وبعد المداولة طبقا للقانون.

في الشكل:

حيث تقدمت شركة (ق.) بمقال استئنافي بواسطة نائبها ، مؤدى عنه الرسوم القضائية بتاريخ 03/04/2019 تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 31/01/2019 تحت عدد 885 في الملف عدد 11380/8206/2018 ، القاضي :

في الشكل : بقبول الطلبين الأصلي و المضاد .

في الموضوع : - في الطلب الاصلي : 1) بأدائها لفائدة المدعي مبلغ 120.000,00درهم واجبات كراء المدة من 01/12/2017 إلى متم شتنبر 2018 .

- بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليها بتاريخ 06/09/2018 و الحكم بإفراغها هي و من يقوم مقامها من المحل التجاري رقم 02 المتواجد بالطابق السفلي للعقار موضوع الرسم العقاري عدد 41162/س مساحته 34 متر مربع المحتوي على سدة مساحتها 18 متر مربع ، الكائن ببوسكورة المركز اقليم النواصر الدار البيضاء مع تحميلها المصاريف وشمول الحكم بالنفاذ المعجل بخصوص واجبات الكراء ورفض باقي الطلبات .

في الطلب المضاد : برفض الطلب مع تحميل رافعته المصاريف .

وحيث قدم الاستئناف مستوفيا لكافة الشروط الشكلية المتطلبة قانونا صفة و أجلا وأداء فهو مقبول شكلا .

وفي الموضوع:

حيث يستفاد من وثائق الملف ومن الحكم المستأنف ، انه بتاريخ 19/11/2018 تقدم السيد بوشعيب (س.) بمقال لدى المحكمة التجارية بالدار البيضاء عرض فيه أن المدعى عليها تكتري منه المحل التجاري رقم 02 المتواجد بالطابق السفلي للعقار موضوع الرسم العقاري عدد 41162/س مساحته 34 متر مربع يحتوي على سدة مساحتها 18 متر مربع، الكائن ببسوكورة المركز اقليم النواصر الدار البيضاء بمشاهرة 12.000,00 درهم ، وانها توقفت عن اداء واجبات الكراء من 01/12/2017 إلى متم شتنبر 2018 وجب فيها مبلغ 120.000,00 درهم ، وأنه وجه إليها إنذار بالأداء توصلت به بتاريخ 06/09/2018 بقي بدون جدوى ، مما يكون معه التماطل ثابت في حقها . ملتمسا : الحكم بأدائها مبلغ 120.000,00 درهم واجبات كراء المدة المذكورة ، وبالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ المدعى عليها و افراغها هي و من يقوم مقامها من المحل التجاري الكائن بالعنوان أعلاه . تحت غرامة تهديدية قدرها 1000 درهم عن كل يوم تأخير من تاريخ الامتناع عن التنفيذ مع النفاذ المعجل و تحميلها الصائر . مرفقا المقال بصورة من عقد الكراء ، نسخة من الإنذار مع محضر تبليغه وبعد إدلاء المدعى عليها بمذكرة جوابية مع مقال مضاد التمست بموجبه الحكم لها بتعويض مسبق قدره 5000,00 درهم ، و باجراء خبرة عقارية لتحديد قيمة الاشغال و التجهيزات المنجزة من طرفها ، و تحديد قيمة التعويض عن الضرر اللاحق بها مع النفاذ المعجل، و تعقيب المدعي انتهت الإجراءات المسطرية باصدار المحكمة التجارية الحكم المشار إليه أعلاه .

استأنفته شركة (ق.) ، و ابرزت في أوجه استئنافها بعد عرضها لموجز الوقائع ما يلي :

- أساسا : حول انعدام صفة المستأنف عليه :

