ce qui y était mentionné, s'agissant de deux locaux distincts dotés de deux portes, et que les demandeurs exerçaient les activités de coiffure et de commerce. Ils soutiennent n'avoir effectué aucun changement, mais avoir simplement exercé les activités de coiffure et de commerce conformément au contrat de bail et aux quittances de loyer produites. Ils ajoutent que la cour, en se fondant sur le procès-verbal de constat pour affirmer l'existence de changements dans les lieux, a mal interprété les clauses du contrat de bail qui, selon eux, faisaient état de deux locaux commerciaux. Par conséquent, son arrêt serait dépourvu de base légale et entaché d'une insuffisance de motifs équivalant à leur absence, ce qui l'exposerait à la cassation.

Mais attendu que la cour d'appel a motivé sa décision en énonçant que "de l'examen du contrat de bail liant les parties, il ressort que le bien loué est un local commercial unique situé au rez-de-chaussée de l'immeuble et disposant de deux portes, et que les preneurs se sont engagés à l'exploiter pour une activité de salon de beauté et de coiffure... Ce qui confirme qu'il s'agit d'un local commercial unique est l'attestation non contestée du 05/09/2016, par laquelle le preneur a reconnu que le bien loué objet du litige est un local unique... Il est établi par le procès-verbal de constat et d'interrogatoire que ledit local a été divisé en deux locaux commerciaux distincts, chacun ayant une activité commerciale indépendante de l'autre, ce qui constitue une violation des clauses du bail justifiant l'éviction...." ; que, par cette motivation, la cour d'appel a examiné le contrat de bail liant les parties et a souverainement déduit de ses termes qu'il s'agissait en l'espèce d'un local commercial unique, un "magasin" (makaza) doté de deux portes ; que cette déduction est fondée, dès lors que si ledit contrat accordait aux demandeurs au pourvoi le droit d'exploiter le local comme salon de beauté et de coiffure avec la possibilité de substituer à cette activité le commerce en général, à condition que cela ne cause aucun préjudice, l'exploitation devait demeurer dans le cadre d'un local commercial unique, ce que le demandeur Abdelkebir (H.) a d'ailleurs reconnu dans l'attestation qu'il a délivrée, à signature légalisée, le 05/09/2016, et qu'il n'a pas contestée ; que, dès lors, le procès-verbal de constat ayant établi la division du local en deux parties distinctes, il s'ensuit que, indépendamment de la nature de l'activité commerciale exercée, les demandeurs au pourvoi ont manqué à leurs obligations contractuelles ; qu'en conséquence, en infirmant le jugement de première instance et en statuant à nouveau en ordonnant l'expulsion des demandeurs, la cour d'appel a fondé sa décision sur une base légale et l'a pourvue d'une motivation saine ; d'où il suit que les moyens, réunis, sont dénués de fondement.

Par ces motifs,

La Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne les demandeurs aux dépens.