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Ancien bailleur

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au nouveau bailleur, acquéreur du bien aux enchères, d'un paiement anticipé des loyers consenti par le preneur à l'ancien propriétaire. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande du preneur tendant à sa réintégration dans les lieux, après que le nouveau bailleur eut obtenu une ordonnance de reprise pour abandon et défaut de paiement.

L'appelant soutenait avoir satisfait aux conditions de l'article 32 de la loi 49.16 en justifiant du paiement des loyers par la production d'un reçu émanant de l'ancien bailleur, ce que l'intimée contestait en arguant du caractère non probant et inopposable de cet acte. La cour retient que le reçu de loyer, en tant qu'acte sous seing privé non sérieusement contesté, constitue une preuve valable du paiement au visa de l'article 426 du dahir des obligations et des contrats.

Elle juge ensuite que ce paiement est pleinement opposable au nouveau bailleur, celui-ci ayant la qualité d'ayant cause à titre particulier et étant tenu par les actes passés par son auteur. La cour précise que l'absence de mention de ce paiement anticipé dans le cahier des charges de la vente aux enchères est sans incidence sur l'opposabilité de l'acte.

En conséquence, la cour d'appel de commerce infirme le jugement entrepris et ordonne la réintégration du preneur dans les locaux.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour changement d'activité, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au nouveau bailleur d'une modification tolérée par son prédécesseur. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande en résiliation du bail et en expulsion du preneur.

L'appelant soutenait que le changement d'activité, opéré sans son consentement et sur la base d'un écrit du propriétaire initial dont il contestait l'authenticité, constituait un motif grave justifiant l'éviction sans indemnité. La cour retient que le changement d'activité était antérieur à l'acquisition du bien par l'appelant, qui a lui-même reconnu lors de l'enquête que la nouvelle activité était déjà exercée lorsqu'il est devenu propriétaire.

Elle en déduit que le silence et l'inaction du précédent bailleur face à cette modification emportent acceptation tacite, créant une situation acquise au preneur. Dès lors, le nouveau propriétaire, ayant acquis le local en l'état, n'est pas fondé à se prévaloir d'une situation que son auteur avait manifestement tolérée.

La cour écarte en conséquence la demande d'inscription de faux, jugeant que la solution du litige ne dépend pas de l'écrit contesté mais de la seule inaction du bailleur précédent. Le jugement entrepris est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande en paiement de loyers et en expulsion formée par le nouveau propriétaire d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au preneur des actes conclus avec l'ancien bailleur. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande, faute de notification de la cession de propriété au preneur.

L'appelant contestait cette analyse et soutenait que le paiement anticipé des loyers par le preneur à l'ancien propriétaire ne lui était pas opposable. La cour rappelle que le preneur, tiers au contrat de vente, doit se voir notifier la cession pour que le droit du nouveau bailleur à percevoir les loyers lui soit opposable, en application des articles 195 et 196 du dahir des obligations et des contrats.

Elle retient en outre que l'accord conclu entre le preneur et l'ancien propriétaire, portant sur le paiement anticipé des loyers, est pleinement valable et s'impose au nouveau propriétaire qui se trouve subrogé dans les droits et obligations du vendeur. La demande en paiement des loyers, y compris celle formée par voie additionnelle en appel, est donc infondée dès lors que la quittance donnée par l'ancien bailleur libère valablement le preneur pour la période litigieuse.

Le jugement est confirmé et la demande additionnelle rejetée.

Saisi d'un appel portant sur l'obligation de restitution du dépôt de garantie par le nouveau propriétaire d'un local commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur le transfert des obligations nées du bail. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande reconventionnelle du preneur en restitution, considérant que cette obligation incombait personnellement à l'ancien bailleur.

Au visa de l'article 694 du dahir des obligations et des contrats, la cour rappelle que la vente du bien loué n'éteint pas le contrat de bail et que l'acquéreur se trouve substitué à l'aliénateur dans l'ensemble des droits et obligations qui en découlent. Elle retient que l'obligation de restituer le dépôt de garantie, étant un accessoire du contrat de location, est transférée au nouveau propriétaire, peu important que ce dernier n'ait pas personnellement perçu les fonds.

Les conditions de la compensation légale entre la créance de loyers du bailleur et la créance de restitution du preneur étant réunies, la cour y fait droit. Le jugement est par conséquent infirmé en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle, la cour procédant à la compensation des dettes réciproques et réformant le montant de la condamnation.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des droits du nouveau propriétaire de l'immeuble. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement et en résiliation formée par l'acquéreur.