ذلك انه حسب الفصل 1 من ق.م.م " فانه لا يصح التقاضي إلا من له الصفة والأهلية والمصلحة لإثبات حقوقه " . وان مقدم الدعوي لا صفة له في التقاضي» ذلك انه بالرجوع إلى شهادة الملكية ذات الرسم العقاري عدد 41162/س والمؤسسة عليها الدعوى ، يتبين جليا أنها تتضمن مذكرة السيد الوكيل العام للملك لدى محكمة الاستئناف بالبيضاء لكون العقار هو موضوع أبحاث قضائية في شان عملية التزوير والمتعلقة بالمالك الحقيقي للعقار، وكذا مسطرة نزع الملكية المقيد بتاريخ 2010/12/31 ( السجل 15 عدد 1708) القطعة مساحتها 131 متر مربع لفائدة الجماعة الحضرية ببوسكورة، والكل حسب الثابت من مذكرة السيد الوكيل العام للملك لدى محكمة الاستئناف بالبيضاء ، ناهيك أنه بالرجوع إلى شهادة الملكية نجدها تتضمن عدة ملاك ، وانه حسب الفصل 971 من ق.ل.ع فانه لا يجوز للمالك على الشياع لأقل من 4/3 الملك أن يكريه بمفرده دون موافقة بقية المالكين و هذا ما ذهبت إليه محكمة النقض في العديد من قراراتها ( قرار 2991 الصادر بتاريخ 91/11/04 في الملف المدني عدد 86/6 ) " أن المحكمة لما استجابت لطلب المدعية المطلوبة الرامي إلى المصادقة على الإنذار بالإفراغ، رغم أن الطاعن أثار أمام المحكمة أن المدعية لا تملك وحدها العين المكراة ودون اثبات المدعية لصفتها تكون قد عرضت قرارها للنقض" . وبالتالي فصفة المستأنف عليه في التقاضي منتفية في نازلة الحال ، مما يتعين معه التصريح بعدم القبول .

احتياطيا : حول بطلان الإنذار الغير القضائي :

ذلك أنه بالرجوع إلى الإنذار الغير القضائي و المبلغ للعارضة موضوع المصادقة على الإنذار بالافراغ يتبين أنه صدر من غير ذي صفة وفق ما تم تفصيله اعلاه وبالتالي يتعين التصريح ببطلانه لأنه ما بني على باطل فهو باطل .

احتياطيا جدا : حول بطلان عقد الكراء :

ذلك أنه بالرجوع إلى عقد الكراء الرابط بين الطرفين ، سيتضح أن العارضة في شخص مثملها القانوني كانت ضحية نصب و احتيال من طرف المستأنف عليه ، ذلك أن هذا الاخير ابرم معها العقد و له العلم و اليقين أنه يستحيل عليه أن يستصدر رخصة من السطات المختصة بفتح مقهى ، لكون العقار موضوع ابحاث قضائية في شأن عملية التزوير و كذا مسطرة نزع الملكية ، و العارضة لم تعلم بهاته الواقعة إلا بعدما تقدمت بطلبها هذا لدى الجهات المختصة ، ناهيك أن هذه الاخيرة الزمت العارضة الإدلاء بتصميم مرخص للمحل المطلوب استغلاله ، و الذي لا يتوفر عليه أصلا المستانف عليه لكون العقار مازال في حالة شياع ولم يفرز بعد وان العقار موضوع الكراء غير مسجل بالرسم العقاري ، مما جعل معه واقعة الحصول على رخصة لفتح المقهى المستحيلة. وأنه بالرجوع إلى عقد الكراء نجده يتضمن شرطا أساسيا وجوهريا في بنده المتعلق بتخصيص العقار " يسمح للطرف المكتري باستغلال العقار المؤجر الغرض مقهى. يبقى العقد مرتبطا بهذا الغرض المذكور ، وفي حالة عدم تمكن المكتري من الحصول على ترخيص لممارسة مهنته يتم الغاء هذا العقد وارجاع العقار المؤجر" كما ينص في فقرته المتعلقة بتصريحات المكري " يصرح المكري بان العقار المؤجر غير مثقل بأي حجز أو دين أو حراسة أو تكليف كيفما كان أو حقوق الملكية وأنه لم يسبق له أن تصرف في المحل بأي نوع من أنواع التصرفات وانه لم يكن محل أي نزاع قضائي أو إداري ". و بالتالي يتضح - أن نية المستأنف عليه انصرفت للنصب والاحتيال على العارضة التي أنفقت مبالغ خيالية الإصلاح المحل ليكون صالحا لفتح مقهى تثبتها الفاتورة التي تحمل مبلغ 2.140.800,00 درهما . و بالتالي يكون عقد الكراء المبرم بين الطرفين باطلا ولا ينتج أي أثر قانوني لأنه صادر من غير ذي صفة أولا، ولكونه تضمن شرطا فاسخا والمتعلق بواقعة عدم الحصول على ترخيص لفتح المقهى ، وهذا ما حصل بالفعل ، لكون العقار به مسطرة التزوير وكذا مسطرة نزع الملكية والمستأنف عليه على علم وبينة بذلك وان هدفه النصب والاحتيال على العارضة . و بالتالي يتعين الحكم ببطلان عقد الكراء ، لأنه ما بني على باطل فهو باطل .

