وبعد المداولة طبقا للقانون.

حيث تقدمت شركة (ت.) بواسطة نائبها بمقال استئنافي مؤدى عنه بتاريخ 15/04/2021 تستانف بمقتضاه الحكم عدد 11225 الصادر عن المحكمة التجارية بالدار البيضاء بتاريخ 26/11/2019 في الملف عدد 5915/8219/2019 والقاضي بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمكتري بتاريخ 10/01/2019 و الحكم بإفراغه من المحل الكائن بشارع [العنوان] اسفي، و بأداء المكرية شركة (ت.) في شخص ممثلها القانوني لفائدة المكتري رشيد (س.) تعويضا مؤقتا يعادل كراء ثلاث سنوات يحسب بالسومة المعمول بها وقت الإفراغ، مع تحديد التعويض الاحتمالي المستحق لهذا الأخير في حالة الحرمان من الحق في الرجوع للمحل التجاري في مبلغ 360.000 درهم ، و بتحميلها الصائر بالنسبة و يرفض باقي الطلبات .

وبتاريخ 02/03/2022 ادلى رشيد (س.) بواسطة دفاعه باستئناف فرعي يستانف بموجبه الحكم المذكور.

في الشكل:

حيث ان الاستئنافين الاصلي والفرعي قدما مستوفيين لكافة شروط قبولهما من اجل وصفة واداء فهما مقبولين شكلا .

وفي الموضوع:

حيث يستفاد من مستندات الملف والحكم المطعون فيه ان المستانفة شركة (ت.) تقدمت بواسطة نائبها بتاريخ 20/05/2019 بمقال للمحكمة التجارية بالدار البيضاء عرضت فيه أنها تملك العقار المسمى سيدي واصل موضوع الرسم العقاري عدد Z/1757 و هو عبارة عن بناية متهالكة بشارع [العنوان] و ان المدعى عليه يكتري منه المحل التجاري المخصص لاصلاح الهواتف النقالة بالطابق السفلي بشارع [العنوان] بسومة شهرية قدرها 450 درهم و ان العارضة باشرت الاجراءات الادارية قصد الحصول على الرخصة الادارية قصد الهدم و اعاة بناء منزل سفلي و ثلاث طوابق موضوع الرخصة 232 صادرة عن رئيس الجماعة الحضرية باسفي بتاريخ 22/04/2015 قصد الشروع في عملية الهدم و اعادة البناء كما انجزت التصميم الهندسي للمشروع كما بادرت الى تجديد الرخصة بتاريخ 12/09/2018 لعدم تمكنها من مباشرة الاشغال و انها قامت بتوجيه إنذار اليه من اجل الهدم و إعادة البناء توصل به بتاريخ 10/01/2019، ملتمسة التصريح بالمصادقة على الإنذار بالإفراغ المبلغ للمدعى عليه بتاريخ 10/01/2019 و بإفراغه هو و من يقوم مقامه او باذنه من المحل التجاري الكائن بشارع [العنوان] اسفي من جميع مرافقه تحت طائلة غرامة تهديدية قدرها 300 درهم عن كل يوم تاخير مع النفاذ المعجل والصائر .

وارفقت المقال بشهادة ملكية ورخصة وتصميم بنا وشهادة ادارية وانذار ومحضر تبليغ انذار .

وبناء على الحكم التمهيدي عدد 1287 الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 09/07/2019 والقاضي باجراء خبرة لتقويم الاصل التجاري عهد بها الى الخبير حسون (ع.) .

وبعد تبادل الاطراف الردود والمذكرات صدر بتاريخ 26/11/2019 الحكم موضوع الطعن بالاستئناف.