L'appelant, preneur à bail, contestait la qualité du nouveau bailleur à réclamer les loyers échus antérieurement à la notification de la cession de l'immeuble. La cour écarte ce moyen en retenant que l'acquéreur a qualité pour réclamer les loyers dus à compter de la date de son acquisition, et non de la seule date de la notification de la cession au preneur.

Elle précise que si les paiements effectués de bonne foi entre les mains de l'ancien bailleur avant cette notification sont libératoires, la dette subsiste pour tous les loyers impayés depuis le transfert de propriété. Le nouveau bailleur, étant subrogé dans les droits et obligations du vendeur, est fondé à poursuivre le recouvrement de l'intégralité des créances locatives nées postérieurement à la vente.

Le jugement entrepris est en conséquence confirmé.

La cour d'appel de commerce se prononce sur le caractère libératoire d'un paiement de loyers commerciaux effectué au profit des héritiers de l'ancien bailleur, alors que le preneur avait connaissance de la dévolution du bien à l'un des héritiers devenu propriétaire unique. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande en paiement et en expulsion, considérant que le preneur n'était pas en état de Tumatul dès lors que les loyers avaient été consignés au nom de la succession.

La question soumise à la cour était de savoir si la connaissance par le preneur de la qualité de nouveau bailleur unique de l'appelant rendait non libératoire le paiement des loyers effectué au nom de l'indivision successorale. La cour retient que la connaissance par le preneur de la transmission du droit au bail est établie par plusieurs actes et décisions judiciaires antérieures, notamment un jugement en révision de loyer ayant expressément constaté cette connaissance.

Dès lors, la cour considère que le paiement effectué à un tiers, en l'occurrence l'indivision successorale, n'est pas valable et ne saurait éteindre l'obligation du preneur envers le véritable créancier. Le manquement du preneur à son obligation de paiement étant ainsi caractérisé, les conditions de la résiliation du bail et de l'expulsion prévues par la loi n° 49.16 sont réunies.

En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris, prononce la résiliation du bail et ordonne l'expulsion du preneur, outre sa condamnation au paiement des arriérés locatifs et de dommages et intérêts.

La cour d'appel de commerce se prononce sur les obligations du preneur à la suite de la cession de l'immeuble loué et sur l'étendue de la prescription de l'action en paiement des loyers. Le tribunal de commerce avait condamné le preneur au paiement de l'intégralité des arriérés locatifs réclamés par le nouveau propriétaire.

L'appelant contestait la qualité à agir du cessionnaire, soulevait la prescription quinquennale d'une partie de la créance et excipait du caractère libératoire des paiements effectués à un tiers. La cour écarte le moyen tiré du défaut de qualité, retenant que la preuve de la propriété résulte des actes de cession, dont la validité a été incidemment reconnue par une décision pénale antérieure.

En revanche, elle fait partiellement droit au moyen tiré de la prescription, rappelant qu'en application de l'article 381 du dahir des obligations et des contrats, la sommation de payer interrompt la prescription quinquennale mais que des procédures pénales antérieures sans rapport avec la créance locative ne sauraient produire le même effet. La cour juge en outre que le paiement des loyers à un ancien copropriétaire indivis n'est pas libératoire dès lors que le preneur a été régulièrement avisé de la cession du bien par une notification ayant date certaine.

En conséquence, la cour d'appel de commerce réforme partiellement le jugement en limitant la condamnation aux seuls loyers non prescrits.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modifications non autorisées des lieux loués, la cour d'appel de commerce était amenée à se prononcer sur l'opposabilité à l'acquéreur des autorisations de travaux données par l'ancien bailleur. L'appelant soutenait que les changements structurels, même antérieurs à son acquisition, justifiaient la résiliation du bail.

La cour procède à un examen distinct de chaque modification alléguée, à savoir l'édification d'une cloison, le déplacement d'installations sanitaires et la construction d'une mezzanine. Elle constate que l'ensemble de ces travaux a été réalisé avant la cession de l'immeuble, avec l'autorisation expresse de l'ancien propriétaire et sur la base de permis administratifs.