احتياطيا جدا جدا : حول الدفع بايقاف البت إلى حين انتهاء المسطرة الجنحية بحكم بات :

ذلك أن العارضة بعدما اكتشفت واقعة للنصب والاحتيال الذي مورس في حقها من طرف المستأنف عليه تقدمت في مواجهته بشكاية لدى السيد الوكيل العام للملك ، لكونه نصب واحتال على العارضة والحق بها أضرار مادية ونفسية و فوت عليها فرص الربح ، ناهيك أنه بالرجوع الى شهادة الملكية نجدها تتضمن مذكرة السيد الوكيل العام للملك بشان التزوير . ملتمسة : في الشكل : قبول الاستئناف ، و في الموضوع : إلغاء الحكم الابتدائي و الحكم من جديد أساسا : بعدم قبول الدعوى ، احتياطيا : ببطلان الإنذار الغير القضائي ، احتياطيا جدا ببطلان عقد الكراء ، احتياطيا جدا جدا : ايقاف البت إلى حين انتهاء المسطرة الجنحية بحكم نهائي حائز لقوة الشيء المقضي به .

و ارفقت المقال بنسخة من الحكم الابتدائي ، طي التبليغ ، شهادة الملكية ، صورة فاتورة ، صورة شكاية.

وحيث أدلى المستأنف عليه بجلسة 21/05/2019 بمذكرة جوابية أكد بموجبها ما يلي :

1- بخصوص ثبوت صفة العارض في التقاضي :

ذلك أن المستأنفة زعمت بكون العارض لا صفة له في التقاضي مستندة في ذلك على مذكرة الوكيل العام للملك ، و كذا مسطرة نزع الملكية ناهيكم على استناده على الفصل 971 من ق.ل.ع، إلا أنه بالرجوع إلى عقد الكراء الموقع بين العارض و المستأنفة ، نجده قد نص على تعين المحل المكتري بشكل دقيق كما حدد الرسم العقاري الذي يتواجد به المحل . و انه برجوع المحكمة إلى شهادة الملكية ذي الرسم العقاري عدد 41162اس ، و على عكس ما تزعمه المستأنفة فإن العقار يملكه العارض . وعمليه وباعتباره مكريا للمحل المذكور والمتعاقد مع المستأنفة يبقى من حقه المطالبة بالإفراغ و الأداء طالما أن المستأنفة تقاعست عن الأداء رغم إنذارها بذلك، و ذلك استنادا إلى بنود و مقتضيات عقد الكراء المحدد للعلاقة الكرائية بين الطرفين. الشيء الذي يتعين معه القول برد دفع المستأنفة بهذا الخصوص ، و الحكم بتأييد الحكم المستأنف طالما أن صفة العارض ثابتة في التقاضي .

2- بخصوص الإنذار الشبه قضائي و صحته :

ذلك أن المستأنفة زعمت أن الإنذار الموجه إليها من قبل العارض يبقى باطلا لكونه صدر من غير ذي صفة ، على علة أن هذا الأخير غير مالك للرسم العقاري الذي يحوي المحل التجاري المكتري. انه و كما سبق ذكره بخصوص ثبوت صفة العارض في التقاضي و على ما تزعمه المستأنفة ، فإن الإنذار الموجه لهذه الأخيرة يعتبر صحيحا لكونه وجه من قبل العارض الثابتة صفته في التقاضي اعتمادا على العقد الرابط بينهما و كذا شهادة الملكية الشيء الذي يتعين معه القول برد جميع دفوعات المستأنفة ، واعتمادا على دفوعات العارض الحكم المستأنف فيما قضى به .

