وبعد المداولة طبقا للقانون

المحكمة

في استئناف السيد أحمد (ق.):

حيث يعيب الطاعن على الحكم المستأنف كونه قبل الطلب المضاد قدم في اسم ورثة المرحوم (ب.) والسادة ورثة المرحوم لمكني (ح.) دون التعريف بهم وبيان أسمائهم الشخصية والعائلية وصفات وعناوين كل واحد منهم على حدة، علاوة على انه لا يوجد بالملف أي وثيقة تثبت أية علاقة كرائية تربط السيد لمكني (ح.) بالمحل، ومع ذلك فإن الخبير أضفى على ورثته صفة مكترين إلى جانب ورثة المرحوم المسمى قيد حياته موحى (ب.)، كما أن الحكم الابتدائي بنى حكمه على خبرة معيبة لم تعتمد على التصاريح الضريبية لأربع سنوات الأخيرة، وبالغت في تقدير التعويض الاحتياطي.

وحيث إن الغاية من حرص المشرع على تضمين بيان هوية الأطراف بالطلبات القضائية هو التعريف بها، لكي يتصل علم كل طرف بهوية من يخاصم، ومادامت الغاية قد تحققت ببيان هوية الطرف المكتري وتعرف المكري عليهم، وتوجيه دعواه الأصلية مع بيان اسم وصفة كل واحد منهم، وتوصل هؤلاء بالاستدعاء للجلسة، وجوابهم على المقال الافتتاحي، فضلا عن عدم تضرر المستأنف من هذا الإجمال في العبارة، مما يكون معه هذا السبب غير مرتكز على أساس ويتعين رده.

وحيث فيما يخص السبب المستمد من كون صفة ورثة المسمى قيد حياته لمكني (ح.) غير ثابتة في الملف، فإنه وبالاطلاع على أوراق الملف، وعلى نص الإنذار الموجه من طرف الطاعن نفسه يتبين بأنه يقر بصفة هؤلاء كورثة إلى جانب ورثة المسمى قيد حياته موحى (ب.)، وبالتالي يبقى هذا السبب هو الآخر غير مؤسس، وينبغي رده.

وحيث إنه وفيما يتعلق بالنعي المسجل على تقرير الخبرة المنجز خلال المرحلة الابتدائية، فإن المحكمة وفي نطاق سلطتها في التحقيق في النزاع، استبعدت الخبرة الابتدائية، وأمرت بإجراء خبرتين قصد تقويم الأصل التجاري: الأولى بواسطة الخبير الحسين كرومي خلص فيها إلى أن التعويض المستحق في حالة الحرمان من الرجوع إلى المحل هو 486.080 درهم، بينما انتهى الخبير مصطفى امحزون وبعد الاطلاع على التصاريح الضريبية، ومعاينة المحل المدعى فيه إلى تقدير التعويض في مبلغ 597.275,00 درهم، وأن المنازعة في عناصر التقويم المعتمد من طرف الخبيرين الأخيرين تبقى مجردة من كل إثبات، وأن اعتبار المحل هو عبارة عن بناء عشوائي لا يتوفر على تحسينات، ليس مبررا لكون المحل لا يدر دخلا، خاصة مع وجود تصاريح ضريبية تثبت فعلا تسجيل أرباح خاضعة للضريبة، وأن تسجيل هذه الأرباح دليل على وجود زبناء وسمعة تجارية، هذا من جهة، ومن جهة أخرى فإن تقويم حق الإيجار يقوم على أساس عنصرين: أولهما الفرق بين القيمة الكرائية المؤداة، والقيمة الكرائية الجاري بها العمل في تاريخ التقويم بالنسبة للمحلات المماثلة، وثانيهما مساحة المحل وموقعه، والمحل المدعى فيه يتوفر على مساحة 960 متر مربع، بينما سومته الكرائية لا تتجاوز 75 درهما، وفي حين أن السومة الكرائية لمحل مماثل تصل حسب تقرير الخبرة الأخير إلى 12.000,00 درهم، مما يكون معه النعي المسجل من الطاعن بهذا الخصوص غير وجيه، وأنه وخلافا لما تمسك به هذا الأخير فإن المقارنة بين القيمة الإجمالية للدخول الكرائية المؤداة طيلة مدة سريان العقد، وقيمة التعويض، تبقى مقارنة لا تستند على أساس، خاصة وأن إهمال الطرف المكري لطلب الزيادة في السومة الكرائية بما يتناسب والمزايا التي يحظى بها المحل، لا يمكن تحميله للطرف المكتري، وأما فيما يخص كون المحل المكترى أصبح عبارة عن محلات متعددة، أقيمت بغير إذن المالك، فإن المستأنف سبب إنذاره بالإفراغ بالرغبة في الهدم وإعادة البناء، ولم يسببه بتولية الكراء، أو إحداث تغييرات بالمحل، كما أن الخبير قوم المحل على أساس أن به أصلا تجاريا واحدا، وليس على أساس محلات ذات أصول تجارية مختلفة، مما يكون معه رد النعي المثار من طرف المستأنف بخصوص الخبرة لا يستند على أساس ويتعين رده.