La cour retient dès lors, au visa de l'article 694 du dahir formant code des obligations et des contrats, que le nouveau propriétaire est substitué dans tous les droits et obligations de son auteur. Par conséquent, les consentements donnés par l'ancien bailleur aux modifications des lieux sont pleinement opposables à l'acquéreur, qui a acquis le bien en son état et ne peut se prévaloir de ces travaux pour solliciter l'éviction.

Le jugement est confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au preneur d'une cession du droit au bail. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande d'expulsion et de paiement des arriérés locatifs.

L'appelant contestait la qualité à agir des bailleurs, arguant que la relation locative le liait à la propriétaire originelle et que l'existence de réclamations concurrentes justifiait la suspension du paiement. La cour retient cependant que le preneur avait été valablement informé du changement de créancier par une sommation interpellative lui notifiant une cession de droit.

Elle relève que le locataire a lui-même reconnu, lors de l'enquête d'audience, avoir reçu cette notification plusieurs années avant le litige. Dès lors, la cour juge que les paiements effectués postérieurement au profit des héritiers de l'ancienne propriétaire étaient inopposables aux nouveaux bailleurs, cessionnaires du droit au bail.

Le manquement du preneur étant ainsi caractérisé, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine les moyens tirés de la qualité de la nouvelle bailleresse et de la force majeure. Le preneur soutenait que la cession du local commercial imposait la conclusion d'un nouveau bail et invoquait l'impossibilité de payer en raison de la pandémie.

La cour écarte le premier moyen en rappelant que le nouveau propriétaire est subrogé dans les droits et obligations de l'ancien bailleur, rendant le contrat de bail initial pleinement opposable au preneur sans qu'un nouveau contrat soit nécessaire. Concernant la force majeure tirée de la pandémie, la cour retient que si l'état d'urgence sanitaire peut suspendre l'exigibilité des obligations nées durant cette période, il ne saurait justifier un défaut de paiement pour des loyers échus et impayés bien antérieurement à sa survenance.

La défaillance du preneur étant établie pour une période antérieure à la crise sanitaire invoquée, la condition du manquement grave justifiant la résiliation est remplie. Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial pour défaut de paiement des loyers, le tribunal de commerce avait ordonné l'expulsion du preneur et sa condamnation au paiement des arriérés. L'appelant contestait la qualité à agir du nouveau propriétaire du local, faute de notification formelle de la cession du droit au bail, et soutenait s'être valablement acquitté des loyers entre les mains du bailleur initial.

La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'information du preneur par voie d'huissier sur le changement de propriétaire suffit à rendre la cession du droit au bail opposable au locataire, sans qu'il soit nécessaire de joindre le titre de propriété à cette notification. Dès lors, la cour considère que le paiement des loyers effectué par le preneur au profit de l'ancien bailleur, postérieurement à cette notification, n'est pas libératoire.

Elle ajoute que ce paiement, intervenu au surplus après l'expiration du délai imparti dans la sommation de payer, ne saurait faire échec au constat du manquement du preneur à ses obligations. Le jugement prononçant la résiliation du bail et l'expulsion est en conséquence confirmé.

Saisi d'une demande d'arrêt de l'exécution provisoire d'un jugement condamnant un preneur au paiement de loyers, la cour d'appel de commerce examine l'effet libératoire d'un paiement effectué auprès de l'ancien propriétaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouveau bailleur en condamnation du preneur au paiement des loyers échus depuis la date de l'acquisition de l'immeuble.

L'appelant soutenait s'être valablement acquitté des loyers litigieux entre les mains du vendeur, faute d'avoir été notifié de la cession, et ne pouvoir être contraint à un double paiement. La cour retient que les moyens invoqués par le preneur ne constituent pas un motif suffisant pour justifier l'arrêt de l'exécution.

Elle considère que le paiement des loyers au cédant, postérieurement à la vente, est inopposable à l'acquéreur, seul créancier légitime des loyers à compter du transfert de propriété. Il appartient dès lors au preneur d'exercer, le cas échéant, une action en répétition de l'indu à l'encontre de l'ancien bailleur.

La cour rejette en conséquence la demande d'arrêt de l'exécution provisoire.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualification juridique d'un bail et les formalités de notification du changement de propriétaire au preneur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et ordonné l'expulsion du preneur.

L'appelant, une société commerciale, soutenait que le nouveau bailleur ne lui avait pas notifié le transfert de propriété selon les formes prévues par la loi relative aux baux à usage d'habitation ou professionnel, ce qui rendait l'injonction de payer inefficace. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le bail, consenti à une société pour les besoins de son activité, est soumis aux dispositions de la loi n° 49-16 relative aux baux commerciaux.