3- بخصوص دفع المستأنفة ببطلان عقد الكراء :

ذلك ان المستأنفة زعمت أن عقد الكراء الرابط بينها و بين العارض باطل، بعلة أن العقد تضمن شرطا فاسدا ، و المتعلق بواقعة عدم الحصول على ترخيص لفتح المقهى. لكن برجوع المحكمة إلى العقد المذكور و بالخصوص البند المتعلق بتخصيص العقار ، سيتبين أن عقد الكراء هو عقد صحيح ولا وجود لأي حالة تثبت بطلانه ، و أن العلة المعتد عليها من قبل المستأنفة لما اعتبرت العقد باطلا تعتبر شرطا أي أنه في حالة عدم تحققها يلغى العقد و يرجع العقار للعارض و بدون أي تعويض . وأن المستأنفة و على فرض عدم حصولها على الترخيص الإداري، كان عليها المطالبة بفسخ العقد ، خاصة وأنها التزمت في العقد بعدم الحصول على أي تعويض في حالة تعذر الحصول على الترخيص . و بما أن الالتزامات التعاقدية المنشاة على وجه صحيح تقوم مقام القانون بالنسبة إلى منشئيها، ولا يجوز إلغاؤها إلا برضاهما معا أو في الحالات المنصوص عليها في القانون طبقا للفصل 230 من ق.ل.ع. الشيء الذي يتعين معه القول بكون دفع المستانفة لا يرتكز على أساس قانوني ، وتبعا لذلك الحكم بتأييد الحكم المستأنف فيما قضى به .

4- بخصوص دفع المستأنفة بايقاف البت إلى حين انتهاء المسطرة الجنحية بحكم بات :

ذلك أن المستأنفة زعمت أنها تعرضت للنصب و الاحتيال من قبل العارض ، مما حدا بها إلى تقديم شكاية إلى السيد الوكيل العام للملك ملتمسة إيقاف البت إلى حين انتهاء المسطرة الجنحية ، إلا أن مسألة ايقاف البت تقتضي وجود متابعة و ليس تقديم شكاية.

وحيث أدرجت القضية بجلستين آخرهما جلسة 21/05/2019 حضر خلالها الاستاذ (ح.) عن الاستاذ (د.) عن المستأنف عليه و أدلى بالمذكرة الجوابية أعلاه ، حازت الاستاذة (و.) عن الاستاذ (م.) عن المستأنفة نسخة منها و التمست مهلة ، فتقرر اعتبار القضية جاهزة و تم حجزها للمداولة ، قصد النطق بالقرار بجلسة 04/06/2019 .

محكمة الاستئناف

حيث إنه بخصوص ما تمسكت به المستأنفة من انعدام صفة المستأنف عليه في التقاضي ، ذلك أنه بالرجوع إلى شهادة الملكية و المؤسسة عليها الدعوى يتبين أنها تتضمن مذكرة السيد الوكيل العام للملك لدى محكمة الاستئناف بالبيضاء لكون العقار هو موضوع ابحاث قضائية في شان عملية التزوير و المتعلقة بالمالك الحقيقي للعقار ، و كذا نزع الملكية المقيد بتاريخ 31/12/2010 لفائدة الجماعة الحضرية ببوسكورة، فضلا على انها تتضمن عدة ملاك ، وانه حسب الفصل 971 من ق.ل.ع لا يجوز للمالك على الشياع لاقل من 4/3 الملك أن يكريه بمفرده دون موافقة بقية المالكين . فإن الثابت من إقرار المستأنفة الوارد بمقالها المضاد ، و الذي أكدت بموجبه أنها تكتري المحل التجاري من المدعى عليه (المستأنف عليه) ، و كذا عقد الكراء المبرم بينها و بين هذا الاخير و المصحح الامضاء بتاريخ 21/11/2017، أن صفة المستأنف عليه ثابتة في التقاضي هذا من جهة ، و من جهة أخرى فإن الثابت أن مقتضيات الفصل 971 من ق.ل.ع تنظم العلاقة بين المالكين على الشياع مع بعضهم البعض في حالة النزاع بينهم حول إدارة المال المشاع ، وأن غيرهم كالمكترين لا يمكنهم التمسك بها ، و هو ما أكده المجلس الاعلى (محكمة النقض حاليا) في قرار جاء فيه " لا يتوجب أن ترفع دعوى افراغ المحل المكرى من طرف جميع مالكيه أو من طرف أغلبيتهم ، ذلك أنه لئن كانت مقتضيات الصفل 971 من ق.ل.ع التي تقضي بأن قرارات أغلبية المالكين على الشياع ملزمة للأقلية فيما يتعلق بإدارة المال المشاع و الانتفاع به ، فإنها تنظم فقط العلاقة بين المالكين على الشياع مع بعضهم البعض في حالة النزاع بينهم في إدارة المال المشاع و لا يمكن لغيرهم كالمكترين التمسك بمقتضياته (قرار صادر بتاريخ 21/09/2010 تحت عدد 5224 في الملف عدد 1868/09 منشور بمجلة قضاء محكمة النقض عدد 74 ص 138 و ما يليها) . و يكون ما تمسكت به بهذا الخصوص غير مرتكز على اساس .