أسباب الاستئناف

حيث تتمسك الطاعنة بخرق القانون وحقوق الدفاع بخرق الخبرة لمقتضيات المادة 63 من ق.م.م وعدم

التقيد بمقتضيات الحكم التمهيدي وأن الخبير المعين ضمن بتقريره أنه انتقل يوم 25/09/2019 في حين أن تاريخ إجراء الخبرة بعين المكان ما هو وارد بالإستدعاء مقرر ليوم 26/9/2019 وهو ما يتناقض مع مقتضيات المادة 63 من ق.م.م إضافة على أن الخبير لم يورد أي وصف للبناية المستخرج منها المحل موضوع النزاع وموقعه ومواصفاته ودرجة الصيانة فضلا عن تأكيده بأن التصريحات الضريبية المقدمة له من طرف المطعون ضده غير مطابقة إلا أنه اعتمدها مع ذلك في اقتراح التعويض الأول وهو ما يجعل الخبرة غير مستجمعة لشروطها الشكلية والموضوعية كما سبق للعارضة التمسك به في مذكراتها التعقيبية مما يجعل حكم المحكمة على غير وجه قانوني سليم كما خالفت المحكمة مقتضيات المادة 7 من قانون 49-16 بشأنه لما اعتبرت التصريح عن السنة الأخيرة رغم أنه لم يباشر إلا بعد صدور الحكم التمهيدي في حين أن التعويض يتعين أن يؤسس احتسابه على التصريحات الضريبية السابقة لأربع سنوات كما ينص على ذلك القانون .

وبخصوص عدم البناء على أساس وانعدام التعليل أن كل حكم أو قرار يتعين أن يكون معللا من الناحية الواقعية والقانونية وأن نقصان التعليل أو تناقصه هو بمثابة انعدامه بالمرة و أن كل حكم أو قرار يتعين أن يكون معللا من الناحية الواقعية والقانونية وأن نقصان التعليل أو تناقصه هو بمثابة انعدامه بالمرة وعابت العارضة ضمن مستنتجاتها وأسباب دفاعها على الخبرة خرق القانون وعدم الموضوعية وغياب أسس ومعايير احتساب التعويض المقترح فضلا عن اعتماد وثيقة تنازل رغم التشكيك الصريح في قيمتها التبوتية من طرف الخبير نفسه وأن العارضة طعنت في التنازل المزعوم معتبرة إياه لا يرقى للعقد في غياب إرادة الطرفين وأن العارضة طعنت في فواتير الإصلاح مؤكدة غياب أية إصلاحات بالمحل وأن الفواتير المدلى بها للخبير وهمية ولا تطابق قيمة الإصلاحات المزعومة كما طعنت في تقدير التعويض عن التنقل وأن المحكمة رغم ذلك اعتدت بالخبرة وردت ملتمسات العارضة الرامية إلى إجراء خبرة مضادة وقضت بتعويض احتمالي قدره 360.000.00 درهم رغم المنازعة الجدية في أسس ومعايير احتسابه مما يجعل الحكم المطعون فيه مشوب بعدم التعليل وانعدام الأساس القانوني ومخالفة المقتضيات القانونية المنصوص عليها في قانون 49-16 ويتعين إلغاؤه مع ما يترتب على كل ذلك قانونا، ملتمسة الغاء الحكم المستانف فيما قضى به وبعد التصدي استبعاد التنازل المطعون فيه واجراء خبرة جديدة مع ابداء دفوعها وتقديم مستنداتها مع كل ما يترتب على ذلك قانونا وتحميل المستانف عليه الصائر.

وارفقت المقال بنسخة الحكم المستانف.