Elle juge que la sommation de payer les loyers arriérés, qui mentionnait expressément que le créancier était le nouveau propriétaire de l'immeuble et se substituait à l'ancien bailleur dans tous ses droits, valait notification régulière du transfert de propriété. Dès lors, le preneur, n'ayant pas réglé les loyers dans le délai de quinze jours imparti par cette sommation valablement délivrée, est en situation de défaut de paiement.

Le jugement de première instance prononçant la résiliation et l'expulsion est par conséquent confirmé.

Le débat portait sur la qualité de créancier des loyers en cas de cession de l'immeuble loué. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement formée par les nouveaux propriétaires à l'encontre du preneur, tout en rejetant l'intervention volontaire de l'ancien bailleur qui se prétendait toujours créancier.

L'appelant, bailleur originaire, contestait la force probante du certificat de propriété produit par les acquéreurs et soutenait que son propre contrat de bail n'avait pas été résilié. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que le certificat de propriété constitue une preuve suffisante du droit des intimés, faute pour l'appelant de produire un titre contraire.

Elle rappelle que le transfert de propriété de l'immeuble loué emporte de plein droit transfert du contrat de bail au profit de l'acquéreur, qui se substitue au bailleur initial en qualité de successeur particulier. Dès lors, une relation contractuelle directe s'établit entre les nouveaux propriétaires et le preneur, rendant les premiers seuls créanciers des loyers échus postérieurement à la cession.

Le jugement est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant déclaré irrecevable l'action d'un preneur en indemnisation pour perte de son droit au retour après une éviction pour reconstruction, le tribunal de commerce avait retenu la prématurité de la demande et la tentative de notification du bailleur. La cour d'appel de commerce juge que la vente de l'immeuble reconstruit à une société tierce, intervenue avant toute notification au preneur, rend le droit au retour de ce dernier définitivement impossible.

Elle retient que la société acquéreur, bien qu'étant la propriété exclusive du bailleur personne physique, dispose d'une personnalité morale et d'un patrimoine distincts, ce qui emporte un transfert de propriété opposable au preneur. Par conséquent, toute notification adressée par l'ancien bailleur après la vente est privée d'effet juridique, celui-ci n'ayant plus la qualité pour offrir la réintégration.

La cour écarte également le moyen tiré de la prématurité de l'action, les délais légaux ne s'appliquant pas lorsque l'impossibilité de retour est consommée par le fait du bailleur. L'affaire n'étant pas en état d'être jugée au fond, notamment en ce qui concerne l'évaluation du préjudice, la cour infirme le jugement et renvoie la cause et les parties devant le premier juge.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur la qualité à agir d'un bailleur dont le bien a fait l'objet d'une procédure d'expropriation pour cause d'utilité publique. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande en paiement des loyers et en expulsion du preneur, considérant que le bailleur conservait sa qualité tant qu'il n'avait pas perçu l'indemnité d'expropriation. L'appelant soutenait que le transfert de propriété au profit de l'État, constaté par l'inscription sur le titre foncier, privait le bailleur initial de sa qualité pour délivrer un congé et réclamer les loyers. La cour retient que l'inscription du jugement d'expropriation sur le titre foncier emporte transfert de propriété de plein droit au profit de l'État, privant ainsi le bailleur initial de sa qualité pour agir en expulsion. La cour souligne que la foi attachée au titre foncier prime sur toute autre considération, rendant le congé délivré par l'ancien propriétaire sans effet. Concernant les loyers, elle juge cependant que le bailleur exproprié reste créancier des échéances antérieures à la date à laquelle le transfert de propriété est devenu opposable. La cour infirme donc le jugement sur le prononcé de l'expulsion et le réforme quant au montant des loyers dus, confirmant le principe de la condamnation pour la seule période antérieure au transfert de propriété.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur les effets de la cession d'un local commercial postérieurement à un jugement définitif prononçant la résiliation du bail moyennant indemnité d'éviction. Le tribunal de commerce avait condamné l'occupant au paiement d'une indemnité d'occupation mais rejeté la demande d'expulsion formée par le nouvel acquéreur. L'acquéreur soutenait en appel la continuation de la relation locative, faute pour l'ancien bailleur d'avoir versé l'indemnité d'éviction, tandis que l'occupant, par appel incident, excipait de la libération de sa dette par consignation des sommes dues. La cour écarte la demande d'expulsion en retenant que la relation locative avait été définitivement éteinte par le jugement antérieur ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Elle relève qu'en l'absence de preuve d'un renouvellement du bail ou de l'exercice du droit de repentir par l'ancien propriétaire, le nouvel acquéreur ne peut se prévaloir d'un bail à résilier et ne peut réclamer qu'une indemnité d'occupation. La cour juge en outre que la consignation des indemnités d'occupation au nom de l'ancien propriétaire, et non de l'acquéreur, constitue un paiement fait à un tiers sans qualité pour le recevoir et ne saurait libérer le débiteur. En conséquence, la cour rejette l'appel incident, confirme le jugement entrepris tout en réparant une omission matérielle pour condamner l'occupant au paiement d'un complément d'indemnité.