وحيث إنه بخصوص ما تمسكت به المستأنفة من كون أنه بالرجوع إلى الإنذار الغير القضائي و المبلغ إليها موضوع المصادقة على الإنذار بالافراغ يتبين بانه صدر من غير ذي صفة . فإن الثابت مما ذكر أعلاه (أي اقرار المستأنفة و كذا عقد الكراء) ان صفة المستأنف عليه ثابتة في توجيه الإنذار بالأداء و الافراغ للمستأنفة ، و يكون ما تمسكت به بهذا الخصوص غير مرتكز على اساس .

وحيث إنه بخصوص ما تمسكت به المستأنفة حول بطلان عقد الكراء ، ذلك أنه بالرجوع إلى عقد الكراء سيتضح أن العارضة كانت ضحية نصب و احتيال من طرف المستأنف عيله ، ذلك أن هذا الاخير أبرم معها العقد و له العلم و التيقن أنه يستحيل عليه أن يستصدر رخصة من السلطات المختصة بفتح مقهى لكون العقار موضوع أبحاث قضائية في شأن عملية التزوير و كذا مسطرة نزع الملكية ، و العارضة لم تعلم بهاته الواقعة إلا بعدما تقدمت بطلبها هذا لدى الجهات المختصة ، ناهيك أن هذه الاخيرة ألزمت العارضة بتصميم مرخص للمحل المطلوب استغلاله و الذي لا يتوفر عليه أصلا المستأنف عليه ، وبالتالي يكون عقد الكراء باطلا و لا ينتج أي اثر قانوني . فإن الثابت أن دعوى ابطال الالتزامات تستوجب سلوك مساطر خاصة وفقا لما هو منصوص عليه في قانون الالتزامات و العقود هذا من جهة ، و من جهة ثانية فإنه بالرجوع إلى عقد الكراء في بنده المعنون بتخصيص العقار يتبين بانه نص على أنه " في حالة عدم تمكن المكتري من الحصول على ترخيص لممارسة مهنته (مقهى) يتم إلغاء العقد و ارجاع العقار المؤجر بدون تعويض " ، وأن الملف خال مما يفيد تفعيل المستأنفة (المكترية) البند المذكور . و يكون ما تمسكت به بهذا الخصوص غير مرتكز على اساس .

وحيث إنه بخصوص ما تمسكت به المستأنفة من كون أنها بعدما اكتشفت واقعة النصب الذي مورس في حقها من طرف المستأنف عليه تقدمت في مواجهته بشكاية لدى السيد الوكيل العام ، مما يتعين معه ايقاف البت إلى حين انتهاء المسطرة الجنحية بحكم نهائي . فإن الثابت من مقتضيات المادة 10 من ق.م.م أن مجرد تقديم شكاية لا يستوجب ايقاف البت في الدعوى المدنية إلى أن يصدر حكم نهائي في الدعوى العمومية بل لا بد من أن تكون هذه الاخيرة قد تمت إقامتها و ذلك بمتابعة المشتكى به من أجل المنسوب اليه . ويكون ما تمسكت به بهذا الخصوص غير مرتكز على اساس.

وحيث إنه بذلك يكون ما تمسكت به المستأنفة على غير أساس ، و الحكم المطعون فيه في محله و يتعين تأييده .

وحيث يتعين تحميل الطاعنة الصائر .

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا علنيا و حضوريا.

في الشكل : بقبول الاستئناف .

في الموضوع : برده و تأييد الحكم المستأنف مع ابقاء الصائر على رافعه .