وبجلسة 23/03/2022 أدلى المستانف عليه بواسطة دفاعها بمذكرة جوابية مع استئناف فرعي جاء فيها وانه بالرجوع إلى الصفحة الرابعة من تقرير الخبرة نجدها تتضمن ان الخبرة تمت بحضور الطرفين المتنازعين كما انها وصفت المحل وموقعه التجاري موضوع الخبرة وان ما ذهبت إليه الطاعنة أصليا بشأن التصريحات الضريبية تفنده الوثائق المدلى بها من طرف العارض وانها أساءت الفهم بما أسمته عدم المطابقة لأن العارض أدلى بتصريحات ضريبية عن السنوات الأربع إبتداء من سنة 2015 وأخذت المستأنفة على الحكم الإبتدائي في وسيلتها الثانية ما أسمته عدم البناء على أساس وإنعدام التعليل بدعوى ان وثيقة التنازل لا ترقى إلى العقد وان الشهادة الإدارية لا تشير إلى موضوعه وانه للحصول على محل تجاري في الموقع الذي يتواجد فيه المحل موضوع النزاع لا بد من شراء المفتاح بتنازل المكتري الأصلي للمكتري الجديد وهو ما حصل بين العارض الذي اشترى مفتاح المحل بمبلغ 330000.00 درهما من البائع له بتاريخ 8 يونيه 2006 حين كان الملك برمته في ملكية المدعو (ب.) ولم ينتقل بعد للمستأنفة أصليا وبالتالي فشراء العارض كان سابقا لمدة طويلة عن تاريخ توصله بالإنذار بالإفراغ للهدم ومن ثمة فالتنازل شراء هو تنازل صحيح وسليم ولم تبد المستأنفة أصليا بأي طعن جدي في الشراء المذكور أما الشهادة الإدارية فهي مجرد وثيقة إضافية تؤكد توقيع المشتري والبائع وصحة التنازل عن المحل التجاري لفائدة العارض بعد ان دفع مبلغ 330000.00 درهما لفائدة البائع لان دون شراء المفتاح فمن المستحيل الحصول على محل تجاري في نفس الموقع

وفي الاستئناف الفرعي بخصوص النقصان في التعليل الموازي لإنعدامه ان العارض أثار مجموعة من الدفوعات لها تأثير في الدعوى ومن ضمنها ان المستأنف عليها فرعيا لم تدل بأي عقد كتابي للعلاقة الكرائية عملا بمقتضيات المادة 3 من قانون 16/49 وبطبيعة الحال فإن المخالفة لصيغة الوجوب يترتب عليها البطلان وبالرجوع إلى وثائق ملف القضية فلا وجود لأي عقد كتابي مما يترتب عليه عدم قبول الدعوى لمخالفته صيغة الوجوب وفضلا عن ذلك فالوثائق المدلى بها تتناقض ومقال المدعية نفسها إذ ان هذا الأخير يحمل رقم 14 شارع [العنوان] في حين ان رخصة الهدم تتعلق بمحلات أخرى تتواجد بزاوية شارع [العنوان] وزنقة [العنوان] ولا تنطبق بتاتا على المحل المطلوب إفراغه وإنما الأمر يتعلق بمحلات أخرى وإستغلت المدعية تلك الرخصة بشأن بناء منزل للإستيلاء على محلات أخرى وإفراغها عملا برخصة لا تتعلق بنفس المحل وان العارض ما فتئ يدلي بهذه الدفوعات ويلتمس إعمال قاعدة من تناقضت حججه ردت دعواه وان الحكم المطعون فيه تغاضى عن هذه الدفوعات كما تغاضى عن دفوعات أخرى وبالتالي جاء ناقص التعليل الموازي لإنعدامه