Saisi d'un appel contre un jugement condamnant un preneur au paiement d'arriérés locatifs, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité d'une cession d'immeuble au locataire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouveau propriétaire. L'appelant soutenait ne pas avoir été informé de la cession et avoir continué de payer les loyers à l'ancien bailleur. La cour écarte ce moyen, considérant que le défaut de notification de la cession du bien loué au preneur ne vicie pas la sommation de payer émanant du nouveau propriétaire, dès lors que ce dernier justifie de son titre. Elle retient que la qualité pour agir du nouveau bailleur est ainsi établie et qu'il appartient au preneur, en application de l'article 663 du dahir des obligations et des contrats, de rapporter la preuve libératoire du paiement des loyers réclamés. La cour relève en outre que le premier juge a correctement fixé le montant des arriérés sur la base de la somme stipulée au contrat de bail initial, faute de preuve d'une augmentation convenue. Le jugement entrepris est donc confirmé.

La cour d'appel de commerce retient que le paiement des loyers par le preneur entre les mains des héritiers de l'ancien bailleur, et non du nouveau propriétaire, ne vaut pas exécution de son obligation dès lors que la qualité de ce dernier a été établie par des décisions de justice antérieures. Le tribunal de commerce avait rejeté la demande d'éviction pour défaut de paiement, considérant que le nouveau bailleur n'avait pas formellement notifié au preneur sa qualité de propriétaire unique. L'appelant soutenait que sa qualité de bailleur était suffisamment établie par des jugements antérieurs définitifs portant sur la révision du loyer, rendant ainsi le preneur fautif de ne pas lui avoir payé directement les loyers visés par la sommation. La cour fait droit à ce moyen, relevant que l'existence de décisions judiciaires antérieures, opposables au preneur et reconnaissant la qualité de bailleur à l'appelant, suffisait à informer le preneur de l'identité du véritable créancier. Dès lors, la cour considère que les offres réelles et la consignation des loyers effectuées au profit des héritiers de l'ancien propriétaire ont été faites à un tiers sans qualité pour recevoir le paiement. Le manquement du preneur à ses obligations étant par conséquent caractérisé, le jugement est infirmé et la cour, statuant à nouveau, prononce l'éviction du preneur.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant prononcé la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce examine la validité de la mise en demeure préalable. L'appelant contestait la régularité de la notification de l'acte, d'une part en soutenant que le clerc de l'huissier de justice était incompétent, d'autre part en arguant que seule la demande de notification, et non la mise en demeure elle-même, lui avait été remise. La cour écarte ces moyens en retenant que le procès-verbal dressé par l'huissier de justice le jour même de la signification constitue un acte authentique qui fait foi de son contenu jusqu'à inscription de faux. Il incombait dès lors au preneur, en application de l'article 399 du dahir des obligations et des contrats, de rapporter la preuve contraire des mentions de ce procès-verbal. Sur le fond, la cour considère le défaut de paiement comme caractérisé, les tentatives de virement sur le compte bancaire clôturé de l'ancien bailleur ne pouvant valoir libération du débiteur, surtout après que la mise en demeure lui eut notifié l'identité du nouveau créancier. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'opposabilité au preneur d'une cession de bail non formellement notifiée. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers au nouveau bailleur. L'appelant soutenait que la cession ne lui était pas opposable, faute d'une notification régulière, et que les loyers consignés au nom de l'ancien bailleur étaient libératoires. La cour retient que la finalité de la notification de la cession de créance est d'informer le débiteur cédé. Dès lors, elle considère que la connaissance certaine du transfert de propriété par le preneur, établie par sa réponse à un premier courrier et son acceptation ultérieure d'une augmentation de loyer proposée par le nouveau propriétaire, rend la cession de bail opposable nonobstant d'éventuelles irrégularités formelles de la notification. Par conséquent, le paiement effectué entre les mains de l'ancien bailleur n'est pas libératoire et le défaut de paiement au véritable créancier est caractérisé. Le jugement prononçant la résiliation du bail et l'expulsion est donc confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant l'expulsion de preneurs pour défaut de paiement de loyers commerciaux, la cour d'appel de commerce examine l'opposabilité d'une cession de créance consécutive à un changement de propriétaire. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouveau bailleur en ordonnant l'expulsion. Les appelants contestaient l'opposabilité de la cession, faute de notification conforme à l'article 195 du dahir des obligations et des contrats, et soutenaient que le paiement effectué entre les mains du bailleur initial était dès lors libératoire. La cour retient qu'un procès-verbal de commissaire de justice informant les preneurs du changement de propriétaire constitue une notification par acte à date certaine rendant la cession de créance parfaitement opposable aux débiteurs cédés. Elle en déduit, en application de l'article 238 du même code, que le paiement ultérieur des loyers entre les mains du cédant, qui n'avait plus qualité pour les recevoir, n'est pas libératoire et ne saurait faire échec à la demande d'expulsion. La cour écarte également le moyen tiré de l'irrégularité de la mise en demeure, celle-ci ayant été valablement adressée collectivement aux héritiers preneurs. Le jugement entrepris est par conséquent confirmé.

