Mot clé
Modification de la chose louée

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande de dépose d'une installation technique, la cour d'appel de commerce se prononce sur l'étendue des droits du preneur à bail commercial d'un immeuble entier. Le tribunal de commerce avait débouté le bailleur de sa demande tendant à la suppression d'une antenne de téléphonie mobile installée sur le toit.

L'appelant soutenait que cette installation constituait un usage non conforme à la destination naturelle de la chose louée au sens de l'article 663 du dahir des obligations et des contrats, le bail initial ne prévoyant pas un tel usage. La cour retient que le contrat de bail autorisait expressément le preneur à effectuer toutes modifications jugées utiles à son activité, sous la seule réserve de ne pas porter atteinte à la solidité de l'immeuble.

Elle considère dès lors que l'installation de l'antenne, nécessaire à l'activité de télécommunications du preneur, entre dans le champ de cette autorisation contractuelle. Faute pour le bailleur de rapporter la preuve d'une atteinte à la sécurité du bâtiment, la cour écarte le moyen.

Le jugement entrepris est par conséquent confirmé en toutes ses dispositions.

Saisi d'un appel contre un jugement ayant rejeté une demande d'éviction pour modification de la chose louée, la cour d'appel de commerce examine la portée du silence du bailleur face à une violation des clauses du bail. Le tribunal de commerce avait écarté la demande, retenant que l'inaction prolongée du bailleur valait acceptation tacite des aménagements litigieux.

L'appelant soutenait que son silence ne pouvait valoir renonciation à se prévaloir de la clause du bail interdisant toute construction sans son accord écrit exprès. La cour d'appel de commerce écarte ce moyen en retenant que l'écoulement d'une longue période entre la date de conclusion du bail et les premières diligences du bailleur caractérise une approbation implicite des constructions.

Elle relève en outre que les quittances de loyer, non contestées par le bailleur, désignaient les lieux loués comme un "dépôt", ce qui suppose l'existence de constructions et contredit la thèse d'une location de terrain nu. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

La cour d'appel de commerce était saisie de la validité d'un congé fondé sur la modification de la chose louée par la construction d'un mur de séparation et la cession partielle du fonds de commerce. Le tribunal de commerce avait annulé le congé et rejeté la demande d'expulsion du preneur. L'appelant soutenait que des procès-verbaux administratifs établissant l'infraction d'urbanisme devaient prévaloir sur les conclusions des expertises judiciaires. La cour écarte le moyen tiré du faux en écriture contre les rapports d'expertise, rappelant qu'une expertise judiciaire constitue une mesure d'instruction dont l'appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond et non un acte authentique. Elle retient que les conclusions concordantes de deux expertises, corroborées par des documents administratifs et fiscaux, établissent l'ancienneté du mur de séparation et la préexistence de deux locaux commerciaux distincts. La cour juge que ces éléments constituent une preuve contraire suffisante pour écarter la force probante des procès-verbaux administratifs, lesquels n'établissaient pas de manière certaine que le preneur était l'auteur des travaux litigieux. Le motif du congé n'étant pas établi, le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions.

Le débat portait sur la qualité à agir d'une bailleresse indivisaire et sur l'identité du véritable titulaire d'un bail commercial. Le tribunal de commerce avait validé un congé pour modification des lieux et ordonné l'expulsion des preneurs. L'appelant contestait la qualité à agir de la bailleresse, faute de publication de l'acte de partage au registre foncier, et niait l'existence même d'une relation locative avec son auteur, soutenant que le bail avait été conclu avec un tiers. La cour d'appel de commerce écarte le moyen tiré du défaut de publication de l'acte de partage, retenant que le preneur, en tant que tiers à cet acte, est sans qualité pour s'en prévaloir. La cour relève ensuite que les appelants se contredisent en produisant eux-mêmes un acte de cession de droit au bail qui établit à la fois le décès du preneur initial et la transmission de ses droits à l'un des héritiers occupant les lieux. Dès lors, la relation locative et la qualité des parties étant établies, la cour retient que la modification de la chose louée, consistant en la démolition d'un mur pour joindre le local à un autre, constitue un juste motif de résiliation. Le jugement de première instance est par conséquent confirmé.

Ayant constaté qu’un jugement antérieur, revêtu de l’autorité de la chose jugée en application de l’article 451 du Dahir des obligations et des contrats, avait définitivement établi que les travaux de modification entrepris par le preneur constituaient une altération substantielle et abusive du bien loué ayant causé un préjudice au bailleur, une cour d’appel en déduit à bon droit que le motif grave justifiant l’éviction est caractérisé. Par conséquent, elle n’est pas tenue de répondre aux moyens du preneur contestant la nature des travaux ou le lien de causalité avec les dommages, ces points étant déjà tranchés de manière irrévocable par la décision précédente.

La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel de commerce ayant rejeté une demande d’expulsion fondée sur la violation des clauses contractuelles relatives à la destination et à l’intégrité d’un local commercial loué.

En l’espèce, le bailleur reprochait au locataire d’avoir divisé le local initialement destiné exclusivement à l’activité de photographie en deux parties distinctes, chacune dotée d’une entrée indépendante, affectées respectivement aux activités de photographie et de salon de coiffure, en contravention aux stipulations expresses du contrat de bail. À l’appui de ses prétentions, le bailleur avait produit divers éléments de preuve tels que des procès-verbaux de constats, une attestation administrative et des rapports d’expertise judiciaire confirmant matériellement la modification des lieux.

Pour rejeter la demande, la cour d’appel s’était bornée à retenir que les travaux effectués consistaient seulement en des aménagements décoratifs ne remettant pas en cause l’affectation initiale du local. Elle avait écarté sans justification suffisante les preuves matérielles versées aux débats et n’avait pas répondu précisément aux moyens invoqués par le bailleur relatifs à la modification substantielle du local et au changement non autorisé de son usage.

La Cour de cassation sanctionne cette insuffisance substantielle de motivation, la qualifiant expressément d’équivalente à un défaut de motifs. Elle rappelle implicitement l’exigence légale pour les juges du fond de répondre de manière complète et précise aux griefs soulevés devant eux, particulièrement en présence d’éléments probatoires pertinents.

Par conséquent, la Cour de cassation annule l’arrêt critiqué et renvoie l’affaire devant la même cour d’appel autrement composée.