وبخصوص تقرير الخبرة خلصت الخبرة إلى ان التعويض الذي يستحقه العارض عن الخسارة التي ستلحقه جراء الإفراغ والحرمان من حق الرجوع مع الأخذ بعين الإعتبار التصاريح الضريبية هو 362804.00 درهما وهو نفس القدر الذي إعتمده الحكم المطعون فيه حين حدد التعويضات في مبلغ 360000.00 درهما وان العارض أدى ثمن الحق في الكراء مبلغ 330000.00 درهما للغير لأجل كراء نفس المحل أي ما يعرف بشراء المفتاح وذلك منذ سنة 2006 لما كان المكتري الأصل يكتري نفس المحل من السادة ورثة (ب.) وبالتالي لا يمكن الطعن في التنازل كما جاء على لسان المستأنف عليها فرعيا لأنها لا علاقة لها آنذاك بالمحل والعارض لا يعلم ان المحل سيؤول بعد ذلك للغير وان هذا التنازل مسجل بين المتعاقدين ومصادق على توقيعه كما تشهد بذلك الشهادة الإدارية وانه إذا كانت قيمة المحل ورأسماله القار سنة 2006 هي 330000.00 درهما فإن تقرير الخبرة تجاهل هذا الرأسمال ، وساير في ذلك الحكم المطعون فيه وان مستوى أسعار المحلات التجارية في تصاعد مستمر لأن السومة التي كانت سابقا محددة في معدل 500 درهما شهرية فإن السومة الحالية للمحلات التجارية في نفس موقع تواجد المحل المنازع فيه لا تقل سومتها الكرائية عن5000.00 درهما ويستحيل إيجاد محل دون أداء ثمن حق الكراء أو ما يعرف بشراء المفتاح والذي لا تقل قيمته عن

700000.00 درهما كحد أدنى وانه بالرجوع إلى الحكم المطعون فيه فإنه حدد فقط مبلغ 360000.00 درهما وكأن تنمية قيمة المحل التجاري من سنة 2006 لغاية 2019 تاريخ رفع الدعوى هو مبلغ 30000.00 درهما

360000.00 درهما المحكوم بها – 330000.00 درهما ثمن شراء المحل سنة 2006 = 30000.00 درهما ) .

وبخصوص خرق للمقتضيات القانونية ان الحكم المطعون فيه بعد خرقه لكل المقتضيات القانونية المذكورة لم يحترم مقتضيات المادة 7 وكذا الفقرة الاخيرة من المادة 27 من قانون 16/49 حينما قضى بالتعويض الاحتمالي وجعله واقفا على الحرمان من الحق في الرجوع للمحل والحال انه لا وجود مستقبلا لاي محل تجاري ويتضح ذلك من خلال مقال المدعية ورخصة الهدم والبناء لانها تنوي الاستغناء نهائيا عن المحلات التجارية وبناء منزل للسكنى ذو ثلاث طوابق وبالتالي لا جدوى من انتظار تعويض محتمل لاستحالة الرجوع لمحل لا وجود له أصلا وان العارض سيظل ينتظر لمدة طويلة دون فرض أي جزاء لتنمية المبلغ المحكوم به وسوف لن يعود لاي محل تجاري ويبقى التعويض المنتظر جامدا، ملتمسا اساسا الغاء الحكم الابتدائي فيما قضى به وبعد التصدي التصريح برفض الطلب الاصلي واحتياطيا في الاستئناف الاصلي تاييد الحكم الابتدائي مبدئيا وفي الاستئناف الفرعي رفع التعويض المحكوم به من 360000.00 درهما الى مبلغ 900000.00 درهما أي بالحكم بالفارق بينهما للعارض ما قيمته 540000.00 درهما مع تطبيق مقتضيات الفقرة الاخيرة من المادة 27 من قانون 49/14 وتحميل المستانفة اصليا صائر المرحلتين معا