Saisie sur renvoi après cassation, la cour d'appel de commerce se prononce sur la qualité à agir du bailleur initial après le transfert de propriété du bien loué par voie d'expropriation. Le tribunal de commerce avait accueilli la demande en paiement des loyers et en résiliation du bail formée par les héritiers du bailleur. L'appelant soutenait que le transfert de propriété au profit de l'État privait les anciens propriétaires de leur qualité à agir pour les loyers échus postérieurement à l'expropriation. Se conformant à la doctrine de l'arrêt de cassation, la cour rappelle qu'en application de l'article 694 du code des obligations et des contrats, le nouveau propriétaire est substitué à l'ancien dans tous ses droits et obligations résultant du bail. La cour relève que la créance de loyers litigieuse est née postérieurement à la date du jugement d'expropriation ayant transféré la propriété du bien à l'État. Dès lors, les bailleurs originels ne disposent plus de la qualité pour poursuivre le recouvrement des loyers ni pour solliciter l'éviction du preneur. En conséquence, la cour infirme le jugement entrepris et, statuant à nouveau, déclare la demande initiale irrecevable.

La question soumise à la cour d'appel de commerce portait sur l'étendue des pouvoirs du juge des référés saisi d'une demande de retrait de loyers consignés alors qu'une instance au fond relative au même bail était pendante en appel. Le tribunal de commerce s'était déclaré incompétent pour connaître de la demande. L'appelant, se présentant comme le nouveau bailleur ayant succédé au propriétaire initial, soutenait que sa qualité n'était pas sérieusement contestable et que la demande de retrait des fonds était une mesure conservatoire distincte du litige principal. La cour écarte ce moyen et retient que la demande de retrait de loyers consignés au nom d'un tiers, l'ancien bailleur, soulève une contestation sérieuse qui excède les pouvoirs du juge de l'urgence. Elle considère que statuer sur une telle demande reviendrait à trancher une question touchant au fond du droit, à savoir la qualité de créancier des loyers, ce qui est prohibé en référé. L'ordonnance est en conséquence confirmée, mais par substitution de motifs, le rejet de la demande étant fondé non sur l'incompétence du juge mais sur l'existence d'une contestation sérieuse.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant refusé d'autoriser un preneur à modifier l'activité commerciale exercée dans les lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au nouveau bailleur d'une autorisation consentie par le précédent propriétaire. Le preneur soutenait que cette autorisation initiale demeurait en vigueur, l'accord postérieur conclu avec le nouveau propriétaire ne portant que sur une simple révision du loyer. La cour écarte ce moyen en retenant que l'accord litigieux constituait non pas un avenant, mais un nouveau contrat de bail complet. Elle relève que cet acte, signé des deux parties, définissait précisément l'activité commerciale autorisée sans faire aucune référence aux engagements du bailleur antérieur. Au visa de l'article 461 du dahir des obligations et des contrats, la cour juge que les termes clairs de ce nouveau contrat, instaurant une nouvelle relation locative, s'imposent aux parties et excluent toute reprise des autorisations antérieures. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement prononçant la résiliation d'un bail commercial et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement des loyers, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au preneur du transfert de propriété de l'immeuble loué. Le tribunal de commerce avait fait droit à la demande du nouveau propriétaire, considérant le défaut de paiement établi. L'appelant soutenait que le nouveau bailleur était dépourvu de qualité à agir, faute de lui avoir notifié la cession du droit au bail dans les formes prévues par l'article 195 du dahir formant code des obligations et des contrats. La cour écarte ce moyen en opérant une distinction fondamentale : elle retient que les formalités de cet article ne s'appliquent qu'à la cession du droit au bail par le preneur à un tiers, et non au cas du transfert de propriété de l'immeuble. Dès lors, le nouveau propriétaire, en sa qualité d'ayant cause particulier, se substitue de plein droit à l'ancien bailleur dans tous ses droits et obligations, sans qu'une notification spécifique de la cession de créance de loyers ne soit requise. La cour relève au surplus que le preneur avait, par des virements bancaires, reconnu la qualité de nouveau créancier de l'intimé. Faisant droit à la demande additionnelle de l'intimé, la cour condamne également l'appelant au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement est par conséquent confirmé et la condamnation étendue aux nouveaux arrérages.