وحيث إن تقرير الخبير السيد المصطفى أمحزون جاء موضوعيا، ومحترما لكافة النقط الواردة بالقرار التمهيدي، مما يتعين معه المصادقة على ما جاء فيه.

في استئناف ورثة موحى (ب.) وورثة لمكني (ح.):

حيث عاب المستأنفون على الحكم المستأنف مجانبته للصواب حينما قضی لفائدتهم بتعويض هزيل عن الإفراغ، متجاهلا العناصر الموضوعية التي اعتمدها الخبير بخصوص الزبناء والسمعة التجارية والحق في الكراء ونفقات ومصاريف إصلاح المحل المراد كراؤه. كما يعيب المستأنفون أيضا على الحكم المستأنف تأسيس قضائه على إنذار معيب في صياغته، التمس فيه باعثه فسخ عقد الكراء على الرغم من أنه سببه بالرغبة في الإفراغ من أجل الهدم وإعادة البناء وهو سبب لا يترتب عليه الفسخ إلا بعد تعذر إرجاع المكتري للمحل. كما أن المستأنف عليه أصليا لم يستطع إثبات أداءه للمستأنف عليه للتعويض المؤقت الذي هو شرط أساسي للمطالبة بالإفراغ عملا بالمادة 9 من القانون 49/16.

وحيث إنه وبخصوص سبب الاستئناف المتخذ من العيوب المسجلة على تقارير الخبراء المنتدبين في الملف، فإنه سبق للمحكمة أن ناقشت ذلك بمناسبة النظر في استئناف السيد أحمد (ق.)، ولا داعي لإعادة مناقشة ذلك بمناسبة هذا الاستئناف، وأما فيما يخص تضمين الإنذار للرغبة في الفسخ، فإنه ولئن كانت الرغبة في الإفراغ للهدم وإعادة البناء لا يترتب عليها في الحال فسخ العقد، وإن ما يصار إلى هذا الجزاء متى تعذر رجوع المكتري للمحل بعد تمام البناء، فإن الإشارة إلى ذلك بصلب المقال لا يمكن أن تجرد الإنذار من كافة آثاره، خاصة مع إشارة الإنذار إلى موجب طلب الإفراغ، وإلى مقتضيات المادة 26 من القانون رقم 16-49، علما أن العبارة في الكلام بمقاصد والمعاني لا بالألفاظ والمباني، هذا من جهة ومن جهة أخرى فإن المشرع لم يشترط في المادة التاسعة من القانون المذكور، وجوب تعجيل التعويض المؤقت قبل إقامة دعوى المطالبة بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ، وإنما يجب مراعاة ذلك بمناسبة تنفيذ الحكم القاضي بالإفراغ بعد صيرورته نهائيا.

حيث إنه اعتبارا لما سبق يكون الحكم المستأنف مصادفا للصواب فيما قضى به من حيث المبدأ، مع تعديله فيما يخص مبلغ التعويض الكامل في حالة حرمان الطرف المكتري من حق الرجوع إلى المحل، وذلك بخفضه إلى مبلغ 579.275,00 درهم، مع تحميل ورثة أحمد (ق.) الطائر.

لهذه الأسباب

فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء تقضي وهي تبت علنيا وحضوريا تمهيديا :

في الشكل : سبق البت بقبول الاستئنافين بمقتضى القرار التمهيدي الصادر بتاريخ 07/11/2019.

في الموضوع: تأييد الحكم المستأنف، مع تعديله فيما يخص مبلغ التعويض الكامل في حالة حرمان الطرف المكتري من حق الرجوع إلى المحل، وذلك بخفضه إلى مبلغ 579.275,00 درهم، مع تحميل ورثة أحمد (ق.) الطائر.