وبجلسة 06/04/2022 ادلت المستانفة بواسطة دفاعها بمذكرة تعقيب تعرض فيها وخلافا لمزاعم المستأنف عليه فالتصريحات الضريبية غير مطابقة ومع ذلك اعتبرتها الخبرة المطعون فيها وكذا الحكم المستأنف كما أن الخبرة اقترحت 3 تعويضات مختلفة وهو ما لا يصح. قانونا ومنطقا مما يطرح إشكالا حول مدى تقيدها بالحكم التمهيدي في الوصول إلى تعويض صحيح وموضوعي عن الإفراغ وأن وثيقة التنازل عن المحل وكما سبق التأكيد عليه مخالفة للقانون وغير صحيحة من الناحية الشكلية لكونها تتضمن توقيع شخص لا علاقة له بالمحل فضلا على عدم بيان موضوع التنازل وما إذا كان يتعلق بالحق في الكراء أم السلع والمعدات والبضائع أم الأصل التجاري برمته وبجميع عناصره فضلا على عدم تحديد رقم سجله التجاري بوثيقة التنازل مما يؤكد أن التنازل المنازع فيه غير محدد ولا ينطبق على الأصل التجاري المستغل بمحل العارضة وأن الشهادة الإدارية المستدل بها هي الأخرى لا تتعلق سوى بإمضاء شخص دون تحديد الوثيقة محل المصادقة على التوقيع مما يتعين معه استبعاد الوثيقتين معا من الملف مع ما يترتب على ذلك قانونا وأن باقي التعويضات المحكوم بها والمتعلقة بالصيانة والتحسينات وواجبات التنقل وغيرها غير موضوعية لعدم إثباتها على الوجه المطلوب كما سبق التطرق إليه بمقال العارضة الإستئنافي ومذكرتها التعقيبية المدلى بها ابتدائيا

وحول الإستئناف الفرعي انه غير مقبول شكلا لمخالفته مقتضيات المادة 142 من ق.م.م لبثر وقائع النازلة وعدم تضمينها بالمقال الإستئنافي المدلى به واحتياطيا أن الطاعن فرعيا لم يكن يصرح لدى الضرائب بشكل نظامي وأن الحق في الكراء أو شراء المفتاح ليس له ما يثبته وأن التنازل المدلى به لا يتعلق بشراء مفتاح وغير وارد به عبارة شراء مفتاح وإنما تنازل عن محل دون تحديد لطبيعة ونطاق التنازل وعناصره مما يجعله مبهما وغير منطبق على الأصل التجاري موضوع النزاع وغير مطابق للقانون وغير جدير بالإعتبار وان مساحة المحل لا تتجاوز 12 مترا مربعا مستغل في اصلاح الهواتف النقالة حاليا كما أنه يوجد في منطقة لا تعرف رواجا تجاريا وأنه سبق للمحكمة إجراء خبرة على محل مجاور له بنفس العقار وبنفس المواصفات مساحته 13 مترا حددت التعويض عن الإفراغ في مبلغ95000.00 فقط، ملتمسة رد كافة مزاعم المستانف عليه لعدم جديتها والحكم وفق مقالها الاستئنافي وفي الاستئناف الفرعي رة من تقرير عدم قبوله شكلا ورفضه موضوعا.

وادلت بصورة من تقرير الخبرة.

و بناء على القرار التمهيدي الصادر عن هذه المحكمة بتاريخ 25/05/2022 تحت عدد 451 و القاضي باجراء خبرة بواسطة الخبير السيد أحمد (ف.) .

وبجلسة 27/10/2022 ادلت المستأنفة بواسطة دفاعها بمذكرة تعقيب بعد الخبرة عرضت من خلالها أن الخبير لم يتقيد في إنجاز مهمته بمقتضيات القرار التمهيدي المؤطر لها في ما يتعلق بإلزام الخبير بتحديد التعويض الإحتمالي انطلاقا من قيمة الأصل التجاري بالنظر إلى التصريحات الضريبية والتحسينات والإصلاحات في حالة وجودها و أن الخبير ضمن بتقريره وجود تصريحات ضريبية غير منتظمة والحال أن المستأنف عليه لم يسبق له التصريح بالضريبة على الدخل إلا بتاريخ 09/08/2019 أي بعد صدور الأمر التمهيدي الإبتدائي بإجراء خبرة وذلك بسوء نية للحصول على تعويض غير مستحق مما يكون معه اعتبار تصريحاته الضريبية في غير محلها ولا يمكن اعتبارها من الناحية القانونية لكونها مشوبة بسوء النية ومن أجل الإثراء على حساب العارضة وأن الخبير رغم تأكده من أن التصريح الضريبي غير نظامي وغير مطابق مع المادة 7 من قانون 49.16 وغير مقبول في احتساب التعويض إلا أنه اقترح بناءا عليه احتسابه فهل يمكن للمحكمة اعتبار تصريح غير قانوني ويتعلق بمدة لاحقة عن مباشرة الدعوى بل وبعد صدور الأمر التمهيدي الإبتدائي بإجراء خبرة و أن الخبير ورغم عدم انتظام التصريحات الضريبية بشأن الدخل إلا أنه اعتبرها أساسا لاحتساب التعويض عن الزبناء والسمعة التجارية وحدد بناءا عليها مبلغ التعويض وهو ما يعكس التناقض البين والواضح الذي وقع فيه بل الأكثر من ذلك فإن الخبير لم يبرر وجه اعتباره لها لإحتساب التعويض رغم مخالفتها للقانون.