En matière de bail commercial, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'opposabilité au preneur de la cession de l'immeuble loué et sur la validité des paiements de loyers effectués à l'ancien bailleur. Le tribunal de commerce avait prononcé la résiliation du bail et l'expulsion du preneur pour défaut de paiement. L'appelant soutenait que ses paiements à l'ancien propriétaire étaient libératoires, faute d'avoir été valablement informé du changement de bailleur, et contestait la régularité formelle de la mise en demeure. La cour retient que le nouveau propriétaire, ayant notifié au preneur le transfert de propriété, l'a valablement mis en demeure de lui régler directement les loyers. Dès lors, la cour juge que les paiements que le preneur a persisté à effectuer entre les mains de l'ancien bailleur postérieurement à cette notification sont inopposables au nouveau créancier et ne sauraient le libérer de son obligation. La cour écarte par ailleurs les moyens tirés des vices de forme de l'acte introductif d'instance et de la mise en demeure, retenant l'absence de grief. Faisant droit à la demande additionnelle du bailleur, elle condamne en outre le preneur au paiement des loyers échus en cours d'instance. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification des lieux loués, la cour d'appel de commerce se prononce sur la charge de la preuve et l'opposabilité au nouveau propriétaire des autorisations données par l'ancien bailleur. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande. L'appelant soutenait que l'autorisation de travaux prétendument donnée par l'ancien propriétaire lui était inopposable, faute d'inscription au registre foncier. La cour écarte ce moyen, jugeant que le litige porte sur une situation de fait et non sur un droit réel, ce qui rend inapplicables les dispositions relatives à la publicité foncière. Elle rappelle qu'en application de l'article 8 de la loi 49-16, l'éviction pour ce motif est subordonnée à la double preuve, par le bailleur, que les changements compromettent la sécurité de l'immeuble ou augmentent ses charges. Le preneur ayant établi que les travaux étaient antérieurs à l'acquisition et autorisés par le précédent propriétaire, la cour retient que la charge de la preuve de leur dangerosité incombait au nouveau bailleur. Faute pour ce dernier de rapporter cette preuve, le jugement est confirmé.

Encourt la cassation pour défaut de motifs confinant à son absence, l’arrêt d’une cour d’appel qui, pour retenir la qualité à agir du bailleur initial dans une action en paiement de loyers et en expulsion, se fonde sur l’aveu par le preneur de l’existence de la relation locative, sans examiner les documents produits par ce dernier qui établissent que le bailleur avait transféré ses droits sur le bien loué à un tiers antérieurement à la période réclamée. En statuant de la sorte, alors que le demandeur agissait en son nom personnel et non en qualité de mandataire du nouveau titulaire des droits, et que l’aveu du preneur portait sur une relation contractuelle passée ayant précisément pris fin en raison de ce transfert, la cour d’appel a privé sa décision de toute base légale.

