Réf
68239
Juridiction
Cour d'appel de commerce
Pays/Ville
Maroc/Casablanca
N° de décision
6129
Date de décision
15/12/2021
N° de dossier
2021/8206/2417
Type de décision
Arrêt
Thème
Mots clés
Pouvoir souverain d'appréciation du juge, Modification du jugement en appel, Indemnité d'éviction, Fixation de l'indemnité, Expertise judiciaire, Contestation du rapport d'expertise, Congé pour usage personnel, Bail commercial
Source
Non publiée
Saisi d'un double appel portant sur l'évaluation de l'indemnité d'éviction due au preneur d'un bail commercial, la cour d'appel de commerce a examiné les critères de fixation de son montant. Le tribunal de commerce avait validé le congé pour usage personnel et fixé l'indemnité sur la base d'une première expertise judiciaire.
Le preneur sollicitait la majoration de cette indemnité tandis que le bailleur en demandait la réduction, s'appuyant notamment sur une expertise privée non contradictoire. Après avoir ordonné une nouvelle expertise en cause d'appel, la cour écarte les critiques des deux parties dirigées contre ce second rapport, faute pour elles d'apporter la preuve de leurs allégations.
La cour rappelle à ce titre qu'une expertise privée, n'étant pas contradictoire, ne peut être opposée au preneur. Usant de son pouvoir souverain d'appréciation et au visa de l'article 7 de la loi 49-16, la cour fixe elle-même le montant de l'indemnité en considération de plusieurs éléments factuels, dont la situation du local, l'ancienneté de la relation locative et l'absence de déclarations fiscales produites par le preneur.
Le jugement est donc confirmé dans son principe mais réformé quant au montant de l'indemnité, qui est majoré.
وبعد المداولة طبقا للقانون.
بناء على المقالين الإستئنافيين اللذان تقدم بهماالمستأنفان بواسطة نائبيهما،والمؤداة عنه الرسوم القضائية على التوالي بتاريخ21/04/2021 و28/05/2021 يستأنفان بمقتضاهما الحكم الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاءبتاريخ04/02/2021 في الملف عدد 11299/8219/2019 والقاضي في الطلبين الأصلي والمضاد في الشكل قبول الطلبين، في الموضوع الحكم بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليه بتاريخ 11/04/2019 وبإفراغ المدعى عليه هو ومن يقوم مقامه من المحل التجاري الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء وبأداء المدعي الأصلي لفائدة المدعى عليه مبلغ 333000.00درهم تعويض مقابل نزع اليد وإفراغ المحل المذكور مع الصائر ورفض باقي الطلبات.
في الشكل:
*في الإستئنافين الأصليين: حيث إنه لا يوجد من بين وثائق الملف ما يفيد تبليغ المستأنفين بالحكم المستأنف.
وحيث قدم الإستئنافين مستوفيين لشروطهما الشكلية المتطلبة قانونا مما يتعين معه التصريح بقبولهما شكلا.
في الموضوع :
من وثائق الملف أن المدعي تقدم بواسطة نائبه بمقال افتتاحي للدعوى يعرض من خلاله أنه قام بكراء المحل الكائن بشارع [العنوان] الدار البيضاء بمشاهرة قدرها 550.00درهم للمدعى عليه، وأنه وجه إلى هذا الأخير إنذار من أجل الإفراغ للإستعمال الشخصي توصل به بتاريخ 11/04/2019.
ملتمسا الحكم بتصحيح الإنذار المبلغ للمدعى عليه بتاريخ 11/04/2019 وإفراغه من المحل موضوع النزاع.
وأرفق مقاله بشهادة الملكية، إنذار مع محضر تبليغه.
وبناء على إدلاء نائب المدعى عليه بمقال مضاد التمس العارض من خلاله الحكم بتعويض مسبق قدره 4000.00درهم مع الأمر بإجراء خبرة.
وبناء على الخبرة المنجزة من طرف الخبير السيد عبد الحق (ز.) حددت التعويض عن الإفراغ في مبلغ 330000.00درهم وتعقيب طرفي النزاع على الخبرة المذكورة أصدرت المحكمة الحكم المطعون فيه بالإستئناف.
أسباب الإستئناف.
تمسك الطاعن المكتري في إستئنافه للحكم المذكور على على كون التعويض المحدد من طرف الخبرة لم يراع قيمة الأصل التجاري ومدة الكراء التي تجاوزت 40سنة، وأن قيمة الكراء بمنطقة تواجد المحل التجاري تفوق 6000.00درهم.
ملتمسا إلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به من إفراغ ومن مصادقة على الخبرة والحكم برفض الطلب مع إجراء خبرة جديدة.
وأرفق مقاله بنسخة من الحكم المستأنف.
وبناء على إدلاء نائب المستأنف المكري بمقال إستئنافي أوضح العارض من خلاله أن تقرير الخبرة لم يرتكز على أساس سيما أمام إدلائه بخبرة حرة.
ملتمسا إلغاء الحكم المستأنف وبتحديد التعويض في مبلغ 184000.00درهم، وتمهيديا بإجراء خبرة تعهد إلى خبير مختص في الأصول التجارية من أجل تحديد التعويض.
وبناء على إدلاء نائب المكري بمذكرة جوابية أكد العارض من خلالها سابق دفوعاته، مضيفا أن العقار برمته تم شراؤه بمبلغ 1050000.00درهم.
ملتمسا الحكم وفق مقاله الإستئنافي.
وبناء على إدلاء نائب المكتري بمذكرة جوابية أكد من خلالها العارض سابق دفوعاته.