وحول التعويض عن الحق في الكراء فإن الخبير احتسب التعويض عن الحق في الكراء محددا السومة الكرائية الشهرية الحالية للمحل في حدود 2500.00 درهم ؟ ليخلص إلى 123.000.00 درهم و أن الخبير لم يوضع معايير تحديد سومة المحل لإعتبارها وهي غير صحيحة حتما لأنه بإعتماد التصريحات الضريبية للمدعى عليه فإن دخله الخام الشهري لا يتجاوز 5.014.00 درهم وبخصم 2500.00 درهم واجبات الكراء الشهري ناهيك عن باقي المصاريف والتكاليف فإن دخل المحل لن يغطي المصاريف مما يؤكد عدم صحة السومة الكرائية المقترحة من طرف الخبير والتي لا تتعدى في أحسن الأحوال السومة التي يؤديها للعارضة بكثير.

حول مصاريف الإصلاحات يظهر أن المستأنف عليه كان على استعداد تام للخبرة من خلال توفير وصنع فواتير الإصلاحات بالإدلاء بفاتورة عامة ومبهمة وأن المبلغ المقترح من طرف الخبير والمحدد في 17000.00 درهم غير مقبول وغير منطقي كتعويض عنها و من جهة أخرى فقد تم انجاز خبرات على المحلات المجاورة بنفس العقار والتي في حدود مساحته ليتضح أن التعويض في أحسن الأحوال يصل إلى 100.000.00 درهم وأن الخبير وبدل تحديد التعويض الموضوعي الحقيقي المستحق في حالة الحرمان من الحق في الرجوع اقترح تعويض غير مناسب ومبالغ فيه مما يجعل تقريره مشوب بالإفتراض وعدم الموضوعية فضلا عن مخالفة القانون والقرار التمهيدي ، ملتمسة التصريح ببطلان الخبرة المنجزة والحكم بخبرة جديدة على نفقة المستأنف عليه واحتياطيا بتخفيض التعويض المقترح من طرف الخبير إلى الحد الذي يتناسب مع محل النزاع مع ما يترتب على ذلك قانونا.