Il résulte de l’article 694 du Dahir sur les obligations et contrats qu’en cas de cession du bien loué, le nouveau propriétaire est substitué à l’ancien dans tous ses droits et obligations découlant du bail en cours. Encourt la cassation l’arrêt qui déclare recevable l’action en paiement de loyers et en expulsion intentée par le bailleur initial, alors qu’il est établi que la propriété du bien a été transférée à un tiers avant l’introduction de l’instance, ce dont il se déduit que le preneur a qualité et intérêt à contester la qualité à agir de son bailleur d’origine.

Justifie légalement sa décision la cour d'appel qui, pour valider un congé fondé sur un défaut de paiement de loyers, retient que la qualité de bailleresse de la nouvelle propriétaire est suffisamment établie par des décisions de justice définitives ayant statué sur la validité de son titre de propriété. Ayant constaté que le preneur a été dûment informé du transfert de propriété du local loué et de la subrogation de la nouvelle propriétaire dans les droits du bailleur initial, la cour d'appel en déduit à bon droit que le retard pris dans l'inscription de ce transfert sur le titre foncier est sans incidence sur les obligations du preneur, qui ne peut dès lors valablement refuser le paiement des loyers.

Encourt la cassation pour défaut de motifs confinant à leur absence l'arrêt qui, pour annuler le congé délivré au preneur par le nouveau propriétaire d'un local commercial, retient que le contrat de bail conclu avec l'ancien propriétaire est toujours en vigueur et que le congé est nul pour avoir été délivré par un seul des deux bailleurs. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du nouveau propriétaire qui se prévalait d'un jugement antérieur définitif ayant établi sa qualité de bailleur unique et condamné le preneur à lui verser les loyers, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.

En matière de bail commercial portant sur un immeuble exproprié pour cause d’utilité publique, la Cour de cassation précise les conséquences juridiques du dépôt du jugement d’expropriation auprès de la Conservation foncière sur la situation du bailleur initial. En l’espèce, le litige concernait la recevabilité d’une action en paiement des loyers et en expulsion introduite par l’ancien propriétaire bailleur postérieurement au transfert effectif de propriété au profit de l’État et à l’enregistrement du jugement d’expropriation.

Se fondant sur l’article 37 de la loi n° 7-81 relative à l’expropriation pour cause d’utilité publique, la Cour rappelle que l’inscription du jugement translatif de propriété auprès de la Conservation foncière entraîne immédiatement et automatiquement le transfert de la propriété à l’autorité expropriante et purge le bien immobilier de toutes les charges et droits réels préexistants.

Dès lors, les droits des anciens titulaires, y compris ceux du bailleur, ne subsistent plus qu’à travers un droit à indemnisation. À compter de l’inscription foncière, l’ancien propriétaire perd définitivement sa qualité de propriétaire ainsi que celle de bailleur, cette dernière étant indispensable pour agir valablement en paiement des loyers ou en expulsion du locataire.

Par conséquent, la Cour affirme que toute action intentée par l’ancien propriétaire, visant l’exécution ou la résiliation du bail après la date de dépôt du jugement d’expropriation, est irrecevable faute de qualité pour agir. Elle précise également que le maintien dans les lieux du locataire postérieurement au transfert de propriété ne modifie en rien l’absence de légitimité juridique de l’ancien bailleur à poursuivre l’exécution du bail ou à réclamer ses loyers.

L’acquéreur d’un bien immobilier loué, en sa qualité d’ayant cause à titre particulier, est substitué de plein droit dans les droits et obligations du bailleur initial dès la conclusion de la vente. Il n’est donc pas tenu de notifier formellement la vente au locataire selon les modalités de la cession de créance prévues à l’article 195 du Dahir des Obligations et des Contrats, ces dispositions étant inapplicables en la matière.

En l’espèce, la Cour d’appel relève que le locataire avait une connaissance certaine du changement de propriétaire. Par conséquent, le paiement des loyers qu’il a continué d’effectuer auprès de l’ancien bailleur n’est pas libératoire. Le défaut de paiement envers le nouveau propriétaire est ainsi caractérisé, une offre partielle étant insuffisante pour y remédier.

Ce manquement constitue un motif grave et légitime au sens du Dahir du 24 mai 1955 justifiant la résiliation du bail. Infirmant le jugement de première instance, la Cour valide en conséquence le congé, prononce l’expulsion du locataire et le condamne au paiement des arriérés locatifs.