ملتمسا الحكم وفق مقاله الإستئنافي.
وبناء على القرار التمهيدي الصادر بتاريخ 14/07/2021 والقاضي بإجراء خبرة عهد بإنجازها إلى الخبير السيد عبد الواحد (ش.) حددت التعويض عن الإفراغ في مبلغ 460000.00درهم.
وبناء على إدراج الملف بجلسة 01/12/2021 ألفي بالملف بمذكرة تعقيبية لنائب المكتري أوضح العارض من خلاله أن مبلغ 460000.00درهم لا يتناسب مع حجم الضرر بفعل الإفراغ إذ من الصعب إيجاد محل بنفس المواصفات ونفس القيمة الكرائية، كما أن المحلات بنفس المنطقة يتم تفويتها بمبالغ مضاعفة، ملتمسا تعديل الحكم المستأنف مع تعديله برفع التعويض إلى مبلغ 600000.00درهم، وتخلف نائب المكري رغم سابق الإعلام،فتقرر اعتبار القضية جاهزة وحجزها للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 15/12/2021 أدلى خلالها نائب المكري بمذكرة تعقيب بعد الخبرة أوضح العارض من خلالها أن الخبير لم يوضح المعايير التي إعتمدها في تحديد السومة الكرائية في مبلغ 7250.00درهم والحال أن العقار برمته تم شراؤه بمبلغ 1050000.00درهم، وأن المكري أدلى بخبرة حرة حددت حق الكراء في مبلغ 184000.00درهم، ملتمسا الحكم بإجراء خبرة مضادة.
محكمة الإستئناف.
حيث عاب المستأنفان على الخبرة المنجزة ابتدائيا الوسائل المشار إليها أعلاه.
وحيث إنه أمام الأمر بإجراء خبرة جديدة بمناسبة الإستئنافين المباشرين أمام هذه المحكمة تبقى الدفوع المتمسك بها غير منتجة في الدعوى الحالية.
وحيث إن المحكمة وفي إطار تحقيق الدعوى أمرت بإجراء خبرة جديدة عهد بإنجازها إلى الخبير السيد عبد الواحد (ش.) والتي حددت التعويض عن الإفراغ في مبلغ 460000.00درهم.
وحيث عاب الطاعنان على الخبرة المذكورة الدفوعات أعلاه.
وحيث إنه المكتري وبخلاف مزاعمه لم يثبت للمحكمة كون المحلات المتواجدة بنفس المنطقة التي يتواجد بها المحل موضوع النزاع يتم تفويتها بمبالغ مضاعفة للمبلغ المحدد من طرف الخبرة، ونفس الشيء ينسحب على المكري الذي لم يثبت للمحكمة ما يدحض السومة الكرائية والمحددة من طرف الخبير، وأنه لا يمكن مواجهة المكتري بخبرة حرة لم يكن طرفا فيها.
وحيث إن المحكمة وتطبيقا منها لمقتضيات المادة السابعة من القانون 16.49، وأخذا بعين الإعتبار الخبرة المنجزة، وإستنادا إلى موقع المحل ومساحته البالغة 50 متر مربع، والنشاط الممارس به، وقدم العلاقة الكرائية وضآلة السومة الكرائية، فضلا على عدم وجود تصاريح ضريبية إرتأت أن مبلغ 350000.00درهم يبقا كافيا للتعويض عن الإفراغ.
وحيث يتعين جعل الصائر بالنسبة.
لهذه الأسباب
فإن محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاءوهي تبت علنياحضوريا.
في الشكل: قبول الإستئنافين.
في الموضوع: بتأييد الحكم المستأنف مبدئيا مع تعديله وذلك بالرفع من المبلغ المحكوم به إلى 350000.00درهم وجعل الصائر بالنسبة.
66103
La connaissance par le locataire de la qualité d’héritiers du bailleur, établie par une action en justice antérieure, dispense ces derniers de la notification formelle de la transmission de la créance de loyer (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
66096
Bail commercial et modifications non autorisées : la résiliation est subordonnée à la preuve d’une atteinte à l’immeuble ou à sa sécurité (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
13/11/2025
66089
Le dépôt des loyers au nom de l’ancien bailleur ne constitue pas un paiement libératoire à l’égard du nouveau bailleur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
66086
Le bailleur qui coupe unilatéralement l’eau et l’électricité du local loué manque à son obligation de garantir la jouissance paisible, même en cas de non-paiement des factures par le preneur (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
26/11/2025
66082
Bail commercial : L’aménagement d’un terrain nu par le preneur par l’ajout d’une toiture légère et la création d’accès ne justifie pas la résiliation du bail en l’absence de préjudice pour l’immeuble ou d’augmentation de ses charges (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
12/11/2025
66075
Le paiement partiel des arriérés de loyer ne purge pas la demeure du preneur et ne fait pas obstacle à la résiliation du bail commercial (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
12/11/2025
66074
Le preneur qui résilie le bail sans respecter le préavis contractuel est tenu au paiement des loyers et charges jusqu’au terme de la période de reconduction tacite (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
08/10/2025
66068
Indemnité d’éviction : Le juge peut écarter l’indemnisation des améliorations non justifiées par des factures et ajuster la base de calcul du droit au bail proposée par l’expert (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
12/11/2025
66062
Bail commercial : la validité du permis de construire, condition de l’éviction pour reconstruction, s’apprécie à la date de l’introduction de la demande (CA. com. Casablanca 2025)
Cour d'appel de commerce
Casablanca