وأدلت بخبرة لمحل مجاور

وبجلسة 27/10/2022 ادلى المستأنف عليه بواسطة دفاعه بمذكرة تعقيب بعد الخبرة عرض من خلالها ان نسخة الخبرة ليس ضمنها ما يفيد توصل العارض ودفاعه هذا من جهة, ومن جهة ثانية فإن السيد الخبير هو من تخلف عن الحضور لتاريخ إجراء الخبرة المقرر إجراءها يوم 26/07/2021 وتدارك ذلك لاحقا دون احترامه لمقتضيات المادة 63 من ق م م وان العارض لم يفاجئ بنتيجة تقرير الخبرة لانه كان يعلم وعلى يقين تام بطابع المجاملة لفائدة المستأنفة بحكم العلاقة التي تربط الطرفين ولهذه العلة كان العارض كغيره من بقية المكترين المجاورين من نفس المستأنفة لطالما طالبوا بإنتداب خبير خارج مدينة الدار البيضاء وستلاحظ المحكمة من خلال مقارنة بين الخبرة المنجزة في المرحلة الإبتدائية والتي انتدب لها الخبير السيد حسون (ع.) من مدينة الرباط ( تمارة ) وبين الخبرة الحالية المنجزة من طرف الخبير أحمد (ف.) فالخبرة الأولى حدد فيها التعويض المستحق في مبلغ 362804.00 درهما كتعويض عن الخسارة الذي يستحقه المكتري جراء الإفراغ والحرمان من حق الرجوع بالإضافة إلى التعويض الذي يستحقه حسب المبلغ الذي دفعه مقابل الحق في الكراء والمحدد قيمته في مبلغ 330000.00 درهما في حين ان الخبرة حددت فقط مبلغ 207299.00 درهما أي بفارق شاسع قدره 155505.00 درهما وهو فرق شاسع جدا لا يقبله عقل ولا منطق وهو مبلغ له تأثير كبير في الميدان التجاري الخبرة الحالية لم تشر قط إلى رأسمال المحل الذي إشترى العارض أصله التجاري بمبلغ 330000.00 درهما المنجز لفائدته من طرف المدعو محمد (سح.) بتاريخ 08/06/2006 والمصادق عليه في نفس التاريخ أي قبل ان المستأنفة أصليا المحل وترفع الدعوى خلال سنة 2019 وهي وثيقة لم تكن محل أي طعن جدي وتبقى قائمة ويتعين الأخد بها لمستحقات عن الأصل التجاري الذي فقده إلى جانب باقي التعويضات الأخرى المنصوص عليها ضمن مقتضيات المادة 7 من قانون 16/49 .

وان الخبرة الثانية غير منزهة عن الخبرة الأولى وبالتالي فإن إحداهما لا تتصف بالجدية ولا يمكن الركون إليها وتأسيس حكم بات عليها لان الأحكام لا تبنى إلا على اليقين وعلى الحجج الصحيحة والسليمة المقنعة وان الخبرة الثانية جاءت مجحفة في جميع مقتضياتها وان جميع مبالغ التعويضات التي اقترحتها جد هزيلة مما يتعين معه الأمر بإجراء خبرة ثانية تكون فاصلة بين الخبرة الأولى والخبرة الثانية وكان على السيد الخبير ان يطلع على مستوى الأسعار والكراء للمحلات المجاورة وكذا التعويض المحكوم لفائدة دكان مجاور للعارض والذي حدد الخبير قيمته في مبلغ 694510.37 درهما و فضلا عن ذلك فإن العارض إشترى الأصل التجاري بتاريخ 08/06/2006 بمبلغ 330000.00 درهما مع المالكين وحل بذلك محل بائع الأصل التجاري و ان المستأنفة لم تكن آنذاك مالكة للعقار ولا تربطها أية علاقة بالعارض ولم ترفع الدعوى إلا خلال سنة 2019 وبالتالي فإن وثيقة التنازل المؤرخة في 8/06/2006 والتي بموجبها دفع العارض مبلغ 330000.00 درهما لم يقع بشأنها أي طعن وتعتبر من تحملات العقار إلى جانب باقي التعويضات المنصوص عليها ضمن مقتضيات المادة 7 من قانون 16/49 وان الخبرة لما تجاهلت مبلغ 330000.00 درهما الذي يعتبر ضمن مشتملات المحل كغيره من العناصر المادية والمعنوية واقتصرت فقط على إقتراح مبلغ 207229 درهما كتعويض شامل تكون قد أضرت بمصالح العارض لصالح الطرف الآخر لأن مستوى أسعار الأصول التجارية في تصاعد وليس العكس فالعارض ظل يقوم على تنمية وإزدهار محله التجاري منذ سنة 2006 لغاية تاريخ إنجاز الخبرة وهي معطيات لم تأخذها الخبرة المنجزة بعين الإعتبار و أكثر من ذلك فالعارض أدلى بما يفيد تصريحاته الضريبية ورقم معاملاته لغاية سنة 2021 وان التصريح برقم المعاملات يؤدي القسط الضريبي الواجب دفعه وان إستبعاده من طرف السيد الخبير ليس له ما يبرره ، ملتمسا الأمر بإجراء خبرة فاصلة وتحكيمية لوجود فارق شاسع بين الخبرتين وعدم إحتساب ثمن شراء الأصل التجاري في الخبرة الثانية و احتياطيا لحكم برفع التعويض المحكوم به إبتدائيا من مبلغ 360000.00 درهما إلى مبلغ 900000.00 درهما حسبما تضمنه الإستئناف الفرعي للعارض مع تحميل المستأنفة أصليا صائر المرحلتين معا .

وأدلى بصورة شمسية لخبرة لمحل مجاور، عقد تنازل وشهادة إدارية.

وحيث أدرج الملف بجلسة 27/10/2022 الفي بالملف مذكرة تعقيب بعد الخبرة للأستاذ (ع.) وكذا (ح.) وحضر الأستاذ (ع.) وتسلم نسخة من المذكرة، مما تقرر معه حجز القضية للمداولة قصد النطق بالقرار بجلسة 17/11/2022 مددت لجلسة 24/11/2022.

محكمة الاستئناف

حيث اسس كل من المستانف اصليا والمستانف فرعيا اوجه استئنافهما وفق ما سطر اعلاه.

وحيث انه وفيما يخص تمسك المستانف اصليا بمقتضيات المادة 3 من قانون 16-49 التي تستوجب الكتابة في عقود الكراء، فان الثابت ان عقد الكراء الرابط بين الطرفين انه ابرم قبل دخول القانون المذكور حيز التطبيق بحيث كان عقد الكراء من العقود الرضائية التي يمكن اثباتها بجميع وسائل الاثبات ولا تستوجب اية شكلية مما يجعل ما تمسك به المستانف في هذا الشان مردود.

وحيث ان ما تمسك به المستانف اصليا من كون رخصة الهدم والبناء تتعلق بمحل اخر يتواجد بزاوية زنقة [العنوان] وشارع [العنوان] والحال ان المحل المطلوب افراغه يتواجد بشارع [العنوان] لا يمكن الركون اليه على اعتبار ان العقار المطلوب افراغه من اجل الهدم واعادة البناء يتواجد ضمن الرسم العقاري عدد z1757 الذي يتواجد بزاوية شارع [العنوان] وزنقة [العنوان] اسفي خاصة وان مثير هذا الدفع لم يثبت ان العقار المكترى من طرفه الكائن بشارع [العنوان] لا يقع ضمن وعاء الرسم العقاري المطلوب هدمه واعادة بنائه وهو الملزم بالاثبات وان الطاعن توصل بصفة شخصية بالانذار بالمحل رقم 14.

وحيث انه وامام منازعة المستانفة اصليا والمستانف فرعيا في الخبرة المنجزة خلال المرحلة الابتدائية وكذا في التعويض المحكوم به امرت المحكمة باجراء خبرة جديدة اسندت مهمة القيام بها للخبير أحمد (ف.) الذي خلص في تقريره الى ان التعويض المستحق للمكتري عن افراغ محله التجاري محدد في مبلغ 207229، مراعاتها قانونا اثناء تحديد التعويض وليس من ضمنها ثمن شراء الاصل التجاري.

لهذه الأسباب

تصرح محكمة الاستئناف التجارية بالدار البيضاء وهي تبت انتهائيا، علنيا وحضوريا

في الشكل: بقبول الاستئناف الاصلي والفرعي

في الموضوع : بتاييد الحكم المستانف وتحميل كل مستانف صائر استئنافه.